「マンションは“管理”を買え」とはよく聞くフレーズですが、管理とはいったい何を行っているのでしょう。また、マンション購入者（区分所有者）全員が入らなければならない「管理組合」との関係とは？今回はマンションの管理組合とは何かについて、マンション選びにも役立つ情報をご紹介します。

マンションの管理組合とは

管理組合とは、マンションの建物およびその敷地などを共同で管理するための組織です。分譲マンションの購入者全員が対象であり、区分所有法という法律に規定されています。

マンションは一戸建て住宅とは違い、主に一棟の建物を区分して所有します。各住戸はそれぞれの所有者が単独所有することになりますが、住戸の境の壁や共有して使う階段、エレベーター、給排水管、エントランスや駐車場などは共同管理をしなければなりません。それを行うのが管理組合です。

この管理組合は分譲マンションの購入者（区分所有者）全員が必ず入らなければなりません。購入したマンションを賃貸に出している場合でも、所有者が管理組合に入る必要があります。一方、マンションを賃借している入居者は管理組合には入らず、何らかの利害関係が発生する場合には管理組合に意見することができます。管理組合とはマンションという共有の財産を住民全員で住みやすい空間として維持管理するための義務であり、権利ともいえるのです。

マンションの管理組合には理事会役員がある

他のいろいろな組織がそうであるように管理組合も管理業務を行うための執行機関として理事会があり、役員を選定します。

理事長をはじめ役員は管理組合員（つまりマンション区分所有者全員）の中から総会で選ばれます。任期は各マンションの管理規定において定められており、1～2年が多いようです。「標準管理規定」という各マンション規定のもととなるべく国が定めたお手本のようなものには2年の期間が定められており、一年ごとに半数が交代するというように書かれています。これは引継ぎで知識を共有できるようにとの考えです。

マンションの管理組合の仕事

マンションの管理組合は具体的には何をするのでしょうか。主なものを見ていきましょう。理事会とそれ以外の区分所有者にわけてご紹介します。

理事会役員

理事会役員の主な仕事は区分所有者の代表として、マンションの実質的な維持管理を行うことです。理事会役員が行う理事会では管理費や修繕積立金の使い道、管理規約の変更といった議案が話し合われ決められます。そうして提案された議案は区民所有者全員が投票する総会にて可否を決定されます。

理事会役員にも役割があります。その中のひとつが理事長です。管理組合の理事長とは管理組合、そして理事会の代表です。理事長は総会の招集や理事会の取りまとめを行います。副理事長は理事長の補佐を行います。その他会計担当理事や監事といった役員があります。

理事会役員以外の区分所有者

さて、次に理事会役員以外の区分所有者、つまり特に役職がない組合員の役割・仕事を見ていきましょう。役員でないからと言って何もしなくていいかというと、そうではありません。

マンションの管理業務の執行は民主主義で行われます。修繕したり、建て替えたりといった議案を決定する際には区分所有者の一票一票が反映されるのです。しかし、区分所有者の大半が委任状を出して理事長に一任してしまい管理組合の機能が働かないというケースもあります。

総会で投じる一票は毎月納める管理費や修繕積立金がどのように使われるか、ひいてはマンションの資産価値が掛かっていますから、しっかりと見極めなければなりません。

管理会社と管理組合の関係

管理組合と似た言葉で管理会社というものもよく耳にしますが、これらの関係性は何なのでしょうか。管理会社とは何をするものなのでしょう。

マンション管理は住民が快適に生活するため、日常的に多くの業務が発生します。エントランスやエレベーター、駐車場など共用部分の光熱費やメンテナンスも含まれます。さらに、給排水管や屋根防水、外装などの点検整備などの大規模修繕、それらの会計処理といった専門的な知識が必要なものも多くあります。

このように幅広い業務を管理組合のなかだけで対応することは難しいため、外部に管理業務を委託することが一般的になっています。その委託する会社をマンション管理会社、またはただの管理会社と呼びます。管理会社の業務内容は契約内容によって異なりますが、管理組合の会計処理、修繕などの提案・実施調整などといった事務的なものから、マンション管理員を設置し清掃や設備の点検を行うといった業務もあります。管理組合とは違い、管理会社へは報酬を支払わなければなりません。委託費はマンション購入者が毎月納める管理費が充てられます。

管理会社はマンションを分譲販売したディベロッパーの子会社がそのまま使われる場合があるようです。しかし、管理費や修繕の金額の妥当性は管理組合で監視を行っていかなければなりません。あくまで管理の方針や最終判断は管理組合が自主的に決め、自身の住むマンションの資産性を守るという意識が大切です。

まとめ

• 管理組合でマンションの管理・維持を行う。
• 管理業務は管理会社に委託されることが多い。
• 管理組合の運営は理事長をはじめとする理事会が行うが、最終的な意思決定は総会によって行われる。

自分たちが区分所有するマンションの暮らしやすさ、安全性、資産価値を左右する管理組合。きちんと関心を持って関わっていきたいですね。

また、中古マンションを購入する際は管理組合がきちんと機能し、大規模修繕のための資金がきちんと積み立てられているか、資産性が保たれているかが選ぶポイントとなります。実際に対象の物件を見に行き管理が行き届いているかを確認する他、総会の議事録や管理規約、長期修繕計画書を閲覧することも有効です。

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