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マンションの管理組合ってなに？よくわからないし、入りたくないなぁ。
「マンションは“管理”を買え」とも言うから、大事なことだよ。
え～、マンションを買うのに・・・“管理”ってどういうこと？
マンションを活かすのは管理。どんなことが行われているか見ていこう。
「マンションは“管理”を買え」とはよく聞くフレーズですが、管理とはいったい何を行っているのでしょう。また、マンション購入者（区分所有者）全員が入らなければならない「管理組合」との関係とは？今回はマンションの管理組合とは何かについて、マンション選びにも役立つ情報をご紹介します。
記事の構成
マンションの管理組合とは
管理組合とは、マンションの建物およびその敷地などを共同で管理するための組織です。分譲マンションの購入者全員が対象であり、区分所有法という「建物の一部分を所有する権利関係について定めた法律」に規定されています。
マンションは一戸建て住宅とは違い、主に一棟の建物を区分して所有します。各住戸はそれぞれの所有者が単独所有することになりますが、住戸の境の壁や共有して使う階段、エレベーター、給排水管、エントランスや駐車場などは共同管理をしなければなりません。それを行うのが管理組合です。
管理組合はマンション区分所有者の義務であり権利
この管理組合は分譲マンションの購入者（区分所有者）全員が必ず入らなければなりません。購入したマンションを賃貸に出している場合でも、所有者が管理組合に入る必要があります。
一方、マンションを賃借している入居者は管理組合には入らず、何らかの利害関係が発生する場合には管理組合に意見することができます。管理組合とはマンションという共有の財産を住民全員で住みやすい空間として維持管理するための義務であり、権利ともいえるのです。
マンションの管理は自分たちで決めていくんだよ
廊下やエレベーター、インフラが荒れ放題になったら困るもんね
マンションの管理組合には理事会役員がある
他の様々な組織がそうであるように管理組合も管理業務を行うための執行機関として理事会があり、役員を選定します。役員は「理事」とも呼ばれます。
理事長をはじめ役員は管理組合員（つまりマンション区分所有者全員）の中から総会で選ばれます。任期は各マンションの管理規定において定められており、1～2年が多いようです。「標準管理規定」という各マンション規定のもととなるべく国が定めたお手本のようなものには2年の期間が定められており、1年ごとに半数が交代するというように書かれています。これは引継ぎで知識を共有できるようにとの考えです。
マンションの管理組合の仕事
マンションの管理組合は具体的には何をするのでしょうか。主なものを見ていきましょう。理事会とそれ以外の区分所有者にわけてご紹介します。
理事会役員
理事会役員の主な仕事は区分所有者の代表として、マンションの実質的な維持管理を行うことです。理事会役員が行う理事会では管理費や修繕積立金の使い道、管理規約の変更といった議案が話し合われ決められます。そうして提案された議案は区民所有者全員が投票する総会にて可否を決定されます。
理事会役員にも役割があります。その中のひとつが理事長です。管理組合の理事長とは管理組合、そして理事会の代表です。理事長は総会の招集や理事会の取りまとめを行います。副理事長は理事長の補佐を行います。その他会計担当理事や監事といった役員があります。
| 主な役職 | 業務内容 |
| 理事長 | 管理組合の代表。総会の招集をし、議長を務める。 |
| 副理事長 | 理事長の補佐や、代理を務める。 |
| 会計担当理事 | 管理費などの出納、保管、運用、支出などの会計業務。 |
| 監事 | 管理組合の監査機関。理事会の構成員ではなく、決議には加わらない。 |
| 防災担当理事 | 防火管理者の資格を取得し防火管理者となる場合も。 |
理事会役員以外の区分所有者
さて、次に理事会役員以外の区分所有者、つまり特に役職がない組合員の役割・仕事を見ていきましょう。役員でないからと言って何もしなくていいかというと、そうではありません。
マンションの管理業務の執行は民主主義で行われます。修繕したり、建て替えたりといった議案を決定する際には区分所有者の一票一票が反映されるのです。しかし、区分所有者の大半が委任状を出して理事長に一任してしまい管理組合の機能が働かないというケースもあります。
総会で投じる一票は毎月納める管理費や修繕積立金がどのように使われるか、ひいてはマンションの資産価値が掛かっていますから、しっかりと見極めなければなりません。
ぼくの1票がマンションの未来を決めるんだね。
将来のマンションのためにも投票しよう。
マンション管理を委託する「第三者管理方式」
マンションの管理をするのは大変そうだな・・・。
その通り。そこで、プロ（管理会社）に任せる「第三者管理方式」が登場したんだ。
マンション管理を委託する第三者を「管理会社」と言う
管理組合でマンションの管理を行っていくと説明しましたが、住民が快適に生活するためには、日常的に多くの業務が発生します。エントランスやエレベーター、駐車場など共用部分の光熱費やメンテナンスも含まれます。さらに、給排水管や屋根防水、外装などの点検整備などの大規模修繕、それらの会計処理といった専門的な知識が必要なものも多くあります。
このように幅広い業務を管理組合のなかだけで対応することは難しいため、外部に管理業務を委託することが一般的になっています。その管理方式を「第三者管理方式」と言います。（ちなみに、従来の方式は「理事会運営方式」と言います。）その委託する会社をマンション管理会社、またはただの管理会社と呼びます。
管理組合とは違い、管理会社へは報酬を支払わなければなりません。委託費はマンション購入者が毎月納める管理費が充てられます。
全部委託または一部委託が可能
管理会社への委託の仕方には一部のみ、または全部委託があり、管理会社の業務内容は契約内容によって異なりますが、管理組合の会計処理、修繕などの提案・実施調整などといった事務的なものから、マンション管理員を設置し清掃や設備の点検を行うといった業務もあります。
管理会社を監視しマンションの資産性を守ることが重要
管理会社はマンションを分譲販売したディベロッパーの子会社がそのまま使われる場合があるようです。しかし、管理費や修繕の金額の妥当性は管理組合で監視を行っていかなければなりません。あくまで管理の方針や最終判断は管理組合が自主的に決め、自身の住むマンションの資産性を守るという意識が大切です。
管理会社に全部委託しても、しっかり監督するぞ～。
大事なことだね！
購入前に管理状態をチェックするポイント
管理組合が大事なことはわかったけど、ちゃんと管理されているかのチェックをするにはどうしたらいいの？
確認すべきポイントを紹介するよ。マンションの購入前にもしっかりチェックしよう。
中古マンションを購入する際、物件の管理状態を確認することは非常に重要です。管理がしっかりしているかどうかで、将来の修繕や資産価値にも大きく影響するからです。
以下は、管理状態をチェックするための主なポイントです。
管理組合・管理会社の状況
管理組合が定期的に総会を開き住民の意見が反映されているか、管理会社の評判や対応が良好か確認しましょう。
国土交通省が推進し2022年に開始した「管理計画認定制度」はマンションの管理状況を客観的に評価し、適切な管理が行われている物件に対して公的に認定を与える制度です。管理状態を知る参考になります。
修繕積立金・長期修繕計画
積立金が十分に確保されているか、長期修繕計画があるかを確認。過去の修繕履歴や積立金の残高も確認すると安心です。
清掃・管理や防犯状況
エントランスや外観などの共用部の清掃・管理状況が良好か、防犯設備が整備されているか、またエレベーターなどの設備が定期点検されているか確認します。
管理費・規約の内容
管理費の内容が透明で、急な変更がないかを確認します。また、ペットの飼育や専有部分のリフォームに関する規約も事前に確認しておきましょう。希望のリフォームができなかった、という事態もおこりかねません。
マンションの管理組合で、よくあるトラブルは？
マンションの管理組合でよくあるトラブルには、以下のようなものがあります。これらの問題は、住民間や管理組合と管理会社の間で発生する場合が多いです。
修繕や維持管理に関する意見の対立
大規模修繕や共用部分の修理を巡る費用や時期について、住民間で意見が分かれることがあります。特に修繕費用の分担や優先順位が問題になることが多いです。
管理費・修繕積立金の未払い
一部の住民が管理費や修繕積立金を滞納するケースがあります。これにより、マンション全体の維持管理に影響が出ることがあり、他の住民との間でトラブルに発展します。
騒音・生活習慣の違いによるトラブル
隣人同士の騒音問題やペット飼育、ゴミ出しや駐車場の使い方のルール違反など、生活習慣の違いからトラブルが発生することがあります。これらの問題が長引くと、住環境に悪影響を与えることがあります。
役員の負担・役員選出の問題
管理組合の役員は住民の中から選ばれることが多いですが、役員業務が重いと感じる住民も多く、なかなか立候補者が出ないことがあります。また、役員業務の負担が大きすぎることで不満が出る場合もあります。
管理会社とのトラブル
管理会社が適切なサービスを提供しない、対応が遅い、費用が不透明といった理由で、管理組合と管理会社の間にトラブルが発生することがあります。契約内容の見直しや、管理会社の変更を検討する事態に至ることもあります。
防犯や安全対策の不十分さ
住民の中には、防犯対策や安全管理が不十分だと感じる人もいます。これにより、防犯カメラの設置や共用部の施錠について意見が分かれることがあります。
資産価値に関する意見の不一致
マンションの資産価値を維持・向上させるためにどのような方策を取るべきか、住民の間で意見が一致しないことがあります。特に、資産価値の低下を懸念する人と、費用負担を嫌がる人との間で対立が起こることがあります。
わぁ。トラブルがいろいろあるなぁ。
さまざまな人が住む集合住宅ならではの相談や、管理会社へのクレームがマンション住民から寄せられることがあるようだよ。
まとめ
- 管理組合でマンションの管理・維持を行う。
- 管理業務は管理会社に委託されることが多い。
- 管理組合の運営は理事長をはじめとする理事会が行うが、最終的な意思決定は総会によって行われる。
- マンションの管理状態を確認して購入検討をする。
自分たちが区分所有するマンションの暮らしやすさ、安全性、資産価値を左右する管理組合。きちんと関心を持って関わっていきたいですね。
また、中古マンションを購入する際は管理組合がきちんと機能し、大規模修繕のための資金がきちんと積み立てられているか、資産性が保たれているかが選ぶポイントとなります。実際に対象の物件を見に行き管理が行き届いているかを確認する他、総会の議事録や管理規約、長期修繕計画書を閲覧することも有効です。
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