株式会社不動産ショップナカジツは、住宅・マンション・土地の不動産流通事業を通じて社会貢献します。

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譲渡所得計算式

※1　土地・建物の譲渡代金
※2　取得費は取得のための費用を合計した金額から減価償却費を差引いた費用です。

※上記記載の特例が適用できる場合に算出した金額となります。

取得費

取得のための費用で一定のものが認められます。また、取得費は取得した時の価格そのものではありません。建物は経年劣化により減価されると考え、この償却費を取得価格から差引きます。

取得費のための費用として認められるもの

・土地や建物の購入代金
・建物の建築費（工事代金・工事確認申請料・工事中の利息・近隣対策費など）取得時の仲介手数料
・売買契約書、建築請負契約書の印紙代
・登録免許税などの登記費用
・不動産取得税
・取得にあたって支払った立退料・移転料
・購入のための測量費
・当初から土地だけを利用する目的で、建物付きの土地を取引した場合の建物の購入代金及び取り壊し費用整地、埋め立て、地盛りの費用、下水道、よう壁の工事費用など建物の増築・改築の費用、設備としての給湯やクーラーの設置費など

モレやすい取得費

・住宅ローンの利息などのうち、土地・建物の使用開始の日までに支払った利息の金額
・不動産を購入してから一度も使用せずに売却したときは支払った利息の金額
・購入物件を物色したときの交通費など取得のために要した費用
・後日、買った庭木、造園の費用
・後日、車庫を作った費用

減価償却費

減価償却費の一般的な計算方法としては定額法と定率法があります。
居住用不動産は非事業用資産であり、非事業用の場合は定額法により減価償却費を算出します。
また平成10年4月1日以降に取得した建物は全て定額法により減価償却費を算出します。

法廷対応年数表

建物の構造など	非事業用（事業用の1.5倍）		事業用

	耐用年数	定額法の売却率	耐用年数（旧年数）	定額法の売却率

木造	33年	0.031	22年（24年）	0.046（0.042）

木造モルタル	30年	0.034	20年（22年）	0.050（0.046）

軽量鉄骨	40年	0.025	27年（30年）	0.037（0.034）

鉄筋コンクリート造	70年	0.015	47年（60年）	0.022（0.017）

※軽量鉄骨の場合、骨格材3mm以下又は4mm超の場合は耐用年数及び償却率が異なりますので注意してください。
注）費事業用の耐用年数は事業用の1.5倍で計算されます。
注）経過年数6ヶ月以上の端数は1年とし、6ヶ月未満は切り捨てます。
注）平成9年12月31日までの事業用については旧耐用年数によります。
注）建物の構造につきましては登記簿をご確認ください。
注）取得時中古の事業用の場合、耐用年数に注意が必要です。詳細はお近くの税務署・税理士にご確認下さい。

譲渡費用

譲渡費用とは不動産の譲渡の際に直接出費した費用で、下表のようなものが対象となります。

・仲介手数料
・売買契約書の印紙代、登記に関する手数料
・測量費用、分筆費用更地で売る時の建物取り壊し費用
・売却のために借家人を立ち退かせるために支払った立退料
・売却のために行った建物の補修費
・買主と交渉のために要した交通費など

取得日・譲渡日・居住日

木造	原則	例外・応用

取得日	・資産の引渡し日（鍵の引渡し日）・登記申請書類の引渡し日	・契約効力発生の日（竣工前の分譲マンションや請負建築は原則通り引渡し日）・登記の日・相続や贈与で取得した資産は被相続人・贈与者が取得した日が相続人・受贈者の取得日

居住日	・実際に転居した日・自宅の使用開始日	・住民票の異動日

居住期間・所有期間・建築年数

税務上の特例を受ける上でいう居住期間は入居日と転居日の間の日数になります。
しかし所有期間は譲渡した年の1月1日現在で何年が経過しているかで求めます。

平成11年11月10日に購入した資産を平成16年11月11日に譲渡した場合、11月11日で満5年を超えても、譲渡した平成16年の1月1日で5年を超えなければ長期譲渡所得となりません。
譲渡した資産の取得の日からお正月を6回以上迎えていれば5年超の長期譲渡所得になると考えてください。
また建物の建築年数は登記簿上の建築年月日から取得までの期間をいいます。

所有期間

平成11年11月10日取得のものは平成17年1月1日以降、長期譲渡所得になります。
なお居住期間の計算は例えば単身赴任などで家族と離れて暮らしているときでも、その事情が解消すれば家族と一緒に生活すると認められる場合は、その期間は居住期間として認められます。
解釈が難しい場合は専門家・税務署等に必ず確認をするようにして下さい。

※譲渡にかかる所得税と住民税は譲渡した年分の確定申告によって課税されます。
所得税を支払う期限は、確定申告の期限、つまり3月15日までです。
所得税の確定申告を行えば住民税の申告は不要です。
所得税の申告をもとにこれに基づいた翌年の住民税額が計算され納税通知書が送付されてきます。
住民税は、一括払い又は年4回の分納のいずれかを選べます。

※4つの特例や長期譲渡・短期譲渡に該当するかどうかを区別するのには所有期間と居住期間の判定が重要となります。
ご自分では5年超と思っていても税法上認められない場合もありますのでご注意ください。


	所有している不動産の取得時期が古く、取得費が分かりません。どうしたらいいでしょうか。このような場合、概算取得費といって「譲渡収入金額の5％」を取得費とすることができます。譲渡収入金額が5,000万円なら取得費は250万円になります。この計算方法も実際の取得費が分かっていて、この実際の取得費よりも概算取得費のが大きいときにも利用できます。相続・遺贈または贈与により取得した不動産の取得費・取得時期は？相続・遺贈または贈与により取得した不動産を譲渡した場合は原則として前所有者の取得費を引き継ぎます。同じく取得時期も原則として前所有者の取得費を引き継ぎます。この他、各種の買換えの特例や交換の特例等の税金の特典を使って取得した場合には前の資産の取得価格を引き継ぐという規定もあります。但し、相続または遺贈により取得した財産を相続税の申告時期から3年以内に譲渡した場合には、本来の取得費に、次により計算した金額を加算することができます。ただし、譲渡収入金額からこの規定を適用する前の取得費と譲渡費用を控除した残額を限度とします。 ※譲渡した相続財産が土地等である場合は、相続税の価値価格に算入された全ての土地等の相続税評価額となります。（物納した土地等、物納申請中の土地等を除きます。）

土地や建物を売ったときの税金に関するフローチャート >>