土地購入の流れまとめ。契約や決済で気をつけることも解説

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「土地を購入する手続きって、具体的にどんな流れで進むの？」
「契約や決済で失敗しないために、何を気をつければいいの？」

注文住宅を建てるために土地を購入する場合、契約から引き渡しまでにさまざまな手続きや必要書類があり、事前の準備が欠かせません。特に、契約内容の確認不足や決済時の手続きミスは、後々のトラブルにつながる可能性もあるため、慎重に進める必要があります。

とはいえ、土地の購入は多くの人にとって初めての経験。手続きの流れや注意点が分からず、不安に感じるのは当然です。

この記事では、土地購入の流れを分かりやすく解説し、契約や決済時に注意すべきポイントも詳しく紹介します。この記事を読めば、スムーズに土地購入を進め、安心して注文住宅の計画を進めるための知識が身につくでしょう。

土地購入の流れと期間

土地を購入し、注文住宅を建てるまでには、いくつかの重要なステップがあります。購入をスムーズに進めるために、それぞれの工程のスケジュール感を把握しておくことが大切です。

以下の表では、土地購入から建築開始までの流れを整理しました。

住宅ローンを利用する場合、土地代金の支払いが建物の完成前に発生するため、つなぎ融資の検討が必要になることもあります。

1）土地探し

土地探しを始める前に、資金計画を立て、家族の優先事項を整理することが重要です。月々の支払額を考慮し、住宅ローンの借り入れ可能額を把握したうえで、土地と建物の予算を明確にしましょう。

希望のエリアや広さを決めたら、不動産サイトや不動産会社を活用して相場を確認し、現地を訪れて環境をチェックします。

また、土地探しと並行して施工会社やハウスメーカーの検討も進めると、建築計画がスムーズに進みます。家のイメージを具体的にしておくことで、理想に合った土地を見つけやすくなるでしょう。

2）買付申込み・仮押さえ

希望の土地が見つかったら、売買契約を結ぶ前に「仮押さえ」の手続きを行い、ほかの買主に取られないようにします。そのために必要なのが「買付証明書」の提出です。

買付証明書とは、「この土地を購入したい」という意思を売主や不動産会社に正式に伝えるための書類で、提出後は売主との交渉が進み、売買契約の準備に入ります。

また、同時に住宅ローンの仮審査を受けておくと、スムーズに契約へ進めます。仮審査では、年齢・健康状態・担保評価・年収・職業などがチェックされ、融資を受けられるかの判断が行われます。

仮審査が通ることで、ローン審査の不安を減らし、売主にも購入の意思をしっかり伝えることができます。

3）売買契約の締結

仮押さえ後、売主との交渉がまとまると、売買契約を締結します。契約前には宅地建物取引士による重要事項説明を受け、法令制限・契約解除条件・土地の境界・インフラ状況などについて確認します。

その後、契約書に署名・押印し、物件価格の5～10％の手付金を支払うのが一般的です。

契約締結後は、住宅ローンを利用する場合、金融機関の本審査を受けます。本審査が通過すると、ローン契約（金銭消費貸借契約）を結び、融資の準備が進められます。

ただし、住宅ローンの融資が実行されるのは建物が完成した後なので、土地代金の支払いにはつなぎ融資が必要になることもあります。

4）決済と所有権の移転

売買契約後、住宅ローンの融資が実行されると、土地の最終支払いと名義変更（所有権移転）の手続きを行います。決済日は金融機関で残代金を売主に支払い、入金確認後に土地が引き渡され、所有権が買主へ正式に移転します。

所有権移転登記は通常、司法書士に依頼して同日に手続きを進めます。住宅ローンを利用する場合は、融資実行と同時に金融機関が抵当権を設定する登記も必要になります。

5）注文住宅の設計・建築開始

土地の所有権が移転したら、注文住宅の設計と建築の準備を進めます。

まず、基本設計（約3カ月）で間取りや外観デザインを決め、建築会社と打ち合わせながら大まかな見積もりを作成します。その後、実施設計で詳細な設計図を作成し、構造・設備・仕上げの仕様を決めます。

設計が完了すると、建築確認申請を提出し、正式な工事費用を確定します。申請が承認されれば、いよいよ建築工事がスタートです。

土地購入の流れ1）土地探しのポイント

理想の土地を見つけるためには、手当たり次第に探すのではなく、優先順位を決め、地域に詳しい不動産会社と連携しながら進めることが大切です。

土地探しのフェーズは以下の流れに沿って計画的に進めましょう。

地域の情報に精通した不動産会社に相談する

土地探しの方法として、不動産ポータルサイトを活用するのもよいですが、人気エリアの優良な土地は早い段階で売れてしまうため、不動産会社との連携が不可欠です。

特に、ハウスメーカーやデベロッパーも分譲住宅用に土地を仕入れているため、市場に出回る前に情報を得ることが良い土地を入手するコツです。

地域に根ざした不動産会社は、売主との直接的なつながりがあり、広告前の未公開情報を把握していることが多いです。売主が「条件に合う人がいれば売りたい」と考えるケースもあり、その情報が市場に出る前に不動産会社のネットワーク内で共有されることがあります。

また、地元の地主や売主と信頼関係を築いているため、優良な物件情報を託されやすいのも特徴です。競争率の高いエリアでは、不動産会社に相談することで、市場に出る前の土地情報を得られる可能性が高まります。

土地を選ぶときは優先順位を決めておく

条件を整理せずに土地を探すと、比較する基準が曖昧になり、決断に時間がかかる原因になります。

あらかじめ家族で優先順位を決め、譲れない条件と妥協できる条件を明確にしておくことが大切です。

以下のような項目をチェックし、希望条件に合った土地を探しましょう。

災害リスクや建築条件などを不動産会社に聞いておく

良い土地が見つかったら、価格や立地だけでなく、災害リスクや法的な制約、インフラ状況もしっかり確認する必要があります。

災害リスクについては、ハザードマップを確認し、浸水・地震・土砂災害のリスクを事前に把握しておきましょう。また、周辺に工場や廃棄物処理場などの嫌悪施設がないか、幹線道路や鉄道の騒音・振動の影響がないかも重要な判断基準になります。

法的制限については、建ぺい率・容積率の確認を行い、希望する建物が建てられるかをチェックしましょう。接道義務やセットバックの必要性、用途地域や高さ制限も考慮し、建築に影響が出ないかを不動産会社に確認することが大切です。

インフラ状況では、地盤の強度を確認し、軟弱地盤の場合は地盤改良工事が必要になる可能性を考慮します。また、水道・ガス・電気の配管が前面道路まで届いているかを調べ、届いていない場合は引き込み工事の費用が発生する点にも注意が必要です。

電柱の位置によっては、玄関や駐車スペースの利用に影響を与えることもあるため、移設が可能かどうかを事前に確認しましょう。

不動産SHOPナカジツでは、理想の注文住宅を建設するための土地探しから全面的にバックアップいたします。全国ネットワークを駆使した豊富な土地情報から、ご希望の条件に合う最適な土地をご紹介いたしますので、注文住宅希望の方はぜひ1度ご相談ください。

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土地購入の流れ2）買付申込み・仮押さえのポイント

希望の土地が見つかったら、売買契約に進む前に「買付申込み」と「仮押さえ」の手続きを行う必要があります。

このフェーズでは、購入の意思を売主に伝え、交渉を進める準備を整えます。特に、人気のある土地は競争が激しく、スムーズに手続きを進めないと他の買主に取られてしまう可能性があります。以下の流れで進めていきましょう。

土地の仮押さえ期間は通常1~2週間

買付証明書を提出すると、土地が「仮押さえ」の状態となり、ほかの買主に契約されるのを防ぐことができます。

仮押さえの期間は通常1～2週間程度で、その間に価格交渉や契約内容の調整が行われます。

ただし、買付証明書は法的拘束力がなく、必ずしも売主がその価格で売る義務はありません。人気のある土地では、売主がより条件の良い買主を優先することもあるため、買付証明書を出す前に、購入希望価格や支払い条件を整理しておくことが重要です。

価格交渉が可能か確認しておく

土地の価格交渉は、買付申込時が最適なタイミングです。契約締結後では交渉が難しくなるため、希望があれば早めに売主と調整しましょう。

価格交渉の余地は、売主の事情や市場の動向によって異なります。売主が早く売却したい場合や、長期間売れ残っている土地であれば、値下げ交渉が成立しやすくなります。

一方で、人気エリアや売り出し直後の土地は、交渉の余地が少なく、ほかの買主との競争になりやすいため、無理な値下げ要求はかえって売主の印象を悪くする可能性があります。

土地を買うときにかかる費用を把握しておく

土地の購入には、土地代金以外にもさまざまな費用が発生します。

まず、土地の購入時には仲介手数料・印紙税・登記費用・ローン保証料などの費用が発生します。さらに、土地によっては地盤改良費・上下水道引き込み費用・造成費用など、購入後に発生する追加費用も考慮しなければなりません。

これらの費用を把握せずに予算を組んでしまうと、土地購入後に資金が足りなくなり、希望する住宅が建てられない可能性があります。

住宅ローンを組む場合は事前審査が必要

住宅ローンを利用する場合、売買契約前に「事前審査（仮審査）」を受けておく必要があります。事前審査を通過していないと、売主が「資金調達が不透明な買主」と判断し、交渉を進めづらくなることがあるためです。

事前審査では、年収・職業・勤続年数・借り入れ状況などが審査され、住宅ローンを借りられる可能性が確認されます。通常、審査結果は3～4日程度で通知されるため、買付申込みのタイミングで同時に進めるとスムーズです。

事前審査を通過した後、売買契約を締結し、本審査 → ローン契約（金銭消費貸借契約） → 融資実行という流れになります。本審査では、土地や建物の担保評価が行われ、ローンの正式な承認が下りるかどうかが決定します。

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土地購入の流れ3）売買契約締結のポイント

土地の売買契約は、以下の手順で進めます。

売買契約書の締結時には手付金が必要

売買契約を締結する際、買主は売主に手付金を支払います。

手付金は、契約成立の証であり、解約時の保証としての役割も果たします。一般的に、売買価格の5～10％が相場とされ、不動産会社が売主の場合は20％が上限として宅建業法によって定められています。

手付金には、「解約手付」としての意味合いがあり、買主が契約を解除する場合は手付金を放棄し、売主が解除する場合は手付金の倍額を返還することで解約が成立します。買付申込時に支払った申込証拠金を手付金に充当できるケースもあるため、事前に不動産会社へ確認しておくとよいでしょう。

契約解除の条件や境界について確認する

売買契約を締結する前に、契約解除の条件と土地の境界確定の有無を確認することが重要です。

契約解除には、法律で定められた解除要件と、売主・買主間で合意する解除条件があります。具体的な条件は契約書に明記されるため、事前に内容を確認し、必要に応じて不動産会社や専門家に相談することが大切です。

また、土地の境界が明確になっているかどうかも重要な確認事項です。境界標が設置されていない場合は、境界確定測量を実施し、隣地所有者の立ち会いのもとで境界を確定する必要があります。

これを怠ると、将来的に隣地とのトラブルや売却時の手続きが煩雑になる可能性があるため、売主と相談し、契約前に対応を検討しましょう。

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土地購入の流れ4）決済と所有権移転のポイント

土地の決済と所有権移転は、土地購入の最終ステップです。この段階では、残代金の支払い、所有権の移転登記、土地の引き渡しが行われます。決済と所有権移転は以下の手順で進めます。

住宅ローンを利用する場合、金融機関の本審査通過が必須となり、融資実行後に決済が行われます。

決済時の状況と流れ

決済日当日は金融機関・不動産会社・司法書士・売主・買主が立ち会い、金融機関や不動産会社の会議室などで行われることが一般的です。

打ち合わせは、司法書士が売主と買主の本人確認を行い、所有権移転登記に必要な書類をチェックすることから始まります。本人確認のため、運転免許証やマイナンバーカードなどの身分証明書を持参する必要があります。

その後、買主は売主に残代金を支払います。住宅ローンを利用する場合は、金融機関から融資が実行され、ローンの振込が確認できた後に、所有権移転登記の申請が行われます。この登記手続きは司法書士が担当し、登記完了後に正式に所有権が移転されます。

売主が固定資産税や管理費を支払っている場合、その精算もこのタイミングで行われます。売主が年払いで支払っていた税金や管理費のうち、引き渡し日以降の期間分を買主が負担する形で精算するのが一般的です。

最後に、売主から買主へ土地の書類が引き渡され、決済完了です。

土地決済時にかかる費用を把握しておく

土地購入時には、土地代金以外にもさまざまな費用が発生します。主な項目と相場は以下の通りです。

特に登記費用や固定資産税の精算は、思わぬ負担になることがあるため、事前に必要な金額を確認し、資金計画を立てることが大切です。

「振込が間に合わない」等のトラブルが起きないよう準備する

振込送金を行う際には、事前に銀行の振込限度額を確認しておくことが重要です。

金融機関によっては1日の送金上限が設定されており、大きな金額を振込む場合は、事前に限度額の引き上げ手続きを行う必要があります。

振込のタイミングにも注意が必要で、金融機関の営業時間内に振込を完了しないと、翌営業日扱いとなり決済に間に合わなくなる可能性があります。当日スムーズに振込ができるように、必要な書類を事前に準備し、売主の希望する支払い方法を確認しておきましょう。

売主が現金での支払いを希望する場合は、決済日前に銀行と相談し、大金を引き出す手続きを済ませておく必要があります。

土地購入の流れ5）注文住宅の設計・建築開始

土地の引き渡が完了したら、注文住宅の設計および建築のフェーズに移ります。

住宅ローンを利用する場合、つなぎ融資が必要

住宅ローンは、通常建物が完成し引き渡しされたタイミングで融資が実行されるため、土地購入時や建築着工時の費用はカバーできません。そのため、金融機関のつなぎ融資を利用し、土地代金や建築工事の着工金・中間金を一時的に借り入れる必要があります。

つなぎ融資は、住宅ローンの融資が実行される前に、一時的に資金を借り入れる仕組みです。土地の購入代金や建築着工時の費用に充てられ、住宅ローンが実行された際に一括返済されます。ただし、金利は2～4％と高めに設定されるため、長期間の利用は利息負担が増えるリスクがあります。

また、住宅ローン控除の対象外となるため、税制上のメリットが受けられない点も考慮しておく必要があります。

さらに、すべての金融機関がつなぎ融資を取り扱っているわけではないため、住宅ローンを申込む際に、つなぎ融資の有無を確認することが重要です。

工期が遅れると利息負担が増えるため、建築スケジュールを管理し、できるだけ短期間で進めることが求められます。おおまかな設計を契約までに進めておき、決済までの期間に詳細を詰め、決済後すぐに建築の申請、着工ができるようにする場合もあります。

地盤調査と地盤改良の必要性を確認する

土地に建物を建てる前には、地盤調査を行い、必要に応じて地盤改良を実施する必要があります。

軟弱地盤や埋め立て地では、建物が傾いたり沈んだりするリスクがあるため、適切な対策が必要です。

地盤改良が必要かどうかは、地盤調査の結果や敷地の状況に応じて判断され、場合によっては追加費用が発生します。

一般的な地盤調査費用は5万円程度ですが、改良が必要な場合、100万円以上の工事費用がかかることもあるため、あらかじめ資金計画に含めておきましょう。

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特定条件下における土地購入の流れ

土地購入の流れは基本的に共通していますが、特定の条件下では手続きや注意点が異なります。

ここでは、それぞれの条件における流れと、一般的な土地購入との違いを解説します。

個人売買の場合

不動産会社を介さず、個人間で直接売買を行う場合の流れは以下の通りです。

個人売買では、売主と直接交渉するため、価格や引き渡し条件を柔軟に調整できる反面、契約内容の不備や物件の瑕疵（欠陥）に関するリスクが高くなります。

また、不動産会社が仲介しないため、売買契約書の作成や登記手続きも自己責任となります。トラブルを防ぐためにも、司法書士に契約書の作成を依頼し、取引の安全性を確保するようにしましょう。

建築条件付き土地の場合

建築条件付き土地とは、指定された施工会社と一定期間内（通常3カ月以内）に建築請負契約を結ぶことが条件となる土地です。購入の流れは以下のようになります。

一般的な土地購入と異なり、施工会社を自由に選べず、間取りや仕様の決定期間が短いため、慎重な検討が必要です。

また、相見積もりができないため、提示価格の妥当性を判断しにくい点にも注意が必要です。条件を外すことも可能ですが、その場合は土地価格が上乗せされるケースがあるため、契約前に確認しておきましょう。

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現金一括払いの場合

住宅ローンを利用せず、現金で土地を一括購入する場合の流れは以下のようになります。

現金一括払いの最大のメリットは、金利や手数料が不要で、融資審査の手間がかからず、スムーズに取引が進むことです。また、抵当権の設定が不要なため、登記手続きも簡単になります。

ただし、手元資金が大きく減ることで、ほかの投資や急な支出への対応が難しくなるのは懸念事項です。

また、住宅ローン控除が適用されないため、節税メリットを受けられません。さらに、大きな現金取引は税務調査の対象となる可能性があるため、資金の出どころを明確にしておく必要があります。

法人の場合

法人名義で土地を購入する場合の流れは以下の通りです。

法人で土地を購入するメリットは、節税効果が期待でき、事業資産としての運用がしやすいことです。法人向けの融資は、個人向け住宅ローンに比べて借り入れ額が大きくなりやすく、融資条件も柔軟なケースが多いため、事業拡大を見据えた購入に適しています。

一方で、法人を設立・維持するためのコストや手続きの複雑さがデメリットとなります。法人税の支払い義務が発生し、売却時の税率も個人より高くなるケースがあるため、法人名義で購入する際は、税理士と相談しながら慎重に進める必要があります。

土地購入後の流れ・やること

土地を購入した後には、税金の支払いや確定申告などの手続きが必要になります。

以下の表に、各手続きの概要をまとめました。

不動産取得税は1度きりの支払いですが、納税通知書が届いたら内容を確認し、早めに対応しましょう。

固定資産税・都市計画税は毎年発生するため、支払時期を把握し、資金計画を立てることが重要です。

住宅ローン控除を受ける場合は、確定申告の準備を早めに進め、必要書類を揃えておくとスムーズです。

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まとめ

土地購入は、土地探しから契約、決済、所有権移転、注文住宅の建築開始まで、複数の手続きが必要です。特に、契約内容の確認や、住宅ローン利用時の資金計画は慎重に進める必要があります。

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