建物の価値を計算してみよう。3つの計算方法とシミュレーション

「この家を実際に売却したら、いくらで売れるんだろうか？」
「建物は経年劣化するというけれど、この家の価値はまだあるのかな？」

家の売却が目的であれば不動産会社に査定の相談をするのが一般的ですが、建物の価値は自分でもある程度調べられます。しかし、考え方や計算式が異なる複数の算出方法があるため、目的にあったものを選択することが重要です。

この記事では建物の価値を計算する方法と建物の価値を調べる際の注意点について詳しく解説します。

宅建士・2級FP技能士(AFP)・相続管理士

監修者 逆瀬川勇造さん

• 所属：

  合同会社7pockets

地方銀行、住宅会社勤務を経て住宅や不動産を中心としたライターとして活動。現場で多くのお客様の対応で経験させていただいたことをもとに、専門知識に基づいた分かりやすい記事執筆に取り組んでいます。

土地と比較して建物の価値計算は複雑

建物と違い、土地は経年劣化したり災害で壊れたりせず、また公示地価や路線価、固定資産税評価額など国や自治体が計算した指標が公表されているため、価値の計算が比較的容易です。

一方で、経年変化や個別性などの影響により、下表のとおり建物の価値計算は土地と比べて複雑です。

この章では、建物の価値計算が複雑な理由について深堀りします。

もし、土地の価値についても詳しく知りたい方は「土地査定とは？方法ごとによる違いや依頼時のポイントを解説」の記事も参考にしてください。

建物は経年劣化を考慮する

建物は時間の経過や使用状況に応じて劣化し、価値が徐々に下がります。この価値の減少は、主に耐用年数に基づいて計算されます。

たとえば、木造住宅の耐用年数は一般的に22年とされ、その期間を基に減価償却が行われます。ただし、リフォームや適切なメンテナンスによって建物の状態が良好であれば、評価額が上昇する場合もあります。

売価算出において建物（戸建）の類似事例は見つかりにくい

戸建住宅の資産価値を調べる際は、土地やマンションと比べて評価が難しい傾向があります。

理由として、土地の形状、建物の構造、立地条件、築年数、リフォームの有無などが物件ごとに大きく異なり、類似事例を見つけにくいことが挙げられます。さらに、マンションに比べて戸建住宅の市場取引数が少なく、十分な取引データが存在しない点も評価の障壁といえます。

目的によって計算方法が複数ある

計算方法が複数あることも価値計算を複雑にしています。

主な計算方法は以下の3つです。

売却やその検討が目的なら、すぐに不動産会社に相談したほうが楽です。それ以外の方に向けて、次章より具体的な計算方法を紹介していきます。

「原価法」を用いた建物の価値計算

戸建て住宅の評価においては、建物部分は原価法、土地部分については取引事例比較法を用いたうえで、土地・建物を一体とした評価額を導くことが一般的です。

この章では原価法を用いて建物の価値を計算する方法を解説します。

原価法で計算する建物の価値とは

原価法では、仮に現在の建物を取り壊し、全く同じ建物をもう一度建てた場合に「新たにどのくらいの金額で建てられるのか？」という考え方で建物価値を計算します。

その金額から現在の建物の築年数から老朽化している部分の価格を引いたものが査定額として計算されます。

原価法のメリット

原価法のデメリット

原価法の計算式

建物の価値 = 再調達価格 × 延床面積 × 残存年数 ÷ 耐用年数

参照：建築標準価格表 | 国税庁

計算例・シミュレーション

原価法を用いて、建物価値の計算シミュレーションをしてみましょう。

15万円 × 100㎡ × ( 20年 – 10年 ) ÷ 20年 = 750万円

以上の計算から、築10年の木造モルタル造建物の価値は750万円と算出されます。

「固定資産税評価額」から概算する建物の価値計算

固定資産税は、土地や建物を所有している方が市町村（東京23区の場合は東京都）に納める税金です。その税額を算出する基準となるのが、各自治体が個別に定める固定資産税評価額です。

この章では、固定資産税評価額を用いて建物の大まかな価格を推測する方法について解説します。固定資産税評価額は市場価格とは異なるものの、建物の価値を概算する際の指標として役立ちます。

建物の固定資産税評価額とは

固定資産税評価額とは、固定資産税を決定する際の基準となる価格のことです。この評価額は、固定資産評価基準をもとに各市区町村が決定します。

評価の際には、自治体の固定資産税評価員が土地や建物を一軒ずつ訪問して調査を行います。土地と建物はそれぞれ個別に評価され、この評価額は3年に1度のタイミングで見直される仕組みになっています。

固定資産税評価額の調べ方

固定資産税評価額を調べる方法には、主に以下の3つがあります。

1つ目は、固定資産課税証明書を利用する方法です。毎年4月から6月ごろに市区町村から送付される「固定資産税納税通知書」には、固定資産課税証明書が添付されており、そこから不動産の固定資産税評価額を確認できます。万が一、この通知書を紛失した場合でも、各自治体の窓口で「固定資産税評価証明書」を取り寄せることで確認が可能です。

2つ目は、固定資産課税台帳の閲覧または縦覧です。証明書を取得せずとも、土地や建物の固定資産税評価額を確認することができます。固定資産課税台帳には建物価格や課税標準額などの情報が記載されており、市区町村の税務課窓口で身分証明書を提示すれば閲覧可能です。

3つ目は、概算で計算する方法です。固定資産税評価額は、現在同じ建物を新築した場合の「再建築費」と、新築時からの価値の減少を表す「減点補正率」をもとに算出されます。この計算方法を用いることで、おおよその固定資産税評価額を推測することができます。

式にすると以下のようになります。

固定資産税評価額 = 再建築費表点数 × 評点1点当たりの価格 × 損耗の状況による減点補正率

評価時点で同じ建物を新築した場合の再建築費を点数化して「建物の再建築費評点数」を計算し、評点1点あたりの価額を乗じ、損耗などの補正を行って計算していきます。

建物の固定資産税評価額と売買価格の関係

固定資産税評価額を利用すれば、建物の実勢価格（売買価格）の目安を次の計算式で求めることが可能です。

建物の実勢価格の目安 = 固定資産税評価額 ÷ 0.7 × 1.1

なお、新築時の固定資産税評価額は建築費の約50〜70％程度が目安とされます。そのため、固定資産税評価額が実際の建築費に比べて低く感じられることもあるでしょう。

固定資産税評価額が低めに設定されている理由として、固定資産税の税額がこの評価額に基づいて決まるため、評価額が高すぎると納税者の負担が増えてしまう点が挙げられます。この負担を軽減するため、固定資産税評価額は売買価格よりも低く設定されるのが一般的です。

このように、固定資産税評価額と実勢価格には一定の関係性があるものの、それぞれの目的や設定基準が異なることを理解しておきましょう。

計算例・シミュレーション

以下の条件を基に、固定資産税評価額から建物の価値を計算します。

条件
固定資産税評価額：5,000万円

計算式
固定資産税評価額 ÷ 0.7 × 1.1 = 建物の価値

計算例
5,000万円 ÷ 0.7 × 1.1 = 7,857万円

この結果から、固定資産税評価額をもとに計算した建物の価値は7,857万円となりました。

このようにシミュレーションすることにより、固定資産税評価額からおおよその建物価値を推測することができます。

「取得費」の算出に用いる建物の価値計算

取得費とは、不動産を購入した際にかかった費用のことを指します。この取得費は、不動産を売却した際の利益（譲渡所得）に対する税金を計算する際に用いられます。

売却益 ( 譲渡所得 )  = 売却価格 – ( 取得費 + 譲渡費用 )

ここでは、取得費の概要に加え、その計算に不可欠な減価償却費相当額について説明します。また、これらを基に建物の価格を推測する方法についても解説します。

取得費計算で用いる建物の価値とは

取得費を計算する場合の建物の価値は、建物を取得した際の購入価格や建築費から、所有期間中の減価償却費相当額を差し引いたものと考えます。

減価償却費相当額とは、建物が時間の経過とともに経年劣化したと想定される価値の減少分を表します。この金額は、建物の取得額を基に次の3つの項目を用いて計算されます。

（減価償却費相当額の計算を含む）取得費の計算式

建物の取得費は以下の計算方法で計算します。

建物の取得費 = 購入価格 – 減価償却費相当額

そして、減価償却費相当額は次の計算式により計算します。

減価償却費相当額 = 建物の取得価額 × 0.9 × 償却率 × 経過年数

減価償却費相当額は建物の取得価額の95%を限度として、経過年数の6カ月以上の端数は1年とし、6カ月未満の端数は切り捨てて計算します。

参照：「原価償却費」の計算について｜国税庁

計算例・シミュレーション

取得費の算出に用いる建物価値の計算シミュレーションです。

シミュレーションは以下の条件で行います。

経過年数について、端数の2カ月は6カ月未満なので切り捨てて計算します。

減価償却費相当額
5,000万円 × 0.9 × 0.031 × 10 = 1,395万円

※0.9は木造建物の減価償却率、0.031は年単位の償却率（木造の場合の目安）、10は経過年数を表します。

取得費
5,000万円 – 1,395万円 = 3,605万円

このシミュレーションによると、建物の価値は3,605万円となります。

【FAQ】建物の価値計算に関するよくある質問

ここまで建物価値を計算する3つの方法を紹介しました。実際に自身で建物価値を計算してみて、「この価格で本当に合っているのだろうか？」と不安に思う方もいるかもしれません。

この章では、建物の価値計算に関するよくある質問を3つ取り上げています。理解を深めるためにぜひお読みください。

マンションの建物価値を計算する際に注意することは？

マンションの建物価値を計算する際には、共有部分と土地の扱いが重要です。

マンションのエントランスやエレベーターなどの共有部分は全住戸の所有者で持分割合に応じて共有しており、建物全体の評価額にはこれらの共有部分の価値も含まれます。共有部分の価値は専有部分の床面積や規約による持分割合を基に計算され、マンションの規模やグレードが評価額に影響を与えます。

また、マンションの土地は区分所有者全員で共有するため、土地の価値を建物価値から分離するには、土地全体の価値を計算し、自分の持分に相当する部分を除いて評価します。

中古マンションの資産価値は、交通の利便性や周辺環境、間取り・階数などで決まり、一般的に築年数の経過で下落します。しかし、管理状況や環境の変化によっては価値が上昇する場合もあります。具体的な価格は類似物件の取引価格や路線価を参考に推測できます。

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自分で計算した建物の価値と実際の市場価値が異なるのはなぜ？

自分で計算した建物の価値が市場価値と異なるのは、計算式が標準的な基準に基づいており、最新の需要や地域状況が反映されていないからかもしれません。

また、適切な管理やリフォームによる価値の向上が計算に十分考慮されていない場合もあります。

不動産会社に査定依頼した場合も同じ計算式を用いる？

不動産会社が査定を行う際は、市場動向や物件の状態、地域の特性などを総合的に考慮し、市場価値に近い金額を算出します。

ベースとなる金額の算出には、原価法や取引事例比較法などの評価方法が使われます。戸建住宅では取引事例が少ないため、原価法が用いられることが多く、マンションなど取引事例が豊富な場合は取引事例比較法が効果的に活用されます。

また、固定資産税評価額や取得費は、査定には直接使用されないことが一般的ですが、補助的な参考情報として活用される場合もあります。

不動産会社はこれらの方法を組み合わせ、物件ごとに適切な評価を行います。

まとめ

建物の評価は土地と異なり、管理状況や経年劣化によって大きく異なります。本記事で紹介した方法は、あくまで建物単体の価値を計算するものであり、実際にいくらで売れるかは市場動向や土地の価値、買い手の需要など、さまざまな要素に影響されます。

そのため、最終的な売却価格を知るには、不動産会社に査定を依頼し正確な評価をしてもらうことが重要です。ただし、事前にご自身で建物のおおよその価値を把握しておくことで、不動産会社との手続きも納得感を持ってスムーズに進められるでしょう。

逆瀬川勇造さん からのコメント

宅建士・2級FP技能士(AFP)・相続管理士

不動産を売却する際には不動産会社に査定依頼することですぐにおおよその相場を知ることが可能です。とはいえ、不動産会社の査定価格に頼りきるのではなく、自分でもある程度相場を押さえておくことが大切です。不動産会社はプロとはいえ、会社ごとに査定結果が異なることは珍しくありません。これは、それぞれに得意分野やエリアが異なるからです。複数の不動産会社の査定結果とその理由を聞いた後、最終的にどの不動産会社に売却を依頼するかは自分で判断するしかありません。その際、事前に、本記事でご紹介した建物の価値を算出する方法を活用するとよいでしょう。