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この記事のポイント
- 中古マンション購入時は、物件価格以外の初期費用やローン審査条件を考慮した資金計画が重要。
- 築年数、耐震基準、設備の老朽化状況を確認し、住宅ローン減税やフラット35の適用条件を把握する必要がある。
- 契約内容や物件の状態を詳細に確認し、管理組合の活動や修繕計画の有無を購入前に把握することが大切。
「中古マンションならではの購入時の注意点は何だろうか？」
「買ってから後悔しないために、中古マンションのどこを確認すればいいのだろう？」
中古マンションには、新築マンションにはない魅力があります。しかし、購入前に重要なポイントを押さえておかないと、想定外の出費やトラブルに見舞われ、後悔する可能性があります。
そこで今回は、中古マンションを購入する際に知っておきたい注意点を、以下の3つに分けて解説します。
- 予算と資金繰り
- マンションの選び方
- 契約・引き渡し
この記事を読むことで、中古マンション購入時のリスクを最小限に抑え、安心して取引を進めるための知識を得られるはずです。これから購入を検討している方は、ぜひ参考にしてください。
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記事の構成
中古マンション購入時には注意すべき点がいろいろある
中古マンションを購入する際は、中古マンションならではの特性を理解してマンション選びや購入手続きを進める必要があります。
特に中古マンションによっては、事前に把握しておくべき注意点がいくつかあります。
例えば、以下のような点です。
- 築古マンションだと住宅ローン控除が受けられないことがある
- 専有部分でも自由にリフォーム、リノベーションできないことがある
住宅ローン控除は、マイホームを買う方の多くが利用する制度です。しかしながら、耐震基準が低い時代に建築された建物は原則として控除を受けられません。
また、古いマンションは構造の問題で自由に間取りを変更できないケースもあります。
中古マンション選びは、注意点が多方面に及ぶため、自分1人で考えると見落としが出てきます。後悔することなく、理想のマイホームを選ぶのは至難の業です。
信頼できる不動産会社と相談しながら、納得できる物件を探すことが重要です。
一方中古マンションの購入には多くのメリットもある
中古マンション購入にはいくつかのデメリットがある一方、多くのメリットもあります。
例えば以下のような点です。
- 価格が安い
- 実際の住環境や管理状況を確認できる
- 新築マンションだけに絞るよりも、対象物件の選択肢が広がる
- 古いマンションは専有面積が広いことがある
- リフォームやリノベーションで自分好みにアレンジできる場合がある
- 将来の資産価値が見えやすい
このように、新築にはない中古マンションならではのメリットが多くあります。次章から解説する購入時の注意点を押さえておけば、デメリットを回避しメリットだけを享受しやすくなるでしょう。
【予算・資金繰り編】中古マンション購入時の注意点
中古マンションを購入する際は、中古だからこそ考慮するべき金銭面のポイントがあります。
ここでは、予算・資金繰りの観点から注意点を紹介します。
購入時には購入価格以外の諸費用がかかる
中古マンションを買う場合、物件価格以外にもさまざまな費用がかかります。
主な初期費用は次のとおりです。
| 諸費用 | 内容 | 費用相場 |
|---|---|---|
| 頭金 | 物件購入代金の一部として支払う現金 | 購入価格の10％〜20％ |
| 手付金 | 購入時に払う契約金の一部 | 物件価格の5％〜10％（頭金に含む） |
| 仲介手数料 | 仲介を依頼した不動産会社への報酬（上限あり） | ・売買価格200万円以下：売買価格 × 5% + 消費税 ・売買価格200万円超〜400万円以下：売買価格 × 4% + 2万円 + 消費税 ・売買価格400万円超：売買価格 × 3% + 6万円 + 消費税 |
| 印紙税 | 契約書作成時に課される税金 | ・500万円超〜1,000万円以下：5,000円 ・1,000万円超〜5,000万円以下：1万円 ・5,000万円超〜1億円以下：3万円 1億円超〜5億円以下：6万円 （※2027年3月31日までの税額を掲載） |
| 登記に関する費用 | 法務局で登録の際に支払う税金（登録免許税） ・所有権移転登記（売買） ・抵当権設定登記（住宅ローン） 司法書士に支払う、物件の所有権移転や、ローンの抵当権設定の登記手続きの代行報酬（登記手数料） |
・所有権移転登記（売買）：固定資産税評価額 × 2.0％（※軽減措置あり） ・抵当権設定登記（住宅用家屋）：債権金額 × 0.4％（軽減措置あり） ・司法書士報酬：数万円 |
| 不動産取得税 | 不動産取得後に支払う税金 |
固定資産税評価額 × 3％（住宅用家屋の場合） ※条件に応じて軽減措置あり |
| 固定資産税・都市計画税（清算金） | 土地や建物などの固定資産に課される税金。 1年分の税金を日割りして売主に支払う | 固定資産税評価額 × ( 1.4％ + 0.3％ ) × ( 買主が所有する日数 / 365日 ) （※税率は自治体により異なる） |
| 管理費・修繕積立金（清算金） | ・管理費：共用部分の維持や清掃、設備の運営に充てられる費用 ・修繕積立金将来的な大規模修繕に備えて積み立てられる費用 1カ月分の金額を日割りして売主に支払う |
( 管理費 + 修繕積立金 ) × ( 日数 / 精算する月の日数 ) |
| 保険料 | 火災保険料は補償内容や保険金額、建物構造などによって異なる | 最長5年間一括支払いで10万円前後 |
| 住宅ローン関連費用 | ・ローン手数料 ・ローン保証料 ・印紙税（ローン契約） ・団体信用生命保険料 など | 物件価格から頭金を差し引いた額の5%程度 |
| 引っ越し費用 | 新居への引越しにかかる費用 | 数十万円 |
固定資産税・都市計画税や管理費・修繕積立金は売主との日割り精算になるので、引き渡しのタイミングによって金額が変動します。
中古に限らず一般的なマンション購入にかかる初期費用・諸費用について詳しく知りたい方は、以下の記事も参考にしてください。
住宅ローンで変動金利を選択した場合、金利上昇リスクがある
変動金利を選択した場合、金利上昇のリスクがあります。金利が急上昇すると、毎月のローン支払額が高くなり、ローン完済までのプランが崩れてしまうおそれがあります。
変動金利の利率は、国の金融政策により変動します。2016年から始まったマイナス金利政策により、以前なら金融機関から低い金利で住宅ローンを借りることができました。
しかしながら、マイナス金利は2024年3月に解除されたため、今後は徐々に政策金利が上昇する可能性があります。
金利上昇に対応できる資金があるなら変動金利、安定的に支払うなら固定金利を選択するのが無難です。
築年数が古い物件は、住宅ローンの借入期間が短くなる場合がある
中古マンションの築年数が古いと、住宅ローンの借入期間が短くなる場合があります。金融機関の多くは、借入期間を税法上の減価償却期間に合わせて設定しているためです。
例えば、鉄骨鉄筋コンクリート造マンションの耐用年数は47年なので、築20年の中古マンションを購入した場合、残りの27年が融資期間となります。
金融機関の中には、法定耐用年数以上に融資してくれるところもあります。少ない資金で築年数が古いマンションの購入を検討する場合、長く貸してくれる金融機関を探すことも1つの手です。
住宅ローン減税は条件を満たさないと適用されない
住宅ローンを組んでマイホームを購入する際、多くの方が住宅ローン減税を利用します。しかし、一部の中古マンションは対象外となるので注意が必要です。
次の条件を満たす場合は、中古マンションの購入で住宅ローン控除が適用できます。
- 中古住宅の取得から6カ月以内に居住し、その年の12月31日まで継続して住んでいること
- 専有部分の床面積が50㎡以上
- 返済期間10年以上
- 過去3年間に不動産を売却し3,000万円の特別控除などを利用していない
- 控除を受ける年の合計所得金額が3,000万円以下
- 同一生計にある家族から購入したものではないこと
- 贈与による取得ではないこと
- 中古物件は建築後使用されていること
- 中古物件は1982年1月1日以降建築されていること（「耐震基準適合証明書」など耐震性を確保している証明書があれば、1981年以前建築でも住宅ローン控除の適用可能）
よくある適用外物件として投資用物件が挙げられます。住宅ローン控除は、実際に自分が居住する物件を対象としているため、他人に貸し出しする場合は対象外です。住民票を置いたとしても、実態がなければ控除は受けられません。
住宅ローン控除の減税効果は大きく、利用できれば百万円単位で減税効果を受けられることもあります。購入前には、要件を満たしているか確認しましょう。
固定資産税は想定より減額されない可能性がある
建物が古いほど税額が下がる傾向にある固定資産税ですが、中古マンションの場合は一戸建てほど下がらない点に注意が必要です。
鉄骨鉄筋コンクリート造のマンションは、木造家屋と比較して固定資産税評価額の低下ペースが緩やかです。木造家屋の固定資産税は築20年ほどで底打ちしますが、鉄骨鉄筋コンクリートのマンションは60年もかかります。
また、土地の固定資産税は地価に左右されます。建物とは異なり、土地の固定資産税は時間経過により一律に下がることはありません。
固定資産税がどれくらいかかるか知りたい場合、事前に売主側に確認しておくのも1つの手です。
参照：固定資産税の概要｜総務省
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【マンションの選び方編】中古マンション購入時の注意点
中古マンションならではの築年数や耐用年数、耐震基準に関わる項目も購入前に確認しておく必要があります。
ここでは物件の選び方に着目した、中古マンション購入時の注意点を紹介します。
1981年6月1日より前にできたマンションは新耐震基準に適合していない
新耐震基準とは、震度6強から震度7の非常に強い揺れに建物が耐えるかどうかの基準であり、建築確認日が1981年6月1日よりも前の物件は、耐震補強していない限り、この基準を満たしている可能性は著しく低くなります。
また、新耐震基準を満たしていることは、住宅ローン控除やフラット35による貸し付けを受けるための要件でもあり、旧耐震基準の物件では適用外になる場合があります。
購入前に物件の建築確認日が1981年6月1日以降のものか、あるいはそれより前の建築であっても耐震化がされているか確認しましょう。
築年数が古いと配管や設備が老朽化している可能性が高い
築年数が古いマンションでは、配管や付帯設備が老朽化している可能性があります。引き渡し後、すぐ修理や交換が必要になる可能性もあるので注意が必要です。
付帯設備が使用可能な期間はメーカーや使用頻度、利用環境により大きく異なります。
所得税計算における法定耐用年数を表にまとめました。
| 設備 | 法定耐用年数 |
|---|---|
| 配管 | 15年 |
| エアコン | 壁掛け：6年 埋め込み：13年または15年 |
| 浴室乾燥機 | 15年 |
| 給湯器 | 6年 |
配管の法定耐用年数は15年ですが、実際の耐用年数は素材により大きく異なります。
- 亜鉛メッキ：約15年
- 塩化ビニル：約20年
- 樹脂：約30年
亜鉛メッキ製の配管は、腐食が早く性能が低いため現在は使うことはできません。しかしながら、古いマンションだと今でも使用されている場合があります。
内見時にすぐ確認できる付帯設備はもちろん、目に見えない配管などもあわせて状況を確認しましょう。
参照：
減価償却資産の耐用年数表｜東京都主税局
No.2100 減価償却のあらまし｜国税庁
共用部分の劣化により、高額な修繕費用がかかる可能性がある
修繕積立金は外壁補修や防水工事など共用部分の維持管理に充てられ、管理費用はエレベーターのメンテナンスや管理人の人件費などに充てられます。
経年劣化による共用部分の修繕箇所が多い場合、毎月徴収される修繕積立金や管理費が高くなっている可能性があります。
修繕積立金は積立額が一定である「均等積立方式」と、徐々に積立額が増加する「段階増額積立方式」があります。段階増額積立方式を採用している場合、中古でマンションを取得した方にとっては、修繕積立金が高く感じることでしょう。
また、修繕積立金の不足や滞納者がいる場合、値上げや一時金が求められる可能性があります。
管理組合に対して、現在と将来の修繕積立金の見込みはどれぐらいか、また滞納状況はどれくらいなのか事前に問い合わせ状況を把握しておきましょう。
管理規約によっては間取り変更をなどのリフォームができないこともある
マンションによっては、専有部分であってもリフォームやリノベーションが制限される場合があります。マンションの構造上の問題や、管理組合の規約によって制限があるためです。
鉄筋コンクリート造マンションの建築法として「ラーメン構造」と「壁式構造」があります。ラーメン構造は柱と梁で建物を支える構造で、壁式構造は床・天井・壁で支える構造です。壁式構造の場合、壁自体が建物全体を支えているため壁を取り外すリフォームは物理的に不可能です。
壁式構造は間取り変更に制限がある一方で、耐震性が高く、梁がないので部屋が広く感じるメリットもあります。また、限られた条件の中でも理想のデザインが思い浮かぶなら、リフォームの制約はデメリットではなくなります。
住み始めてから周辺環境が変わる可能性がある
購入時の周辺環境が魅力的でも、将来変化する可能性があることを忘れてはいけません。
超高齢社会や人口減少を背景に、今後都市部への人口の集中がますます進むと考えられます。人が少なくなる地域では、店舗や公共交通の便数が減るなど、住み心地が悪くなる可能性があります。
将来の周辺環境がどうなりそうか客観的に考え、納得したうえで物件を選びましょう。
管理組合の活動が滞っていると、修繕や維持管理が適切に行われない可能性がある
管理組合が機能していない物件は、修繕や長期修繕計画がない場合があります。適切な修繕が行われないと、建物の資産価値が減少してしまうほか、不足した修繕積立金を臨時徴収されてしまう可能性があります。
管理組合の議事録を閲覧させてもらい、管理組合が機能しているかどうかチェックしましょう。
内覧時には建物の様子をくまなくチェックしておく
内覧でしか見つからない物件の具体的な情報があります。
気になるポイントを事前にチェックリストにまとめることで、漏れのない効率的な内覧が可能です。
自分用のチェックリストを作成してから内覧に臨みましょう。
以下チェックリストの例を掲載します。
| チェック箇所 | チェック事項 |
|---|---|
| 全体 | 前面道路の通行は不便でないか |
| 外観 | ヒビ・サビはないか |
| エントランス | 管理スタッフはいるか |
| エレベーター | 設置台数は十分か |
| セキュリティ | 防犯カメラの数は十分か |
| オートロックは機能しているか | |
| ゴミ置き場 | ゴミ出しルールが守られているか |
| 駐車場・駐輪場 | 自動車の出入庫に支障はないか |
| 管理組合 | 修繕工事の予定はいつか |
| 修繕履歴は見られるか | |
| 管理費は妥当か | |
| 修繕積立金は妥当か | |
| 滞納者はないか |
| チェック箇所 | チェック事項 |
|---|---|
| 空間 | 家事動線に問題ないか |
| 家具・家電を置いても十分なスペースがあるか | |
| 設備 | エアコンの状態は良好か |
| 浴室乾燥機の状態は良好か | |
| 給湯器の状態は良好か | |
| 窓 | 景色は良好か |
| 窓の開閉に問題はないか | |
| 収納 | 収納スペースは十分か |
| 水回り | リフォーム可能か |
| 内壁 | クロスの状態は良好か |
| 床 | 凹凸や傷、汚れは許容できるか |
ナカジツでは、内覧時にリフォームスタッフが同行いたします。内覧時に希望のリフォームが可能かが判断できますので、購入の意思決定や資金計画がスムーズに行えます。
【契約・引き渡し編】中古マンション購入時の注意点
引き渡し後に見つかった傷や欠陥の修繕を主張するためには、期限があります。
物件が決まってからも、気を抜かずに契約手続きなどを進めましょう。
ここでは、契約から引き渡しにおける注意点を解説します。
修繕の責任範囲が曖昧だと修繕費用の負担トラブルが発生する可能性がある
中古マンションでは、一度他人が使用した部屋や設備を引き継いで使うことになります。
当然のことながら、部屋や付帯設備には傷や消耗、機能の劣化があります。どこまで買主が許容し、売主はどこまで責任をもつのか、書面にしてトラブルを回避しましょう。
契約不適合責任の通知や請求権の行使は期間内に行う
民法改正により、2020年4月1日以降の売買契約では、買主は売主に契約不適合責任を問うことができるようになりました。これにより、物件に瑕疵（傷や欠陥など）があった場合、損害賠償請求や契約の解除、履行の追完請求（修理や代替品の提供を求める）、代金減額請求といった手段を取ることが可能です。
通知は、瑕疵に気づいてから1年以内、請求権の行使は、請求できると知ってから5年以内、または引き渡しから10年以内に行う必要があります。
ただし、契約不適合責任は任意規定であるため、契約に特約を設けることで免責が可能です。特に、売主が個人の場合、特約によって責任をすべて免責とすることも認められています。そのため、契約書では特約が買主にとって極端に不利になっていないかをしっかり確認することが重要です。
また、万が一、不具合が発覚した場合には、責任期間内に申し立てを行うことが求められます。その際には、日付が証明できる方法（書留郵便やメールなど）で連絡を取り、やり取りの記録を残しておくことが大切です。
【FAQ】中古マンションの購入に関するよくある質問
最後に、中古マンションの購入にあたって発生しやすい質問に回答します。
独身の人が中古マンションを購入するときの注意点は？
独身に限ったことではないですが、長期にわたって住む予定なら、自分の将来の姿を想像しながら物件を選びましょう。家族ができたときに部屋が手狭になってしまったら、我慢して暮らすか、引っ越さなければならなくなります。
例えば「今は単身だけど、将来は結婚や子どもを希望しているから間取りは3LDK以上」など将来の家族構成を考えた物件選びをしましょう。
ただし、自分が思い描いていた将来になるとは限りません。資金面や出口戦略なども考慮し、現実的な判断をくだすことが大切です。
また、将来を見越して広い家を購入する場合、独身時では単独ローンで購入することになります。希望の間取りに対して、ローン負担が重くなるおそれがあるため、無理な返済にならないように注意が必要です。
そのほか、近年では地方や都市部を問わず犯罪が増えています。女性は特にセキュリティ面を重視して、監視カメラやオートロックの有無を確認することも重要です。
中古マンションを買ってはいけない時期はある？
明確に「中古マンションを買ってはいけない時期」のようなものがあるわけではありません。
ただし、不動産市場の視点では、一般的に以下のような時期は購入の決定を保留しても良いかもしれません
- 市場の価格が異常に高い時期
- 金利が急上昇している時期
- 物件価格が下落傾向にある時期
問題は、購入を検討するタイミングではマンション価格などが天井や底にあるのか、将来悪化するのか、回復するのか誰にも分からない点です。そういった意味では、買いどきの判断は困難といえます。
また、自身や物件の観点からみて、買ってはいけない時期として、以下の2つが挙げられます。
- 自分の資金計画が整っていない時期
- 築年数が法定耐用年数間近で住宅ローン審査が厳しい時期
ライフステージを鑑みて「今がベスト」という場合もあるでしょう。気持ちはわかりますが、一度立ち止まって上記に該当していないかを確認することをおすすめします。
まとめ
中古マンションを購入するときの注意点について解説しました。
中古マンション選びは確認箇所が多岐にわたり、すべてを満足する物件を買うのは難しいかもしれません。信頼できる不動産会社と相談しながら、納得できる物件を選ぶことが重要です。
不動産ショップナカジツは、登録物件数（全国）16,000件以上、年間契約数5000件以上（2023年度）の実績があります。
ナカジツの強みは、リフォームを見据えた中古マンション選びをサポートできること。物件探しからリフォームデザインプラン作成、資金計画までワンストップでお手伝いいたします。
また、内覧時はリノベーションスタッフが同行いたしますので、自分に合ったマイホームを実現できるのか、購入前から具体的にイメージできます。
中古マンションの購入を検討されている方は、ぜひ1度ご相談くださいね。
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