どうやって見ればいい？物件資料の見方

不動産の購入に欠かせないのが、物件資料。
賃貸では間取りや設備機器・周辺施設など比較的分かりやすいですが、購入となると確認箇所が多くなります。
専門用語が多く、はじめは理解しづらいかもしれませんが、1度覚えてしまえばとても簡単です！

【関連記事】安い土地には理由がある。土地購入前に知っておきたい土地と価格の関係

物件資料に書かれていること

購入用の物件資料には土地のみの資料と、建物付きの資料と大きく分けて2種類あります。
しかし記載している内容は土地の内容に建物の情報が載っているかいないか、くらいの違いで大きくは変わりません。
見本物件をもとに解説させていただきます。

概要部分と土地部分の見方

販売価格

土地は非課税のため消費税はかかりませんが、建物は課税対象のため消費税がかかります。
一般的には税込価格で表記されることが多いですが、消費税だけで数百万円という場合もあるので事前に確認しておきましょう。 よく耳にする「坪単価」は、１坪（3.3㎡）あたりの金額を指しています。
この物件の場合は、3500万円÷70坪＝50万円となります。
ちなみに愛知県の平均は、70万1657円/坪です。（令和2年時点）

所在地

ほとんどの物件資料では、県名は省略され市町村名から書かれています。
また、中古住宅の場合ですが売出中の物件にまだ住まわれている場合もあるので、プライベート保護のため番地は省略されていることが多くあります。
実際に物件場所へ行ってみたい、詳細な場所が知りたいという場合は物件の取り扱い店舗へ問い合わせてみましょう。

土地面積・敷地面積

土地面積とは、駐車場や庭などを含めた土地の面積を指します。
一方、敷地面積は居住する建物の大きさを指すため、中古物件にはこの両方が表記されています。
ただしマンションの場合は、「専有面積」という表記に代わります。（バルコニーは含まれない）

現況

造成工事中、畑、更地、空家、居住中など、物件状況を確認できる項目です。
土地の物件資料に「古家有」と記載がある場合は、解体費用が別途必要となるため事前に費用も確認しておきましょう。 ただし、必ずしも解体しなければならないということはありません。
古民家を活かしてフルリノベーションすれば解体費用も建築費用も抑えられます。
こちらは解体予定だった古民家をフルリノベーションしたお客様事例です。↓

ナカジツの中古＋リノベーション>>

引き渡し

購入後、いつからこの土地や建物が引き渡されるのかという項目です。
「相談」と記載する場合が多く、売主様と相談して決めるという意味です。

仲介手数料

不動産会社に支払う報酬（取引の手数料）です。
この手数料の上限は「（物件価格×３％＋6万円）×消費税」と宅建業法により定められております。（400万円以上の場合）
この物件価格は3,500万円なので、この場合の手数料は3,500万円×3％＋6万円×消費税＝122万1千円となります。

取引態様

この物件をどれくらいの不動産会社が取り扱っているのかを確認できる項目です。
一般媒介：複数の不動産会社で取り扱っている物件
専任媒介：他の不動産会社では取り扱っていないが、売主は自ら取引相手を見つけることができる。
専属専任媒介：他の不動産会社では取り扱えず、売主も自ら取引相手を見つけることができない。
売主：売主が直接売買取引する（仲介手数料がかからない）
代理：売主の代わりに販売会社が契約する

地目

どのような目的で使われている土地なのかを示す項目です。
全部で21種類あり、個人宅向けの物件資料として多く使われている用語は「宅地」、「畑」、「山林」「雑種地」です。 土地の現状と登記簿上の地目が異なる場合もあり、家を建てるためには「宅地」に登記変更する必要があります。

建ぺい率

敷地面積に対して建築面積がどれくらいの割合を占めているのかを指す項目です。
逆に言えば、土地に対してどれくらいの大きさの建物を建てられるのかということです。
この物件の場合は50％となっているので、土地面積70坪に対して35坪の建物を建てられるということになります。
地域によって建ぺい率は異なります。

容積率

敷地面積に対する建物の延べ床面積の割合を指します。
建ぺい率と少しにていますが、容積率は建物の規模を意味する項目です。
例えば、建ぺい率が低く広い家が立てられない場合、３階建て・４階建てと縦に長い建物を建築するという手段があります。しかし、やりすぎは危険が伴うのと人口の密集化に繋がります。
それを防ぐために設けられており、これも建ぺい率と同様に地域によって異なります。

＜関連記事＞建蔽率（建ぺい率）と容積率って何？住宅建設前に知っておきたいこと

物件資料のチェックポイント

物件資料の見方やポイントを紹介してきましたが、ここではマンションタイプの物件資料の見方もご紹介致します。

マンションタイプの物件の場合

共益費

他の住民との共用スペースである廊下や階段の維持費や清掃料費用です。
毎月の家賃とは別に支払う義務があり、福利厚生が整っているマンション（アパート）ほど高くなります。

修繕積立金

共用スペースの修繕費として毎月徴収される資金です（共益費とは別）。10～15年に1回ほど修繕工事が行われます。
築年数が長くなればなるほど修繕必要箇所や金額も高くなっていくため年々上がっていく費用になります。
入居前に維持費が年間いくら必要になるのか把握しておきましょう。

築年数

いつこの建物が建てられたのかを確認する項目です。
10年以内の物件は人気で、「築浅（ちくあさ）」と書かれています。
設備も比較的新しいものが入っているので、気にならなければそこまで大掛かりなリフォームは必要ないでしょう。

＜関連記事＞マンションの「管理費」の相場は？安く抑えるポイントも紹介！

ナカジツなら、親身に分かりやすくご説明いたします

ここまで物件資料の見方をご説明いたしましたが、物件の数だけ種類があります。
分からないことがあれば経験豊富なナカジツのスタッフがご説明させていただきますので、お気軽にご連絡ください！

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