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住宅ローン控除は中古物件でも適用される?受けるための条件や計算方法は?

住宅ローン控除は中古物件でも適用される?受けるための条件や計算方法は?

掲載日: 2020.02.25

 念願のマイホームの取得。今回は住宅の取得に伴い適用を受けることができる税金関係のお話を解説していきます。新築でなくても、中古でも受けられるのか?銀行借り入れをせずに自己資金で賄った場合はどうなのか?また、リフォームをした場合はどうなのか?等々。順を追って説明をしていきたいと思います。

ナカジツにてリノベーション済み中古物件

ナカジツのリフォーム事例①

住宅ローン控除とは

 個人が、日本国内において、住宅の新築又は購入(以下「新築等」といいます。)をして、自己の居住の用に供した場合において、住宅の新築等のための借入等をしたときは、その居住の用に供した年以後一定期間にわたり、その各年分の所得税額から、その年の12月31日における住宅ローン残額に応じて計算した金額を控除することができます。

 住宅の新築等には、中古物件の取得も含まれます。(ただし、新築の場合と多少条件が異なります。詳しくは後で解説をします。)

なお、住宅の新築等のために借入等をした場合のみ適用になりますので、借入等をせず、全てを自己資金で支払った場合にはこの制度の適用を受けることができません。しかし、認定住宅等一定の要件を満たす場合には、自己資金で支払った場合でも適用が受けられる制度があります。

控除を受けられる期間が13年に延長

 令和元年10月から消費税率が10%に引き上げられました。これに伴う住宅市場の落ち込みを抑えるために、消費税率10%適用される住宅を新築等して、令和元年10月1日から令和2年12月31日までに居住の用に供した場合(以下「特別特定取得等」といいます。」には、控除を受けられる期間が従来の10年から3年間延長され、13年間控除を受けることができます。詳しくは後で解説します。

1年で最大40万円控除

 その年の所得税額から控除できる住宅ローン控除額は、定期的に法律の改正があり、バラバラですが、現在(平成26年4月から令和3年12月までの間)の控除限度額は、年間最大40万円(認定住宅に該当する場合には年間最大50万円)となります。

 なお、上記の認定住宅とは、以下の家屋の総称をいいます。

「認定長期優良住宅」:長期優良住宅の普及の促進に関する法律に規定する認定長期優良住宅に該当する家屋で一定のものをいいます。

「認定低炭素住宅」:都市の低炭素化の促進に関する法律に規定する低炭素建築物に該当する家屋で一定のものをいいます。

中古住宅で控除を受けられる条件

ナカジツでのリノベーションした中古物件

弊社リフォーム事例②

新築と共通の条件

 新築、中古ともに以下の共通する条件があります。

  1. 新築又は購入をした日から、6か月以内に入居していること。

  2. 本年の12月31日(死亡した場合には、その日)まで引き続き居住の用に供していること。

  3. 本年中の合計所得金額(注1)が3,000万円以下であること。

  4. 住宅の床面積(注2)が50㎡以上であり、かつ床面積の2分の1以上が専ら自己の居住の用であること。

  5. 10年以上の償還期間を有する住宅ローンによって住宅を取得していること。

  6. 2以上の住宅を所有していないこと。(所有している場合は主に居住している住宅であること。)

  7. 入居した年及びその年の前後2年以内にマイホームを売却した場合などの譲渡所得の課税の特例等(注3)を受けていないこと。

(注1)給与所得(給与収入-給与所得控除)、事業所得、不動産所得等をいいます。特に注意しなければならないことは、株式等又は不動産等の売却による申告分離課税される所得も加算されます。

(注2)登記事項証明書に表示されている床面積をいいます。ただし、マンションなどのように建物の一部を区分所有している住宅の場合は、登記事項証明書上の専有部分の床面積をいいます。その家屋が店舗併用住宅であるなど自己の居住の用以外の用にも供される部分がある家屋の場合やその家屋が共有である場合には、その家屋の全体の床面積によって判定します。

(注3)次の特例をいいます。

  1.  1.居住用財産を譲渡した場合の長期譲渡所得の課税の特例

  2.  2.居住用財産の譲渡所得の特別控除(3,000万円の特別控除)
     (被相続人の居住用財産に係る譲渡所得の特別控除を除く。)

  3.  3.特別の居住用財産の買換え・交換をした場合の長期譲渡所得の課税の特例

  4.  4.既成市街地等内にある土地等の中高層耐火建築物等の建設のための買換え・交換の場合の譲渡所得の課税の特例

中古住宅の特有条件

 中古住宅とは、建築後に使用されたことがある住宅で次のいずれかの基準を満たす住宅をいいます。

  1. ①経過年数基準

     建築された日から購入の日までの期間が20年(マンションなどの耐火建築物(注)については25年)以内であること。

    (注)耐火建築物とは建物の登記事項証明書に記載された建物の構造のうち、建物の主体する部分の構成材料が石造、レンガ造、コンクリートブロック造、鉄骨造(軽量鉄骨造を除く)、鉄筋コンクリート造又は鉄骨鉄筋コンクリート造のものをいいます。

  2. ②耐震基準

     地震に対する安全上必要な構造方法に関する技術的基準又はこれに準ずるものに適合することが購入の日前2年以内に証明されているもの

上記①又は②の基準を満たさない建築後使用されたことのある住宅(要耐震改修住宅)であっても、購入の日までに耐震改修を行うことについて申請をし、居住の用に供した日までにその耐震改修により家屋が耐震基準に適合する場合も該当します。

住宅ローン控除額の計算の仕方

 住宅ローン控除の控除限度額は、以下のように計算されます。

住宅借入金の年末残高×控除率=住宅ローン控除額(住宅ローン控除前の所得税額を限度)

住宅ローンの限度額

 先ほども解説しましたが、居住をした年によって、控除限度額の計算で使用される数値等が異なりますが、現在の借入金等の年末残高の限度額、控除率及び控除期間は以下の通りです。

居住年 年末残高の限度額 控除率 控除期間
平成26年4月~令和3年12月 4,000万円
(5,000万円)
1% 10年間

つまり、最大で4,000万円×1%=40万円がその年の所得税から控除できるということになります。なお、認定住宅については、( )書き内の数値を適用しますので、50万円となります。

 また、上記でも解説しましたように特別特定取得に該当する場合には、控除期間が取得後10年までは同じですが、11年目から13年目までの各年の控除限度額は以下のようになります。

 控除限度額は以下のいずれか小さい金額になります。

借入金年末残高(上限4,000万円)×1%

建物購入価額(上限4,000万円)×2%÷3年

 認定住宅の場合は上限5,000万円になります。

 簡単にいえば、8%から10%に値上がりした分の消費税相当額を11年目から13年目に返してくれるというイメージになります。

リフォーム減税と併用は可能か

 住宅を取得して数年を経過し、いろいろと手直しをした場合、つまりリフォームをした場合には、どのような税金関係の特典があるでしょうか。簡単にまとめますと以下の通りになります。

リフォームを行う資金を金融機関等から借り入れをした場合

 リフォームの内容によりますが、借入金等の年末残高の限度額1,000万円までで、控除率1~2%を5年間で渡り控除ができます。リフォームの種類が以下の通りです。

  • ・特定バリアフリーにするための改修工事等

  • ・特定省エネのための改修工事等

  • ・特定多世帯同居にするための改修工事等

リフォームを行う資金を自己資金から拠出した場合

 こちらについても、リフォームの内容により控除額が異なりますが、おおむね標準的な改修費用相当額の10%をリフォームした年に控除ができます。リフォームの種類は以下の通りです。

  • ・バリアフリーにするための改修工事等

  • ・省エネのための改修工事等

  • ・特定多世帯同居にするための改修工事等

  • ・耐震改修工事等

 詳しい内容等については、次回解説させていただきます。

住宅ローン控除との併用は可能か

 住宅新築等の場合のローン控除とリフォームの場合のローン控除は、基本的には併用ができませんが、一部併用ができるものもあります。これについても詳しくは次回解説させていただきます。

確定申告を忘れずに

中古住宅取得時の確定申告

 住宅ローンの適用を受けるためには、居住した年の所得税については、確定申告をする必要があります。確定申告できる期間は、翌年2月16日から3月15日までの間になります。

なお、基本的に毎年は年末調整のみで完結していた人が、住宅ローン控除の適用を受けるために確定申告をする場合には、還付申告(税金を戻してもらう申告)になりますので、2月16日以前でも受け付けていただけます。早めに行ったほうが、還付金も早く受け取ることができます。

 確定申告する場合に必要な書類等は以下の書類になります。しっかり確認をして漏れのないようにしましょう。

新築住宅の必要書類

  • ・金融機関等が発行した年末残高証明書

  • ・家屋及び土地等の登記事項証明書(登記簿謄本または抄本)

  • ・売買契約書または請負契約書など家屋や土地等の取得年月日、床面積、取得対価または請負代金の額及び消費税率等の適用税率を明らかにする書類の写し

  • ・源泉徴収票(給与所得者のみ)

※認定住宅の場合は、認定通知書の写し等一定書類が追加で必要になります。

中古住宅の必要書類

  • ・金融機関等が発行した年末残高証明書

  • ・家屋及び土地等の登記事項証明書(登記簿謄本または抄本)

  • ・売買契約書または請負契約書など家屋や土地等の取得年月日、床面積、取得対価を明らかにする書類の写し

  • ・源泉徴収票(給与所得者のみ)

※築年数要件を満たさない場合は、建築士等が交付する耐震基準適合証明書、住宅性能評価証の写し又は既存住宅売買瑕疵担保責任保険契約が締結されていることを証する書類が追加で必要になります。

増改築(リフォーム)の必要書類

  • ・金融機関等が発行した年末残高証明書

  • ・増改築等した家屋の登記事項証明書(登記簿謄本または抄本)など、その家屋が床面積の要件を満たすことを明らかにする書類

  • ・請負契約書など増改築等した年月日、その費用の額及び消費税率等の適用税率を明らかにする書類の写し

  • ・建築基準法の確認済み証の写し若しくは、検査済み証の写し又建築士が発行した「増改築等工事証明書」

  • ・源泉徴収票(給与所得者のみ)

 居住をした年分の所得税について確定申告した後の2年目以降については、以下の通りになります。

【給与所得者の場合】

 給与所得者は、1年目に確定申告した場合、2年目以降は次の書類を勤務先に提出することで、年末調整により控除を受けることができます。

  • ①給与所得者の住宅借入金等特別控除申告書(年末調整のための住宅借入金等特別控除申告書)

  • ②金融機関等が発行する住宅取得資金に係る借入金の年末残高証明書

 給与所得者の住宅借入金等特別控除申告書については、1年目の確定申告をしたのちに税務署から2年目から10年目までの各年分の書類がまとめて送られてきますので、なくさないように保管をしてください。

【給与所得者以外の場合】

 確定申告書に次の書類を添付して申告をします。

  • ①住宅借入金等の特別控除額の計算の明細書(共有の場合やローン残高が限度額を超える場合など)

  • ②金融機関等が発行する住宅取得資金に係る借入金の年末残高証明書

執筆:税理士法人コスモス 栗木 博史 先生


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