同じ市町村の中でも住宅ばかりの場所もあれば、高層ビルが建ち並んでいる場所もあります。こうした違いは多くの要因の結果ですが、その中のひとつに用途地域による用途規制があります。これは都市計画という、自治体のまちづくりの方針に沿って指定されているのです。この用途地域によって建築できる建物の用途が決まってきます。この用途地域を無視して建築することはできません。ここでは用途地域についてお話ししていきます。

用途地域とは

用途地域とは、計画的な市街地を形成するために定められた地域のことです。用途地域は13用意されており、目的に応じて指定されます。これらの用途地域は大きく3つに分かれており、住居系、商業系、工業系の3区分です。用途地域は、これを定めることにより用途が混在することを防ぎ、良好な居住環境や商業活動、企業活動ができることを目的としています。用途地域には建築できる建物の用途が決められていて、用途地域の規制と異なる建物を建築することができません。ここでは、13の用途地域について3つの区分ごとに紹介していきます。

住居系用途地域

※住居系用途地域イメージ

住居系は8つの用途地域が定められています。住宅地域には、戸建住宅や共同住宅しか建築されていない地域から、店舗や工場が混在した地域までいろいろです。8つの住居系用途地域は、地域の実情やエリアの将来像にあわせて指定されています。それぞれの役割と特徴についてみていきましょう。

第1種低層住居専用地域

良好な住環境を保護するために定められた用途地域です。建築できる用途は戸建住宅や共同住宅のほかは、小中学校や交番などの公共施設や老人ホームなどの福祉施設等に限られます。一般的な規模のコンビニエンスストアも建築不可です。このほか10ｍまたは12ｍの高さ制限があり、敷地境界から建物の外壁までの距離などが定めることもできます。その結果、第1種低層住居専用地域内では閑静な住宅地域が多くなっているのです。

第2種低層住居専用地域

第1種低層住居専用地域と同様に低層住宅のための良好な住環境保護が目的の用途地域です。150㎡以下の店舗の建設が認められているのでコンビニエンスストアや小規模な店舗は建築することができます。高さ制限などは第1種低層住居専用地域と同様なので高い建物は建築できません。

第1種中高層住居専用地域

中高層住居専用と名称が示すように、マンションなどの高層建築物も建築できるようになります。低層住居専用地域で許可される用途にプラスして、病院、大学や専門学校などの教育施設などが建築可能です。その一方で事務所やホテル・旅館等の建築は許可されません。この用途地域内では、4階建以上のマンションもあるような住宅街になります。

第2種中高層住居専用地域

第2種中高層住居専用地域では、小規模な店舗などに加えて、独立した事務所や食品製造工場などの建設も可能です。このようにわずかではありますが、商業施設や工業施設も建築可能となります。建築できる用途も増え、賑やかな街並みが期待できるのです。

第1種住居地域

住居地域とはいうものの、このあたりからは住宅専用の地域ではなくなってきます。現実的には商業施設や工場が混在する地域が多いのも特徴です。3,000㎡以下の店舗や事務所、運動施設や展示場も建設できます。スーパーマーケットやホームセンターなども建築可能です。これらのことから閑静な居住環境ではなく、利便性を大事するような人には最適な用途地域ともいえます。

第2種住居地域

第1種住居地域とほぼ同様の規制です。ただし、カラオケボックスやパチンコ屋も建築可能になります。これらの店舗があると、街並みはいっそう賑やかです。幹線道路沿いが第2種住居地域に指定されていることもあります。第2種住居地域あたりから繁華性の高い建物が多く建築可能なのです。

準住居地域

準住居地域は、道路の沿道において自動車関連施設などの立地と、これと調和した住居の環境を保護するための地域です。準住居地域はその特徴から沿道に指定されることが多くなっています。用途に関しても住宅、商業、工業と多くのものが建築可能です。

田園住居地域

2018年に新設された用途地域です。2022年に生産緑地の期限満了に伴い、大量に宅地化されることが予想されました。このため、宅地と農地の共存を図る目的で制定されたのが田園住居地域です。田園住居地域の用途規制は低層住居専用地域に準じています。特徴的なのは300㎡以上の農地の開発には許可が必要など、他の用途地域にはない規制があることです。

商業系用途地域

※商標系用途地域イメージ

商業系用途地域は、近隣商業地域と商業地域の2種類です。ビルの建ち並ぶオフィス街や街の中心部は商業地域が多く指定されています。一方で小さな駅前の商店街は近隣商業地域のイメージです。その街の中心部に指定されることの多い商業系用途地域。これらについて詳しくみていきましょう。

近隣商業地域

近隣商業地域は住民が日用品を購入する店舗、業務の利便性を向上するための地域です。商業施設を中心に、住宅、ホテル、パチンコ屋なども建築できます。近隣商業地域は駅前商店街をイメージするとわかりやすいでしょう。日々の買い物をするような比較的小規模な店舗が建ち並ぶことを想定しています。

商業地域

商業地域は商業その他の業務の利便を増進するための地域です。東京や大阪の中心部、主要な駅の駅前などが商業地域に指定されています。商業地域の特徴は何といっても高度利用ができることです。高層ビルのほとんどは商業地域に建築されています。商業地域では風俗関係を含め、ほぼすべての商業施設が建築可能です。

工業系用途地域

※工業系用途地域イメージ

工業系用途地域は3種類が用意されています。工業地域といっても、大規模なコンビナートが建ち並ぶ工業地帯から、町工場のあるエリアまでさまざまです。工場では場合によっては危険な物質や機械も扱うことから用途地域でも規制をかけています。

準工業地域

準工業地域は小規模な工場をはじめ、住宅、商業施設が混在する地域に指定されます。準工業地域は中小企業の振興・育成等も目的としているのです。これらのほかにも物流倉庫や営業所が集まるエリアでも指定されることがあります。特にネットでの売買が増えてきた現代では、準工業地域内の土地も人気です。

工業地域

工業を主とする地域です。準工業地域は住宅なども混在するイメージですが、工業地域は工業施設の利便性を優先しています。工業地域は、環境を悪化させるおそれがある工場や危険物の貯蔵、処理の量が多い施設も建築可能です。その一方で学校やホテルなどの多くの人が集まる施設は建築が禁じられています。

工業専用地域

工業専用地域は文字通り工業施設の建設をメインとした地域です。沿岸部にあるような巨大なコンビナート、発電所、大規模プラントなどが集まっているのが工業専用地域になります。工業専用地域は危険性の高い工場でも建築できる反面、戸建住宅や共同住宅は建築禁止です。それほど工業施設を優先しています。

用途地域別の建築物の用途制限

空欄＝建築可、△＝用途や規制により建築可、×＝原則建築不可。その他にも建築できる建物の用途・規模が定められています。

用途地域の調べ方

用途地域を調べるには、今では自治体のホームページが便利です。多くの自治体はホームページに用途規制に関するサイトを持っています。これで調べれば簡単です。色もだいたい決まっていて、低層住居専用地域が緑、商業系用途地域は赤やピンク、工業系は青系になっています。地図に色がついていない地域は未指定の地域です。ただ、用途がまたがっていたり、わかりにくい場所だったりと、判断できない場合もあります。こんなときは自治体の窓口、多くは都市計画課で確認するようにしましょう。

異なる用途地域にまたがる建物

実務でも問題になるのが、複数の用途地域にまたがる敷地に建物を建築する場合です。商業地域と第1種低層住居専用地域にまたがっている場合もあります。このような場合、どちらの用途規制を受けるのかが問題です。また、高さ制限や建ぺい率の問題もあります。異なる用途地域にまたがる場合の取り扱いについてお話しします。

建物の用途は、どちらになる？

複数の用途地域に敷地がまたがっている場合は、面積が大きいほう、つまり過半を占める用途地域の規制を受けます。例えば商業地域に500㎡、第1種低層住居専用地域に100㎡またがっていれば、その敷地の建物は商業地域の用途に従うのです。これは敷地に適用される規制なので、敷地内の建物の位置は関係ありません。

建物の高さはどうやって決める？

建物の高さは用途の境界で分けられ、それぞれの用途の高さ制限に従います。低層住居専用地域に定められているのが10ｍもしくは12ｍの高さ規制です。これらの用途地域が敷地にある場合は低層住居専用地域に属する部分には、それぞれの高さ制限が適用されます。

建ぺい率の決め方は？

建ぺい率とは、建築面積の敷地面積に対する割合です。用途地域ごとにいくつかの建ぺい率が定められています。この結果、建ぺい率は用途地域によって異なり、同じ用途地域でも建ぺい率が異なることがあるのです。この場合、建ぺい率は加重平均によって計算します。加重平均はあまり馴染みがないですが、理科で習った「濃度5％の食塩水100ccと10％の食塩水200ccを混ぜると何％の食塩水となるか」の問題と同じ考え方です。仮に建ぺい率60％の第1種住居地域に400㎡、建ぺい率80％の近隣商業地域200㎡の土地があった場合は、以下の式により66.7％となります。

防火の基準の決め方は？

防火の基準は敷地面積にかかわらず、最も厳しい規制がかかります。用途地域以外に防火地域、準防火地域という地域もあり、用途地域と一緒に規制がかけられているのです。防火規制は、敷地の大半が準防火地域であっても、わずかでも防火地域に該当していれば、より厳しい防火地域の規制となります。

用途地域を理解し、よりよい不動産活用を

私たちの住む街は、用途地域の規制によってまちづくりが進められていることがわかりました。街の中心部に高層ビルがあり、郊外に住宅があつまっているのも用途地域の規制のためなのです。用途地域は自治体が描いた街の設計図の一部でもあります。設計図どおりに進めば、住みよい街になるはずです。用途地域を理解し、よりよいまちづくりと不動産の活用をしていきましょう。

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