この記事のポイント
- 空き家は、リノベーションによって住まいや賃貸、地域拠点など多様な活用につながる可能性がある
- 一方で、老朽化による追加費用や構造上の制約など、事前に把握すべき注意点も多い
- 費用や補助金制度を含めて全体像を整理し、「どう使いたいか」を軸に判断することが重要
「親から相続した空き家、このまま持ち続けていて大丈夫だろうか」
「空き家を買ってリノベーションしたいけれど、費用面で不安がある」
空き家は、放置すれば負担が増えやすい一方で、手を入れることで暮らしや収益につながる可能性も広がります。ただし、リノベーションには検討すべき点が多く、事前に知っておきたい情報も少なくありません。
この記事では、空き家リノベーションのメリットや注意点、工事の種類、費用感、実際の事例などを解説します。全体像を把握できれば、感覚や勢いに頼らず、自分の状況に合った判断がしやすくなるでしょう。
記事の構成
空き家をリノベーションするメリット
空き家のリノベーションは、古くなった建物をきれいにするだけの話ではありません。暮らし方に合わせた住まいづくりや、将来の活用を見据えた選択につながる点も特徴です。
自分の暮らしに合わせた住まいをつくれる
空き家をリノベーションする大きな魅力は、間取りや設備を自分たちの暮らしに合わせて見直せる点です。
たとえば、使われなくなった和室をワークスペースに変えたり、壁を抜いて家族が集まりやすい空間にしたりと、住まいの使い方を今の生活リズムに寄せられます。
また、新築住宅と違い、既存の構造や立地を活かしながら計画できる点も特徴です。すでに住んでいる家を見直す場合だけでなく、購入予定の空き家でも、将来の家族構成や働き方を見据えて柔軟に設計しやすくなります。
資産価値の向上や収益化の選択肢が広がる
リノベーションは資産としての評価にも影響します。老朽化が進んだままの空き家に比べ、内装や設備、性能を見直した物件は、売却時の印象が変わりやすく、賃貸としても検討されやすくなります。
すでに空き家を所有している場合は、将来的な売却や賃貸を視野に入れた活用がしやすくなり、購入を検討している人にとっても、手を入れることで価値を保ちやすい住まいにつながります。
老朽化によるリスク・トラブルを避けられる
空き家を長期間放置すると、雨漏りや配管の劣化、害虫の発生など、見えにくい問題が進行しやすくなります。
さらに管理状態が悪化すると、周囲に悪影響を及ぼす空き家として扱われ、いわゆる「特定空き家」に該当するおそれも出てきます。
リノベーションを行い、建物を使い続ける状態にしておくことで、こうしたリスクを早い段階で抑えやすくなります。
空き家をリノベーションするデメリット・注意点
空き家のリノベーションには魅力がある一方で、進める前に知っておきたい注意点もあります。
想定外の追加費用が発生しやすい
空き家のリノベーションの注意としてよく挙がるのが、工事途中で追加費用が発生するケースです。解体して初めて、柱や土台の腐食、配管の劣化が見つかることも珍しくありません。見た目だけでは判断しにくい部分ほど、費用がかさみやすい傾向があります。
とくに築年数が古い住宅では、当初の見積もりに含まれていなかった補修工事が必要になることもあります。
希望どおりの間取り・設備にできないことがある
リノベーションでは自由度の高い設計が想像されがちですが、築年数が古い空き家ほど制約が出やすくなります。たとえば、構造上抜けない壁があったり、梁や柱の位置を変えられなかったりするケースです。
実際に、広いLDKを計画していたものの、耐震上の理由で壁を残す必要があり、当初のプランを修正した例もあります。
設備についても、床下や天井裏のスペースが限られ、希望していた配管ルートが確保できないことがあります。
期待したほど収益が上がらない可能性がある
空き家を賃貸や民泊として活用する場合、必ずしも想定どおりの収益につながるとは限りません。周辺エリアの賃貸需要や家賃相場によっては、改修費用を回収するまでに時間がかかることも……。
また、民泊の場合は稼働率に波が出やすく、運営コストや管理の手間が増える点も考慮が必要です。
空き家のリノベーションの種類
空き家のリノベーションと一口に言っても、工事の規模や目的によって内容は大きく異なります。建物の状態や、住居として使うのか、活用を前提とするのかによって、選ぶべき方法も変わってきます。
| リノベーションの種類 | 主な内容 | 向いているケース |
|---|---|---|
| フルリノベーション | 間取り・設備・内装を全面的に改修 | 老朽化が進んでいる・暮らしを一新したい |
| 部分リノベーション | 水回りや内装など一部を改修 | 費用を抑えつつ使いやすくしたい |
| 性能向上リノベーション | 断熱・耐震など性能面を改善 | 快適性や安全性を高めたい |
| 保存再生リノベーション | 既存の意匠を活かしながら改修 | 古民家・趣のある建物を活用したい |
フルリノベーション
フルリノベーションは、間取りや内装、設備を含めて建物全体に手を入れる方法です。築年数が古く、現代の生活に合わなくなった空き家でも、住みやすさを大きく見直せます。
工事範囲が広いため費用はかかりますが、暮らし方を一から考えたい場合に向いています。
部分リノベーション
部分リノベーションは、必要な箇所に絞って改修を行う方法です。
たとえば、キッチンや浴室だけを新しくしたり、床や壁を更新して室内の印象を変えたりするケースが挙げられます。比較的費用を抑えやすく、住みながら段階的に進める選択もしやすくなるでしょう。
性能向上リノベーション（断熱・耐震強化など）
見た目ではなく、建物の性能そのものを高める工事です。断熱材の追加や窓の交換による断熱性向上、耐震補強による安全性の見直しなどが代表例です。
外観や内装を大きく変えずに、住み心地や安心感を高めたい場合に検討されます。
保存再生リノベーション
保存再生リノベーションは、古民家などの空き家で多く見られる手法です。柱や梁、古い建具をあえて残し、建物が持つ歴史や趣を活かしながら、現代の生活に合うよう整えます。
新しさだけを求めない価値観に合ったリノベーションといえるでしょう。
空き家を最低限住めるようにするのに必要なリノベーション
空き家を「住む」「貸す」といったかたちで使うには、見た目以前に、生活に直結する部分が安全に機能する状態であるかが問われます。最低限押さえておきたいのは、日常生活を支えるインフラと、建物を守る基本的な構造部分です。
ここでは最低限必要な工事内容について解説します。
給排水・配管まわりの更新
空き家で特にトラブルが起きやすいのが、給排水管の劣化です。長期間使われていない配管は、内部のサビや詰まり、漏水が起きやすくなります。水が正常に使えない状態では、居住や賃貸は現実的とはいえません。
修繕せずに使い続けると、床下への漏水に気づかないまま腐食が進むこともあります。
屋根・外壁・雨漏りの修繕
屋根や外壁は、建物を雨風から守る役割を担っています。小さなひび割れやズレを放置すると、雨水が内部に入り込み、柱や梁の傷みにつながります。雨漏りが起きてから対処する場合、補修範囲が広がりやすく、工事の負担も増えがちです。
とくに貸し出しを考える場合、雨漏りのある物件は入居者の確保が難しくなります。最低限の修繕であっても、建物の状態を安定させる意味は大きいといえるでしょう。
電気・ガスなど設備系の更新
電気配線やガス設備も、築年数が古い空き家では注意が必要です。
現在の生活スタイルに合わない容量の配線や、老朽化したガス管は、安全面で不安が残ります。またブレーカーが頻繁に落ちる、給湯が安定しないといった問題は、暮らしの満足度を大きく下げます。
設備を更新せずに使い続けると、事故や故障のリスクが高まります。安心して住む、または貸し出すためには、最低限の設備更新は必須です。
空き家のリノベーション事例・成功例
空き家のリノベーションは、活用目的や建物の条件によって仕上がりが大きく変わります。
ここでは、自治体や関連団体が公開している事例を3つ紹介します。
どのような空き家に、どの程度手を入れ、どのように使われているのかを具体的に見ていきましょう。
【北九州市】住宅用空き家の水回りを中心に改修した事例
住宅用の空き家に対し、浴室・洗面所・キッチン・トイレなど水回り設備を中心に改修した事例です。浴室では、経年劣化した設備をユニットバスへ更新し、壁をタイルからパネルへ変更しています。
洗面所やトイレでは、古い設備の入れ替えと内装の更新を行い、清潔感のある空間に整えています。
キッチンは木目調のシステムキッチンに交換し、IHクッキングヒーターへ切り替えることで、安全面と日常の使い勝手を見直しています。
【かすみがうら市】築100年の古民家を住まいとして再生した事例
茨城県かすみがうら市にある築約100年の住宅を、住まいとして再生した事例です。
工期は7カ月。外装・内装の改修に加え、間取りの変更、断熱、耐震改修を行っています。
長年受け継がれてきた建物の構造や素材を活かしながら、家族構成や季節ごとの使い方に配慮した住空間へ整えました。古い梁や建具の雰囲気を残しつつ、現在の暮らしに無理なくなじむ住宅へと改修されています。
参照：いばらき空き家リフォーム・リノベーション事例集｜一般社団法人茨城県建築士事務所協会
【下関市】空き家をコワーキングスペースとして再生した事例
空き家をコワーキングスペースとして再生した事例です。街に馴染みながら、新たな地域活性化の拠点とすることを目的にリノベーションが行われました。
外観は周辺環境との調和を意識しつつ改修し、内部は古い内装や床を撤去して和式トイレも洋式化しています。天井や床を改修し、DIYイベントを開催できる空間へと整えました。
補助金の採択をきっかけに計画が進み、まち歩きイベントへの参加からリノベーション、オープンまで段階的に取り組まれています。古い建物の要素を残しながら、安全性にも配慮した空間づくりが特徴です。
空き家のリノベーション費用
空き家のリノベーション費用は、工事範囲や建物の状態によって大きく変わります。
| 価格帯 | 主な施工内容の例 |
|---|---|
| 0〜20万円 | ・温水洗浄便座の設置 ・畳の交換 ・壁クロスの貼り替え ・手すりの設置 |
| 20〜50万円 | ・洗面化粧台の交換 ・トイレ全体の改装 ・IHコンロや給湯器の交換 |
| 50〜100万円 | ・システムキッチン交換 ・和室から洋室への改装 ・外壁の重ね塗り |
| 100〜300万円 | ・キッチン全体のリフォーム ・システムバス交換 ・耐震補強 |
| 300万円以上 | ・全面リフォーム ・古民家再生 ・増築や減築 |
空き家の場合、上記の工事費に加えて、追加の出費が発生しやすい点に注意が必要です。
代表的なのが、解体後に判明する配管や土台の劣化、シロアリ被害などです。長期間使われていなかった住宅では、点検時点では見えない不具合が工事中に見つかることもあります。
また、電気容量の不足や給排水管の規格違いなど、現在の基準に合わせるための調整が必要になるケースも少なくありません。空き家のリノベーションでは、想定費用に一定の余裕を持たせておくと、計画が立てやすくなります。
空き家のリノベーションに使える補助金・助成金制度
空き家のリノベーションは費用負担が大きくなりやすい一方で、国や自治体による補助制度を活用できるケースがあります。
ここでは代表的な制度と、自治体独自の支援策を紹介します。
住宅セーフティネット制度
| 項目 | 内容 |
|---|---|
| 制度の目的 | 住宅確保要配慮者の入居支援 |
| 対象住宅 | 空き家を含む既存住宅 |
| 必要な手続き | セーフティネット住宅としての登録 |
| 補助対象工事 | バリアフリー化、耐震改修、防火対策、子育て対応改修 |
| 活用想定 | 賃貸住宅としての活用 |
| 改修以外の支援 | 家賃低廉化、保証料支援 |
住宅セーフティネット制度は、空き家などの既存住宅を活用し、高齢者、子育て世帯、低所得者など「住宅確保要配慮者」の入居を支える仕組みです。所有者は住宅を「セーフティネット住宅」として登録し、一定の基準を満たす改修を行うことで、改修費に対する補助を受けられます。
補助対象となる工事は、段差解消や手すり設置といったバリアフリー化、耐震改修、防火対策、子育て対応改修などです。
改修内容や自治体の運用によって補助上限は異なりますが、空き家を賃貸住宅として活用したい場合に検討される制度です。家賃低廉化や保証料に関する支援が用意されている点も特徴です。
参照：
住宅セーフティネット制度 ～誰もが安心して暮らせる社会を目指して～｜国土交通省
セーフティネット専用住宅改修事業｜住宅保証支援機構
自治体による空き家改修補助
自治体が実施する空き家改修補助は、居住促進や空き家対策を目的に設けられています。
対象となる工事内容や補助条件、金額は自治体ごとに異なるため、概要を把握したうえで個別で確認しましょう。
| 自治体 | 制度名 | 主な条件 | 金額・支援内容 |
|---|---|---|---|
| 春日部市（埼玉） | 空き家リノベーション補助金（改修支援型） | 空き家バンク登録等、リノベ後用途が住宅・店舗等など | 35万円（リノベ費用70万円以上） 市内業者利用で+5万円 |
| 一宮町（千葉） | 空き家リフォーム補助金 | 町内居住用住宅、町内業者施工など | リフォーム費の 10％（千円未満切捨） 上限20万円（空き家バンク登録で ＋10万円） |
| 御殿場市（静岡） | 空き家活用等支援事業費補助金（改修） | 市空き家バンク登録、移住者等対象 | 工事費の 1/3（上限 50万円）、移住者で中学生未満子ありは 1/2（上限 80万円） |
| 八千代市（千葉） | 空家リフォーム費補助事業 | 市内空き家、居住用リフォーム等 | 補助対象経費の 1/3、上限 30万円（地区により50万円）※対象世帯の条件で加算あり |
| 日立市（茨城） | 空き家利活用リフォーム補助金 | 戸建・併用住宅、1年以上空き家等 | 補助対象経費の 1/3（上限 50万円） |
※2025年12月時点で公開されている制度情報をもとに作成
参照：
空き家リノベーション助成制度｜春日部市
空き家リフォーム補助金について｜一宮町
空き家等リノベーション事業費補助金｜御殿場市
八千代市空家リフォーム費補助事業のご案内｜八千代市
空き家利活用リフォーム補助金（令和7年度版）｜日立市
自分で行う空き家のリノベーションについて
空き家のリノベーションをDIYで行う選択もあります。自分のペースで進められ、費用を抑えやすい点は魅力でしょう。壁の塗装や床材の張り替え、建具の交換など、比較的難易度の低い作業であれば、楽しみながら取り組めるケースもあります。
一方で、空き家は老朽化が進んでいることが多く、想定以上に工数がかかる点には注意が必要です。
解体作業中に腐食やシロアリ被害が見つかることもあり、作業が長期化しやすくなります。また、高所作業や電気・配管まわりの施工には危険が伴い、知識や経験が不足したまま進めると事故や不具合につながりかねません。
住む、または貸し出すことを前提とする場合は、DIYで対応できる範囲と専門業者に任せる部分を切り分けて考える必要があります。
自治体による空き家のリノベーション事例
全国の自治体では、空き家を単なる「住宅」として再生するだけでなく、移住促進・定住支援・地域活性化の拠点として活用する取り組みが進んでいます。
ここでは国土交通省の事例集に掲載されている中から、空き家のリノベーションを伴う「活用」施策を3例紹介します。
いずれも自治体が主体となり、民間や移住者と連携している点が特徴です。
| 自治体名 | 活用の概要 | リノベーションの位置づけ |
|---|---|---|
| 岐阜県飛騨市 | 空き家を賃貸住宅として流通させ、定住促進を図る。宅建業者と連携し、空き家情報サイトも運営 | 賃貸化に必要な改修費を補助（工事費の1/2、上限300万円） |
| 高知県梼原町 | 自治体が空き家を改修・サブリースし、移住者向け住宅として提供 | 改修・耐震化・水洗化を自治体負担で実施 |
| 高知県四万十町 | 空き家を改修し「お試し住宅」「移住支援住宅」として段階的に提供 | 国・県補助を活用し大規模改修を実施、実質負担を軽減 |
これらの事例からは、空き家の改修をゴールにせず、地域に人を呼び込む仕組みの一部として位置づけている点が読み取れます。個人での活用が難しい場合でも、自治体主導の仕組みを活用することで、空き家が地域資源として再生されるケースも少なくありません。
参照：参考事例集｜国土交通省
企業による空き家のリノベーションビジネス
空き家を自ら取得・改修し、再び市場に流通させる取り組みは、企業による活用事例として各地で見られます。単なるリノベーションにとどまらず、地域の特性や需要を踏まえた使い方が設計されている点が特徴です。
| 企業・団体名 | リノベーション内容 | ビジネスの特徴 |
|---|---|---|
| ふるさと情報館（株式会社ラーバン） | 空き家を対象に必要最低限の改修を行い、二地域居住向け住宅として活用 | 全国の空き家をデータベース化し、会員制で物件情報を提供。不動産媒介を軸に継続的な成約を生む仕組み |
| 岩瀬まちづくり株式会社 | 歴史的建造物や空き家を修復し、店舗・施設として再生 | 自社で物件を取得し、改修後にテナント誘致。街並み保全と事業収益を両立 |
| 大地の芸術祭実行委員会 | 空き家を改修し、展示・滞在型施設として活用 | アートイベントと連動させ、空き家を地域資源として再定義。オーナー制度により運営費を確保 |
企業主体の事例では、改修内容そのものよりも「どう使い、どう収益につなげるか」が明確に設計されています。
まとめ
空き家のリノベーションは、建物を直すこと自体が目的ではなく「この家をどう使いたいか」から逆算して考えることが大切です。建物の状態や立地によって、必要な工事や費用は変わり、判断を誤ると手間や負担が大きくなりがちです。
だからこそ、購入前の段階で方向性を整理しておくことが、結果的に納得感につながります。
不動産SHOPナカジツでは、中古物件を購入したあとに考えるのではなく「この物件を買ったら、どんなリノベーションができるのか」を購入前から相談できます。物件探しと並行して、間取りの考え方や改修の優先順位、費用感まで含めて検討できるため、無理のない計画を立てやすくなります。
空き家や中古物件を前に、「どう手を入れるか」で迷っている段階でも構いません。中古物件の購入を考えている方は、ぜひ一度お問い合わせください。
