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近年、首都圏をはじめとした投資によるマンションの高騰や原材料や人件費の高騰により、新築よりも割安な中古住宅を検討する方が増えています。ただ、ひとくちに中古住宅といっても、新品同様のものから今にも壊れてしまいそうな、ようやく家の体をなしている物件（ほぼ土地として売りに出ている）までさまざまです。
「古すぎるのは困るけど、お得にマイホームを購入したい」そう思うのは当然です。中古住宅を購入するのにベストな築年数はあるのでしょうか。ここでは狙い目の築年数はどれくらいなのか、中古住宅の魅力と注意点を解説します。
記事の構成
【中古住宅】狙い目築年数は15年前後
中古住宅市場には、築浅住宅から築古住宅まで多くの住宅が流通しています。これらの中で、コストや品質のバランスが取れた築年数を探すとすると、それは築15年前後の住宅が狙い目です。
建物自体も古くなく、設備もまだ十分に使えます。リフォームもなく、そのまま利用することも可能です。築15年前後の中古住宅のメリットをご紹介していきます。
築10年目以降は価格が落ちる
新築住宅は購入後入居した瞬間から中古住宅となり、価格が下落します。中古住宅となった途端に価格が下落した後はその下落はなだらかです。ところが築10年目あたりから再び価格の下落が始まります。これは築10年という、一つの節目というのが主な理由です。築15年前後になるとお買い得感が増した中古住宅が多くなります。
最初はマンションの方が高額だったものが築25年ほどのところで戸建てと入れ替わります。それは戸建ては土地価格の割合が大きいため、値下がりしない土地であればその価格分が残るからです。
リフォーム費用がおさえられる
築15年前後の中古住宅であれば、大きなリフォームは必要ありません。設備の耐用年数から考えるとリフォームなどをしなくてもそのまま住むことも可能なため、その分初期費用をおさえることができるのです。
これ以上の築年数になると、水回りをはじめとした設備のどこかに不具合が発生する可能性が高くなります。
新耐震基準の住宅は住宅ローン控除の対象
住宅購入において住宅ローンを利用するなら当然住宅ローン控除は受けたいもの。しかしこの住宅ローン控除、実は1981年に改正された新耐震基準に適合する住宅が対象です。
こうした制度も住宅の価格に影響します。そのため築40年の前後では価格が変わるポイントとなります。国の方針としても現行の基準にそぐわない古い中古住宅までは積極的に流通させたくないのです。
【中古住宅】価格重視なら築年数20～30年も狙い目！？
費用対効果を考えると、築15年前後の中古住宅がよいでしょう。ではそれ以上の築年数の物件はダメなのか、というとそうではありません。価格を重視するのなら、築年数が20年から30年の中古住宅もおすすめです。築20年から30年の中古住宅のメリットと注意点をみていきましょう。
価格が安い
何といっても価格が安いことが最大のメリットです。中古住宅によっては、更地の売却価格と変わらない価格設定の中古住宅もあります。日本の木造住宅の場合、築20年程度で査定額がゼロ近くになってしまうものです。格安で土地と建物を手に入れる方法としては、築20年から30年の中古住宅は狙い目となります。
リフォーム費用に注意
その一方で注意点もあります。それはリフォームや修繕費用がかかること。築20年を超えると、屋根や外壁、水回りなどにどうしても不具合や使用感がでてきます。これらを修繕する費用が必要なのです。
この修繕費やリフォーム費用を購入前からある程度見積もりをしておきましょう。前もってリフォームを予定しておけば、リフォーム費用を金利の安い住宅ローンに組み込むことも可能ですが、計画をしていないといきなり多額のリフォーム費用がかかってしまいます。
中古一戸建てなら築何年まで？
さて、今度は一戸建ての場合に着目したい点について解説します。
築20年なら現行の耐震基準を満たしている
築20年前後の中古住宅は現行の耐震基準、品確法等が施行されてからの建築です。これらの制度は今でも建物の強度や保証制度の根幹をなしています。つまり、築20年の中古住宅は現在の新築住宅と変わりない基本性能で建てられたと言え、現在でも通用している制度によって建築された建物の中で一番お得なのは築20年前後の中古住宅、ということになります。
先程、新耐震基準の話をしましたが、一戸建てで多くを占める木造では2000年にさらに改正が行われています。いわゆる「2000年基準」と呼ばれるもので、柱や筋交いの接合や耐力壁などの仕様が指定され、より耐震性が向上しました。
| 新耐震基準 | 1981年6月改正 |
| 2000年基準 | 2000年6月 |
一戸建てはメンテナンス状況も重要
一戸建て住宅はマンションと違いメンテナンスは所有者が自ら行う必要があります。屋根や壁の塗り直し、防蟻処理、意外と出費が多いものです。メンテナンスを怠り雨漏りが発生するとそこから柱が腐り耐震性が低下してしまうことも。（基礎など鉄筋コンクリートの部分も、ひび割れから雨水が侵入すると鉄筋部分が錆び耐震性が低下します）
築年数が浅くとも、きちんと手入れをされた家かどうかを確認して購入しなくてはなりません。詳しくは関連記事の中古住宅の注意したいポイントからご覧ください。
中古マンションなら築何年がいい？
中古マンションは、マンションが建てられた時代が専有面積に反映されるのが面白いところです。
築20年前後は専有面積が広い？
2023年に中部圏で取引された中古マンションを築年数ごとに区分し、専有面積を比較したグラフです。築36年以前が一番小さく、築16～20年をピークに再び縮小傾向なのが見て取れます。近年の縮小は広いマンション用地が確保できないことや資材の高騰から戸数を増やすための影響でしょう。
中古住宅の魅力は？
近年中古住宅市場が脚光を浴びています。国が中古住宅流通に本腰を入れ始めたこともあり、取引量は増加傾向です。中古住宅の魅力は何といっても価格が安いこと。しかし魅力はそれだけではありません。
新築住宅が売り出されるところは郊外の新しい分譲地などどうしても限られる一方で、中古住宅は駅周辺や人気の住宅地など立地のよいエリアに物件が出現することもあります。中古住宅の魅力についてまとめてみました。
価格が安い
何といっても価格が安いことが最大のメリットです。物件によっては、更地の売却価格と変わらない価格設定の中古住宅もあります。それは日本の木造住宅の場合、築20年程度で査定額がゼロ近くになってしまうためです。格安で土地と建物を手に入れる方法としては、築20年から30年の中古住宅が狙い目となります。
立地が良い物件がみつかる
新築住宅は流通量が限られるため、建築される場所が限定されることもあります。一方、中古住宅は様々な場所から出物があるものです。中には立地条件が優れた物件が出現することも。学区や利便性を重視する人たちはこうした立地のよい物件を狙っています。思わぬところから掘り出し物が見つかるのも中古住宅の特徴です。
「空家法」によって中古住宅の流通が促進される
増加する空家に対応するため、2015年に空家法（空家等対策の推進に関する特別措置法）が施行されました。空家法によって特定空家に指定されると、住居利用していることによる固定資産税減免の特典を受けることができません。
このため、こうした特定空家に指定されそうな物件を売却しようと市場に出回る可能性があります。空家対策のため、中古住宅を購入しやすい環境が生まれようとしているのです。
中古住宅購入時の注意点とチェックポイント
中古住宅は物件ごとに状態が異なります。程度のよい中古住宅もあれば、そうでない物件もあるのです。ここでは中古住宅を購入する際の注意点とチェックポイントをまとめました。
住宅購入時の注意点は数多くありますが、後では修正が利かないものを中心にしています。
修繕履歴
まずは修繕履歴を確認しましょう。購入前であれば売主に簡単に確認できます。購入後だとこうした問い合わせには時間がかかるもの。後に出てくるリフォーム費用を計算するうえでも、どこが修繕されていてどこがされていないのか把握することは重要です。ある場所が頻繁に修繕されていると、そこに何か問題が存在している場合もあります。
土地柄
中古住宅が建っている場所がどんな場所なのか、近所にどんな人が住んでいるのか。これも購入前に調査をする必要があります。昼間は静かでも繁華街が近くて夜は騒々しい地域もあるもの。反対に昼は賑やかでも夜は寂しいエリアもあります。中古住宅を内覧に行ったら、周辺を散歩してみましょう。どんな地域なのか、どんな人が住んでいるのか、少しでもわかる場合があります。
リフォーム費用
中古住宅を購入する場合には、リフォーム費用の見積もりも重要です。中古住宅を購入する人の中には、内覧の段階からリフォーム業者やインスペクション業者に同行してもらう人もいます。中古住宅の場合には、リフォーム費用も含めて予算を組むべきです。もし予算オーバーしそうなら、リフォーム費用を調整して予算内に納める方法もあります。
築年数を目安にお得な中古住宅を探してみましょう
中古住宅は、たとえ同時期に販売された物件であっても、利用状況によって物件の程度が大きく異なるものです。つまり中古住宅は一点ものといえます。一点ものの逸品を見極めるには、多くの物件をみて目を養うことも大事です。また、物件探しのパートナーである不動産業者も重要となってきます。中古住宅の良し悪しを判断する尺度として築年数は基本的な項目です。まずは築年数を確認し、物件探しの足掛かりとしましょう。
中古住宅をお探しの方、リフォームやリノベーションをお考えの方がいらっしゃいましたら、ぜひナカジツへお声掛け下さい。
