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「不動産の売却を依頼したものの、なかなか売れない」
「媒介契約を結んで間もないにもかかわらず、不動産会社から値下げを提案される」
そのような状況に、不満や不安を感じている方も多いかもしれません。
不動産の売却がスムーズに進むかどうかは、不動産会社の対応に大きく左右されます。もし媒介契約を結んだ後に「この不動産会社では失敗だった」と感じたら、場合によっては別の不動産会社に変更することも可能です。
この記事では、媒介契約を結んだ不動産会社を変更する方法や、契約の解除手続きについて、また、次に依頼する不動産会社を選ぶ際の注意点について詳しく説明します。
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地方銀行、住宅会社勤務を経て住宅や不動産を中心としたライターとして活動。現場で多くのお客様の対応で経験させていただいたことをもとに、専門知識に基づいた分かりやすい記事執筆に取り組んでいます。
記事の構成
専任媒介契約の期間と更新
専任媒介契約や専属専任媒介契約における契約期間については、宅地建物取引業法（第34条の2）で明確に規定されています。
この規定に違反する契約内容は無効となるため、十分な注意が必要です。契約期間の満了後に更新する際にも、同様の決まりがあります。
専任媒介契約は最長3カ月（3カ月超は不可）
専任媒介契約の期間は最長で3カ月と定められており、これを超える契約期間を設定することはできません。たとえ3カ月を超える期間を契約に定めたとしても、契約は3カ月が経過した時点で自動的に終了します。
また、この「3カ月」という期間は最大期限を指しており、契約時に3カ月よりも短い期間を設定することも可能です。
3カ月の期限が設けられている理由は、専任媒介契約が1社独占で行われるため、一般媒介契約と異なり、売主にとって不利益を被る可能性があるためです。信頼して不動産会社に依頼しても、売却活動が思ったように進まない場合や、期待に反した対応が続く場合があります。このようなケースで、売主が不利な状況に長期間縛られないよう、契約期間に制限が設けられています。
契約期間満了後の更新について
契約期間内に売買が成立しなかった場合には、契約を更新して引き続き同じ不動産会社に依頼することが可能です。しかし、更新の申し出は売主から行わなければならず、不動産会社側からの申し出による更新は行われません。また、トラブルを防ぐため、更新は口頭ではなく文書で行うことが推奨されます。
更新後の媒介契約期間も、初回と同様に最長3カ月以内に設定します。また、媒介契約書に「契約が終了する時点で自動的に更新される」といった自動更新条項を設けることは法律で禁止されています。このような条項が記載されていた場合は無効となります。
売主としては、契約内容や不動産会社の対応に不安がある場合、契約期間や更新の際の決まりをしっかり理解し、必要に応じて適切な措置を取ることが大切です。
専任媒介契約のよくある不満と対処法
専任媒介契約を結んで1カ月ほど経つと、不動産会社に対してさまざまな不満を感じることがよくあります。代表的な不満とその対処法について見ていきましょう。
よくある不満
- 売出価格の値下げ提案
- 内覧や問い合わせが少ないこと
- 対応の遅さや親身さの欠如
媒介契約時に決めた売出価格に対し、不動産会社が早期に値下げを提案してくるケースがあります。十分な根拠もないまま値下げを求められると、不動産会社の査定が適切だったのか疑問を抱くこともあるでしょう。
また、内覧や問い合わせの数が期待したほど増えないケースがあります。不動産会社は専任媒介契約の場合、2週間に1回以上の活動報告をする義務がありますが、その内容が希薄で、実際の販売活動に疑問を感じることもあります。工夫や提案が乏しい場合、売主としては今後の契約継続に不安を覚えることでしょう。
不動産売却においては、不動産会社に売却手続きや税金の相談をしたり、内覧対応の打ち合わせをする場面が多くあります。しかし、応答が遅かったり、事務的で親身さに欠ける対応をされると、不信感が募ります。このような場合、たとえ売却が成功しても、後の手続きが円滑に進むかどうか不安になることがあります。
不満への対処法
専任媒介契約中に不動産会社への不満や不安を感じた場合、いくつかの対処法があります。代表的な方法としては次の2つです。
- 担当者の変更を申し入れる
- 不動産会社を変更する
まず、不満が担当者に起因している場合、担当者の変更を申し入れる方法があります。不動産売却は担当者と売主が「二人三脚」で進めていくものです。適切な対応を取らない問題のある担当者の場合、変更を依頼するのが有効です。
もし、担当者の変更が効果を発揮しなかったり、そもそも変更が難しい場合は、契約期間の満了を待って不動産会社を変更することも検討すべきです。
不動産SHOPナカジツでは、お客さまの信頼に応えるため、しっかりとご希望を把握し、実現性の高い売却計画を提案しています。不動産売却に関して不安や不満を抱えないよう、親身にサポートいたします。
専任媒介契約を途中で解除（解約）できるケース
専任媒介契約は、通常、契約期間が満了するまで不動産会社を変更できないのが原則です。しかし、やむを得ない理由がある場合には、契約満了前でも媒介契約を途中で解除することが可能です。
ここでは、違約金を支払わずに解除できるケースと、売主側の都合で解除する場合の対応について解説します。
不動産会社に義務違反があった場合
専任媒介契約や専属専任媒介契約において、不動産会社にはいくつかの義務があります。以下の義務に違反した場合、売主は違約金を支払わずに契約を途中解除することができます。
- 買い手の探索や契約条件の調整による契約成立への努力
- 定期的な業務報告（専任媒介契約では2週間に1回以上、専属専任媒介契約では1週間に1回以上）
- 買い手からの購入申し込みに関する報告
- レインズ（指定流通機構）への登録と、登録証明書の交付
これらの義務を不動産会社が怠った場合、契約を解除する際に違約金は発生しません。
不動産会社が事実を告げなかった場合
不動産会社が売主に対して、事実を故意に隠したり、重大な過失により誤った情報を伝えた場合、売主は違約金なしで契約を途中解除できます。具体的には次のようなケースが該当します。
- 故意に虚偽の報告を行った場合
- 不動産会社の重過失により事実とは異なる報告を行った場合
不動産会社は、自社に不利な事実や売主にとって不都合な情報であっても、正確に報告する義務があります。これを怠った場合、契約解除の理由となります。
不動産会社に不正行為があった場合
不動産会社は宅地建物取引業法に基づく免許を持つ業者であり、法令に従って業務を行わなければなりません。不正行為や不当な行為があった場合も、売主は違約金を支払うことなく契約を途中解除することができます。不正行為には、たとえば以下のようなものが含まれます。
- 契約に違反する行為（虚偽の説明や、レインズ未登録など）
- 宅地建物取引業法に違反する行為
違約金を支払わずに解除できるその他のケース
以下のような状況でも、売主は違約金を支払うことなく媒介契約を解除することができます。
- 反社会的勢力との関係があった場合
- 脅迫や暴力行為があった場合
- 業務妨害や信用毀損を行った場合
これらの行為が確認された場合、不動産会社に対して契約解除が可能となり、違約金は発生しません。
売主の都合で途中解除する場合
売主の都合によって媒介契約を途中解除する場合は、違約金の支払いが発生するのが一般的です。以下のようなケースが該当します。
- 売却計画を中止することになった場合
- ほかの不動産会社に変更したい理由が生じた場合
また、次のような行為が行われた場合、不動産会社から違約金を請求されることがあります。
- 専属専任媒介契約で売主が自己発見取引（自分で買い手を見つけて取引）を行った場合
- 専任媒介契約や専属専任媒介契約で媒介契約中にほかの不動産会社と契約を締結した場合
これらは売主が契約違反に該当する行為であり、違約金を支払っての契約解除が必要となります。
専任媒介契約を解除にかかる違約金について
契約解除で、実際に違約金をどのように算定するのか解説します。
専任媒介契約および専属専任媒介契約の契約解除に関わる違約金について、国土交通省は告示において次のように定めています。
- 売主がほかの不動産会社に依頼し、売買契約を成立させた場合の違約金は約定報酬額
- 専任媒介契約の場合、売主が自己発見取引により売買契約を締結した場合の違約金は、媒介契約の履行に要した費用
参照：宅地建物取引業法施行規則の規定による標準媒介契約約款（最終改正令和6年4月1日）｜国土交通省
ただし、違約金の具体的な金額は、不動産会社と売主との合意によって決定されます。途中解除の理由や不動産会社が実際に発生させた費用を明確に伝え、双方が納得のいく形で金額を決定するのが望ましいでしょう。
また、媒介契約の際に違約金に関する取り決めが契約書に明記されている場合もありますので、契約内容を確認することも重要です。
専任媒介契約を途中で解除する方法
専任媒介契約の途中解除には、不動産会社に落ち度があり解除するケースと、売主の都合により解除するケースがあります。
どちらの場合も、解除までの手順や必要となる書面などについて大きな違いはありません。ただし、違いは売主が支払う違約金の有無です。
以下に契約解除するまでの手順や必要書面について解説します。
解除の手順
専任媒介契約の途中解除は不動産会社にとって不測の事態です。できるだけ円満にかつスムーズに合意解除できるよう慎重にすすめることが重要です。
- 契約解除の意思表示
- 契約解除通知書の準備
- 契約解除通知書の発送
- 契約解除合意書の取り交わし
1）契約解除の意思表示
最初に、売主は不動産会社の担当者に対して「契約を解除したい」という意思を伝えます。電話やメールを用いて伝えることが多いですが、できるだけ丁寧に事前の意思表示を行い、突然の解除による驚きを避けるのが望ましいです。
売主の都合で解除する場合、理由は簡潔で構いませんが、不動産会社に落ち度がある場合には、具体的な不満や不安、契約違反行為について正直に伝えることが重要です。その際、後日「契約解除通知書」を送付する予定であることを付け加えます。
2）契約解除通知書の準備
契約解除の意思表示を行ってから、不動産会社が業務改善を申し出て、契約解除の撤回や猶予を求めてくる場合があります。その場合、業務改善の具体的な内容を聞き、納得できるのであれば猶予期間を設けることも選択肢です。
特に応答がない場合や、合意解除に応じる様子が見られれば、「契約解除通知書」を準備します。
3）契約解除通知書の発送
契約解除通知書は内容証明郵便で送付することが推奨されます。これにより、売主から正式に契約解除の意思表示が行われたことが法的に証明されます。
不動産会社は通知を受け取った後、自社に落ち度がないと判断した場合には、違約金を請求してくる可能性があります。一方で、落ち度があると認めた場合は、違約金の請求は行われず、契約解除が成立します。
重要な点として、売主の都合で契約解除をする場合でも、解除通知の時点で違約金の支払いを示す必要はありません。違約金の請求は、不動産会社が行う権利であり、売主に支払い義務が自動的に発生するわけではないからです。違約金の請求を受けた時点で、売主はその金額が妥当かどうかを判断します。
4）契約解除合意書の取り交わし
違約金を支払って契約を解除する場合には、不動産会社と契約解除合意書を取り交わすことになります。これは、契約解除に関して双方が合意したことを確認し、将来のトラブルを防ぐための文書です。
解除通知書の記載項目例
契約解除通知書は法的にも重要な書面になるので、必要な項目は漏れなく記載することが大切であり、一般的な記載項目は以下のとおりです。
- 解除通知書の作成年月日
- 媒介契約を締結した相手である不動産会社の商号と代表者名
- 売主の住所と氏名
- 書面のタイトル「専任（または専属専任）媒介契約解除通知書」
- 解除に至った理由
- 専任（または専属専任）媒介契約書の日付と目的物件の所在地・表示
専任媒介契約に関する注意点
専任媒介契約や専属専任媒介契約は、不動産会社を1社に絞って売却を依頼するため、会社選びが売却計画の成功に大きく影響します。ここでは、専任媒介契約を結ぶ際に注意すべきポイントを整理します。
査定価格だけで判断しない
媒介契約を決める際、査定価格だけで不動産会社を選ぶのは危険です。
高い査定額を提示されると魅力的に感じますが、実際には高すぎる価格設定が後々値下げを迫られる原因になることもあります。査定額だけでなく、担当者の信頼性や売却戦略を総合的に判断しましょう。
囲い込みに注意する
他社が買主を見つける機会を減らすために「囲い込み（対象物件を意図的に他者に紹介せず、無理やり自社で扱うこと）」を行う不動産会社にも注意です。
売主は早期売却、高額売却のチャンスを逃すことがあります。
ちなみに囲い込みは不正行為に該当するので、媒介契約の解除理由になります。
違約金を譲渡費用に含める
契約解除後、ほかの不動産会社に売却を依頼し、売買が成立した場合、支払った違約金は「譲渡費用」として計上できます。
これは譲渡所得税の計算に影響するため、違約金の証明書類はきちんと保管しておく必要があります。
まとめ
不動産の売却を成功させるには、不動産会社を適切に選ぶ必要があります。
万が一選んだ不動産会社が失敗だったと感じたときは、不動産会社を変更する選択肢も売主にはあります。
不動産SHOPナカジツでは、不動産会社を変更するための方法や、改めて売却計画をスタートさせる方法について適切なアドバイスができます。
売却計画が行き詰まったと思われる方は、お気軽にご相談くださいね。
逆瀬川勇造さん からのコメント
宅建士・2級FP技能士(AFP)・相続管理士
不動産会社の中には、報告などのコミュニケーションの質が低い場合でも着々と売却に向けた活動を行っていることもあります。多くの場合、売主の希望は「できるだけ高値で売却する」ことだと思いますので、売主側の感情だけで担当者の変更や不動産会社の変更を行うと最終的に売主が不利益を被ることになる可能性がある点には十分注意が必要です。とはいえ、もちろん、高値で売却するだけでなく気持ちよく売却を進めたいと思うものでしょう。媒介契約を結ぶときには、失敗のないよう、しっかりと契約前から不動産会社や担当者の対応を見極めておくことが大切です。