市街化調整区域とは？市街化調整区域と既存宅地の制度について

物件情報を調べると目にする「市街化調整区域」という単語。どのような区域かご存知ですか？
購入を検討されている方もいらっしゃるのではないでしょうか。
本トピックスでは、市街化調整区域内で住宅を建てるメリット・デメリットを詳しくお伝えします！

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市街化調整区域とは

都道府県または国土交通省は住みよい街づくりのために、都市計画を実施する場所とそうでない場所を指定して運営しています。
都市計画を実施する場所のことを「都市計画区域」と呼びますが、都市計画区域内の中でも①市街化区域と②市街化調整区域に分けてられています。
（③非線引き区域もありますが、ここでは割愛します）

①の市街化区域はすでに市街地として形成されており、今後も優先的に市街化すべき場所として指定された区域です。そのため市街化区域内では、住宅地やスーパーなどの建物が建ち人々が住みやすい区域となっています。

一方、②の市街化調整区域は市街地化するのを抑制すべき区域として指定されています。そのため、市街地調整区域では基本的には建物が建てられない区域になっており、建築するには条件が必要です。

市街調整区域内で建築できるケース

市街化調整区域内で建物を建築するのには条件が３つあります。

①都道府県知事の許可がある場合

②農林漁業要建築物を建てる場合

（サイロや温室などの他、農林漁業者の住宅を含む）

③その地域に住む人にとって必要なものである場合

・図書館、公民館、変電所鉄道施設、変電所、仮設建築物など
・非常災害の応急処置
・都市計画事業を行う場合

つまり、農林漁業者以外の個人が市街化調整区域内で新築住宅の建築や、中古住宅の増築・改築をする場合は都道府県の許可が必要となります。
申請しても許可が下りない場合もありますので、購入の際はよくご検討ください。

既存宅地確認制度とは？

市街化調整区域内では原則、住宅は建てられないとお伝えしましたが、例外的に一定の条件を満たしていれば許可なしで開発行為や建築行為が許される制度がありました。
それが「既存宅地確認制度」です。（既存宅地）
この制度が適用される条件として、市街化調整区域に指定される以前から宅地となっており、50戸以上の建物が連坦し、都道府県知事の確認を受けているなどが挙げられます。
しかし、この制度は5年間の経過措置を経た後、2001年5月19日に廃止されました。

この制度の廃止を受けて、住宅の改築や増築が出来なくなってしまう世帯が出てくることから、
現在は各都道府県で救済措置となる独自の制度が設けられています。

少しややこしい話になりますが、廃止された今でも「既存宅地なので建築できます！」という言葉が物件資料に掲載されることが多々あります。その場合は「許可が下りれば、建築できるんだな」という意味で捉えるようにしましょう。

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市街化調整区域でも建て替えできる？

現在は既存宅地確認制度の撤廃により、市街化調整区域に指定されるよりも前に建築された宅地でも、許可なしでは増築や改築はできません。 しかし、各都道府県の独自の基準が設けられ、建築許可が下りれば建て替えることは可能です。 ただし、必ずしも許可が得られるとは限りませんので、事前に不動産店に建て替えが可能かどうか、確認してもらうようにしましょう。 以下では、市街化調整区域内で不動産を購入する上でのメリット・デメリットをまとめました。

メリット

①土地代が安く抑えられるため、建物に投資することができる

市街化区域の土地と比べると10分の1の値段になることもあり、その分広い土地に建物を建てることができます。

②固定資産税が安く、都市計画税もかからない

市街化区域よりも課税評価額が低い傾向にあるため、固定資産税が安くなることが多いです。 また、市街化区域では支払わなければならない都市計画税がかからないため、維持費を抑えることができます。

③自然豊かな環境で暮らすことができる

駅からは離れてしまうことが多いですが、その分自然豊かで静かな環境でのんびりと過ごすことができます。

デメリット

①原則的には市街化調整区域内では建築が許可されていないため、資産としての価値は低い傾向にある

メリットの１つでもありますが、市街化調整区域の地価は低く設定されることが多く、場所によっては資産としての価値は低い場合もあります。

②自由に建物を建てられない

個人での建設の場合は都道府県の許可が必要となるため、希望通りの建物が建てられない可能性があります。

③住宅ローンが下りない、もしくは減額される場合がある

市街化調整区域は基本的に対象外となることが多いです。 ただし、誰でも再建築可能な物件であれば、対象となることがあります。

④水回りなどのインフラ環境が整っておらず、多額の設備費用がかかってしまうことがある

市街地化されていない地域のため、水道や電気などの設備が整っておらず、すべて揃える必要がある場合があります。 その場合は初期費用が上がってしまうこともあるので、注意しましょう。

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