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最近、注文住宅を建てようと思ったよ。
それなら施工会社と土地を探す必要があるね。
そういえば土地探しと施工会社探し、どちらを先に決めれば良いのかな？
土地も探さなきゃいけないし、施工会社も探さないといけないし大変だよね。土地を先行して探せばいいのか、はたまた建物から考えた方がいいのか。土地を探すにはどんな方法がベストなのか。良い土地に出会うにはどうしたらいいのか。失敗しないマイホーム計画の第一歩として土地探しのコツをお伝えするよ。
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注文住宅の土地探しの方法とそれぞれのメリット
そもそも土地を探す方法はいくつかあり、それぞれの探し方にはメリット・デメリットがあります。
注文住宅の土地探しの方法
それぞれのメリットは？
1.インターネットサイトから探す
不動産のポータルサイト(suumo、athomeなど)や不動産会社のホームページで土地を探す方法です。
ある程度希望のエリアや価格、広さなどの条件が固まっている場合、希望条件を入れて簡単に検索できます。
一方でその情報量の多さからどれだけネット検索をしてもどれが良い土地なのか判断できず、あれこれ悩むうちに良い土地が売れてしまうということもあります。
2.自分の足でエリアを歩き、「売地」を探す
売却中の土地の場合、現地に「売地」などと書かれた看板が立っていることが多いです。住みたいエリアが決まっている場合、周辺環境を自分の目で見て確認しながら 現地を歩いて売地を探すのも手です。まだネットなどに掲載されていない掘り出し物が見つかることもあるかもしれません。
ただし、それはかなり稀な話と思ったほうが良さそうです。時間と労力がかかるうえ、奇跡的な「売地」に出会うことは難しいため、この探し方一本に絞ってしまうとかなり時間がかかります。
3.不動産会社やハウスメーカー、工務店に依頼する
不動産会社にはたくさんの土地情報が集まっています。また情報量が多いだけでなく、鮮度の高い不動産情報も不動産会社にはあります。
ここで少し土地の購入ではなく売却の話になるのですが、実は不動産の売却を売主様から承る場合、指定流通機構にその物件の情報を登録しなければいけません。指定流通機構とは簡単に言うと不動産会社だけが利用できる不動産流通サイトのようなものです。
指定流通機構は、宅地建物取引業法に基づき、不動産情報を集約した上で、他の不動産会社に物件情報を提供しています。これにより同じ物件でもいろんな不動産会社が扱うことができ、インターネットサイトへも順次公開されていきます。この指定流通機構への登録スピードは売主様からの売却依頼の受け方に応じて異なります。
売却依頼の受け方には「専属専任媒介」「専任媒介」「一般媒介」と3種類あり、このうち「専属専任媒介」が“5日以内の登録”と最短です。最短でも5日以内というルールですから、売却依頼を受けたばかりで5日を経過せず公開されていない物件情報に出会えることもあります。また不動産会社ならその物件そのものの情報だけでなく周辺施設や環境に関する情報なども教えてくれるのでより住んでからのイメージがしやすいという点もあります。
ハウスメーカーに土地探しを依頼する場合はその土地にどんな建物が建つか、など具体的に建物イメージをもって土地購入を検討することができます。注意点としてはその建築会社で建物を建てることになるケースがあるので土地が決まってからハウスメーカーが選べるかどうか事前に確認をとることです。
土地探しと施工会社探し、どちらを先にすべきか
理想的なマイホームづくりを考えるとき、
- 自分の理想を叶える施工会社が見つかる
- 自分の理想の間取りが実現できる
- 余計な支払いがなく、予算内でマイホームづくりができる
この3つは皆さん共通する希望ではないでしょうか。
これらを叶えるための最大のポイントが「土地探しと施工会社探しをどう進めるか」です。
土地探しを先行
土地探しを先行した場合、良い土地が見つかってからあわてて施工会社を探すことがあります。土地を現金で購入する方はともかく、土地についても住宅ローン等融資を組んで購入する場合、建物の完成までつなぎ融資を受けるのが一般的です。建物が完成し住宅ローンが実行されるまでは利息のみを支払い、住宅引き渡しのタイミングで住宅ローンを使って清算するというのが、つなぎ融資の一般的な仕組みです。金利は住宅ローンと比較すると相場で約2～4％と、少し高めに設定されていることが多いです。そのため、できるだけこのつなぎ融資の期間を短くしようと、急いで施工会社を探した結果、「もっとゆっくり施工会社を探したかったな」と後悔するケースがあります。
また、そもそも土地先行融資を受ける際に建物の見積書や図面の提出を金融機関から求められることもあり、この場合は土地の契約から引き渡しまでの短い期間(目安：約1カ月)で施工会社を決める必要が出てきます。
施工会社探しを先行
施工会社探しを先行した場合、あらかじめ施工会社が決まっている状態で土地購入となれば、上記のようにあわてることなくスムーズに着工できます。さらに土地探し段階においては設計担当者に土地を一緒に見てもらいアドバイスを受けることができます。自分の理想とする間取りがその土地で実現できるのかどうかあらかじめ相談できるため、土地を購入したものの自分の理想の家が建てられなかったというリスクは低くなります。
施工会社選びでは住宅展示場に行く方も多いと思います。行く先々のハウスメーカーで「うちで土地も一緒に探しますよ」と声をかけられ土地探しを依頼することがあります。複数のハウスメーカーに土地探しを依頼した場合、良い土地を見つけてきてくれたハウスメーカーで家を建てることになるケースが多く、この場合“紹介された土地を買いたいけど、建築は他の会社でしたい”あるいは“まだ施工会社を決めかねている”という場合には問題になります。
よって土地探しと施工会社探しの進め方としては、
- まずは不動産会社で土地探しをはじめ、同時に施工会社を探し
- 施工会社が決まったらその施工会社に土地探しを依頼する
という手順がおすすめできます。
この際、土地探しを依頼していた不動産会社の担当者の名刺を施工会社の担当者に渡すなどして、不動産会社の担当者と施工会社の担当者が連携して土地探しをすすめてくれるよう手配するとよいでしょう。
土地探しから注文住宅が完成するまでの流れ
実際に注文住宅を建てる際の流れはどのようになるのでしょうか。フェーズごとのポイントと一緒に流れをご紹介します。
予算を決定する
後述の「土地を探す際のポイントと注意点は？」でも解説しますが、土地探しの前に土地にかけられる予算がいくらなのか把握する必要があります。総予算が決まっていても、建物を重視すれば建築費が増え土地の予算は減ることになり、立地を重視すれば土地の予算は増えるなど、途中で配分が変わってくることがあります。総予算を決めた上で、土地に費用をかけすぎると建物に配分する予算が減り、建物に費用をかけすぎると土地に使える予算は減るという関係を頭に入れておく必要があります。
土地決定
いよいよ土地探しですが、前の項目「土地探しと施工会社探し、どちらを先にするべきか」でも解説した通り、土地探しと同時に施工会社を探していけるとスムーズです。土地探しではインターネットで検索したり不動産屋へ行ったりして条件にあう物件を探していきます。条件に優先順位を付けると探しやすくなりますので、駅からの距離、地域、土地の広さ、学区、スーパーまでの距離、病院までの距離などから、ご自身とご家族にとってどれが最も大切なのか検討してみてください。
探している最初はインターネットや不動産屋で貰った物件資料を元に検討しても良いですが、最終的にはご自身の目で見て決定することをおすすめします。
ローン準備
建物の建築を始めるには、土地の代金を支払い引き渡しを受ける必要があります。一方の建物の代金は完成後に支払いとなりますので、土地の引き渡しから建物の完成までにタイムラグが発生します。その間のローンの扱いは金融機関によって様々です。金利、返済条件などを確認しながら借入先を決めていきます。
土地の決済
土地代金は購入する土地の売主様に支払います。先ほど述べたように、土地の引き渡しから建物の完成までにタイムラグが発生する場合、土地の融資実行から建物の融資実行まで数カ月かかるかもしれません。賃貸にお住まいですと、家賃とローン返済が重なってしまいます。金融機関によっては、その期間は金利だけ支払うという場合もあります。
建物設計
土地が決まったら、その土地に合う住宅を設計していきます。理想の間取りを実現するのももちろんですが、隣人や道路からの他人の視線は生活してみると意外と気になるものです。購入後の生活を考慮しておくと満足度も高くなるでしょう。こうした細かい点も含め、施工会社と話し合い決めていきます。だんだんとやりたいことが増えるため、予算オーバーにならないように注意が必要です。
建築/建物の決済
設計後、施工会社による建築となります。 建築前に法律に沿った建物ができるか自治体にチェックを受けるのですが、チェック後は注文住宅でも変更できる部分が限られますので、それ以前に全て決めておきましょう。どうしても変更したい場合には、早めに担当者に相談することをおすすめします。
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土地を探す際のポイントと注意点は？
土地にかけられる金額を知る
土地探しの第一歩として資金計画を考えます。全体予算の中で土地にかけられる予算がいくらなのか把握してから土地探しを行えば、希望の土地が出てきたときに判断が鈍ったり、高額な土地を購入してしまって最終的に資金ショートするリスクも避けられます。
まずは住宅ローンの返済シミュレーションなどから総予算が決まったら、以下の配分を検討します。
①総予算（ ）＝ ②土地取得費（ ）＋ ③建築費（ ）＋ ④諸経費（ ）
ここで問題となるのが、③の建築費の目安です。④については、不動産会社や金融機関などで確認できます。しかし建築費については実際に施工会社と話をしないとわかりません。
ここで「自分の理想を叶える家を建築するにはどのくらいの費用がかかるのか」を大まかでも把握することが重要なポイントです。そうすれば、結果的に②の土地取得にかかる費用の目安がわかります。
土地探しをしていく中で優先順位が変わることもあります。建物重視で考えていたが②の予算を増やして③を減らしてでも住みたいと思う土地が見つかるかもしれません。逆に建物へのこだわりが強くなり、その結果②の予算を減らして土地に関する条件を緩和する可能性もあります。
この仕組みを理解して、土地探しをスタートしましょう。
希望条件を決める
土地探しを始める際には、自分の希望の条件を整理することがポイントです。
〈希望するエリアについて〉
区市町村・子供の通学している学区or転校・通勤時間(最寄りの駅・最寄りの駅からの距離・バス便)・買い物や病院などの利便性 など
〈希望する土地の大きさ〉
希望する建物の大きさ・駐車場の有無(台数)・庭の有無 など
〈希望する土地の形状や環境〉
道路付き・住宅密集地or閑静な住宅街 など
エリアの選定は勤務先や子供の学校、住みやすさなどが関係してきます。100点満点の土地は無いため絞りすぎても難しいですが、大まかすぎて方向性が決まらないのもいけません。どのエリアが良いのか、どの沿線にするのかなど、いくつか候補があるとよいでしょう。
土地の大きさや形状はあまり条件を設定せず建物のプランニングでカバーしていくものと思っておくとよいかと思います。希望エリアが決まってもそのエリアの坪単価などは道路付きや周辺環境によっても左右されるため、エリアが決まれば予算に応じて自然と土地の大きさが決まるような単純な話ではありません。
希望条件が定まったら、条件の優先順位を整理していきます。
譲れない条件は満たしながらも、全体で「70点」であればOKという気持ちを持つことで決断しやすくなり、満足度の高い土地探しができます。
土地の法規的な制限を知る
それぞれの土地にはさまざまな制限（建ぺい率・容積率・斜線制限・防火地域/準防火地域・など）があり、これらの制限を超える建築物は建てることができません。
せっかく希望の土地を見つけても、希望の家が建てられないこともあります。これらは土地を購入する時には不動産会社から説明されますが、慣れない用語なので理解しにくい面もあるかもしれません。施工会社の設計士など建築のプロフェッショナルに事前に確認をとっておくと安心です。
土地探しにかける期間
注文住宅は入居までに長い期間がかかります。一般的な注文住宅を建てる流れを把握し、自分たちが希望する時期に新生活がスタートできるよう、期間とともに把握しておきましょう。
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①住みたい土地探し/施工会社選び ②土地購入の申し込み ③住宅ローンの検討と事前審査 |
約4か月 |
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④家のラフプラン作成 ⑤建築費用見積依頼/施工会社決定 |
約2か月 |
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⑥工事や土地の契約 ⑦建築確認申請、住宅ローンの正式申込 |
約2か月 |
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⑧着工 ⑨完成・引き渡し |
約4～5か月 |
まとめ
注文住宅の土地探しのポイントを解説しました。土地は同じものがなく、購入する際にはいくつか懸念点があることがほとんどです。土地の懸念点は建物でカバーするのが大原則ですので、建物の相談もできる不動産会社に土地探しを頼るとスムーズですよ！
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