成年後見人による不動産売却について解説。流れやよくあるトラブルとは

この記事は1年以上更新されていません。内容が古くなっている可能性がありますのでご注意下さい。

「認知症の親の不動産を売却する方法にはどのようなものがある？」
「成年後見制度を利用すれば、認知症の親の不動産を売却できるというのは本当？」

高齢化が進むなか、不動産を売却しようとした際に、所有者が認知症を患っていたり、判断能力が低下したりしているケースが増えています。そのため、成年後見制度を利用した不動産売却について詳しく知りたいと考えるご家族も多いのではないでしょうか。

成年後見制度を利用した不動産の売却は、通常の売却とは異なり、裁判所の許可が必要になる場合があります。制度の仕組みを十分に理解せずに進めると、売買契約自体が無効となる可能性もあるため、慎重に対応することが大切です。

この記事では、成年後見制度を活用した不動産売却の方法や手順、注意点について解説します。売却に関する疑問や不安を解消し、スムーズに手続きを進められるようになるでしょう。

宅建士・2級FP技能士(AFP)・相続管理士

監修者 逆瀬川勇造さん

• 所属：

  合同会社7pockets

地方銀行、住宅会社勤務を経て住宅や不動産を中心としたライターとして活動。現場で多くのお客様の対応で経験させていただいたことをもとに、専門知識に基づいた分かりやすい記事執筆に取り組んでいます。

成年後見制度を活用した不動産売却とは

不動産の所有者が「成年後見制度」を利用して不動産を売却するには、民法や成年後見制度利用促進法などの法律に基づくルールを遵守し、適正な手続きを踏むことが必要です。これを怠ると、売買契約自体が無効となる可能性があるため、慎重に進める必要があります。

ここでは、成年後見制度の概要について解説します。

なお、成年後見制度には「法定後見制度」と「任意後見制度」がありますが、この記事では「法定後見制度」を中心に説明します。

売却時は被後見人の利益を最優先にする

成年後見制度を必要とする状態になった方（被後見人）が、自身の不動産を売却する場合は、成年後見制度に基づいた適正な手続きを経ることで売却が可能です。

不動産の売却によって得た資金は、すべて被後見人のために使われるものであり、たとえ子や孫のためであっても自由に使うことはできません。

また、成年後見制度では、被後見人の財産管理を成年後見人に託すことになりますが、不動産の売却が完了した後も、成年後見人は引き続き被後見人のために適切な財産管理を行う義務があります。

売却後も家庭裁判所への報告義務がある

成年後見制度は、家庭裁判所が関与する制度であり、成年後見人は家庭裁判所によって選任されます。成年後見人には親族がなることも可能ですが、裁判所の判断により、司法書士や弁護士などの専門家が選任されるケースが多くなっています。

成年後見人が被後見人のために行う「後見事務」は、家庭裁判所の管理の下で行われ、定期的に裁判所へ報告する義務があります。

不動産の売却は、重要な後見事務の一つにあたり、とくに被後見人が居住していた不動産を売却する場合は、家庭裁判所の許可が必要となります。そのため、通常の不動産売却とは手続きが大きく異なる点に注意が必要です。

成年後見人が不動産売却するときの流れと期間

成年後見制度による不動産売却のおおまかな流れは、次のようになります。

成年後見制度を利用して不動産を売却する場合、すでに成年後見人が選任されている場合は、そのまま売却手続きに進むことができます。その場合は、「売却活動を行う」からお読みください。

一方で、まだ成年後見人が選任されていない場合は、まず家庭裁判所への申し立てが必要になります。該当する方は、次の「成年後見人の選任」からお読みください。

1）成年後見人の選任

成年後見制度を利用するには「家庭裁判所」に申立てを行いますが、成年後見制度は本人の判断能力により次の3つの類型があります。

不動産の売買契約では、認知症などにより正確な判断が難しい場合、成年後見制度の利用を前提に「後見」の申立てを行うのが一般的です。

申立てが行われると、家庭裁判所は申立人、本人、成年後見人の候補者について調査を行い、必要に応じて本人の「精神鑑定」を実施します。その後、審判を経て成年後見人が決定され、法定後見が開始されます。

この手続きには約2カ月かかりますが、売却活動を開始するために必要な「登記事項証明書」の取得までにはさらに時間を要するため、実際に売却活動に入れるまでの期間はおよそ4カ月程度を見込んでおくのが妥当です。

申立ては、本人または配偶者が行うのが一般的ですが、4親等以内の親族も申立てが可能です。また、必要に応じて検察官や市町村長などの行政機関が申立てを行う場合もあります。

2）売却活動を行う

後見人が選任され、後見開始が決定すると、後見人は売主の代理人として売却活動を進めることができます。

不動産の売却は通常、不動産会社に「仲介」を依頼して行いますが、不動産会社の立場からすると、代理人が正式な成年後見人であることが確認できなければ、媒介契約の締結まで進められないケースもあります。

そのため、成年後見人としての「登記事項証明書」を取得した後に、媒介契約を締結するのが望ましいでしょう。

売却活動にかかる期間は、短くても3カ月程度を見込む必要があります。不動産の査定額よりも大幅に安い価格での売却は、裁判所の許可が下りない可能性があるため、適正な価格で売却するためにも一定の時間を要します。

媒介契約に基づいて売却活動を開始し、買い手が見つかると、売買価格や決済方法、引き渡し時期などの売買取引条件を調整する流れになります。

3）家庭裁判所の許可を得る

成年後見制度を利用して不動産を売却する場合、対象の不動産が被後見人（所有者本人）の居住用であれば、家庭裁判所の許可が必要になります。

許可を受けるために必要な書類については後述しますが、ここで重要なのは売買契約書の扱いです。

売買契約締結前に「売買契約書案」を提出して許可の申立てを行う場合は、売買契約の条件を細部まで決定した後、契約を締結する前に裁判所へ「処分（売却）許可」の申立てを行います。このとき、売買契約書案には売買価格および買主の住所・氏名を明記しておく必要があります。

また、売買契約を締結した後に「処分（売却）許可」の申立てを行うことも可能です。この場合、売買契約書には「家庭裁判所の許可が下りた場合に契約が有効となる」という条件を付けた、停止条件付き売買契約とする必要があります。つまり、万が一、裁判所の許可が下りなかった場合は、売買契約自体が無効となります。

家庭裁判所の許可が下りるまでの期間は、一般的に約1カ月とされています。

4）売買契約を締結する

売買契約書案を提出して「処分（売却）許可」が下りた場合は、許可を受けたとおりの売買契約書で契約締結します。

許可が下りてから売買契約までの期間は、契約書類の準備などで1～2週間程度と考えてよいでしょう。

契約締結は成年後見人が所有者の代理人として行います。

5）決済・引き渡しを行う

売買契約が締結されたら、売主は引渡しの準備を行いますが、成年後見人が所有者の代理人となり売主の役割を担うことになります。

引渡しの準備ができ、買主が代金決済の準備が整った時点で「決済・引渡し」を行います。引渡しは所有権移転登記により行いますが、登記申請時には成年後見制度に基づく売却のための書類が必要になります。

なお、売買代金として受取ったお金は、本人のためにしか使うことはできません。ほかの目的に使うことはできないので注意が必要です。

また売買契約締結から決済・引き渡しまでの期間は、買主の融資申し込み手続きなどを勘案すると1～2カ月程度でしょう。

6）裁判所へ報告する

売却が終わると裁判所へ報告します。成年後見制度は不動産の売却のためにだけに使う制度ではありません。

成年後見制度を利用した場合、不動産の売却も含めてすべての財産管理を後見人がすることになります。さらに後見人が行う後見事務に関し、定期的に家庭裁判所および成年後見監督人に報告を行います。

不動産売却があった場合は適宜その報告を行うか、あるいは定期報告の時点で行う必要があります。

定期報告は1年に1回なので、売却の報告を定期報告で行う場合は、最長1年近い期間がありますが、裁判所や後見監督人から売却完了後すみやかに報告を求められることもあるので、適宜対応する必要があるでしょう。

成年後見人による不動産売却の必要書類

成年後見制度を利用して不動産を売却する際に必要となる書類は、大きく分けて、裁判所への提出書類と、売買契約および不動産登記に関する書類の2種類があります。

裁判所への書類は、売却許可の申立てや売却後の報告を行うためのものであり、売買契約や登記に関する書類は、契約締結や所有権移転の手続きを進める際に必要になります。

家庭裁判所への申立て・報告で必要な書類

家庭裁判所に不動産の売却についての許可申立てには以下の書類が必要です。

参照：居住用不動産処分の許可の申立てについて｜裁判所

また、成年後見制度により選任された後見人は、後見事務についての「定期報告」が義務づけられており、不動産の売却があった場合については、定期報告書にその旨を報告することになっています。

添付書類として以下の書類が必要になります。

参照：後見等事務報告書｜裁判所

不動産売却に必要な書類

売主は売買契約締結時および所有権移転登記のため、以下の書類を準備しなければなりません。

参照：居住用不動産の売却｜片山司法書士事務所

一般の不動産売買と比べ、成年後見制度を利用した売却には特別な書類が必要になるため、売却の相談をする際は成年後見制度に詳しい不動産会社を選ぶことが重要です。

成年後見人による不動産売却での登記手続きについて

成年後見制度による不動産売却では、所有権移転の手続きは通常の売却と基本的に流れは同じですが、異なる点もあるので注意が必要です。

登記の流れ

成年後見制度による不動産売却では、成年後見人が所有者の代理人として所有権移転登記に必要な書類の準備を行い、一般的には司法書士に登記申請を依頼します。

必要書類は前章で解説したとおりですが、登記の流れは通常の不動産売却と基本的に同じです。

決済・引き渡しの際には、登記申請を担当する司法書士が立ち会い、所有権移転に必要な書類を確認したうえで、売買代金の決済が行われます。

売買代金の授受が完了した時点で、司法書士が法務局へ向かい、所有権移転の登記申請を行います。

登記手続きの注意点

成年後見制度を利用した不動産売却における所有権移転登記では、売主としての義務を負うのは所有者本人ではなく、成年後見人となります。

ただし、成年後見人が所有者の代理人であっても、自由に不動産を売却できるわけではありません。売却には家庭裁判所の許可が必要であり、さらに後見監督人が選任されている場合は、後見監督人の同意も求められます。

このように、成年後見制度による不動産売却の登記手続きは、通常の売却とは大きく異なる点に注意が必要です。

司法書士への依頼について

所有権移転の登記申請を行う司法書士への依頼は、売主が行う場合と買主が行う場合があります。

もし依頼できる司法書士がいない場合は、不動産会社が紹介してくれることもあるため、仲介を依頼している不動産会社に相談するとよいでしょう。

また、登記費用は決済・引き渡しの際に司法書士へ直接支払うのが一般的です。

不動産で成年後見人が得る報酬について

成年後見制度により成年後見人が選任されると、成年後見人は被後見人に対し報酬を請求できます。ここでは後見人の報酬について解説します。

報酬の基本

成年後見人に対する基本的な報酬は、月額およそ2万円程度とされています。ただし、身内が成年後見人になった場合は、報酬が発生しないケースも少なくありません。

一方で、司法書士や弁護士などの専門家が成年後見人に選任された場合は、管理する財産の金額に応じて報酬が高くなる傾向があります。一般的には、財産額が5,000万円以上の場合、月額報酬は5～6万円程度になることが多いとされています。

不動産売却による特別報酬

不動産を売却する場合は、月額報酬以外に追加の特別報酬が発生します。

報酬額を決める法的な決まりはありませんが、家庭裁判所が売却事案ごとに決定します。

目安としては売却金額の2％前後になるようです。

報酬の支払い方法

成年後見人の報酬は、被後見人の財産から支払われますが、支払いを実行するには、成年後見人が家庭裁判所に申請し、許可を受ける必要があります。

司法書士や弁護士などの専門家が成年後見人となっている場合は、毎月申請するのではなく、年に1～2回まとめて申請し、報酬の支払いが行われるのが一般的です。

成年後見人による不動産売却でよくあるトラブル

成年後見制度による不動産売却では、トラブルが発生する可能性もあります。ここでは代表的なトラブル事例を紹介します。

家庭裁判所の許可が下りない

居住用不動産を売却する際には、家庭裁判所の許可が必要です。許可を得ずに売却した場合、売買契約は無効となり、所有権移転の登記もできません。

そのため、売買契約の前後に家庭裁判所へ不動産処分（売却）の申立てを行いますが、必ずしも許可が下りるとは限りません。

例えば、施設入所費用に充てる目的で売却する場合でも、将来的に施設を退所し自宅に戻る可能性が高いと判断された場合は、許可が下りないことがあります。

また、売却で得た資金の使い道が被後見人本人の利益にならないと判断される場合も、許可が認められる可能性は低くなるでしょう。

適正価格での取引とみなされない

不動産処分（売却）の申立てには売買価格を明記し、不動産査定書も提出します。不動産査定と比較し不当に低い金額であれば、適正な取引とみられず許可が下りない可能性が高くなります。

相続人が無効を主張する

相続人が不動産の売却に同意しない場合、売買契約を無効と主張し法的な手続きを行う可能性もあります。

不動産処分（売却）の申立てには相続人となる親族の同意書を添付しますが、同意を得ていない親族がいた場合には後にトラブルとなるので、漏れのないよう十分注意する必要があるでしょう。

まとめ

認知症などにより判断力が低下した場合、契約などの法律行為を行うことは民法で制限されています。そのため、判断力が低下した人の不動産を売却する際には、成年後見制度に基づき、成年後見人が所有者の代理人として契約を行う仕組みになっています。

成年後見人による不動産売却は、通常の売却とは異なり、必要書類が増えるほか、裁判所の許可が必要となるケースもあります。手続きが複雑で時間がかかるため、慎重に進めることが求められます。

成年後見制度を利用して不動産を売却する際には、制度に詳しい不動産会社に相談することが重要です。不動産SHOPナカジツでは、成年後見人による不動産売却についての相談を受け付けており、スムーズな手続きをサポートしています。専門知識を持つスタッフが対応しますので、ぜひお気軽にご相談ください。

逆瀬川勇造さん からのコメント

宅建士・2級FP技能士(AFP)・相続管理士

法定後見制度を利用して不動産を売却するには、通常の不動産売却と比べてさまざまな手続きが必要になります。売却完了まで時間がかかることもあり、早い段階で専門家に相談して手続きを進めていくようにしましょう。また、高齢の方や高齢のご両親がおられる方で、今は元気だけど、将来売却するかもしれないといった方は、自分の意志で財産管理等の後見人を指定できる任意後見制度の利用を検討するのもよいでしょう。ただし、任意後見制度は任意後見契約が適切に履行されているかを監督する任意後見監督人を設置する必要があり、追加で費用が必要といった注意点があります。将来を含めて、どのような計画を立てたらよいか迷っているという方は、信頼できる不動産会社の担当者に相談するのがおすすめです。