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「準住居地域」という言葉を聞いたことはあるでしょうか。都市計画法による地域の利用を定める区分のひとつであり、住宅探しをするにあたって重要な“住環境”に大きく関わる部分です。今回ご紹介するこのキーワード、周辺環境がどのように利用される可能性があるか、また対象の土地がどのように利用できるかを知っておくためにも、ぜひご覧ください。
目次
準住居地域とは
準住居地域とは、都市計画法（1968年）にて地域の活用方法を定める13の区分ある用途地域のうちの一つです。用途地域は住居系、商業系、工場系に分けられます。建てられる建築物の用途や大きさに制限を設けることで土地利用を定め、用途の混在を防ぐことを目的としているのです。都市計画法第九条にある準住居地域の該当部分を引用します。
準住居地域は、道路の沿道としての地域の特性にふさわしい業務の利便の増進を図りつつ、これと調和した住居の環境を保護するため定める地域とする。
このように、準住居地域は道路の沿道としての特性と住居の環境といった二つの要素が共存する地域です。住居系の地域としては最も建物の規制が緩やかになります。国道や幹線道路が近いため、普段から自動車移動の多い方に向いた地域と言えるでしょう。「準住」と略して表記されることもあります。
2018年の国土交通省のまとめによると全国の用途地域が定められている190万ha中準住居地域は1.5％となっており、あまり多く指定はされていないようです。一方、一番多い割合を占めるのは第一種住居地域で、22.7％です。
準住居地域で建てられるもの
さて、次に準住居地域に建てられるもの、建てられないものについて解説します。大きな施設は周辺の住環境を変えてしまう懸念もあります。どんなものが建つ可能性があるかは知っておきたいものです。
準住居地域は住居系の用途地域のなかでも制限が緩やかなエリアであり、住居の他にも建てられるものが多いことが特徴です。すべての住居系地域で建築可能な共同住宅、学校、図書館、寺社などはもちろん、病院、大学、福祉施設、公共施設等の他、店舗・飲食店などは床面積が10,000㎡以下のものまで建築が可能です。10,000㎡以下というと、一辺がざっと100m四方となり野球場のグラウンド程度の広さとなります。その他、麻雀店・カラオケボックス・パチンコ屋（10,000㎡以下）、映画館・演芸場（客席200㎡以下）といった賑やかな施設もそれぞれの制限以下の大きさであれば建築が可能です。
さらに、準住居地域の特性として道路の沿道としての利便性の増進が挙げられているように、自動車修理工場（作業場の床面積が150㎡以下のもの）や3階以上または床面積が300㎡を超える営業用倉庫が建築が可能となっています。
一方、規制のある建物として風俗店や危険性や環境悪化をさせる恐れのある工場は建築することができません。
準住居地域の制限
準住居地域の建蔽率は第1・2種住居専用地域と同じで50％、60％、80％のうち都市計画で定められた割合となります。容積率は100%、150%、200%、300%、400%、500%の中から定められます。敷地の全面道路の幅員が12ｍ未満である場合には容積率は小さくなり、幅員に0.4を掛けた割合以下となります。
例えば、容積率が200%の準住居地域で前面道路の幅員が4mの場合 4×0.4＝160%＜200% となるため、容積率は160%となります。
準住居地域のメリット
※準住居地域イメージ
比較的大きな商業施設や小規模な工場などの建築も可能な、道路の沿道としての特徴を持つ準住居地域。どのようなメリットがあるのでしょうか。
日影規制が厳しくない
日影規制とは、建物が周囲の敷地に落とす影が一定以上留まらないようにし周囲の敷地の日照権（日当たりを確保する権利）を保つ規定です。住居系の用途地域や地方公共団体による条例で適応されます。建物の形や高さに対して影響のある規制の一つです。
しかしながら準住居地域では日影規制が厳しくないため、比較的敷地を有効に利用することが可能になります。逆に言えば、周囲に高い建物ができ今ある眺望や日当たりが遮られてしまう可能性もある、ということです。
買い物がしやすい
大型の商業施設が建築可能な地域ですから、買い物に便利な環境の可能性が高いです。また、車での生活がしやすい地域ですから、週末のまとめ買いも車で楽に済ませることができるのではないでしょうか。
車利用者の利便性が良い
幹線道路や自動車関連施設があるため車利用者にとって生活しやすいと言えます。しかし、大きい道路が近くにあることで、子どもが通学したり、家の周囲で遊ぶ際には注意が必要です。
住環境を知る、土地活用を考えるなら用途地域を必ずチェック
いかがだったでしょうか。準住居地域の特徴はつかめましたでしょうか。不動産の購入の際は、対象の物件だけでなく周囲の環境も知ることも重要です。その他にも、買い物はしやすそうか、騒音はどの程度であるか、車の出し入れはしやすいか、などなど確認しておきたいポイントはたくさんあります。実際の周辺環境と用途地域に乖離がある場合もあるため、現地確認はしっかりしておきたいですね。
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