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マイホームを建てるなら、なるべく広くしたいですよね。土地の容積率によって建てられる床面積の上限は決まっていますが、延べ床面積に算入されない部分をうまく使って、広く感じさせることは可能です。今回は延べ床面積の算出方法と、広い家をつくるための工夫について解説します。
目次
延べ床面積とは
延べ床面積とは「1階の床面積＋2階の床面積＋3階の床面積・・・」といったように、すべての階層の床面積を合計したものです。各階の床面積は、壁または柱に囲まれた部分で計算します。
延べ床面積が使われるシーンは、建築確認申請や登記など。また容積率の計算にも使用されます。
容積率のルールや計算方法等については、こちらの記事で詳しく解説しています。
【関連記事】建ぺい率と容積率って何？住宅建設前に知っておきたいこと
様々な床面積
延べ床面積と混同しやすい用語として、「建築面積・土地面積・施工面積」などがあります。それぞれの違いも抑えておきましょう。
建築面積
建築面積を簡単に言うと「真上から見た建物の面積（水平投影面積）」のことです。一般的な住宅では、1階部分の面積と同じくらいの数字になることが多いでしょう。
このように設計によっては、1階より2階の面積が大きいことがありますが、その場合は2階を地面に投影した面積になります。
建築面積は、建ぺい率（建築面積が敷地面積に占める割合）を計算するときに使われます。
土地面積
土地面積は「敷地面積」とも呼ばれ、「真上から見た土地の面積（水平投影面積）」のことです。真上から見るので、傾斜地など実際の表面積より土地面積が小さくなるケースもあります。
施工面積
施工面積はその名の通り「実際に施工した面積」のことです。延べ床面積は建築基準法に基づき計算されますが、施工面積には特に決まりがありません。住宅会社によって計算方法が異なり、玄関やロフトなど、延べ床面積には含まれない部分が算入されることもあります。
延べ床面積に含まれないもの
広い家をつくりたいなら、延べ床面積をなるべく広くすれば良いと思いますよね。しかし延べ床面積は、容積率や建築確認申請、登記にも使われます。つまり容積率がネックで広さが限られたり、延べ床面積を増やすことで固定資産税が上がったりする可能性もあるということです。
こういった制限のもとで広々とした家をつくるには、「建築基準法で延べ床面積に算定されない部分」をうまく活用するのがおすすめです。
ロフト
ロフトは建築基準法では「小屋裏収納」と呼ばれ、以下のようなルールを守れば、延べ床面積に含まれません。
- 天井高1.4m以下
- 面積が設置する階の床面積の1/2未満
- はしごを固定しない
本来ロフトは季節モノなどをしまう収納スペースとして使いますが、お子さんの秘密基地のような遊び場や大人の趣味のスペース、ベッドルーム等として活用することも。うまく使えば、容積率に影響せずに、空間を増やすことができます。
吹き抜け
住宅の一部を吹き抜けにすることで、床面積を抑えながら、開放的な空間をつくることができます。例えば1階リビングの上に吹き抜けをつくると、1階部分は延べ床面積に入りますが、2階の部分は床がないので算入されません。ただし吹き抜け部分も床がないとはいえ工事費はかかるので、施工面積には入れられることが多いです。
ベランダ・バルコニー
ベランダやバルコニーは、外壁から出ている部分のうち、幅2mまでは延べ床面積に含まれません。また、外部空間の庇などの壁で囲まれていない部分も2ｍまでは算入されないルールです。
バルコニーの奥行きが2mもあれば、テーブル＆チェアを置いてオープンカフェのように使ったり、アウトドアを楽しんだりと、かなり活用できます。容積率の制限で2階部分を広くできない場合、広めのバルコニーを検討してみてはいかがでしょうか。
出窓
出窓をつくると、部屋に奥行き感を出すことができます。また、外壁から出っ張っているので、光をたっぷり取り込んで明るい空間をつくれるというメリットも。インテリアを飾るスペースにするほか、デスクとつなげるなどの活用方法もありますよ。
出窓を延べ床面積に算入しないためには、以下のようなルールを守らなければなりません。
- 高さ30cm以上
- 外壁面からの水平距離50cm未満
- 見付け面積の 1/2以上が窓
外部階段
一般的な住宅の階段は述べ床面積に算入されますが、建物の外にある階段は不算入となります。一般的な住宅で屋外階段をつくることはなかなかありませんが、二世帯住宅や屋上へ行く外階段をつける場合などは選択肢の一つに入ってくるかもしれません。
ただし、どんな階段でも良いというわけではなく、屋外に開放されている部分の割合や高さなどの条件を満たさす必要があります。
延べ床面積と坪単価の関係
延べ床面積を減らすことで、建築費や固定資産税などを抑えることができます。しかし注意したいのが、延べ床面積を小さくすると、坪単価は高くなることが多いという点です。
坪単価とは、1坪あたりの建築費のこと。「建物の本体価格÷床面積」で算出します。
延べ床面積を小さくすると建築費は減りますが、その分キッチンなど単価が高い部分の割合が増えます。結果的に、坪単価としては高く見えるのです。
また、坪単価の計算方法にはルールがないため、住宅会社によっては「延べ床面積」ではなく、「施工面積」で計算されます。以下のように、延べ床面積より施工面積を使う方が、坪単価が安くなるからです。
・延べ床面積40坪（バルコニーや吹き抜けを含まない）
建築工事費2,000万円÷40坪＝坪単価50万円
・施工面積60坪（バルコニーや吹き抜けを含む）
建築工事費2,000万円÷60坪＝坪単価33万円
住宅の広告で「坪単価◯万円！」といった記載を見ることは多いかと思います。坪単価だけで比較せず、数字の根拠を確認しましょう。
まとめ
延べ床面積が広くなるほど、建築費用は高くなります。また固定資産税などの金額や、容積率にも影響します。ロフトやバルコニーなど、延べ床面積に不算入の要素をうまく取り入れることで、家を広く感じさせることは可能です。
ただし注意したいのが、延べ床面積が小さいと、キッチンなどお金のかかる部分の割合が増え、坪単価は高くなる傾向にあるということ。住宅会社ごとに坪単価の計算方法は変わるので、確認しましょう。
■執筆：住宅ライター 村田日菜子さん
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