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市街化調整区域で建築許可がほしい!おさえておきたいポイントとは

市街化調整区域で建築許可がほしい!おさえておきたいポイントとは

掲載日: 2019.08.29

一戸建てを建てたいと思ったとき、まずとりかかるのは土地探し。せっかく見つけた土地が「市街化調整区域」だった、ということも。今回は、家が建てられる?建てられない?市街化調整区域について、メリット・デメリットも踏まえて解説します。

違いか調整区域で建築許可が欲しい

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市街化調整区域とは?

文字通りの説明をすると、市街化を調整する区域のことを指します。
調整する区域がある一方で、市街化を促す「市街化区域」というものもあるのですが、それはまた別のお話。
何の目的で、誰が規制規制をし市街化を調整しているのでしょうか。

・市街化調整区域の目的は?

無秩序な市街地の拡大が進まないよう制限し、計画的な市街化を行う目的で指定されています。

・誰がきめているの?

市街化調整区域のような広域にわたる都市計画は各都道府県知事が行います。

市街化調整区域の特徴

・安い代わりに、懸念点も多い?

市街化調整区域のメリットと、デメリットをみてみましょう。

◎メリット:価格が割安なことが多い

市街化調整区域は、建物の建築や建て替えが制限されるため、土地の価格が安くなっています。都道府県知事の許可なく建造物を新築することができないのです。

◎メリット:騒音が少ない

郊外である場合が多いため、比較的騒音が少ない環境です。

×デメリット:インフラが整うのが遅れる可能性

自治体が推進する市街化の地域から外れてしまうため、道路の舗装や下水道など生活インフラが積極的に整備されることがありません。公道が通っていれば、ガス、水道は整っている場合が多いですが、下水道は無いことが多く、自己負担で浄化槽を設置する必要があります。

×デメリット:助成金がおりない可能性

自治体によって地域活性化のための定住を促進する、住環境の改善などの目的で助成金の制度があることがありますが、その際の条件として住宅登記が「市街化区域」であることが挙げられている場合があります。市街化調整区域では対象外となってしまうのです。

×デメリット:学校、病院、スーパーなどが遠い可能性

「市街化調整区域」は、平たく言ってしまえば農業や林業の用地が広がる人の住まない地域です。当然、市街地の学校、病院、スーパー、コンビニ、駅といった生活に必要な施設からも遠くなってしまう場合が多いです。

住宅

そもそも建てられる?市街化調整区域で家を建てる方法

条件をクリアしたら建てられる

市街化を抑制している「市街化調整区域」であっても、一定の条件を満たすことで住宅を建てることが可能です。

都市計画法34条に基づいた開発許可を得る

市街化調整区域で住宅建築の許可が下りる場合は以下の通りです。

第三十四条

前条の規定にかかわらず、市街化調整区域に係る開発行為(主として第二種特定工作物の建設の用に供する目的で行う開発行為を除く。)については、当該申請に係る開発行為及びその申請の手続が同条に定める要件に該当するほか、当該申請に係る開発行為が次の各号のいずれかに該当すると認める場合でなければ、都道府県知事は、開発許可をしてはならない。


主として当該開発区域の周辺の地域において居住している者の利用に供する政令で定める公益上必要な建築物又はこれらの者の日常生活のため必要な物品の販売、加工若しくは修理その他の業務を営む店舗、事業場その他これらに類する建築物の建築の用に供する目的で行う開発行為


市街化調整区域内に存する鉱物資源、観光資源その他の資源の有効な利用上必要な建築物又は第一種特定工作物の建築又は建設の用に供する目的で行う開発行為


温度、湿度、空気等について特別の条件を必要とする政令で定める事業の用に供する建築物又は第一種特定工作物で、当該特別の条件を必要とするため市街化区域内において建築し、又は建設することが困難なものの建築又は建設の用に供する目的で行う開発行為


農業、林業若しくは漁業の用に供する建築物で第二十九条第一項第二号の政令で定める建築物以外のものの建築又は市街化調整区域内において生産される農産物、林産物若しくは水産物の処理、貯蔵若しくは加工に必要な建築物若しくは第一種特定工作物の建築若しくは建設の用に供する目的で行う開発行為


特定農山村地域における農林業等の活性化のための基盤整備の促進に関する法律(平成五年法律第七十二号)第九条第一項の規定による公告があつた所有権移転等促進計画の定めるところによつて設定され、又は移転された同法第二条第三項第三号の権利に係る土地において当該所有権移転等促進計画に定める利用目的(同項第二号に規定する農林業等活性化基盤施設である建築物の建築の用に供するためのものに限る。)に従つて行う開発行為


都道府県が国又は独立行政法人中小企業基盤整備機構と一体となつて助成する中小企業者の行う他の事業者との連携若しくは事業の共同化又は中小企業の集積の活性化に寄与する事業の用に供する建築物又は第一種特定工作物の建築又は建設の用に供する目的で行う開発行為


市街化調整区域内において現に工業の用に供されている工場施設における事業と密接な関連を有する事業の用に供する建築物又は第一種特定工作物で、これらの事業活動の効率化を図るため市街化調整区域内において建築し、又は建設することが必要なものの建築又は建設の用に供する目的で行う開発行為


政令で定める危険物の貯蔵又は処理に供する建築物又は第一種特定工作物で、市街化区域内において建築し、又は建設することが不適当なものとして政令で定めるものの建築又は建設の用に供する目的で行う開発行為


前各号に規定する建築物又は第一種特定工作物のほか、市街化区域内において建築し、又は建設することが困難又は不適当なものとして政令で定める建築物又は第一種特定工作物の建築又は建設の用に供する目的で行う開発行為


地区計画又は集落地区計画の区域(地区整備計画又は集落地区整備計画が定められている区域に限る。)内において、当該地区計画又は集落地区計画に定められた内容に適合する建築物又は第一種特定工作物の建築又は建設の用に供する目的で行う開発行為


十一

市街化区域に隣接し、又は近接し、かつ、自然的社会的諸条件から市街化区域と一体的な日常生活圏を構成していると認められる地域であつておおむね五十以上の建築物(市街化区域内に存するものを含む。)が連たんしている地域のうち、政令で定める基準に従い、都道府県(指定都市等又は事務処理市町村の区域内にあつては、当該指定都市等又は事務処理市町村。以下この号及び次号において同じ。)の条例で指定する土地の区域内において行う開発行為で、予定建築物等の用途が、開発区域及びその周辺の地域における環境の保全上支障があると認められる用途として都道府県の条例で定めるものに該当しないもの


十二

開発区域の周辺における市街化を促進するおそれがないと認められ、かつ、市街化区域内において行うことが困難又は著しく不適当と認められる開発行為として、政令で定める基準に従い、都道府県の条例で区域、目的又は予定建築物等の用途を限り定められたもの


十三

区域区分に関する都市計画が決定され、又は当該都市計画を変更して市街化調整区域が拡張された際、自己の居住若しくは業務の用に供する建築物を建築し、又は自己の業務の用に供する第一種特定工作物を建設する目的で土地又は土地の利用に関する所有権以外の権利を有していた者で、当該都市計画の決定又は変更の日から起算して六月以内に国土交通省令で定める事項を都道府県知事に届け出たものが、当該目的に従つて、当該土地に関する権利の行使として行う開発行為(政令で定める期間内に行うものに限る。)

 

十四
前各号に掲げるもののほか、都道府県知事が開発審査会の議を経て、開発区域の周辺における市街化を促進するおそれがなく、かつ、市街化区域内において行うことが困難又は著しく不適当と認める開発行為

引用元:電子政府の総合窓口(e-Gov)都市計画法

市街化調整区域で家を建てられる具体例

市街化調整区域に指定される以前から本家が現在まで継続して住んでいる人間であり、
世帯の構成員、構成員であったものが分家する場合で、市街化区域に建築可能な土地を保有していないことが証明できた場合に家を建てることが可能です。

例えば、市街化調整区域に代々住んでいるA山家の次男が分家し、敷地内に新築するとします。この場合、A山家の次男は市街化区域に建築可能な土地を保有していないことが条件のため、A山家に同居していたか、賃貸などで生活していたことになります。

既存宅地でも建て替えられないこともある!?

・既存宅地も許可が必要

市街化調整区域にある住宅を中古で購入し、建て替え、リノベーションを行う際にも注意が必要です。

  • 既存宅地でも都市計画法第34条の許可を受けなければならない

    既に住宅が建っている場合でも、都市計画法第34条の許可を得る必要があります。
    しかしながら、市街化調整区域に指定される日以前からある建築物の場合、今の条件を満たせば原則として建て替えが可能です。

  • 線引きの日以前に建築された建物であること(大部分が昭和43~46年の間に指定されました)

  • 建て替え後も同じ用途であること
  • 建て替え後も同じ敷地にあり、同じ規模であること
  • 増築にも制限がある

    増築にも同様に制限があります。
    あらかじめリフォーム業者などに相談しましょう。

更地の土地

市街化調整区域の土地って売却しにくいの?

●売却しやすい条件とは

宅地である、農地でない

既に解説したように、宅地である土地であれば、住宅の建築、建て替えが可能な場合があり、売却に有利となります。

事業を行いたい人に売る

開発事業に該当する土地利用を行う人であれば建物を建築することも可能であり、売却の可能性があります。

自治体や、市街調整区域に詳しい不動産屋に相談することが大事

住宅の建築が難しい「市街化調整区域」。地方自治体によって許可基準が違うこともあります。地元の事情に詳しく、実績のある不動産屋に相談することがスムーズな売却のポイントでしょう。

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