日本の住宅地は高級な住宅が建ち並んでいる閑静な住宅地から店舗や工場も混在する住宅地までさまざまです。このように街並みが分かれるのはいくつかの理由がありますが、そのひとつに用途地域による規制があります。13ある用途地域の中で第一種・第二種低層住居専用地域は文字通り、低層住居を建築する地域に指定される用途地域です。第一種・第二種低層住居専用地域のふたつの用途地域についてみていきましょう。
目次
第一種低層住居専用地域とは
第一種低層住居専用地域とは、13ある用途地域のひとつで、低層住宅の良好な住環境を守るための地域です。低層住居のための用途地域で高い建物や騒音を出すような用途の建物は建築できません。第一種・第二種低層住居専用地域には良好な住環境を守るために、他の用途地域にはない厳しい規制があります。
第一種低層住居専用地域の規制内容
まずは高さ制限です。市町村によって異なりますが、10ｍまたは12ｍの高さ制限があります。また、軒の高さが7mを超えるか3階以上（地階を除く）の建築物で、条例で指定する区域に建つ建物は日影規制の適用対象です。さらに条例によって敷地境界から建物の外壁までの距離を制限することもできます。こうしたことから、第一種低層住居専用地域は用途地域の中でも最も規制の厳しい内容なのです。
第一種低層住居専用地域のポイント
第一種低層住居専用地域は建築できる建物用途も厳しく制限されています。戸建住宅や共同住宅のほかは小中学校や交番のような公共施設、老人ホームのような福祉施設等が建築可能です。不特定多数が集まるような施設は基本的に建築できないので閑静な住環境を保つことができます。その一方で、店舗兼住宅のような例外を除いて店舗の建築はできません。コンビニやドラッグストアのような小規模なものも不可です。このため生活に必要なお店がやや遠くなる可能性があります。
第二種低層住居専用地域とは
第二種低層住居専用地域は主に低層住宅の良好な住環境を守るための用途地域になります。第一種低層住居専用地域との定義の違いは「主に」があるかないかのわずかなものです。第一種低層住居専用地域との違いは、店舗を建築できるかどうかという点になります。150m²以下、かつ店舗部分が2階以下の店舗は建築可能です。ただし、その用途は日用品の販売、理髪店や美容店、クリーニング店などと限定的となります。コンビニなどの店舗が建築できることが第一種低層住居専用地域との大きな違いなのです。
第一種・第二種に共通する注意すべきポイント
良好な住環境を守るため、厳しい制限がかけられている第一種・第二種低層住居専用地域。居住環境を保つために他の用途地域ではできることでも第一種・第二種低層住居専用地域では制限されていることもあります。これらの地域の不動産を購入、あるいは購入して生活するために注意すべきポイントについてみていきます。
病院や大型店舗が遠くなる
診療所やごく小規模な店舗が限界の第一種・第二種低層住宅専用地域です。地域内で生活に必要な店舗や施設はそろっていません。大型のショッピングセンターや総合病院などが近所にはない可能性もあります。こうした施設は多くの人が集まり、賑やかな場所です。賑やかな施設は、閑静な居住環境を目指す低層住居専用地域にはそぐわないのです。
3階建てが建てにくい、建てられない
最近は戸建住宅でも3階建も珍しくなくなりました。ただし、第一種・第二種低層住宅専用地域では高さ制限があることから地域内で3階建を建築することは難しくなっています。3階建では10ｍ以上の建物の高さが必要です。低層住居専用地域では高い建物や敷地の高度利用はしにくくなっています。
商業系の地域と隣接していた場合静かではないこともある
幹線道路沿いが商業地域などの商業系の用途地域で、その背後の住宅地が第一種・第二種低層住宅専用地域となっている場合もあります。このような場合だと商業系用途地域の店舗が賑やかで、低層住居専用地域の特徴である良好な住環境が達成できない場合もあるのです。騒音や臭気は用途地域の境界を越えて影響を与えることがあります。用途地域同士の境界線近くの物件では注意をしましょう。
第一種・第二種低層住居専用地域の物件を売るなら
これまでみてきたように、第一種・第二種低層住居専用地域は制限の多い地域です。このため、売却する際にもひと工夫が必要です。例えば、建物を残したままにしておくことも選択肢のひとつです。低層住居専用地域に建築されている建物は比較的大きな住宅も多く、これを再建築するには費用も多くかかります。建物を残しておけばリフォームを施すことで再利用も可能です。このように、第一種・第二種低層住居専用地域の物件を売却しようとするなら、物件自体の価値を高めることも有効な場合があります。
用途地域の特性を知って理想の住環境を見つけましょう
いろいろと制限も多い第一種・第二種低層住居専用地域ですが、それもすべて良好な住環境を守るためです。これはそれだけのことをしないと居住環境は守れない、ということでもあります。土地価格や戸建住宅の資産価値が高いのも第一種・第二種低層住居専用地域です。低層住居専用地域はその居住環境から人気の高い住宅地域となっている場合もあります。閑静な居住環境を目指して第一種・第二種低層住居専用地域に絞って探してみるのも一案です。
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