年収からわかるマンション購入の目安金額を紹介！無理なく返せる額が分かる

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「自分の年収では、マンションを買うためにどのくらいの金額を借りられるのだろう？」
「自分と同じ年収の人は、いくらのマンションを購入しているのだろう？」

マンション購入を検討している方にとって、購入金額やローン返済額など、お金に関することは重要なポイントです。特に、「どのくらいの予算なら無理なく返済できるか」や「購入時に注意すべき点」は、将来の生活に直結するため、慎重に判断する必要があります。

そこで今回は、新築マンションと中古マンションの違い（費用や販売スケジュール、維持費用など）に触れながら、マンション購入の予算を考えるときのポイントをわかりやすく解説します。これを読めば、無理のない返済プランを立てるためのヒントを得られるでしょう。

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マンション購入費用と購入資金の考え方

マンション購入を計画する際、まず押さえておきたいのは、不動産購入にかかる費用の全体像と資金の内訳です。

例えば、4,000万円の新築マンションを購入する場合、諸費用は約120万〜240万円が必要になります。

諸費用には、以下のようなものが含まれます。

また、不動産の購入資金は以下の種類があり、合算して用意することになります。

住宅ローンについては、年収を基に借入可能額を計算します。

一般的に、年間返済額は手取り年収の25〜30%以内が目安です。この割合を基に、月々の返済額と総借入額を算出し、無理のない返済計画を立てることが重要です。

例えば、手取り年収500万円の場合、年間返済額は125万〜150万円が目安となり、借入可能額は約3,000万〜4,000万円（返済期間35年、金利1.5%の場合）と試算できます。

詳しくは次章で紹介しますが、住宅ローンの借入額によって、購入可能な物件価格が決まるため、購入計画を立てる際にはこれを参考にしましょう。

【年収から考える】マンションの購入予算の決め方

この章では、自分の年収で購入できるマンションの目安や、無理のない返済が可能な物件価格について解説します。

年収別の目安金額を知る

購入者の世帯年収から購入できる物件価格を大まかに計算するには「年収倍率」が役に立ちます。

※マンション購入者の年収倍率の全国平均：新築マンション7.2倍、中古マンション5.9倍

参照：2022年 フラット35利用者調査｜住宅金融支援機構

ただし、年収倍率だけで購入予算を決めると、無理な返済計画になる場合もあります。そのため、それだけで判断するのではなく、ほかの要素も十分に考慮する必要があります。

無理なく返せるラインを知る

マンションを購入するうえで、重要なのが住宅ローン返済額の設定です。

住宅ローン返済額は、返済負担率を目安に決めることができます。

返済負担率は額面年収の20〜25%が目安とされています。

ただし額面年収をベースとした返済負担率は返済負担が重くなり、生活に支障をきたす場合があります。

昨今は手取り年収の30%以内にするケースも多いですが、無理なく返済するには、25%以内に抑えてもよいでしょう。

将来の年収増減を考慮する

住宅ローンの返済額は、現在の年収だけを基準にするのではなく、将来的な年収の増減を見越して設定することが重要です。

特に、年収が減少するケースには注意が必要です。

例えば、共働き夫婦の場合、育児や介護のためにどちらかが今の働き方を続けられなくなることがあります。また、定年退職後に収入が大幅に減るケースも考慮しなければなりません。

返済計画を立てる際には、こうした将来の変化を想定しておきましょう。

【年収以外】マンション購入予算の決め方

マンション購入予算を決める要素として年収に焦点を当てて解説しましたが、購入者の個別事情を加味したうえでないと、より精度の高い予算設定はできません。 この章では多数ある個別事情から、いくつかピックアップしてマンション購入予算について説明します。

ご自身の個別事情を把握するきっかけとしてください。

頭金のあり / なし

頭金は物件価格の2割以上が理想とされています。

頭金が少ない場合、購入時の負担は軽くなりますが、その分借入額が増えるため、総返済額が多くなります。一方、頭金を2割以上用意することで、融資割合を8〜9割に抑えられ、より有利な条件の住宅ローンを選べる可能性が高まります。

年齢（完済時の年齢）

住宅ローンの完済年齢をどう設定するかによって、購入可能なマンションの価格は大きく変わります。

多くの方にとって、65歳の定年は年収が大幅に下がる節目となります。この時点で住宅ローンが残っていると、老後資金を切り崩して返済せざるを得なくなる可能性があります。そのため、定年までに完済できる計画を立てることが重要です。

また、金融機関によっては、住宅ローンの申込可能年齢や完済時年齢に上限が設定されています。マンション購入自体には年齢制限はありませんが、住宅ローンを利用する場合はこれらの制限を考慮し、無理のない返済計画を立てる必要があります。

家族構成

マンション購入予算は、家族構成によって大きく異なります。自分や家族の将来を見据え、無理のない返済計画を立てる必要があります。

ここでは3つのケースを例に、マンション購入予算を決める場合の注意ポイントを解説します。

夫婦の収入合算

夫婦共働きの場合は、世帯収入が多いため住宅ローンの幅を広げることが可能です。

夫婦共働きで住宅ローンを返済する場合は、夫婦2人で1つのローンを契約するのが「収入合算」、1人ずつローン契約するのが「ペアローン」になります。

その他

上記のほか、マンション購入の予算を決める際は次の点も考慮するとよいでしょう。

マンション購入後は住宅ローンの返済に加え、修繕積立金、管理費、固定資産税、駐車場代などの固定費が発生します。これらを含めた月々の総支出を計算しましょう。

自動車ローンや教育ローンなど、住宅ローン以外の負債がある場合は、それが住宅ローンの審査や借入可能額に影響します。

購入したマンションを将来売却する可能性がある場合は、その資産価値の変動や市場動向を踏まえた検討が必要です。

さらに、親や祖父母からの資金援助を受ける場合は、贈与税非課税枠を活用できます（省エネ等住宅で最大1,000万円、それ以外の住宅で最大500万円）。

また、暦年贈与を利用して年間110万円ずつ受け取る方法で非課税枠を広げることも可能です。加えて、2024年1月1日より、相続時精算課税制度でも110万円の基礎控除が利用可能になっています。

参照：
No.4508 直系尊属から住宅取得等資金の贈与を受けた場合の非課税｜国税庁
No.4402 贈与税がかかる場合｜国税庁
No.4103 相続時精算課税の選択｜国税庁

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マンション購入価格の目安を年収からシミュレーションしてみよう

この章では、年収別のマンション購入価格の目安をシミュレーションした結果を紹介します。今回は、以下の条件で計算します。

年収700万円・マンション購入価格5,000万円の場合

手取り年収700万円世帯のマンション購入予算を5,000万円として、設定条件に基づいたシミュレーションをしてみましょう。

＜マンション価格5,000万円の場合＞

口コミ：年収700万円のマンション購入に関する声

初手で築35年の新耐震を買ってしまったワシは…とは言え、年収700万で23区内にマンションを買おうという #すんで23区3500万 なら築古しか無く、資産価値が下がらなそうな物件の探すしかないと思っとります。
ただ、買う前の「どんな人が築47年の物件を買うのか」って分析が大事なのはその通りですわ。 https://t.co/XkFAJJeiRu

— 元ヒゲのZUNDA (@zunda_yagy) October 15, 2024

奥さんと私が年収約700万だった頃に3,000万ずつ住宅ローンを借り、マンションを買った。
その後、奥さんは仕事を辞めて、1人で6,000万分の住宅ローンの返済をすることになったが、暮らしぶりを変えなかったので結構キツかった。
今は売却済で、居住用財産譲渡の特別控除の特例を使わせてもらったが🫠

— 仙代表/ 番頭🇦🇷🫶🐉 (@TKOSNGK) August 20, 2022

年収600万円・マンション購入価格4,000万円の場合

手取り年収600万円世帯のマンション購入予算を4,000万円として、設定条件に基づいたシミュレーションをしてみましょう。 ＜マンション価格4,000万円の場合＞

口コミ：年収600万円のマンション購入に関する声

本業です！頑張ります
ちなみに本業での年収は600万です

26歳独身ですが、借金は住宅ローン含めて2000万円くらいあるので、いくら稼いでも手元に残るお金は数千円です。
遊びすぎてお金使い荒く、今しわ寄せが来ていて借金片付け中。
22歳の時勢いで買ったマンションに後悔。

— ハチミツ王🍁⛩️広島 (@Manchi351557488) October 6, 2024

新築時4200万円のマンションが今や7000万。当時年収600万世帯が買ってたマンションが10年落ちで年収1000万円超の世帯が購入する物件に化けている。面白

間もなく終焉⁉　誰も買えなくなっても高騰する「令和マンションバブル」の怪（週プレNEWS） – Yahoo!ニュース https://t.co/UlIAOMcf0f

— てとらα SI (@TETRA_IT) April 18, 2024

年収500万円・マンション購入価格3,500万円の場合

手取り年収500万円世帯のマンション購入予算を3,500万円として、設定条件に基づいたシミュレーションをしてみましょう。

＜マンション価格3,500万円の場合＞

口コミ：年収500万円のマンション購入に関する声

俺が年収500万だったとき
マンション買った
貯金も多少してた
クルマは5台くらい乗り換えた
外食してた
スタバに行きたいと思ってないから行かない
散髪は美容室で5000円くらい
投資してた
ランチは食堂で社食
子供は結婚してないから作れない
ボーナスは好きなもの買った
奨学金は返した https://t.co/YvQH98QD8D

— 龍三郎 (@kabu10041125) January 17, 2024

入社10年くらいで今の2LDKサイズのマンションを買ったとき、年収500万なくて、公庫から80%しか貸してもらえなかったなぁ…

— ぼや (@boyahina) November 7, 2014

年収400万円・マンション購入価格2,800万円の場合

手取り年収400万円世帯のマンション購入予算を2,800万円として、設定条件に基づいたシミュレーションをしてみましょう。

＜マンション価格2,800万円の場合＞

口コミ：年収400万円のマンション購入に関する声

わたしは年収400万で23区内に単身者向けマンション買ったわけだけど、年収400の独身女性は貯金がないならマンションの購入はおすすめできないね。新築見てても2000万円台の物件なんか出てこない。貯金があるなら築浅の中古とかいいと思うけど

— まほぴー/60歳でリタイアしたい (@mahopiiy) September 3, 2023

もう20年近く前の話ですが
私も年収400万？くらいでマンション購入！
35年ローン組みました😅
無知って恐ろしいけど無事に生きてます。
銀行も見切り発車成功かな？

— ぱぱ⭐️ちゅう (@papachu1119) January 19, 2020

もうすぐ45歳で年収は400万いかないぐらいだが年金の上積み分を一括支払い済みで、マンション一括購入済みである。

— 翼(イグナチオ@つばまる) (@Ignaciowing) March 20, 2017

年収300万円・マンション購入価格2,000万円の場合

手取り年収300万円世帯のマンション購入予算を2,000万円として、設定条件に基づいたシミュレーションをしてみましょう。

＜マンション価格2,000万円の場合＞

口コミ：年収300万円のマンション購入に関する声

お金は何とかなりますよ。
うち、年収300万でも1人育てましたから。
子供が出来て2年後、色々あって年収300になって10年くらいそのままでした。その数年前にマンション購入していて、年収300時代に僅かな貯金使い果たして、住宅ローンと税金払えなくて分割払で凌いで、と大変でしたがまだ生きてます。

— ムアディブ (@pentax85) August 17, 2024

今日も仕事が終わった。ゆるい職場でほんと最高だ。ワシの給料は安く年収300万だが相続で購入したマンションもあるし、車も所有しているから生活には何も困っていない。

— 源五郎 (@nisemono228) January 23, 2024

独身のときに年収300万ぐらいで2500万のマンション買ったけど何とかなってたかな😅
手取りたしか17万ぐらいで、
結婚して家を出るまでは毎月の支出は基本母親に出させてなかったけど💦

ローンと管理費が8万ぐらい？光熱費と通信費と保険5万で、
あんまり現金貯金はしてなかった🫠

旅行は年1-2回♨️

— erina@一条工務店i-smart (@erina_ismart) July 26, 2023

年収200万円・マンション購入価格1,400万円の場合

手取り年収200万円世帯のマンション購入予算を1,400万円として、設定条件に基づいたシミュレーションをしてみましょう。

＜マンション価格1,400万円の場合＞

まとめ

マンションを購入する際は、まず購入の目的を明確にすることが重要です。自分が「どのような生活をして、どのような人生を送りたいか」を明確にすることが、マンション選びの軸となります。

また、新築マンションと中古マンションにはそれぞれ特徴や違いがあります。新築マンションでは、床の色や間取りの変更などオプションを選べる自由度がある一方で、追加費用がかかる場合があります。

一方、中古マンションは費用負担が比較的少なく、購入から入居までのスピードが速い点がメリットです。

ご自身のなかで物件選びの軸が決まった後は、経験豊富な不動産会社に相談するステップに進んでください。物件探しからリフォームデザインプラン作成、資金計画までワンストップでサポートしてくれる不動産会社を選ぶと、よりスムーズに進められます。

その際は、2023年度年間契約数が5,000件以上あり、予算組みからの相談も可能な不動産SHOPナカジツに、ぜひお声がけくださいね。

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