土地売却でかかる税金まとめ／譲渡価額ごとに税額をシミュレーション

「土地を売却したいので税金がいくらかかるのか知りたい」
「相続した土地を売りたいけど、税金の計算方法がよくわからない…」

土地を売却すると、譲渡所得税や印紙税、登録免許税など、複数の税金がかかります。土地の売却価格や所有期間によっても納税額が変わるため、事前に理解しておかないと予想以上の税負担が発生するかもしれません。

一方で、3,000万円特別控除や相続財産の取得費特例など、税負担を軽減できる制度を活用し納税額を大幅に抑えられるケースもあります。

そこで今回は、土地の売却にかかる税金の種類や計算方法、税金を抑えるための特例制度、土地の売却でかかった税金の確定申告の流れまで解説します。

この記事を読むことで、土地の売却にかかる税金がわかり、自分の場合はどのような行動をとればよいのか判断できるようになるはずです。

宅建士・2級FP技能士(AFP)・相続管理士

監修者 逆瀬川勇造さん

• 所属：

  合同会社7pockets

地方銀行、住宅会社勤務を経て住宅や不動産を中心としたライターとして活動。現場で多くのお客様の対応で経験させていただいたことをもとに、専門知識に基づいた分かりやすい記事執筆に取り組んでいます。

土地売却でかかる税金の種類と税率・税額

土地を売却する際には、複数の税金が発生します。税金の種類や金額は譲渡価額や所有期間によって変わってくるため、事前に理解しておきましょう。以下、土地売却時の主な税金について具体的な計算方法や注意点を解説します。

なお、この記事では土地を売却する際にかかる税金の中で、もっとも影響が大きい譲渡所得税を中心に説明します。

譲渡所得税（所得税・住民税）

譲渡所得税は、譲渡価額（土地の売却時の金額）から取得費（購入価額や購入時の費用）と譲渡費用（売却に関わった諸経費）を差し引いた、譲渡所得に対してかかる税金です。

譲渡所得 = 譲渡価額 – ( 取得費 + 譲渡費用 )

取得費には、その土地の購入代金や改良費なども含まれ、売却に関わった諸経費（譲渡費用）には、不動産会社への仲介手数料や土地を売るための建物の取り壊し費用なども含まれます。

譲渡所得税の金額は、譲渡所得に復興特別所得税を含む所得税と住民税の税率をかけて決まります。

譲渡所得税 = 譲渡所得 × 税率

税率は土地の所有期間が5年を超えるかどうかによって20％近く異なります。

参照：
No.3252　取得費となるもの｜国税庁
No.3255　譲渡費用となるもの｜国税庁
No.3208 長期譲渡所得の税額の計算｜国税庁
No.3211 短期譲渡所得の税額の計算｜国税庁

印紙税

印紙税は、土地の売買契約書に貼付する印紙代です。契約書の金額によって税額が段階的に変わります。

現在は特別な軽減措置があり、契約書の記載金額が10万円を超え、平成26年（2014年）4月1日から令和9年（2027年）3月31日までの期間に作成される契約書は、軽減措置の対象です。

なお、契約金額が10万円以下の場合は一律200円、1万円未満の場合は非課税となり、これらは軽減措置の対象外となります。

具体的な印紙代は以下のとおりです。

印紙税は契約書を作成する時点で必要となるため、売買契約時には適切な額の収入印紙を用意しておきましょう。

また、印紙税は紙媒体の文書が対象で、電子契約書には課されません。ただし、電子契約書を印刷し契約の証拠として交付すると、その印刷物が課税文書となり印紙税が課されます。

参照：不動産売買契約書の印紙税の軽減措置｜国税庁

登録免許税

登録免許税は、土地の所有権を買主に移転する際の登記手続きに支払う税金です。

土地に住宅ローン等による抵当権が設定されている場合、売却前に銀行からの借り入れを完済し、抵当権の抹消手続きが必要になります。この抹消登記にかかる登録免許税は、不動産1件につき1,000円で売主が負担します。

売却時点ですでに住宅ローンを完済している場合、抵当権抹消登記を自分で行うことも可能です。一方、不動産の売却代金で住宅ローンを完済し、抵当権を抹消する場合には、金融機関より司法書士に依頼することを条件とされるのが一般的です。抵当権抹消の司法書士報酬は司法書士により異なりますが、1~2万円程度が相場となっています。

また、土地売買に伴う所有権移転登記の際も登録免許税が発生します。一般的には買主が負担しますが、税率は固定資産税評価額の1.5%（令和8年3月31日までの軽減税率が適用）です。

消費税

土地の売却自体には消費税はかかりません。しかし、不動産業者に支払う仲介手数料や建物部分の売却については10％の消費税が課されます。

例えば仲介手数料が100万円の場合、10万円が消費税となるので、総支払額は110万円となります。

また、土地のみを売却する場合には消費税は発生しませんが、建物付きで売却する場合には建物部分に消費税がかかるのは理解しておきましょう。

参照：No.6225 地代、家賃や権利金、敷金など｜国税庁

未経過固定資産税

固定資産税・都市計画税は、毎年1月1日時点の土地や建物の所有者に課せられ、1年分を一括で支払う税金です。

しかし、年の途中で不動産を売却した場合、売主は所有していない期間の税金も支払っていることになります。

そこで一般的な取引では、引き渡し日から12月31日までの期間に相当する固定資産税および都市計画税を、買主が売主に対して支払います。この精算金を「未経過固定資産税」と呼びます。

この仕組みにより、所有期間に応じて税負担を公平に分け合うことができます。

土地売却でかかる税金の計算シミュレーション

土地売却時の税金は、売却価格（譲渡価額）や所有期間によって変動します。

ここでは具体的な金額ごとに、実際にかかる譲渡所得税の金額の目安をご紹介します。試算に用いた条件は、以下のとおりです。

• 譲渡価額：購入価額の1.2倍（買ったときより高く売れたケース）
• 購入時の費用：購入価額の約6%
• 譲渡費用：譲渡価額の約3.5%

50万〜1,000万円の土地売却でかかる税金

2,000万〜1億円の土地売却でかかる税金

相続で取得した土地の売却と税金について

相続で取得した土地を売却時のポイントは、取得費の把握です。取得費とは、その土地を購入したときにかかった費用です。

土地を売却したときの税金（譲渡所得税）を計算する際、売却価格から取得費を差し引きます。取得費を多く計上できれば、それだけ税金を抑えられます。

しかし相続で取得した土地の場合、昔の購入時の書類が見つからず、取得費が証明できないケースもあるでしょう。

取得費が証明できない場合は、売却価格の5%を「概算取得費」として計算しますが、実際の取得費より小さな金額になるのが一般的です。

そのため、できるだけ購入時の契約書や領収書などの書類を正確に把握することが重要です。

また、相続財産を譲渡した場合の取得費の特例を活用し、相続税額の一定額を取得費に加算でき、税負担を軽減できる場合があります。

税金の控除や特例は年度や期間によって主な適用要件が変わる可能性もあるので、専門家へ相談したり、最新情報を確認したりしましょう。

参照：
No.3258 取得費が分からないとき｜国税庁
No.3267 相続財産を譲渡した場合の取得費の特例｜国税庁

土地売却でかかる税金に関する特例

土地売却時の税負担を軽減できる特例制度があります。要件を満たせば大幅な節税が可能となるため、売却前に確認しましょう。

ここでは主な3つの特例について解説します。

3,000万円特別控除

マイホームを売却するとき、住んでいた期間の長さは関係なく、売却益に対して最高3,000万円まで税金がかからない特例があります。

売却予定の土地に元々建物があった場合、以下のような要件を満たすことで3,000万円控除を受けられます。

• 建物を壊してから1年以内に土地の売買契約を結ぶ
• 引っ越してから3年が終わる年の12月31日までに売却を完了する
• 建物を壊してから売却するまでの間、その土地を駐車場などに貸し出さない

参照：No.3320　マイホームを取り壊した後に敷地を売ったとき｜国税庁

相続財産を譲渡した場合の取得費の特例

相続した土地を相続開始から3年10カ月以内に売却する場合に適用できる特例です。相続時に支払った相続税の一部を取得費に加算できます。

主な適用要件は以下のとおりです。

• 相続や遺贈により取得した不動産である
• 相続税を支払っている
• 相続税の申告期限（相続開始を知った日の翌日から10カ月以内）の翌日以後3年までの売却である

この特例により譲渡所得が少なくなり、結果として支払う税金を抑えられます。

ただし、相続開始から3年10カ月以内という期限があるため、適用を検討する場合は計画的な売却が必要です。

参照：No.3267 相続財産を譲渡した場合の取得費の特例｜国税庁

収用等による譲渡所得の特例

道路拡張や公共事業のために土地を売却する場合、最高5,000万円まで税金控除を受けられる特例です。

また、代替資産を取得する場合は、売った金額より買い換えた金額が多いときは所得税の課税が将来に繰り延べられ、売った年については譲渡所得がなかったものとされる特例も受けられます。

主な適用要件は以下のとおりです。

• 売却する土地や建物が、事業用ではなく、個人で使用している財産である
• 同じ土地について、代替資産を取得した課税の特例を受けていない
• 政府機関から買取りの申し出があってから6カ月以内に売却の契約を結んでいる
• 土地を売却できるのは、政府機関から最初に買取りの申し出を受けた本人（もしくはその方が亡くなっている場合は相続人）に限られる

5,000万円控除は、マイホーム売却時の3,000万円控除のような、ほかの控除と組み合わせて使えます。

土地の売却では、税金額の把握や節税も大切ですが、まずは良い条件で売れることが重要です。そのためには、安心して取引を進められる信頼できる不動産会社を選びましょう。

参照：
No.3552 収用等により土地建物を売ったときの特例｜国税庁
No.3223 譲渡所得の特別控除の種類｜国税庁

土地売却でかかった税金の確定申告

土地を売却した際の譲渡所得は確定申告が必要で、申告期限は通常、売却した年の翌年の2月16日から3月15日までです。ここでは、確定申告のやり方と必要書類、申告が不要となるケースについて解説します。

確定申告のやり方

確定申告の方法は大きく3つのパターンに分けられます。

• すべて自分で行う
• 専門家である税理士に依頼する
• 弁護士に依頼する

土地を売却した後の確定申告は自分でもできますが、複雑な規則や専門的な知識が必要となります。

間違いを防ぐためにも専門家に相談するのが確実です。必要な書類の準備は自分で行う必要がありますが、不安な点があれば、税理士や弁護士に相談することで安心して手続きを進められるでしょう。

確定申告の必要書類

土地売却後の確定申告の主な必要書類は以下のとおりです。

• 確定申告書第一表・第二表
• 確定申告書第三表（分離課税用）
• 譲渡所得の内訳書
• 本人確認書類
• 土地の売却に関する売買契約書
• 当該土地の取得費用を確認できる書類
• 当該土地の譲渡費用を確認できる書類
• 売却後の登記事項証明書

特例適用を受ける場合は、それぞれの要件を証明する追加書類が必要になることもあります。

確定申告が不要な場合について

土地を売却した年でも、確定申告が不要となるケースがあります。

不動産を売却して損失が出た場合は、所得税が発生しないため確定申告は不要です。

また、土地売却による譲渡所得と給与以外の所得を合計して20万円以下の場合、1社のみに勤務している給与所得者で会社で年末調整を受けていれば確定申告は不要です。

ただし、確定申告が不要なケースでも、特別控除などの特例を使いたい場合は確定申告が必要ですし、税務署から取引内容の確認を求められる場合もあるので、関係書類は保管しておきましょう。

逆瀬川勇造さん からのコメント

宅建士・2級FP技能士(AFP)・相続管理士

マイホームの売却の場合、一定の条件を満たすことで、赤字分を給与所得など他の所得と損益通算でき、また損益通算してもなお赤字が残る場合には翌年以降最大3年間、損失を控除できる特例の適用を受けることができます。赤字の場合は確定申告しなくても問題はありませんが、上記のような特例の適用を受けられないか確認しておくことが大切です。なお、譲渡所得が0円の場合も確定申告する必要はありませんが3,000万円特別控除の適用を受けた結果が0円となるといったケースでは、0円であっても確定申告する必要があります。

まとめ

土地売却時の税金については、種類と計算方法について理解しておく必要があります。

記事で紹介してきたように、土地売却時の税金は複雑で、条件によって大きく変わりますし、特例制度を活用することで税負担を抑えられる可能性もあります。

不動産SHOPナカジツでは、お客様の状況に合った土地の売却計画を提案します。土地の売却を検討している方は、ぜひお気軽にご相談くださいね。

逆瀬川勇造さん からのコメント

宅建士・2級FP技能士(AFP)・相続管理士

土地売却時の税金は、取り扱う金額が大きいことが多いこともあり、納税額が多額になってしまうケースも多いです。特に相続した土地を売却するようなケースで、取得費に概算費を適用する場合、譲渡所得が大きくなりやすく、結果として納税額が大きくなりやすいです。相続財産に不動産が含まれる場合は、生前から契約書の場所などを親子で共有しておくと共に、可能であれば早い段階で税理士などの専門家に相談しておくことをおすすめします。