“負”動産とは？トラブルを避けるための適切な処分方法を解説

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「家を処分するにもお金がかかるって本当？」
「不動産の相続放棄ってどうすればいいの？」

相続や空き家の問題を考えるとき、こんな疑問や不安を抱えている方も多いのではないでしょうか。

かつては「不動産＝資産」と考えられてきましたが、いまやそうとは限りません。相続した土地や空き家がなかなか売れず、維持費や固定資産税だけがかかるお荷物になってしまうケースも少なくありません。

このような扱いに困る不動産は、「負の資産＝負動産（ふどうさん）」とも呼ばれ、今や深刻な社会問題になりつつあります。

この記事では、負動産とはどういうものか、放置するとどんなリスクがあるのかをわかりやすく整理したうえで、売却や活用、相続放棄といった具体的な対処法まで丁寧に解説します。

最後まで読むことで、「うちの不動産、どうしたらいいんだろう……」という漠然とした悩みを具体化し、自分に合った選択肢を整理できるようになるはずです。

負動産の基礎知識

ここでは、そもそも「負動産」とはどんな不動産を指すのか、その定義や背景をわかりやすく整理します。

なぜ社会問題として取り上げられるようになったのか、そして2025年以降に深刻化すると言われる理由についても見ていきましょう。

負動産の定義

「負動産（ふどうさん）」とは、所有していても利益にならず、かえって維持費や税金といったコストばかりがかかる、負担となる不動産のことをいいます。

不動産というと、資産として価値があるものというイメージがありますが、実際には、売ろうとしても買い手がつかない、管理が行き届かず空き家になっている、固定資産税などの支払いが毎年必要、建物が老朽化していて修繕費が高額になるといった状態の物件も少なくありません。

このように、使い道がないうえにお金や手間ばかりかかる不動産は、まさに「資産」ではなく「負債」に近い存在です。

こうした状況から、「負の不動産」として「負動産」と呼ばれるようになりました。

負動産が社会問題になっている理由と背景

負動産の増加は、もはや個人の問題にとどまらず、社会全体が抱える課題となりつつあります。

その背景には、さまざまな要因が複雑に絡み合っています。

まず挙げられるのが、人口減少と地方の過疎化です。

特に地方では、若者の都市部への移住が進んでおり、それに伴って空き家の数も増加しています。

出典：令和５年住宅・土地統計調査　住宅数概数集計（速報集計）結果｜統計局

住宅の需要が少なくなることで、不動産の売却が難しくなっているのが現状です。

次に、高齢化と相続の増加も大きな要因です。

高齢化が進む中で、親世代から不動産を相続するケースが増えていますが、相続人自身がその土地に住む予定を持たないことも多く、結果として空き家となるケースが各地で増えています。

さらに、修繕や解体にかかるコストの高騰も見逃せません。

老朽化した家屋を解体するには、100万円以上の費用がかかることが一般的であり、その高額な負担がネックとなって、所有者が対応を先送りにしてしまうケースが後を絶ちません。

このように、さまざまな社会的・経済的背景が重なり合い、負動産問題は年々深刻さを増しています。

負動産の2025年問題について

負動産に関連して特に注目されているのが、2025年問題です。

団塊の世代（1947〜1949年生まれ）が75歳以上の後期高齢者になるこのタイミングでは、相続が一気に増え、管理されないままの不動産が社会にあふれると予測されています。

空き家率の増加や放置不動産による事故、自治体の管理負担などが問題視されており、「負動産問題」は今後ますます深刻化すると見られています。

負動産を所有するリスク・デメリット

「住まないけれど、手放すのも面倒だから」とそのままにしておくと、思わぬトラブルや金銭的負担につながるのが負動産の怖いところです。

この章では、実際に所有し続けたことで起きうるリスクやデメリットについて解説します。

固定資産税や管理コストがかかり続ける

たとえ使っていなくても、不動産を所有している限り固定資産税は毎年発生します。

また、建物がある場合には火災保険や修繕費、清掃などの管理コストもかかってきます。

さらに、管理が不十分な空き家は「特定空家等」に指定されるリスクもあります。

これは、国が定める「空家等対策特別措置法」によるもので、倒壊や衛生上の危険がある空き家に対して自治体が改善命令を出せる制度です。

改善がなされない場合、固定資産税の軽減措置が適用されなくなり、税額が最大で6倍に増えることもあります。

参照：空家等対策の推進に関する特別措置法｜e-Gov

価値が下がり続け、売却がより困難になる

買い手がつかず、長期間放置されている不動産は、地域全体の景観や治安にも影響を及ぼします。

そのため、売却のハードルがさらに高くなるという悪循環が起きがちです。

ネット上では「10万円でも売れない」「0円で引き取ってほしい」という不動産の例も珍しくありません。

また、売れたとしても譲渡益どころか、処分費用のほうが高くつくこともあります。

相続の際に負担やトラブルの原因になる

負動産は、相続の場面でも問題を引き起こすことがあります。

たとえば、相続人同士で「引き取りたくない」と揉めたり、分割の方法が決まらず相続手続きが進まなかったり、相続放棄をしたつもりでも管理義務が残っていたりするケースが見られます。

特に、複数人で共有名義になっている場合には、売却や管理に関する意思決定がスムーズにいかず、将来にわたる火種となる可能性もあります。

竹林や老朽化した建物による事故・賠償責任のリスク

空き家や放置された山林・竹林が原因となって、思わぬ事故につながることもあります。

たとえば、倒壊したブロック塀が通行人にケガをさせたり、管理されていない竹林から竹が隣地へ越境したり、落ち葉やゴミが隣家に迷惑をかけたりするような事例が実際に起きています。

2017年には放置された山林の竹が隣家の屋根を壊し、約5,000万円の賠償命令が下された判例もあります。

このケースでは、所有者が「自分では使っていないから関係ない」と思っていた土地において、管理を怠った結果、民事責任を問われました。

こうした事故が起きた場合、所有者には損害賠償責任が発生することがあります。

つまり、「使っていないから、放っておけばいい」という考えでは済まされないのが負動産の怖さです。

このように、所有しているだけでお金も時間もリスクもかかるのが負動産の現実です。

参照：持っていた山林で5000万円の賠償判決…相続した土地でも起こりうる所有者責任のリスク｜MONEY PLUS

負動産化しやすい不動産の特徴

すべての不動産が「負動産」になるわけではありませんが、一定の条件を持つ物件は、将来的に負担やリスクを抱える可能性が高くなります。

ここでは、特に負動産化しやすい不動産の特徴を紹介します。

地方や田舎の需要が低い不動産

過疎化が進む地方では、住民の減少に伴い住宅の需要も減少しています。

特に、駅から遠い、バスも通っていないような不便なエリアの物件は、そもそも買い手や借り手が見つかりにくいという難点があります。

また、高齢化が進む地域では、すでに多くの空き家が存在しており、供給過多の状態になっていることも負動産化の要因となっています。

山林や農地など、活用しにくい土地

山林や農地といった土地は、宅地と比べて用途が限られるうえに、整備にも多くの費用と手間がかかります。

特に相続された山林の多くは、境界線が不明確だったり、固定資産税がかかっていたりするため、放置されがちです。

農地についても、農地法による制限があるため、誰でも自由に売買・活用できるわけではないという点が大きなハードルになります。

評価額が低く、売却が困難な物件

評価額が極端に低い不動産は、それだけ市場価値が乏しいと見なされているということです。

こうした物件は、仲介業者も手間に見合う利益が出ないため取り扱いを敬遠することがあります。

売却活動に時間と費用をかけても買い手が見つからず、最終的に「無料でもいいから誰かに引き取ってほしい」といった状況になってしまうこともあります。

維持費が高く負担が大きいマンション

「マンション＝便利で資産価値が高い」と思われがちですが、立地や築年数によっては例外もあります。

特にリゾートマンションや地方のタワーマンションなどは、管理費や修繕積立金が高額であったり、入居率が低く管理組合がうまく機能していなかったり、将来的な建て替えや修繕が難航しやすかったりすることから、負動産になりやすい傾向があります。

住む予定がなく、ただ費用だけがかかるマンションは、まさに「お金を吸い取る箱」と化してしまう可能性もあるのです。

権利関係が複雑な不動産

権利関係が複雑な物件も、負動産になりやすい特徴を持っています。

たとえば、相続人が複数いて話し合いが難航しやすい共有名義の不動産や、借地人と地主の権利調整が必要な借地権付き建物、利用者がいないのに自由に使うことができない底地などが挙げられます。

こうした不動産は売却や活用のハードルが高いため、相続人が放置してしまいがちであり、その結果、将来的には管理責任や固定資産税といった負担だけが残ることになってしまいます。

負動産のリスクを回避するためには、「将来この物件は使えるか？」「価値は維持されるか？」という視点で、あらかじめ資産としての見通しを立てておくことが重要です。

負動産を処分する方法

「売りたくても売れない」「管理する余裕もない」と悩む方も多いのではないでしょうか。

ここでは、負動産を処分するための現実的な方法を4つご紹介します。

引き取り業者に引き取ってもらう

近年では「負動産を引き取ります」と掲げる専門業者が増えています。

専門業者では、0円〜格安での引き取りをはじめ、解体や登記手続きの代行、空き家バンクや買取業者とのマッチングといった対応を受けることができます。

こうしたサービスを利用する際は、口コミや評判を調べて信頼できる業者を選ぶことが大切です。

また、無料をうたうサービスでも実際に使うと費用が発生する場合もあるため、契約前に必ず見積もりを取り、内容を十分に確認しておくことが安心につながります。

国や自治体に寄付する

一部のケースでは、自治体や公益法人に不動産を寄付というかたちで引き取ってもらえることがあります。

ただし、すべての不動産が対象になるわけではなく、受け入れにはいくつかの条件があるのが一般的です。

たとえば、寄付された不動産に自治体としての活用の見込みがあることや、インフラが整っていて一定の価値が見込めること、さらに管理責任が自治体側に過度にのしかからないことなどが条件とされます。

そのため、田舎の山林や再利用が難しい土地などは、たとえ寄付を申し出ても受け取りを断られるケースも少なくありません。

相続土地国庫帰属制度を活用する

2023年から始まった相続土地国庫帰属制度を活用すれば、一定の条件を満たすことで、相続や遺贈によって取得した土地を国に引き取ってもらうことができます。

対象となるのは、更地であること、境界が明確で権利関係に争いがないこと、そして管理コストや損害リスクが極端に高くないことなど、いくつかの条件を満たした土地です。

これらの条件をクリアし、申請が認められると、10年分の管理費用として「負担金（原則20万円）」を支払うことで、土地を国へ引き渡すことが可能になります。

ただし、建物が残っている土地や、境界トラブル・所有権の争いがある物件などは対象外となるため、制度を利用する際には事前に要件をしっかりと確認しておくことが重要です。

参照：相続土地国庫帰属制度について｜法務省

掲示板やマッチングサイトを利用する

「0円でもいいから誰かに使ってほしい」と考える場合は、インターネット上の掲示板やマッチングサイトを利用する方法もあります。

このサービスを活用すれば、DIY好きの個人や古民家再生を希望する人とマッチングできる可能性があります。

ただし、契約手続きや名義変更などの手続きはすべて自己責任で行う必要があるため、慎重に進めることが大切です。

補足：売買仲介での売却や買取は可能？

条件によっては、不動産会社に仲介してもらって売却できる場合もあります。

また、買い取り業者による現金一括買取の対象になるケースもあり、早期の処分を希望する方にとっては有効な手段となります。

ただし、土地や建物の状態が悪すぎる場合には仲介を断られることがあったり、査定額が極端に低くなる可能性があったりする点には注意が必要です。

また、買い手が見つかるまでに時間がかかる場合もあります。

そのため、「売れる可能性があるかどうか」「少しでも価値があるかどうか」を見極めるためにも、複数の不動産会社に査定を依頼し、比較検討することをおすすめします。

価値のない負動産は相続放棄するのが一番

売れず、活用もできず、管理も難しい。そんな不動産を相続しても、あなたにとっては負担になるだけかもしれません。

もし相続前の段階で「これは負動産だ」と判断できる場合、そもそも相続しない＝相続放棄という選択肢を真剣に検討するべきです。

相続放棄した場合の管理責任について

基本的に相続放棄が認められれば、法律上の所有者ではなくなるため、原則として管理責任も発生しません。

ただし注意点として、相続放棄が正式に受理されるまでのあいだは、「相続人が管理すべき義務」が一時的に生じると民法上定められています（民法940条）。

たとえば、倒壊の恐れがある建物を放置して事故が起きた場合、一時的にでも責任を問われることがあり得ます。

したがって、相続放棄を考える際は、できるだけ早く家庭裁判所に申し立て、放棄が正式に認められるまでの期間も注意して対応することが大切です。

相続した場合は相続税もかかる

たとえ市場で売れないような土地であっても、評価額がゼロでない限り相続税の対象となります。

たとえば、評価額が100万円ある土地を相続した場合、他の財産と合算されて相続税が課税されることになりますし、仮にその土地を売却しようとしても、解体費用に100万円以上かかってしまえば、売っても手元に何も残らず、実質的にマイナスとなる可能性もあります。

つまり、「資産価値があるように見えて、実際は売れずに費用ばかりかかる」というケースは珍しくありません。

相続してから「思った以上にお金がかかる」と後悔する前に、その不動産を本当に引き継ぐべきかどうかを慎重に見極めることが重要です。

そのうえで、負動産を「受け取らない」という選択は、確実でシンプルな対策の一つと言えるでしょう。

負動産の活用方法

一見「価値がない」と思われがちな負動産でも、工夫次第で活用できる可能性があります。

立地や条件によっては、維持費を収益でカバーできたり、地域に必要なサービスとして役立てたり、地域貢献につながったりするケースもあります。

この章では、負動産を活用する代表的な方法を紹介します。

土地活用する

土地に一定の価値がある場合は、活用することで収益化を目指すことができます。

特に都市部や交通量の多い場所では、有効な活用方法がいくつかあります。

このように、土地活用にはそれぞれの特性や向き不向きがあります。

「処分するしかない」と思う前に、土地の立地や形状に応じた可能性を探るためにも、専門業者や不動産会社に一度相談してみることをおすすめします。

賃貸として貸し出す

建物が残っている場合には、賃貸物件としての運用を検討するのも一つの方法です。

たとえば、リフォームや簡易なリノベーションを施して貸し出したり、敷金・礼金をゼロにして家賃を低く設定することで入居希望者を募ったりする方法があります。

また、地域の条例や許可が必要にはなりますが、シェアハウスや民泊への転用といった活用も進んでいます。

特に、地方への移住促進やリモートワーク需要の高まりを背景に、「古民家を安く借りたい」「自然の多い場所で暮らしたい」といったニーズがある地域では、想定していなかった需要が生まれることもあります。

リノベーションする

建物が老朽化している場合でも、リノベーションを前提に価値を高めて貸したり売ったりするという方法もあります。

最近では、空き家や古い家をおしゃれにリノベーションして活用する動きが全国的に広がっており、補助金制度を活用して費用を抑えながら再生を進める例も増えています。

また、リノベーション後の建物を、地域おこし協力隊や起業家向けの拠点として活用したり、芸術家や職人のアトリエとして貸し出したりするケースも見られます。

「どうせ古いし無理」と決めつけてしまう前に、地域の空き家対策や各種支援制度を活用できないか、まずは一度調べてみることをおすすめします。

もちろん、これらの活用方法には初期投資や管理の手間がかかるため、誰にでもできるとは限りません。

ですが、思いがけず「負」から「資産」に変わることもあるのが不動産の面白いところでもあります。

負動産の問題に関する相談先

負動産の処分や活用、相続の判断は、一人で悩んでいても解決が難しいことが多いものです。そんなときは、専門家や公的な窓口を利用しましょう。

ここでは、主な相談先と、それぞれの役割や相談のポイントをご紹介します。

不動産会社

まずは、お近くの不動産会社に相談してみることを検討してみましょう。

査定や売却の可能性を調べてもらえるだけでなく、「その物件にはどのような活用方法があるか」といった提案をしてくれる場合もあります。

たとえば、現在の市場価値の査定や売却・買取の可能性の見極め、土地活用や賃貸としての運用提案、さらには空き家管理や解体に関する相談など、幅広い対応が可能です。

ただし、負動産のように扱いが難しい物件の場合、すべての不動産会社が積極的に取り扱ってくれるとは限りません。

そのため、空き家や相続物件の取り扱いに実績のある会社を選ぶことがポイントとなります。

弁護士・司法書士

相続や権利関係が絡む場合には、法律の専門家である弁護士や司法書士に相談することをおすすめします。

特に、相続放棄を検討している場合や、共有名義・借地権などの複雑な権利関係がある場合、さらには相続人同士の間でトラブルが起きそうなとき、すでに裁判や交渉が必要になっているときなどは、早めに専門家の力を借りることでトラブルを未然に防ぐことができます。

弁護士は、法律的なアドバイスはもちろん、交渉や訴訟の代理まで幅広く対応できます。

一方、司法書士は不動産登記の手続きや、相続放棄に関する書類作成など、法的な手続きをサポートすることを得意としています。

行政機関・自治体の空き家対策窓口

多くの自治体では、空き家に関する相談窓口や支援制度を設けており、不動産の処分や活用にあたって公的なサポートを受けられる場合があります。

たとえば、空き家バンクへの登録を通じて買い手を探したり、解体やリフォームにかかる費用の一部について補助金を受けたりすることが可能です。

また、利活用に関する具体的なアドバイスを受けられるほか、相続土地についての無料相談会などを実施している自治体もあります。

このように、相談先によって得意分野や対応内容が異なります。

重要なのは、「一人で抱え込まない」ことです。

早めに動けば、負担やトラブルを未然に防ぐことができます。

まとめ

負動産の扱いで何より大切なのは、「気づいたときにすぐ動くこと」です。

放置してしまえば、固定資産税や管理費用といった負担は年々増えていきます。

「売れないかも」と決めつける前に、まずは専門家に相談してみましょう。意外な活用方法や売却のチャンスが見つかるかもしれません。

不動産SHOPナカジツは、売買仲介・買取の両方に対応しており、売れなかった場合に備えた買取保証付きサービスもご提供しています。

査定・相談は無料なので、「処分に困っている」「何から始めればいいか分からない」そんな方は、ぜひご相談ください。

負動産は、行動を先延ばしにするほどリスクも負担も大きくなります。今のうちに動くことで、自分にも家族にも、安心できる未来をつくっていきましょう。