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不動産の広告や資料で見かける「定期借地権」とは何でしょうか？どのような種類があるのか、それぞれどのようなメリット・デメリットがあるのかご紹介し、ご自身のライフスタイルと照らし合わせて、選択肢の一つになるのか判断する材料にしていただければと思います。
記事の構成
定期借地権付き土地とは
定期借地権付き土地とは、期限付きで土地を借りる権利が付いた土地です。この土地の上には自己所有の建物を建設することができます。もちろん建設した建物は自分の所有物になります。つまり借りた土地の上に自己所有の建物を建設できるということです。借地権付き土地を購入するメリットは、価格が安く抑えられる点です。毎月地代を払うことで、土地を利用することができます。
定期借地権の種類
一般定期借地権
定期借地権は合計3種類です。まず、一般定期借地権ですが、長期にわたって土地を利用できる借地権です。一般定期借地権の存続期間は50年以上で、50年以上でしたら期限の上限が定められていません。契約は書面によって行わなければなりません。
契約の終了時には、土地を更地に戻して貸主へ返還することになります。 契約の延長や更新はありませんが、新たに一般定期借地権を結び直すことはできます。また、一般定期借地権には利用目的の制限がないため、居住用だけでなく事業用などにも利用することができます。
建物譲渡特約付借地権
建物譲渡特約付借地権とは、その名の通り契約の終了時に土地の上に建設した建物を貸主に売却する特約が付いた借地権です。建物譲渡特約付借地権の存続期間は30年以上で、30年以上でしたら制限はありません。
契約の終了時には、借地権が消滅し建物の所有権が貸主に移転しますが、賃借人が引き続き建物の使用を請求した場合には、建物の賃借人として保護されます。建物譲渡特約付借地権には利用目的の制限はありません。
建物譲渡特約付借地権では、実際に建物の譲渡が行われるのは30年以上後になります。トラブルを避けるため、建物譲渡特約にもとづく所有者移転を仮登記しておくことが多くあります。仮登記の際には建物譲渡特約付借地権を確認できる書面の提出が必要ですので、契約は書面によって行います。
事業用定期借地権
事業用定期借地権とは、居住用ではなく事業のために土地を利用するための借地権です。事業用定期借地権の存続期間は、10年以上50年未満となります。
契約の終了時には、原則として建物を取り壊し土地を更地に戻して貸主へ返還することになります。契約は公正証書によって契約しなければなりませんので注意が必要です。
定期借地権以外にも借地権はある各借地権の概要を説明
旧借地権
旧借地権は、今の借地借家法ができるより前の法律による借地権です。期間満了後も借地権が更新され、場合によっては半永久的に借りることも可能です。どちらかと言うと借りる側に有利と言われています。
普通借地権
平成4年8月に新しく施行された借地借家法が定める借地権です。旧借地権では、借りる側が強かったのに対し、新法では貸す側の都合でも解約できるという規定が設けられています。
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定期借地権のメリット・デメリット
メリット
土地が安い
最大のメリットは、上記にもありますが価格を抑えられることです。住宅を土地と建物セットで購入しようと考えた場合、土地の取得にかかる費用は大きくなりがちです。特に都市部や利便性の高い駅に近い土地は、坪単価が高く予算の問題で購入しにくいことがあります。借地権付き土地なら費用を6～8割に抑えられるため、かなりの価格差になります。
税金がかからない
不動産を購入する際には、不動産取得税がかかります。また、毎年固定資産税・都市計画税も課税されることになります。借地権でしたら土地の分は課税されることはありません。
利用目的による制限がない（一般定期借地権・建物譲渡特約付借地権）
利用目的による制限がないため、居住目的でも事業目的でも、土地を自由に利用することが可能です。
デメリット
地代が毎月かかる
借地権の場合、毎月地代を払う必要があります。土地の税金は地主に課税されるというメリットがありましたが、マイホームに住んでいながら土地の所有者ではないという状況に抵抗があるという見方も多いようです。
銀行の融資を受けにくい可能性がある
借地権では、地主の土地の上に自己所有の建物を建てるため、土地の所有権を持つ場合と比較して、担保評価が低くなる可能性があります。その場合には、融資自体が受けにくいことがあります。ただし近年、定期借地権付き住宅ローンも増えているようです。
リフォームには地主の許可が必要
建物の所有権を持っているものの、リフォームをする場合には地主の許可が必要になります。リフォームの内容次第では地主への支払いが発生する場合もありますので注意が必要です。
まとめ
- 借地権により毎月地代を払うことで土地を使う権利を得られる
- 長期間の契約なら所有権と実質的に変わらないという判断もあり得る
- 都市部など利便性の高い土地にマイホームを建てる選択肢を持てる
- 融資を受けにくい可能性やリフォームを自由にできない可能性など制約がある
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