重要事項説明書とは?重要事項説明書の内容を理解する

重要事項説明書とは?重要事項説明書の内容を理解する

掲載日: 2020.08.10

重要事項説明とは、不動産会社などが宅地建物を取引する契約の前に「買主」や「借主」に対して行う説明です。 宅地建物取引士という国家資格を持つ人が必ず説明を行わなければならず、この重要事項説明を怠った場合は法律で罰せられます。 重要事項説明について記載されている重要事項説明書にはどのような内容が書かれているのかを詳しく見ていきましょう。

重要事項説明書とは

重要事項説明書とは重要事項説明について記載されている書面であり、宅地建物取引士の記名押印がされています。 聞きなれていない用語が多く出てくるため聞いているだけでも大変かもしれませんが、契約を締結するかどうかの判断材料となる重要な書類になりますので説明はしっかりと聞くようにしましょう。 また、この重要事項説明書は宅地建物取引業法第35条に規定されているので、業界用語で「35条書面」と呼んだりもします。

重要事項説明を行う理由とは

重要事項説明

重要事項説明を行う理由としましては、購入予定または賃借予定の物件について詳しく知らない「買主」が不利にならないように説明が行われます。 築年数や木造や鉄骨造といった構造などの情報はあらかじめ聞いている方は多いかと思いますが、もっともっと詳しくて細かい部分まで説明していきます。 では、説明事項を見ていきましょう。

重要事項説明書の説明事項

重要事項説明に入る前の基本的な確認

宅地建物取引士証

上記でも少し触れましたが、重要事項説明をできる権限を持つのは宅地建物取引士の資格を持つ者のみと法律で定められています。重要事項説明をする際に必ず宅地建物取引士証を提示しなければならないという法律もあるので、必ず提示してもらいましょう。

取引態様

媒介(仲介)や代理といった取引態様があり、取引態様によって契約までの手続きや仲介手数料が変動するので、自分がどの取引態様で取引を行うのかをよく確認しておきましょう。

登記された権利の種類や内容について

建物の構造(木造や鉄筋造りなど)や床面積、建物の階数、所在地、屋根の種類などの説明になります。物件概要について内覧の際などにざっくりとした説明をお聞きになるかと思いますが、ここでは更に詳しい物件概要の説明があります。 登記簿に記録された事項(いわゆる所有権)についてもあります。誰が所有しているのかなど大事な説明になりますので、わからないところがございましたらきちんと説明をしていただけるようにしましょう。

法令に基づく制限の概要

建物についての制限事項に関する説明です。建物を建てたり改築しようとお考えになっている方に大きく関わってくる説明となります。

土地と道路の関係について

対象となる不動産の一部に私道が含まれている場合は、私道負担金を支払う必要があります。その為、私道の有無についての説明も行われます。 また、敷地は道路に2m以上接していなければならないと建築基準法で定められています。その他にも、道路の幅員についての規定なども細かく定められているので、こちらも説明があります。

インフラ整備について

生活に必要な水道や電気、ガスなどのインフラ関連の設置・整備状況や、排水を行うにあたり排水方法が公共下水道ではない場合、どのように処理が行われるのかなどの説明になります。

その他物件に関することについて

完成時の形状・構造(未完成の場合は完成予定の内容)

未完成物件の場合は、引き渡し時に想像していたものと違うことなどの食い違いが発生しないようにするために、完成時の形状や構造の説明が入ります。「こんなはずじゃなかった」という後悔やトラブルに発展しないように、気になる点は全て確認しておきましょう。

防災区域内や警戒区域内かの説明

造成宅地防災区域、土砂災害警戒区域、津波災害警戒区域の3つの区域内に入っているか否かについての説明があります。もし区域内に入っていれば、危なそうな所に宅地や建物があるということになるのでしっかりと説明を聞きましょう。

石綿使用調査の有無とその内容

取引する建物に石綿(アスベスト)が含まれているかの調査結果が記録されている場合は、その内容について説明があります。もし調査結果が記録されていない、調査自体されていない場合であれば何も説明はありません。

耐震診断の内容

取引する建物が、昭和56年6月1日以降に新築工事に着手したものを除き、耐震改修促進法に規定された一定の耐震診断を受けたものであればその内容が説明されます。

住宅性能評価を受けた新築住宅である場合の説明

取引する建物が、住宅性能評価制度を利用した新築住宅であるかどうかの説明になります。

マンションについて

マンションについて

敷地に関する権利の種類及び内容

建物を所有するための、建物の敷地に関する所有権、地上権、貸借権など権利の種類とその内容について説明があります。

共用部分の範囲や使用方法

エレベーターや集会室などといった共有部分に関する規約の定めの説明となり、規約が案の段階であっても説明されます。

専有部分の用途その他利用の制限に関する規約の定め

ペットの飼育禁止などの利用の制限があるときはその内容について説明があり、こちらも案の段階であっても説明されます。

専有使用権に関する規約の定め

建物や敷地の一部を特定の人にのみ使用を許可する規約があるときは、その説明があります。こちらも案の段階であっても説明されます。

修繕積立金や管理費に関する規約の定め

建物の維持や修繕のための費用の積立て行うことの規約の定めがあるときは、その説明があります。もうお察しかと思いますが、こちも案の段階であっても説明されます。

管理の委託先に関する事項

建物や敷地の管理が委託されているときは、その委託先の氏名(法人の場合は商号または名称)および住所(法人の場合は主たる事務所の所在地)の説明があります。

契約条件について

契約

代金以外に必要な金銭

不動産を購入する場合、建物や宅地の代金以外にも手付金などのお金が必要になってきます。建物や宅地の代金以外にいくらお金が必要で、何を目的として支払うのかなどの説明になります。

契約解除に関して

契約解除に関する事項についての説明になります。

損害賠償額の予定または違約金に関する事項

損害賠償額の予定または違約金に関する事項の説明になります。こちらの金額は、最大で建物代金の20%までと定められています。

手付金等の保存措置の概要

手付金を受領しようとする場合の手付保全金措置についての説明になります。

支払金または預かり金の保存措置の概要

支払金または預かり金を受領しようとする場合は保全措置を講ずるかどうか、そしてその措置を講ずる場合におけるその措置についての説明になります。

金銭の貸借のあっせん

建物や宅地の代金に関する金銭の貸借(住宅ローン)のあっせんの内容、当該あっせんに係る金銭の貸借が成立しなかった場合はどうするかという説明になります。

瑕疵担保責任の履行に関する措置

取引する建物や宅地が種類・品質に関して契約の内容と違う場合における、その不適合を担保するべき責任の履行に関して保証保険契約の締結、その他の措置で国土交通省令・内閣府令で定められているものを講ずるかどうか、その措置を講ずる場合はその措置の内容の説明になります。

ナカジツでは、重要事項説明書についてしっかりご説明いたします

今回は重要事項説明書についてご紹介をしましたが、いかがでしたか? 難しそうな用語が並んでいたり、項目が多かったりと読むのも大変だったかと思います。 不動産の取引は一度で大きな金額が動くため、説明事項も多くなってしまうのです。 実際に売買契約を結んだ後の方は、この機会に説明内容がしっかりと把握できているかもう一度ご確認してみるのもありかもしれませんね。 また、弊社、不動産SHOPナカジツでは重要事項説明書についてしっかりとご説明させていただきますので、安心して取引いただけるかと思います。

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