不動産売却時のふるさと納税の限度額計算をシミュレーション

「不動産を売却した年って、ふるさと納税の上限はいくら上がるのだろう」
「不動産を売って税金が上がるなら、できるだけふるさと納税で得をしたい」

不動産売却で20万円以上の利益が出ると税金を支払う必要があり、その利益が大きいほど税金額も高くなります。そのため、不動産売却益が出る年は、例年以上にふるさと納税の活用がおすすめです。

そこで今回は不動産売却とふるさと納税について詳しく解説します。この記事を読むことで、不動産売却の利益を最大化できるふるさと納税の活用法がわかるはずです。

宅建士・2級FP技能士(AFP)・相続管理士

監修者 逆瀬川勇造さん

• 所属：

  合同会社7pockets

地方銀行、住宅会社勤務を経て住宅や不動産を中心としたライターとして活動。現場で多くのお客様の対応で経験させていただいたことをもとに、専門知識に基づいた分かりやすい記事執筆に取り組んでいます。

【用語解説】不動産売却による譲渡所得とふるさと納税

ふるさと納税の限度額を計算するため「譲渡所得」と「ふるさと納税」の用語を解説します。

譲渡所得とは

不動産売却で生じる利益は譲渡所得と呼ばれ、以下の式で計算できます。

譲渡所得 = 譲渡価額 – ( 取得費 + 譲渡費用 )

要件を満たせば、特例により譲渡所得から特別控除額を差し引けるケースもあります。

各項目については、以下の表をご覧ください。

建物の取得費については経年劣化による価値の減少分である減価償却費も考慮します。譲渡所得について、詳しくはこちらの記事をご覧ください。

不動産を売却したときの税金の計算方法とシミュレーションを解説

この記事のポイント 譲渡所得税は、売却額から取得費や譲渡費用などを引いた譲渡所得に税率をかけて算出する 譲渡所得の税率は不動産の所有...

計算で求めた譲渡所得に税率をかけることで税額が決まります。

譲渡所得税 = 譲渡所得 × 税率

税率は所有期間によって変動します。

所有期間が長いと税率が下がり、納税額も少なく済む場合があります。特に所有期間が5年を超えると税率は約半分になります。所有期間にも注意しながら、ベストなタイミングで不動産を売却しましょう。

ふるさと納税とは

ふるさと納税とは自分が応援したい地方自治体へ寄付をすることです。寄付の見返りに地域の特産品を受け取れます。ふるさと「納税」と名前がついていますが、税制上の寄付に該当します。

ふるさと納税の仕組みを簡単に説明します。応援したい自治体に寄付をすると寄付金額から2,000円を引いた残額が、そのまま所得税と住民税から割り引かれ、さらに寄付金額の最大30％相当の特産品を手に入れられます。

例えば3万円ふるさと納税した場合、所得税と住民税合わせて28,000円が割り引かれ、9,000円分の特産品を手に入れられます。ふるさと納税しない場合は、3万円支払うだけで何も残りません。支払う金額は同じでも、9,000円分の特産品が残る点でふるさと納税にはメリットがあるといえます。

ふるさと納税の控除限度額の計算方法

給料が増えたり不動産売却益が出たりして所得が増えると、控除限度額が高くなりふるさと納税でたくさんの返礼品を受け取れるようになります。限度額は次の式で計算できます。

控除限度額 = 住民税所得割額合計 × 0.2 ÷ ( 0.9 – 所得税率 × 1.021 ) + 2,000円

「住民税所得割合計」とは①給与や年金、事業所得からなる総合課税分、②不動産売却からなる分離課税分、①と②を合算した金額です。

住民税所得割合計 = ①総合課税の所得割額 + ②分離課税の所得割額

①総合課税の所得割額 = 給与所得等 × 10％
※給与所得等には年金や事業所得を含みます。

②分離課税の所得割額 = 譲渡所得 × 譲渡所得の税率
※譲渡所得の税率は所有期間によって変化します。

「所得税率」は譲渡所得など分離課税に対するものなどを除くと、5パーセントから45パーセントの7段階に区分されています。

控除額の内訳は次の式で計算できます。

所得税からの控除額 = ( ふるさと納税額 – 2,000円 ) × 所得税率 × 1.021
住民税からの控除額（基本分） = ( ふるさと納税額 – 2,000円 ) × 10
住民税からの控除額（特例分） = ( ふるさと納税額 – 2,000円 ) × ( 90％ – 所得税の税率 ×1.021 )

例えば所得税率5％の人がふるさと納税を3万円した場合、2,000円を控除した28,000円分税金が安くなります。その内訳は次の計算で確認できます。

所得税からの控除額
( 30,000円 ‐ 2,000円 ) × 5％ × 1.021 ≒ 1,430円
住民税からの控除額（基本分）
( 30,000円 – 2,000円 ) × 10％ = 2,800円
住民税からの控除額（特例分）
( 30,000円 – 2,000円 ) × ( 90％ – 5％ × 1.021 ) ≒ 23,770円

確定申告により所得税1,430円が還付され、翌年の住民税は26,570円安くなることがわかります。

ふるさと納税は確定申告のほか、ワンストップ特例も選択できます。全額住民税から割り引かれ翌年の住民税は28,000円安くなります。

ただし、不動産売却で譲渡所得が生じる年はワンストップ特例制度を選択できないので注意が必要です。

参照：
No.2260 所得税の税率｜国税庁
No.1155 ふるさと納税(寄附金控除)｜国税庁
専門用語集｜国税庁

譲渡所得がふるさと納税の控除限度額に与える影響

不動産売却で譲渡所得が発生すると、ふるさと納税の控除限度額が上がります。所得が大きい人ほど限度額が高くなるためです。毎年の給与や年金、事業所得に加えて不動産を売却した年は譲渡所得の分だけ上限額が一時的に高くなります。

ただし、不動産を売却したからといって、必ずしも限度額が上がるわけではないので注意が必要です。売却損が出た場合や、特別控除によって譲渡所得がゼロ以下になる場合、限度額は変わりません。①給料や年金、事業から生じる所得、②不動産売却による譲渡所得、2つは分離して計算されるためです。

なお、売却損が出た場合、マイホームの売却であることなど一定の要件を満たすことで、損益通算と繰越控除の特例の適用を受けることができます。

この場合、土地や建物の譲渡所得による損失を給与所得などの他の所得のプラスと合算することが可能で、差額分の還付を受けることができますが、この場合はふるさと納税の控除限度額が減ってしまいます。

不動産売却による譲渡所得がプラスのときだけ所得が合算され、その年のふるさと納税の上限額が高くなります。

【シミュレーション】譲渡所得がある場合のふるさと納税の控除限度額

ふるさと納税の控除限度額を実際に計算します。

ケース1：夫と専業主婦と高校生の3人家族。給料収入500万円、譲渡所得200万円の場合

夫が専業主婦の妻と高校生の子どもを養っている場合です。具体的な条件は以下のとおりです。

• 夫：給料年収500万円、譲渡所得200万円（住宅売却）、所有期間10年超で軽減税率4％を適用
• 妻：年収0円
• 子（高校生）：年収0円

ステップ1：総合課税分の所得割額を計算

年収から各種控除を引いて、課税対象となる所得金額を計算します。

• 給与所得控除：144万円
• 基礎控除：43万円
• 社会保険料控除：75万円
• 配偶者控除（妻）：33万円
• 扶養控除（子）：33万円

※社会保険料は年収の15％と仮定。実際は所属の健康保険によって異なります。そのほかの控除額は全国一律。

総合課税分の所得金額
500万円 – 144万円 – 43万円 – 75万円 – 33万円 – 33万円 = 172万円

所得金額に税率をかけて住民税所得割額を求めます。税率は全国一律10％です。

住民税所得割額（総合課税）
172万円 × 10％ = 17.2万円

ステップ2：分離課税分の所得割額を計算

譲渡所得200万円に対し軽減税率4％を適用します。

住民税所得割額（分離課税）
200万円 × 4％ = 8万円

ステップ3：控除上限額の計算

控除上限額は次の式で計算できます。

控除上限額 = 住民税所得割額合計 × 0.2 ÷ ( 0.9 – 所得税率 × 1.021 ) + 2,000円

総合課税分の所得は172万円なので所得税率は5％です。

控除上限額
25.2万円（住民税所得割額（総合課税分）+ 住民税所得割額（分離課税分）） × 0.2 ÷ ( 0.9 – 5％ × 1.021 ) + 2,000円 ≒ 7.4万円

控除上限額（譲渡所得がない場合）
17.2万円（住民税所得割額（総合課税分）） × 0.2 ÷ ( 0.9 – 5％ × 1.021 ) + 2,000円 ≒ 4.2万円

譲渡所得200万円により、ふるさと納税の上限額は3.2万円高くなりました。

ケース2：夫婦共働きと高校生の3人家族。世帯年収800万円、譲渡所得200万円の場合

妻も稼いでいる場合の上限額を計算します。

• 夫：給料年収500万円、譲渡所得200万円（住宅売却）、所有期間10年超で軽減税率4％を適用
• 妻：給料年収300万円
• 子（高校生）：年収0円

ステップ1：総合課税分の所得割額を計算

ケース1と異なり、配偶者控除の適用はありません。

• 社会保険料控除：75万円
• 給与所得控除：144万円
• 基礎控除：43万円
• 扶養控除（子）：33万円

所得金額
500万円 – 144万円 – 43万円 – 75万円 – 33万円 = 205万円

住民税所得割額（総合課税）
205万円 × 10％ = 20.5万円

ステップ2：分離課税分の所得割額の計算

住民税所得割額（分離課税）
200万円 × 4％ = 8万円

ステップ3：控除上限額の計算

控除上限額
28.5万円（住民税所得割額（総合課税分）+ 住民税所得割額（分離課税分）） × 0.2 ÷ ( 0.9 – 10％ × 1.021 ) + 2,000円 ≒ 8.3万円

控除上限額
20.5万円（住民税所得割額（総合課税分）） × 0.2 ÷ ( 0.9 – 10％ × 1.021 ) + 2,000円 ≒ 5.3万円

譲渡所得がない場合、課税所得は205万円で所得税率は10％です。譲渡所得200万円により、ふるさと納税の上限額は3万円高くなりました。

また、ケース1とケース2を比較すると夫の給料収入は同じでも、妻が扶養から外れたことで夫のふるさと納税の控除限度額は9,000円高くなりました。家族の扶養状況が変わるだけで上限額は変わるので注意が必要です。

不動産売却後のふるさと納税による節税効果について

お得な制度であることは間違いありませんが、ふるさと納税自体に節税効果はありません。ふるさと納税してもしなくても支払う金額は同じだからです。

不動産売却で節税したり、手元に残るお金を最大化するいちばんの方法は、不動産を高値で売却することです。具体的には「土地や建物をできるだけ高く売る」「不動産の取得費と譲渡費用、特別控除を漏れなく計上する」ことが重要です。

不動産売却の手残りを最大化し、どうしても発生する税金にはふるさと納税を活用することが合理的です。

不動産売却後のふるさと納税における注意点

不動産売却後のふるさと納税について、注意点を3つ解説します。

ワンストップ特例を使わない

不動産売却で利益が発生する年は、ふるさと納税でワンストップ特例を選択しないようにしましょう。譲渡所得が発生したり特別控除を利用したりする場合、確定申告が必要だからです。

会社員の方にとって、なじみがあるのはワンストップ特例だと思います。しかしながら、確定申告するとワンストップ特例は無意味となるので要注意です。

ふるさと納税の決済日に注意

ふるさと納税は、不動産売却した年の12月31日までに決済を完了しなければなりません。過ぎてから決済した分は、翌年の所得に対するふるさと納税となります。

1年間の収入が確定するのは年末近くのため、12月にふるさと納税する人は多いと思います。決済日が年をまたがないように、余裕を持ってふるさと納税を行いましょう。

住所地の都道府県、市区町村にはふるさと納税しない

自分が住む都道府県や、市区町村にふるさと納税しても返礼品は受け取れません。自分の自治体を応援したい人も多いと思いますが、ふるさと納税のメリットを受けたいなら避けましょう。

【FAQ】不動産売却後のふるさと納税に関するよくある質問

不動産売却後のふるさと納税について、多くの人が持つ疑問点について解説します。

専業主婦（夫）や年金生活者でもふるさと納税でメリットがある？

専業主婦や年金生活者など収入が少ない人やゼロの人でも、不動産売却で譲渡所得が出る場合はメリットがあります。ふるさと納税の上限額は所得に応じて高くなります。この所得は①給与や年金、事業に依存する総合課税部分②不動産売却益に依存する分離課税部分の2部構成です。

①と②それぞれ独立して所得を計算します。収入がなく①の所得がゼロであっても、②の不動産売却益が出ていればふるさと納税をするメリットがあります。

いつの不動産売却について、いつふるさと納税を行う？

不動産の売却日が属する年の1月1日から12月31日までの間に行います。不動産売却前でも後でも期間内であれば有効です。

3,000万円の特別控除などの特例とふるさと納税は併用できる？

不動産売却益が3,000万円以上の場合、特別控除と併用できます。ただし、売却益が3,000万円未満の場合、譲渡所得が発生しないのでふるさと納税を併用しても、土地や建物の譲渡所得に対しては効果がありません。

例えば譲渡価額6,000万円、不動産取得費と売却手数料の総額が1,000万円の場合、3,000万円の特別控除を利用しても利益が2,000万円残ります。2,000万円の部分に対して税金がかかるので、この場合、土地や建物の譲渡所得に対してふるさと納税を活用できます。

不動産の売却で損失が出た場合、ふるさと納税の上限は？

不動産売却で損失が生じた場合、ふるさと納税の上限に影響はありません。損失が出た場合は、給与や年金、事業からの所得部分だけで上限額を計算します。

これは、土地や建物の譲渡所得は分離課税であり、給与所得などの所得とは別に計算するため、前者で損失が出ても給与所得などの総合課税に影響はないからです。

ただし、マイホームの売却など一定の要件を満たすことで適用を受けられる、損益通算と繰越控除の特例の適用を受けることで、土地や建物の譲渡所得の赤字分を給与所得など総合課税の黒字と合算できるため、この場合はふるさと納税の上限が低くなります。

まとめ

不動産売却で譲渡所得が生じる場合、所得税と住民税が高くなります。ふるさと納税を活用すると、税金を支払う代わりに寄付をして特産品を手に入れることが可能です。譲渡所得が高くなるようであれば限度額を計算したうえで、できるだけ多くふるさと納税するとお得になるでしょう。

一方で、ふるさと納税しても手元に残る現金の額は変わりません。不動産売却の手残りを最大化するには、不動産を高く売ることや、不動産売却にかかる各種諸経費を減らすことが重要です。そのうえで、どうしても税金が発生する場合にふるさと納税を活用しましょう。

不動産SHOPナカジツでは、売却に関するさまざまな疑問やご相談にお答えしております。不動産売却は複雑です。自分1人で悩まず、お気軽にお問い合わせくださいね。

逆瀬川勇造さん からのコメント

宅建士・2級FP技能士(AFP)・相続管理士

不動産を売却して利益が出た年は、利益に応じて税金が課されます。特にサラリーマンとしてお勤めの方で、自分で確定申告をした経験があまりないといった方は、思った以上に税金がかかることに驚くかもしれません。本記事でお伝えしている通り、ふるさと納税は寄付した金額から2,000円を差し引いた額が税金から控除されるだけなので、手元に残る金額という意味ではあまり変わりがありません。とはいえ、どうせ納税するのであれば、特産品を貰っておいたほうが気持ちとしても嬉しいものです。節税と聞くと面倒に感じたり、税務調査で指摘されたりするイメージを持たれる方もいらっしゃるかもしれませんが、ふるさと納税はきちんと制度として認められたものなので、最大限活用することをおすすめします。