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分譲マンションの購入を検討していると、『管理費』や『修繕積立金』と言う言葉をよく見かけます。管理費や修繕積立金は、住宅ローンの返済とは別に掛かってくる費用です。したがって、銀行の住宅ローン審査では考慮されず、返済能力ギリギリの住宅ローンを組んでしまうと、後々返済に困ってしまう可能性もあります。
管理費や修繕積立金も含め、無理なく返済計画を立てるために、この記事でマンションの管理費についてしっかり理解し、判断力を養っていきましょう。
記事の構成
マンションの「管理費」とは？
『管理費』とは、簡単に言えば『マンションの環境維持費』のことです。
マンションなどの区分所有建物は、大きく分けて『専有部分』と『共用部分』の2つに分かれています。
専有部分とは給排水の縦配管を除く住戸の内側部分のこと、それ以外のバルコニーや玄関扉、インターホンなどが共用部分とされていて、区分所有者全員で共有する部分となります。
そして、管理費はこの『共用部分』をメンテナンス、定期清掃するために使用されます。
マンションの外観や資産価値を維持するためにも、毎月この管理費を支払うことが義務とされているのです。
管理費と修繕積立金の違い
管理費とよくセットで見かけるのが『修繕積立金』です。修繕積立金とは、管理組合が長期修繕計画による数年に一度のマンションの大規模な修繕を実施するために、毎月計画的に区分所有者から特別修繕費を徴収して貯金するものです。
管理費とは使用目的が異なり、原則経理計上する際にも分別して行うものとされていて、流用はできないルールになっています。
管理費は日常的な部分のメンテナンスに使用されますが、修繕積立金は不測の事故、事情によって必要な修繕など、区分所有者全員の利益に必要な管理を特別に行う場合に使われます。
例えばエントランスのバリアフリー化、耐震工事、廊下や外壁の経年劣化修繕など、建物の資産価値向上を図る共用部分のリフォームなども、修繕積立金から出費されるものとなります。
マンションの管理費はどうやって決められている？
マンションの管理費ですが、どのように決定されているのでしょうか。以下で確認していきましょう。
部屋の広さで決まる
管理費は、住戸の専有面積に応じて金額が変動しています。そのため、大きなお部屋であればあるほど、より多くの費用がかかってきます。
共用部分を利用する頻度は関係ありませんので、注意が必要です。
また、管理組合に駐車場や駐輪場、専用庭の使用料など、管理費以外での収入がある場合、管理費が安くなることがあります。併せてチェックしてみましょう。
相場
管理費が適切な金額か判断するために気にしておきたいのが管理費の相場です。マンションの規模やグレード、建っているエリアによって管理費の額は異なりますが、多くの物件が平均して月額1万5,000円ほどの金額を設定しているようです。
これは、一般的な分譲マンションの間取りと言われている60～70㎡の広さを想定した金額となるため、1Rや1Kの場合はその半分くらいの価格を想定しておくと良いでしょう。
相場感をしっかりと掴んでおけば、物件を見極める際に自分が求めるレベルでの建物管理が行われているかどうか、大きな指標となってくれるでしょう。
マンションの管理費に関するQ&A
住みよい環境を維持するために必要不可欠な管理費や修繕積立金ですが、どうしても月々の負担額に目がいきがちな部分となります。
管理費においてよく寄せられる疑問と回答をまとめてみましたので、ご覧下さい。
マンションの管理費は安いほうが良い？
お財布事情を考えると、毎月の支出が抑えられることは確かにありがたいことではあります。
しかし、マンションの管理費は建物の管理やサービスレベルに比例しています。
管理費が足りなくなってしまうと、共用スペースのメンテナンス回数が減ってしまったり、管理スタッフの勤務時間が短縮になったりすることで、最終的にマンション全体の資産価値が下がってしまう可能性も大いに考えられます。
管理費は安ければ良いという訳ではなく、自分にとってどんなサービスが必要で、それに対する管理費が支払われているかどうかチェックしてみましょう。もし必要な管理費より不足していると感じる場合は、一度マンション全体の管理状況を確認する必要があるかもしれません。
管理費が生活の快適さ、過ごしやすさを陰で支えているのです。
マンションの管理費が、上がることってあるの？
管理費は日常的にやりくりされる費用のため、値上がりしないとは言いきれないのが現状です。
宅配ロッカーの設置や常設されている設備の経年劣化による補修費増加、物件の管理やサービス内容が変更になった場合も、価格の改定が必要になる場合があります。
マンション購入の際は、管理費や修繕積立金の値上がりも想定して資金計画を立てる方が安心であると言えるでしょう。
マンションの管理費が高いと売りにくいって本当？
物件が安かったとしても、管理費を含めた月々の生活費が高くなることでコストは上がってしまいます。あまりリーズナブルでないマンションと判断され、購入自体を敬遠されてしまうことも。
こうなってしまうと、建物を中古で売るときに買い手を付けるため、価格を大幅に下げることになるかもしれません。
周辺マンションとの相場を比較しておくことはもちろん、相場と比較してあまりに管理費が高い場合、原因を解明する必要がありそうです。
マンションの管理費を抑えるポイント
マンションの住みやすさを維持するために必要とはいえ、固定費はできるだけ抑えておきたいのも本音だと思います。
管理費をできる限り節約したい場合に見ておきたいポイントがいくつか存在します。
ご家庭のライフスタイルと照らし合わせながら確認していきましょう。
管理人が常駐しているマンションは避ける
管理費は住みやすい住環境を整えるためのサービスに使われていることが多く、自分に必要なサービスを理解し選択することによって、かかる費用を抑えられる場合があります。
24時間体制の友人サービスやコンシェルジュなど、まるでホテルのような管理体制を採用している建物は、管理費用に大きく影響が出やすい環境となります。
最低限のセキュリティ体制で問題ない方、他の部分にお金を回したい方などは、管理人常駐のマンション購入を避けて探してみると良いでしょう。
ゲストルームやジム併設のマンションは避ける
スカイラウンジやジムなど、豪華な共用施設がついているマンションは、共用で管理する箇所が増えるため管理費が上がる傾向にあります。
中でも特に注意したいのは、プールや滝など水を使った設備が常設されている建物です。
水を使った設備は漏水で大きな事故につながりやすい傾向にあるため、時が経つにつれてメンテナンス費用も高くなりがちです。こうした維持費に加えて水道代も管理費に含まれるため、初めから水を使った設備があるマンションは選ばない方が合理的です。
低層マンションで、戸数多めな物件を探す
管理費は、管理人の人件費や管理維持費用を何世帯で負担するかでも変わってきます。
総戸数が少ないマンションは少ない人数で管理費を負担しなければなりません。そのため、管理費を抑えたい場合は世帯数が多い大規模なマンションを探してみてはいかがでしょうか。
しかし物件を売却することを考えると、エレベーターがない物件は売り手が付きづらくなってしまう可能性があるため、注意しましょう。
そしてタワーマンション(一般的に20階建て以上のマンション)は高層建築物ならではの非常用エレベーターやヘリポートなどの設置が義務付けられています。
そして、高層階の窓の外側を清掃するために専門業者へ依頼するケースが多く、管理費がかさむ可能性が考えられます。
建物も一般的なマンションよりハイグレードなものが多く、機械式駐車場やプライベート感の強いエレベーターなど、共用施設やサービスの管理が非常にハイレベルとなります。
また、建物のスペックにより法律に基づいた非常用エレベーターやヘリポートなどの設置が義務となっているため、通常のマンションにはない設備への維持費がかかることが予想されます。
加えて利便性の高いエリアに位置している場合が多いので、車を所持している場合は駐車場使用料が割高になりやすいことも念頭に置いて考えましょう。
滞納に注意！
中古マンションの購入を検討している方は特に注意して頂きたい内容です。もし、購入予定のマンション管理費が滞納されてしまっていた場合、購入者に支払い義務が課せられることがあります。
契約前の『重要事項説明』では、滞納額についての説明義務が必須となっていますが、可能であれば事前に情報を仕入れておきたいところ。
管理費は管理組合で管理されています。『調査報告書』でお金の出入りを確認してみましょう。
まとめ
管理費は、マンションの購入後に毎月支払っていくものですが、できれば予算を考える段階で資金計画を立てておきたい費用となります。
実際の支払い可能額は、お見積りサイトなどで表示されている月々の支払額から、住宅ローンの返済シミュレーションで表示されている『月々の支払額』が実際の支払い額と考えていると、管理費や修繕積立金が上乗せされ予想以上の金額を払うことになる可能性がありますので注意が必要です。管理費と修繕積立金分の2万～3万円を考慮して全体の資金計画を立てましょう。
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