不動産のAI査定とは？おすすめツールや精度について解説

「AIの不動産査定は信用できる？」
「個人情報を入力しなくてもよいのはありがたいけど、デメリットはない？」

AIが既存のデータを用いて不動産の暫定価格を算出してくれるAI査定ツール。

個人情報の登録が必要のないものが多く、手軽に不動産の価値を知りたい方には便利なツールです。

しかし、AI査定の特性を知らずに掲示された査定価格を鵜呑みにするのは危険です。

本記事では、不動産のAI査定の仕組みから、査定額の精度、利用するメリット・デメリットなどをわかりやすく解説していきます。

この記事を読むことで、AI査定の活用方法を正しく理解できるでしょう。

不動産のAI査定とは

不動産のAI査定は、AI（人工知能）を用いて膨大な過去の取引データやエリア情報を処理して物件の相場価格を算出する査定方法です。

AI査定として提供されるサービスの多くは、不動産会社や不動産一括査定サイトの1サービスとして提供されます。そのため、AIが暫定的な価格を示した後に不動産会社への問い合わせや一括査定サービスの利用を促す仕様が一般的です。

ちなみに、個人向けのサービスだけでなく、必要な情報を入力すれば査定書が作成できるものなど、不動産会社向けのAI査定サービスも存在します。

不動産のAI査定の精度について

2022年11月に公開されたChatGPTを皮切りに世界中で生成系AIの開発が進んでいます。昨今の技術の進歩を考えれば、AI査定サービスが初めて登場した2010年代の中ごろよりも、2024年現在のほうが不動産査定の精度は向上しているといえます。

一方で、AI査定では既存データをもとに金額を算出していることから、地域や査定する物件の種類によって精度にばらつきがあります。

例えば、都市部では取引データが多いため精度が高く、地方ではデータ不足が問題となる場合があります。

また、入力したデータではその物件の具体的な特徴まで掴むことができないため、AI査定で算出された金額のまま売却まで進むケースは稀です。

AIで査定可能な不動産の種類（戸建て・マンション・土地）

AIで査定できる不動産の種類について、その特徴とともにみていきましょう。

戸建て

戸建てのAI査定では、土地と建物の両方の価値を評価します。

土地については面積や形状、接道条件、用途地域などが、建物については築年数や延床面積、構造が査定に反映されます。

戸建て物件は、マンションに比べて個別性が強く、特に周辺の取引事例が少ない場合には査定の精度が低下する可能性があります。

また、リフォームや増改築をしている場合などは、価格にうまく反映されない場合もあります。

マンション

マンションのAI査定では、マンション名、立地条件、築年数、専有面積、階数、間取りなどのデータが主に利用されます。

特にマンションは同じ建物内での取引事例が多いため、AIが価格を予測するための参考データが豊富です。マンション名を入力するだけですぐに価格が算出されるツールもあります。

さらに、駅からの距離や周辺環境（商業施設や学校の有無）も査定額に影響します。AIは膨大な過去の取引データを活用し、地域や建物ごとの価格動向を学習しているため、スピーディーかつ精度の高い査定が可能です。

土地

土地の査定では、形状や道路との接道状況が重要なポイントです。

AIは周辺地域の取引データを大量に学習しているため、「角地は人気がある」「商業地にある土地は高く評価されやすい」といった特徴も考慮されます。

しかし、傾斜地や地盤の状態、景観や周囲の環境の良し悪しといった要素は査定に反映されにくい場合があります。

不動産のAI査定を使うメリット

不動産のAI査定ならではの利用メリットについて紹介します。

主なメリットは以下の3つです。

• 匿名性が高いためプライバシーが守られる
• 売却判断の材料を得られる
• 複数物件を比較して判断できる

それぞれ解説します。

匿名性が高いためプライバシーが守られる

AI査定サービスの多くが、物件情報の入力のみで査定結果を得られます。

個人情報がサイト運営会社や不動産会社にわたらなければ、営業電話やメール連絡がくることはありません。

一般的な不動産査定サイトは、物件情報に加え、氏名・電話番号・メールアドレスなどの個人情報を入力して、不動産会社に査定依頼を出す仕様になっています。

当然、各不動産会社には査定依頼で得た個人情報を管理する義務がありますが、すべての会社で適切に管理されているとはかぎりません。

すでに売却を検討している方であれば、一括査定サイトを利用することでスムーズに売却活動を始められるメリットがありますが、まだ検討段階の場合はAI査定で大まかな価格を調べるのがよいでしょう。

売却判断の材料を得られる

AI査定は、過去の取引データや市場動向をもとに、物件の客観的な価格を算出します。この情報を活用すれば、相場より高すぎる価格で売り出して売却が長引くリスクや、逆に低すぎる価格で損をするリスクを回避できます。

また、AI査定で得たデータは、不動産会社との価格交渉や売却戦略の立案にも役立ちます。事前に相場感を把握しておけば、合理的な判断ができ、よりスムーズで満足のいく売却が期待できるでしょう。

複数物件を比較して判断できる

不動産のAI査定を利用することで、複数の物件を迅速かつ簡単に比較できます。

複数の物件との比較を行うことで、自分の物件の優位性や、逆に改善が必要なポイントに気づくことができ、売却や購入の戦略を立てる材料になります。

また、異なるエリアや物件タイプを比較することで、売却のみならず引っ越し先の選定や不動産投資にも役立ちます。

不動産のAI査定を使うデメリット

AI査定は便利で画期的なツールですが、万能ではありません。ここではAI査定の弱みを紹介するので、理解しておきましょう。

査定結果だけで判断するのが難しい

AI査定は便利ですが、その結果だけを鵜呑みにして売却活動を開始するのはリスクがあります。AIは過去のデータと統計から価格を算出していますが、実際の不動産の価格はそれだけで決まるものではありません。

例えば、日当たりが良い、内装が丁寧に手入れされているといったプラス要素は、AIが正確に評価するのは難しいポイントです。反対に、隣家の騒音や駐車場の使いにくさなどのマイナス要素もAIでは把握しきれません。

不動産会社による訪問査定では、購入者の意思決定に関わるこれらの細かい点を人間が実際に確認するため、より実態に見合った価格が提示されます。

また、不動産市場は常に変動しており、AIは最新の状況や近未来を予測して査定結果に反映することはできません。

不動産を”査定だけ”してもらいたい！営業・個人情報なしで相場価格を知る方法とは？

この記事のポイント 不動産の査定だけを依頼することは可能だが、査定後に不動産会社から営業を受けることも 匿名査定やAI査定を使えば、...

期待した結果を得られないことがある

AIによる査定では、査定額が実態に伴っていないケースも多々あります。

例えば、AIでの査定結果が3,000万円だったのに対し、不動産会社の査定では2,500万円だったなどのケースです。これは、AIが不動産の状態や内装のデザイン、周辺環境といった細かな条件を評価しきれないことが要因です。

さらに、不動産の価値は季節やタイミングによっても変動します。

例えば、春の引っ越しシーズンは価格が上がりやすいですが、夏や冬は下がりがちなどです。AIはこうした季節性による変化も把握できないため、不動産会社から掲示される査定額と乖離する可能性は十分にあります。

税務などのアドバイスが得られない

不動産を売る際には、税金や手数料などの諸費用も考慮する必要があります。

AI査定は過去データをもとにした物件の査定しか行わないので、税務のアドバイスをはじめとした、売却活動を進めるうえでのポイントなどは教えてくれません。

例えば、売却益に対する譲渡所得税の算出や、適用可能な特例制度（3,000万円特別控除や買い替え特例など）など、節税につながる有益な情報などが挙げられます。

また、売却に伴う仲介手数料、印紙税、抵当権抹消費用なども無視できないコストです。

AIはあくまで参考価格を把握するためのツールなので、AI査定をしただけで売却の判断をするのは難しいといえます。不動産会社による査定も無料なので、まずは信頼できるパートナーを見つけることから始めることをおすすめします。

【無料】どれがおすすめ？AI査定ツールとそれぞれの評判

不動産のAI査定ツールは種類が多く、どれを利用すればよいか迷ってしまう方もいるでしょう。

ここでは、代表的なAI査定ツールを特徴、評判と合わせて紹介します。

住友不動産販売「ステップAI査定」

大手不動産会社、住友不動産販売が提供するAI査定サービスです。

売買と賃料のW査定が可能で、最短60秒で査定結果を得られます。査定価格は月次で更新されマイページで確認できます。

「ステップAI査定」への口コミ・評判

自宅、すみふでAI売却査定してみた。
さすがAI！結果がサッと出た！
すみふの売却査定額は購入額より結構高かった😳

賃料は、すみふとスマサテで査定してみた。
すみふもスマサテも賃料査定はどちらも似た数字だったけど、スマサテの方が少し賃料が高い印象。
すみふの方は売却を促したいからかな pic.twitter.com/BfYLpbUP3F

— はむはむ@不動産 (@hum_fund) May 22, 2024

三井のリハウス「リハウスAI査定」

売買仲介取扱件数No.1の三井不動産グループが提供しているAI査定サービスです。

マンション名からの検索が可能で、実際に成約した膨大な事例を学習したAIによって、立地・グレード・階数・向きなどの特徴に応じた価格を即時に算出します。

「リハウスAI査定」への口コミ・評判

三井のリハウスAI査定は甘め？な気もしますが購入価格+7000〜8000万円ほどの査定結果に喜んでいたらほぼ同じ間取り・広さ・向き・階数のお部屋が+1.5億円で販売されていた…さすがにスケベ価格すぎる😂

なにより含み益が億円を超えているみなさま調子に乗っているわけではないのでお許しを！

— パイロット夫婦@資産10億円以上を目指して (@NewbiePilots) November 15, 2024

相変わらずリハウスのAI査定は盛りすぎだけど、それを信じてというか、それなら売っても良いという人たちがみんな高値で出して中古の相場が作られるのはあながちあるでしょう！特に売り出しが少ない物件はさ。怖い怖い。

— ぱんだちゃん🐼 (@chuoline11) October 15, 2024

東急リバブル「スピードAI査定」

東急リバブルの提供するAI査定サービスであり、登録者数は10,000人を突破しています。

「スピードAI査定」への口コミ・評判

リハウスのAI査定とリバブルのAI査定とで我が家の査定額が1.6倍違う。

つまり、この二つのどちらかがバカAIや！！
（あるいは両方）

テキトーな関数を組んだに過ぎないにも関わらず名前だけ立派にAIを冠しただけの代物や！

— Mitsui (@Mitsui88825352) September 18, 2024

東急リバブルのAI査定メール、毎回同じ内容で同時に2通送られてきて、ログインしても表示されない不具合。たぶんユニークなはずのレコードが2行できて、片方は論理的に削除されているがメルマガは削除フラグを参照しておらず、画面側は削除された方を見に行ってるとかめちゃくちゃなことになってそう。

— ふらみんご@福岡 (@flamingofuk) July 15, 2024

近鉄不動産「近鉄のAI不動産査定」

近鉄不動産が提供するAI査定サービスです。

近鉄のAI不動産査定が搭載している不動産価格推定エンジンは、SREホールディングスの機械学習などの先進技術に加え、不動産査定の実務ノウハウや独自に蓄積した不動産関連ビッグデータを活用しています。

イエウール「家査定AIシミュレーション」

不動産一括査定サイトのイエウールが提供するAIシミュレーションサービスです。

個人情報の入力は不要で、マンション名やエリアを入力すれば、想定売却価格を知ることができます。

「家査定AIシミュレーション」への口コミ・評判

タダで貰ったお家に住んで半年が経過。

ふと資産価値が知りたくなり、

興味本位でAI査定してみた。

イエウールさん、信じていいのかい🥹？ https://t.co/80yeJSAv5D pic.twitter.com/aSSxC5mote

— 喫茶マスター@家賃0円生活 (@kissa_master) October 29, 2024

自宅の資産価値
見直してみようと
イエウールでai査定
価格に幅はありますが
目安にはなりますね

— にろく＠ゆる大家 (@niroku50) August 21, 2024

LIFULL HOME’S「マンション査定シミュレーション プライスマップ」

不動産ポータルサイト大手のLIFULL HOME’Sが提供しているAI査定ツールです。

マップ上の物件を選択し、所在階・専有面積・間取りを入力すると、参考価格や貸出賃料を瞬時にシミュレーションしてくれます。

「マンション査定シミュレーション プライスマップ」の口コミ・評判

ホームズのプライスマップも便利。スペックを入れて賃貸相場や売買相場を地図上で見れる。

— 投資猫 (@toushi_n) January 25, 2020

ホームズのプライスマップ、いつまで経ってもうちのマンションが出てこない。もうできて2年以上経ってるし売買実績もあるはずだけどな>【プライスマップ】マンションの参考価格を地図上でまるみえに – ライフルホームズ https://t.co/zWiWQt9rs3

— sshideyuki (@sshideyuki) December 9, 2017

まとめ

不動産のAI査定ツールは、「自分の家の相場がざっくりと知りたい」というときに役立ちます。まだ売却を検討していない方が、興味本位で利用してみるには十分なツールといえるでしょう。

一方で、AI査定の結果はあくまで参考価格という点も押さえておきましょう。

本格的に売却を進めたい方には不動産会社による訪問査定がおすすめです。ただし、訪問査定の場合は、実際に不動産会社が家に来るので、「まだ売却するか否かは悩んでいる」という方には、少し負担になるかもしれません。

売却を近々検討していて、ある程度実態に即した査定結果を得たいという方には、机上査定という選択肢もあります。机上査定は、不動産会社が訪問せずにデータをもとに価格を算出する方法です。

物件の情報を提供することにより、AI査定では評価されない物件の細かな特徴や市況が査定額に反映されます。

ナカジツの2023年度における査定依頼数実績は34,000件以上。愛知県を中心に全国各地の仲介をサポートしております。

買取保証やリースバックなど、ニーズに合わせてさまざまなサービスのご提案が可能なので、お気軽にご相談くださいね。