土地を購入して住宅を建てようとするとき、必ず耳にする「建ぺい率・容積率」という言葉。なんとなく家の広さや高さに関するルールということは知っていても、詳しくはよく分からないという方がほとんどではないでしょうか。

建ぺい率と容積率によっては、思ったよりも狭い家しか建てられない可能性もあります。ぜひルールを知った上で、土地探しを進めましょう。

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建蔽率（建ぺい率）と容積率とは

建ぺい率と容積率は「敷地に対してどのくらいの大きさの家が建てられるか？」を決める数値です。それぞれ詳しく見ていきましょう。

建蔽率（建ぺい率）

建ぺい率とは、敷地面積に対する「建築面積」の割合です。建物を上から見たときに、その土地の何割を占めているかで判断します。土地によって建ぺい率の上限が決まっているので、同じ広さの土地でも建てられる面積が変わります。

【例】
敷地面積100㎡の場合
・建ぺい率50%→建築面積50㎡まで
・建ぺい率80%→建築面積80㎡まで

建ぺい率が大きいほど、建物に使える面積は大きくなります。ただし、隣の家も敷地いっぱいに建てる可能性があるので、日当たりの良さやゆとりといった意味では満足度が高くないかもしれません。

逆に建ぺい率が小さい場合、十分な広さの家を建てるためには、広い土地が必要です。その分、土地代も高くなってしまうので、建ぺい率は大きすぎず小さすぎない数字だとコストと住みやすさのバランスが良くなります。

容積率

容積率とは、敷地面積に対する「延べ床面積」の割合です。延べ床面積とは、1階の床面積＋2階の床面積＋3階の床面積・・・といったように、すべての階層の床面積を足した面積のことをいいます。

ただし、バルコニーやロフト、吹き抜けなどの部分は、延べ床面積には含まれません。延べ床面積については、こちらの記事で詳しく解説しています。

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例えば、敷地面積100㎡、容積率80%が上限の土地には、延べ床面積80㎡までの建物が建てられる計算。「1階40㎡＋2階40㎡」「1階50㎡＋2階30㎡」のようなパターンが考えられますね。

容積率にも土地ごとに上限が決められていますが、一点気をつけたいのが、前面道路幅が12m以下の場合。住居系の地域であれば、「道路幅×0.4」と「指定の容積率」のどちらか小さい方が適用されます。例えば幅員6mであれば、「6m×0.4×100%=240%」と指定の容積率を比較するということです。

用途地域によって建蔽率（建ぺい率）と容積率は決まっている

建ぺい率と容積率は、用途地域によって限度が決められています。用途地域とは、都市を住宅地・商業地・工業地など用途別に分けて、建物の建て方のルールを定めたものです。

例えば「第一種・第二種低層住居専用地域」は、戸建て住宅など低い建物向けの地域。日当たりなどを遮ってしまう高い建物がつくれないように、容積率は50～200%と低めの値に設定されています。建ぺい率も低いので、自然と戸建て住宅や低層アパートのみが集まります。

店舗やオフィスもOKな「第一種・第二種住居地域」は、建ぺい率も容積率も高め。住宅も建てられますが、もしかすると隣に高さのある建物ができるかもしれません。

用途地域についてはこちらの記事で詳しく解説しています。

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建蔽率（建ぺい率）と容積率の具体例

では建ぺい率と容積率の具体的な数字を挙げて、どのくらいの建物が建てられるのか計算してみましょう。

【例1】一般的な住宅地

条件：敷地面積100㎡、建ぺい率50%、容積率100%
建築面積の上限・・・100㎡×建ぺい率50%＝50㎡
延べ床面積の上限・・・100㎡×容積率100%＝100㎡

《2階建て》1階50㎡＋2階50㎡
《3階建て》1階40㎡＋30㎡＋30㎡など

建ぺい率50%、容積率100%という数字は、低層住宅地でよく見られます。一般的な広さの土地であれば、2階建てまでなら十分建てられますが、3階建てだとかなりコンパクトなつくりになりそうです。後述する「斜線制限」の都合もあり、2階建てまでに収めることが多いでしょう。

【例2】容積率が低い土地

条件：敷地面積100㎡、建ぺい率50%、容積率80%
建築面積の上限・・・100㎡×建ぺい率50%＝50㎡
延べ床面積の上限・・・100㎡×容積率80%＝80㎡

《2階建て》1階50㎡＋2階30㎡など

建ぺい率に対して容積率が低いと、1階に比べて2階が狭い家になります。【例1】と同じ建ぺい率50%でも、容積率100%→80%と低いことで、総2階の建物を建てるのが難しく、2階の面積が小さい家となっています。

【例3】高級住宅地や田園地帯

条件：敷地面積200㎡、建ぺい率30%、容積率80%
建築面積の上限・・・200㎡×建ぺい率30%＝60㎡
延べ床面積の上限・・・200㎡×容積率80%＝160㎡

《2階建て》1階60㎡＋2階60㎡
《3階建て》1階60㎡＋2階60㎡＋3階40㎡など

高級住宅地や田園地帯では、建ぺい率30～40%という数字もよく見られます。敷地に対してゆったりと家が建てられるので、緑も多く閑静な街並みを保つことができます。土地の広さが必要なので、土地代が高くなるのがネックです

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建蔽率（建ぺい率）と容積率以外の建築制限

建物の大きさを決めるのは、建ぺい率と容積率だけではありません。2つをクリアしても、以下のような制限を受ける可能性があるので、土地探しの際にはこちらも知っておきましょう。

斜線制限

斜線制限は、高さを規制するためのルールです。ある点から斜めに線を引き、その範囲内に建物が収まるように設計します。

斜線制限は「道路斜線・隣地斜線・北側斜線」の3種類。道路斜線は基本的にどこでも適用されますが、隣地斜線は低層・田園以外、北側斜線は低層・田園・中高層のエリアのみに適用されます。

道路斜線制限

道路斜線は、道路の日照や採風などを確保するためのルールです。前面道路の反対側から1:1.25（1:1.5）の勾配の斜線を引いて、その線からはみ出さないように建物を設計します。

隣地斜線制限

隣地斜線は、隣地の日照や採風などを確保するためのルールです。こちらは高さ20mを超える建物にしか制限がかからないので、一般的な戸建て住宅で気にする必要はありません。

北側斜線

北側斜線は、北側の隣地の採光を確保するためのルールです。よくある住宅のプランが、日当たりを良くするために建物を敷地の北寄りに建て、南側に庭をつくるというもの。このときあまり北に寄せすぎると北側斜線からはみ出してしまうので、建物を北側境界から少し離して建てる必要があります。

日影制限

日陰制限とは、最も太陽の低い冬至の日を基準に、一定時間以上の日陰をつくらないように建物の高さを制限する規制です。

規制の厳しい低層住居専用地域でも、通常の2階建ての住戸であれば、ほとんど規制に引っかかることはありません。しかし、3階建てや天井高を上げるなど、プランによっては制限がでてくるケースもあるので、土地購入の段階で確かめておきましょう。

絶対高さの制限

用途地域が第一種・第二種低層住居専用地域の場合、10mまたは12mの絶対高さ制限も規定されています。容積率を満たしていても、この高さを超える建物を建てることはできないというルールです。

10～12mということは、木造住宅であれば3階建て相当の高さ。そのため一般的な戸建て住宅の場合ほとんど問題になりません。しかし「絶対高さ」より先ほどの「斜線制限」の方が厳しいため、現実的には2階建て住宅が中心となります。

高度地区の制限

土地によっては、都市計画法によって「高度地区」に指定されていて、高さに制限がかけられる可能性もあります。高度地区に指定されているかどうかは、自治体のホームページなどで確認できるので、「地域名＋高度地区」で検索してみると良いでしょう。

まとめ

これから家を建てるための土地を購入するという場合、立地や広さだけでなく建ぺい率や容積率といった制限についても意識することが大切です。あらかじめ「どのくらいの広さの家を建てたいか？」という延べ床面積などの規模感を決めておくことで、土地探しが格段にスムーズになります。低層住居地など住環境にすぐれた地域ほど、建物の広さや高さの制限が厳しいので注意が必要です。

■執筆：住宅ライター　村田日菜子さん

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