家を建てる際、まず初めにこだわるのが家を建てる場所、つまり【土地選び】。立地や生活環境を考えて選ぶことはもちろん大切ですが、実は、土地の区分けによって建てられる建物の種類が異なってくる、ということはご存知でしたでしょうか。

都市には、工業や商業、レジャー施設、住宅などさまざまな機能があります。どれも必要な機能ではありますが、様々な機能を求めて自由に建物を建ててしまうと、建てられたものが混在してしまい、利用環境の悪化や、生産性の低下などを招く恐れがあります。

そこで都市計画法では、土地を効率的に活用することを目的として、土地を用途ごとに分類し、住宅や工場などが有効に事業や暮らしを営めるように、全部で13種類の『用途地域』を目的別に設定しました。

自身が希望するライフスタイルに合わせた家で生活するために、今回はその用途地域の中から、“住宅の環境を守るための地域”である『第一種・第二種住居地域』について、一緒に学んでいきましょう。

第一種住居地域

第一種住居地域は、大規模な店舗や事務所の立地を制限して、住宅の環境を守るための地域として分類されています。

第一種住居地域で建てられるもの

第一種住居地域で建築できる建物は、

『住宅、共同住宅、寄宿舎、下宿、兼用住宅、3000㎡以下の店舗や事務所、3000㎡以下の運動施設や展示場等、公共施設、病院、学校等』となります。

あくまでもメインは住宅地域なのですが、マンションや一戸建ての近隣にも店舗や飲食店、事務所、ホテルなどを建てて良いことになっています。

そして工場についても、周辺環境を悪化させる危険性がなく、床面積が50㎡以下のものであれば建てられる可能性があります。

第一種住居地域の特徴

第一種住居地域は、良好な住環境の保護が目的となっていますが、日当たりや日陰などの制限が厳しくないため、密集したエリアで一戸建てやマンション、商業施設、工場などが混在している街並みが多く見られることが特徴です。

生活に最低限必要な施設しか建てることができないので、第二種住居地域に比べ静かな環境であることが多い傾向にあります。

より便利な暮らしを求める人にとっては、不便だと感じる場合があるかもしれません。

利便性（買い物しやすい）

スーパーや、パン屋などの建設が許可されており、夜間まで営業している店舗があるなど、利便性の高い住環境が整っています。

比較的地価が安めで、周辺の住居専用地域と競合しない用途地域になるため、企業の出店意欲も高く、生活に便利な施設が建てられる傾向にあります。

日当たりが悪くなりがち

日当たりや日影などに関する制限の内容があまり厳しくないため、戸建てやマンションが密集しているエリアが多くなり、住居専用地域に比べ日当たりの悪い場所が目立つことも。

人通りが多くなりがち

第一種住居地域の中にもコンビニや病院を建てられる地域があります。駅から近い、通勤しやすい、商業施設に近いなど利便性が高い地域では、思った以上に通行人や交通量が多いこと、音が気になる場合があることも念頭に置いておきましょう。

第二種住居地域

第二種住居地域とは、住宅と店舗やオフィスなどの共存を図りながら、住居の環境を保護する住宅地域のこと。

住宅や商業施設、工場などが混在する市街地のうち、住宅の割合が多い地域が指定されています。

第二種住居地域で建てられるもの

第二種住居地域では、第一種住居地域で禁止されている

『パチンコ屋・カラオケ店・勝馬投票券発売所や、ホテル、ボーリング場、スケート場、プール、ゴルフ練習場、バッティング練習場』

などの娯楽施設も建てることが可能になります。

また、第二種住居地域は住宅地域ですが、危険や環境悪化の恐れが非常に少ない場合は工場も建てることができます。作業場は50㎡まで、自動車修理工場なら150㎡までと制限されています。

10,000㎡以下の店舗や事務所を建てることも可能となっていますが、『映画館や劇場など人が集まる施設や風俗営業を営む施設、住環境を悪化させるおそれのある規模の工場』などの建築は禁止されています。

第二種住居地域の特徴

第二種住居地域は、新幹線道路沿いや郊外駅前地域が指定地域となる場合が多いことや、第一種住居地域と同様、マンションや一戸建て、店舗・飲食店・事務所などが混在していることから、利便性が高い地域と言えます。

交通の便が良く、大規模な商業施設や娯楽施設もあるため、便利な生活を送ることができます。仕事の帰りが遅くなっても交通量が多く、車のライトや街灯の明かりを頼りに家路につけるのです。

また、住居系地域であっても商業施設や工業施設があるため、場合によっては高値で売りにくい傾向にあります。第二種住居地域で将来的に持ち家の売買を視野に入れているのであれば、一度検討した方がいいかもしれません。

利便性（買い物しやすい）

第二種住居地域では10,000㎡までの店舗や事務所を建てることができるため、大型のスーパーマーケットや大企業の事務所の建築が可能になります。

第一種住居地域と同様に、利便性が高い暮らしを求める人には向いている地域となります。

車の通りが多い場合がある

第二種住居地域は幹線道路沿いや郊外駅前地域が指定地域となる確率が高く、駅から近い、職場に通勤しやすい、商業施設から近いなどのメリットが考えられます。

しかし、幹線道路沿いはどうしても風圧が強くなり、実際よりも寒さを感じやすい傾向にあるので、寒さに弱い方は厚着や暖房が必須となりそう。

そして、高層マンションでは強風と排気ガスの影響で、ベランダに洗濯物を干せない可能性があります。土地購入前にしっかりチェックしておきましょう。

騒音がある

駅から近い、職場に通勤しやすい、商業施設から近いなどのメリットは、言い換えてしまえば車の通りが多くなるということ。車による騒音や排気ガスの影響で、年中窓は閉めっぱなしというような状況に悩まされるケースも十分に考えられます。

とにかく静かな環境を最優先とする場合は、十分に検討が必要となる地域かもしれません。

住居地域と住居専用地域の違い

住居専用地域は住居が最優先される地域

用途地域の中でも、住居地域と語感が似ている『住居専用地域』という地域があります。住居専用地域は住居地域と同じく、住宅の良好な住環境を守るために指定された地域となりますが、高さ制限が厳しく静かな環境ではあるものの、日当たりや住みやすさを最優先とするために、スーパーなど店舗の建設が難しく利便性に欠けるため、急な買い物が必要になった時に不便さを感じる可能性があります。

まとめ

ここまで見てきましたが、第一種住居地域・第二種住居地域は、利便性と住環境がとても良いバランスで成り立つ地域であると言えます。

都市計画法では、都市計画区域を市街化区域（＝これから開発をしていく地域）と市街化調整区域（＝新たに建築物を建てる事、増築する事を極力抑制する地域）に分けています。市街化区域や市街化調整区域の決定は、各都道府県や市町村で異なりますが、市町村長や各都道府県知事が決定し、国土交通大臣の同意が必要な都市もあります。

用途地域によって、制限を受けることがあり、町並みや不動産価格にも影響が出るポイントとなります。

不動産SHOPナカジツでは、これからのライフプランやライフスタイルを考え、お客様に最適な用途地域の土地を選ぶお手伝いをさせて頂きます。住宅のお悩みやご相談もお気軽にお問い合わせ下さい。

市街化調整区域についてはこちら＞・・・市街化調整区域で建築許可がほしい！おさえておきたいポイントとは

＜その他の用途地域についてはこちら＞・・・用途地域とは？土地探しに役立つ用途地域の一覧とその応用