不動産5年以内売却で税金は？相続時や計算方法も解説

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「不動産を5年以内に売ると税金で損をするというのは本当？」
「短期譲渡所得の税率が高くても、高く売れるなら売却すべき？」

不動産を購入してから5年以内に売却を検討する場合、税金面での影響を十分に理解しておく必要があります。不動産の売却益に対する税率は所有期間によって異なるため、売却のタイミングによって税負担が大きく変わることがあります。

ただし、不動産の売却は税金だけを考慮すればよいわけではありません。市場価格の変動、住宅ローンの残債、維持コストなど、さまざまな要素を総合的に判断し、最適な売却時期を見極めることが重要です。

この記事では、不動産を5年以内に売却する際の税制のポイントや売却時の注意点、適切な売却タイミングの判断基準について詳しく解説します。この記事を読むことで、短期譲渡所得の影響を正しく理解し、手元により多くの資金を残すための選択肢が見えてくるはずです。

宅建士・2級FP技能士(AFP)・相続管理士

監修者 逆瀬川勇造さん

• 所属：

  合同会社7pockets

地方銀行、住宅会社勤務を経て住宅や不動産を中心としたライターとして活動。現場で多くのお客様の対応で経験させていただいたことをもとに、専門知識に基づいた分かりやすい記事執筆に取り組んでいます。

所有期間が5年以下なら「短期譲渡所得」に該当

不動産を売却した際に得られる所得（譲渡所得）は、所有期間に応じて「短期譲渡所得」と「長期譲渡所得」の2つに分類されます。売却した年の1月1日時点で、その不動産の所有期間が5年を超えていれば長期譲渡所得、5年以下であれば短期譲渡所得として扱われます。

短期譲渡所得には長期譲渡所得よりも高い税率が適用されるため、不動産を5年以内に売却すると税金面で不利になることがあります。特に、投資目的で短期間の売却を検討している場合は、税負担が大きくなる点に注意が必要です。

短期譲渡所得の税率は「39.63%」

短期譲渡所得には、所得税30%・住民税9%・復興特別所得税（所得税額の2.1%）が課され、合計税率は39.63%となります。

ここで、長期譲渡所得との違いをみてみましょう。

この税率差を考えると、5年を超えてから売却することで税負担を抑えられる可能性があります。特に、不動産の売却時期を調整できる場合は、長期譲渡所得の税率が適用されるタイミングを見極めることが重要です。

短期譲渡所得にかかる税金の計算式

譲渡所得の計算は、以下の計算式で求められます。

譲渡所得 = 譲渡価額 – ( 取得費 + 譲渡費用 ) – 特別控除額

譲渡価額とは、不動産を売却した際の価格のことを指します。取得費は、購入時に支払った価格や仲介手数料などを含み、建物部分については減価償却費相当額を差し引いた価格が適用されます。譲渡費用には、売却時にかかった仲介手数料や測量費などが含まれます。特別控除額とは、例えばマイホームを売却した際に適用される3,000万円の控除など、一定の条件を満たした場合に適用される控除のことを指します。

この譲渡所得に税率を掛けることで、納めるべき税額が計算されます。短期譲渡所得の場合は、以下のようになります。

譲渡所得税 = 譲渡所得金額 × 短期譲渡所得の税率（39.63%）

短期譲渡所得は税率が高いため、不動産売却のタイミングを慎重に考慮することが重要です。特に、5年を超えるタイミングで売却することで、税負担を抑えられる可能性があります。

不動産を5年以内に売る場合に考えるべきこと

不動産を5年以内に売却する場合、短期譲渡所得として扱われ税率が高くなるため、慎重な判断が求められます。しかし、税金だけを考慮して売却を遅らせるのが最適とは限りません。

不動産を売却する際には、以下のようなポイントを整理しながら最適な判断を下すことが重要です。

譲渡所得か譲渡損失か

まず、不動産売却によって利益（譲渡所得）が出るのか、損失（譲渡損失）が発生するのかを確認することが重要です。

譲渡所得が発生する場合

譲渡損失が発生する場合

つまり、譲渡所得が発生する場合は売却のタイミングを慎重に検討し、譲渡損失となる場合は早めに売却しても税金面での影響は少ないといえます。

特例を適用できるかどうか

次に、短期譲渡所得の高税率を軽減できる特例が適用できるかを確認します。不動産売却には、以下のような税負担を軽減する制度があるため、自分のケースに当てはまるか確認しましょう。

特に、「3,000万円特別控除」は、マイホームを売却する場合に適用される可能性があり、適用できれば税負担を大幅に軽減できます。

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その他、以下のような特例も検討候補になります。

詳しくは以下の記事でも解説しているので、参考にしてください。

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市場価格の動向など税金以外のこと

不動産を売却するときは、税金だけでなくほかの要素も考慮したほうがよいでしょう。例えば、以下のようなことです。

不動産市場の価格が上昇傾向にある場合、売却を遅らせることでより高値で売却できる可能性があります。一方で、価格が下落傾向にある場合は、税金の負担を考慮するよりも早めに売却したほうが、結果的に得をすることもあります。

住宅ローンを組んでいる場合は、売却価格がローン残高を上回るかを確認することが重要です。もし売却後もローンが残る場合は、追加の資金が必要になるため注意が必要です。

また、不動産を保有しているだけで固定資産税や管理費などの維持費用が発生します。所有期間が5年を超えるまで待てば税率は下がりますが、その間の維持コストが増えるため、売却のタイミングを決める際には総合的な損益を計算することが大切です。

相続した不動産を5年以内に売る場合の違い

相続によって取得した不動産を売却する場合、通常の不動産売却とは異なる所有期間の考え方や税制上の特例が適用されることがあります。

特に、所有期間の計算方法が異なるため、短期譲渡所得の税率が適用されるかどうかが変わる可能性があります。

相続した不動産の所有期間の考え方

不動産の売却時に適用される税率は、所有期間が5年を超えるかどうかによって変わります。通常は、購入日から売却年の1月1日までの期間を基準に所有期間を計算しますが、相続不動産の場合は異なるルールが適用されます。

相続した不動産の所有期間は、被相続人（亡くなった人）がその不動産を取得した日からカウントされます。つまり、相続人が不動産を取得した日ではなく、元の所有者が取得した日が基準となります。

このため、被相続人が長期間所有していた不動産を相続した場合、相続直後に売却しても長期譲渡所得として扱われる可能性があります。

例えば、被相続人が20年前に取得した不動産を相続し、相続人が取得から2年後に売却した場合でも、所有期間は20年以上とみなされるため、長期譲渡所得の税率が適用されます。

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相続では3年以内の売却に関する特例がある

相続した不動産を売却する場合、一定の条件を満たせば、相続税額の一部を取得費に加算できる特例があります。この特例は、相続開始翌日から相続税の申告期限(10ヶ月)の翌日から3年以内に売却することが条件 となっています。

この特例を適用すると、相続した不動産の取得費を増やすことができるため、譲渡所得が減少し、納める税額を抑えることができます。

例えば、相続した土地の相続税評価額が5,000万円であり、相続税として500万円を支払った場合、売却時にこの500万円を取得費に加算できるため、最終的な課税対象となる譲渡所得が減少します。

参照：No.3267 相続財産を譲渡した場合の取得費の特例

また、相続した不動産が被相続人の居住用財産（空き家）に該当し、一定の条件を満たす場合、最高3,000万円の特別控除を受けられる可能性があります。この特例を適用するには、相続開始から3年を経過する日の属する年の12月31日までに売却することが条件です。

参照：No.3306 被相続人の居住用財産（空き家）を売ったときの特例

5年以内の売却での短期譲渡所得と税金の計算シミュレーション

ここでは、短期譲渡所得の税負担がどの程度になるのかを、5年を超えて売却した場合との違いを比較しながら確認していきます。

仮の条件として、以下のケースを想定します。

ここでは、取得費の計算における減価償却などは考慮しません。

まず、譲渡所得を計算します。

譲渡所得 = 5,000万円 – ( 3,000万円 + 200万円 )
　　　　 = 1,800万円

課税対象となる譲渡所得は1,800万円です。

短期譲渡所得（所有期間5年以下）の場合、税率は39.63%（所得税30% + 住民税9% + 復興特別所得税0.63%）のため、納税額は以下のように計算されます。

1,800万円 × 39.63% = 7,133,400円（約713万円）

5年を超えて売却した場合、長期譲渡所得の税率は20.315%（所得税15% + 住民税5% + 復興特別所得税0.315%）となります。

1,800万円 × 20.315% = 3,656,700円（約366万円）

同じ物件を売却しても、5年を超えて売却することで税負担が半分程度に抑えられることがわかります。もし売却のタイミングを調整できるなら、5年を超えてから売ることで手元に残る利益を増やせる可能性が高まります。

もちろん、前述したとおり市場価格の変動や維持コストなどの要素も考慮する必要があります。不動産の価格が下落傾向にある場合は、税負担を抑えるために待つよりも、早めに売却したほうが得をするケースもあります。

不動産売却で知っておきたい5年間の価値下落率

不動産を売却する際、築年数による価値の変動は重要な要素となります。

ここでは、マンション・一戸建て・土地の3種類について、それぞれの価格下落率の傾向を紹介します。

マンションの場合

マンションは築年数とともに価値が下落する傾向がありますが、立地や管理状態によって下落率が大きく異なります。特に、新築マンションは購入時に「新築プレミアム」と呼ばれる上乗せ価格が付加されるため、築5年以内の下落率が大きくなりやすいのが特徴です。

以下は、築年数ごとのマンションの成約価格と価格指数（築0～5年を100とした場合）のデータです。

参照：築年数から見た首都圏の不動産流通市場（2023年）｜REINS TOWER

築5年以内のマンションは価格が比較的安定していますが、築6～10年で約6%、築11～15年で約10%の下落が見られます。その後も築年数が経過するごとに下落率が高まり、築26年を超えると価格が急落する傾向にあります。

特に、管理状況や大規模修繕の実施状況によっても価格が左右されるため、売却時にはマンションの維持管理の実績をアピールすることがポイントです。

一戸建ての場合

一戸建ては、建物と土地の両方の価値が影響します。特に建物部分は築年数の経過とともに価値が下がりやすく、木造住宅の法定耐用年数（22年）を超えると、建物の価値はほぼゼロとみなされることが一般的です。一方、土地は市場の需要や立地によって価格が変動するため、築年数が経過しても資産価値を維持できるケースもあります。

出典：築年数から見た首都圏の不動産流通市場（2023年）｜公益財団法人東日本不動産流通機構

築5年以内の一戸建ては価格の下落が比較的緩やかですが、築10年を超えると建物価値の減少により価格が下がりやすくなります。特に築20年以上経過すると、建物の評価がほぼなくなり、土地の価値が売却価格の主な要素となります。

一戸建てを高く売却するためには、適切なメンテナンスやリフォームの実施が重要です。売却時に建物の状態が良いことを示すことで、価格の下落を抑えることができます。

土地の場合

土地は建物とは異なり、ただ時間が経過しただけで価格が変動することはありません。ただし、土地の価値は周辺環境や市場の需要によって変動するため、必ずしも安定しているわけではありません。

例えば、都市部の開発が進むエリアでは地価が上昇することがありますが、人口減少が進む地方では地価が下落するケースもあります。

また、土地の形状や接道条件によっても価格が変動します。整形地で広い道路に接している土地は需要が高く価格が安定しやすいですが、狭小地や旗竿地は需要が限られるため、売却価格が低くなる傾向があります。

不動産の売却を検討する際は、築年数による価格の変動だけでなく、市場動向や管理状態も考慮することが重要です。5年以内の売却を考えている場合は、税金面の影響とともに、適切な売却タイミングを見極めることが求められます。今の市場価値を知りたい方は、不動産査定を活用して具体的な価格を確認することをおすすめします。

【FAQ】不動産を5年以内に売却することに関するよくある質問

不動産を5年以内に売却する際、多くの人が気になるポイントについて解説します。

金利の5年ルールは売却判断に関係ある？

住宅ローンの「5年ルール」とは、変動金利の見直しにおいて、5年間は毎月の返済額が一定であることを指します。売却判断に直接影響するものではありませんが、5年経過後に金利が上昇すると、ローン返済額が増える可能性があります。

売却を検討する際は、ローン残債と市場価格を確認し、オーバーローンにならないか注意しましょう。

5年以内の売却における個人と法人の違いは？

個人の場合、不動産を5年以内に売却すると短期譲渡所得となり、税率が39.63%と高くなります。

一方、法人が不動産を売却する場合は、譲渡所得ではなく法人税の課税対象となります。法人の実効税率は事業規模や所得金額によって異なりますが、短期譲渡所得の税率よりも低くなるケースが多いため、法人所有の不動産は5年以内に売却しても税負担が個人より軽減される場合があります。

まとめ

不動産を5年以内に売却すると短期譲渡所得として扱われ、税率が39.63%と高くなります。

しかし、売却のタイミングや特例の活用によって、税負担を抑えることは可能です。特に、相続不動産の場合は所有期間のカウント方法が異なり、長期譲渡所得の税率が適用されるケースもあります。

重要なのは、短期譲渡所得を過度に気にするのではなく、市場価格を考慮しながら「高く売る」ことです。築年数による価格の下落や市場の動向を踏まえ、適切なタイミングで売却を進めることで、税金を払っても利益を最大化できる可能性があります。

そして、不動産を売るなら、経験豊富な会社に相談することが大切です。不動産SHOPナカジツでは、年間34,000件以上の査定依頼を受けており、最適な売却方法をご提案いたします。

まずは無料査定から、お気軽にご相談ください。

逆瀬川勇造さん からのコメント

宅建士・2級FP技能士(AFP)・相続管理士

土地や建物を売却したときの譲渡所得税の税率が、短期譲渡所得の場合に高くなってしまっているのは、土地転がし(短期間での転売)を防ぐことが目的です。一般的な家の売買であれば3,000万円特別控除の適用を受けて課税譲渡所得が0となることも多いため、そこまで気にする必要はないでしょう。一方、近年では首都圏のマンションなどが高騰しており、事情により短期間で売買することになったものの、思ったより利益が出てしまう可能性が高く、税金をどうしようか迷っているといった方もいらっしゃるでしょう。特に投資目的で不動産を売買するのであればしっかりと出口をシミュレーションする必要がありますが、そうでない場合はご自分の都合を優先させるのがおすすめです。ここ数年はマンション価格の高騰からバブル崩壊の声もありますが、実際にいつ崩壊するかは分かりませんし、このまま上昇し続ける可能性もあります。仮にバブルが崩壊して価格が2～3割下落すれば、長期と短期の税率の差分より大きな損となってしまう可能性が高いといえます。