不動産買取ならではの注意点。トラブル回避、損しないための対策を解説

「不動産買取は仲介よりも良い？」

「不動産買取にデメリットはないの？」

不動産を売る手段には、売買仲介をとおして買手を探す方法以外に、不動産会社による直接買取という方法もあります。

買取についてよくわからなければ、トラブルが起こらないか心配だという方も少なくないでしょう。 そこで今回は、不動産買取の注意点やデメリット、トラブル事例、悪徳業者の見極め方などをわかりやすく解説します。

「不動産買取」という取引の注意点・デメリット

一般的に不動産売却と呼ぶときは売買仲介のことを指します。仲介では、不動産会社は買主を探したり契約の補助をしたりするだけで、買主は第三者の個人などです。

一方で「不動産買取」と呼ぶときは、不動産会社（買取業者）が「買主」の立場となり、直接不動産を購入します。

買取は、買主を探す必要がないため仲介より早く売れる、買主が不動産のプロなのでトラブルが起きにくいなどのメリットがありますが、同時に、仲介にはない注意点やデメリットもあります。

ここでは、不動産買取の注意点・デメリットとして以下の2つを解説します。

それぞれ詳しくみていきましょう。

不動産買取とは？仲介との違いや「どっち」がいいか、メリットデメリットを解説

この記事のポイント 不動産買取は、不動産会社が直接物件を買い取る形式で、短期間で現金化できるが、売却価格は相場より低くなる傾向がある ...

不動産買取のデメリットを解説！安くしか売れない理由や業者選びの注意点も解説

この記事のポイント 不動産買取は売却スピードが速いが、買取価格は市場価格の7割程度になることが一般的 再建築不可物件や立地・用途に問...

買取価格が市場価格より低いことが多い

買取価格は、仲介で売却した場合よりも低くなることが多くなります。目安は市場価格の7〜8割です。

理由はいくつかあり、1つは、買取業者の負うリスクにあります。買取業者は購入後に再販や運用を前提としているため、さまざまなリスクを考慮します。

特に流動性が低い物件（売れにくい物件）や市場での需要が低い物件は、再販に時間がかかるリスクがあるため、値下げしても早期に売却できるように、買取価格が安く設定されることが多いです。特に、築年数が古い物件や立地条件が不利な物件の場合、市場価格より大幅に安くなる傾向があります。

また、買取後に物件を転売して利益を得ることが目的の場合、そのコストも考慮します。再販時の手直し、リノベーション、広告宣伝などでコストが発生するため、それらを含めた利益分を差し引いた金額で買取を行います。

ただし、市場価格より低くても買い叩かれているわけではなく、「買取」としては適正価格という点は理解しておきましょう。

買取業者はリフォーム費用などが高額になり、かつ売れなければ赤字になるなどのリスクを背負っています。

あくまで「仲介での売却に比べて安い」という点を押さえておきましょう。

買取業者の信頼性を確認する必要がある

買取業者のなかには、残念ながら悪徳業者と呼ばれる業者がいるのも事実です。

悪質な買取業者の場合、詐欺などの犯罪でなくとも、さまざまなリスクに備える必要があります。たとえば、売却を急いでいると足元をみられて、不当な安値で買取される可能性があります。

買取業者の提示する価格を鵜呑みにするのではなく、相場やほかの会社の提示額と見比べるなどして、妥当性を見極めるようにしましょう。

優良な買取事業者を探す際は、一括査定サイトや地元の情報誌などを使って会社を複数リストアップし、その会社の実績やレビューをチェックする方法がおすすめです。悪徳業者の見極め方について、詳しくは後述します。

【比較】売買仲介の注意点の一部は、買取では気にしなくてよい

不動産買取には注意点もありますが、「仲介では注意点すべきだけれど、買取ではそうではない」ポイントもあります。

以下の表で確認してみましょう。

以下、詳しく解説します。

買取は原則、契約不適合責任（旧：瑕疵担保責任）を負わない

契約不適合責任とは、売買物件に不具合があった場合、売主がその責任を負うことを指します。以前は「瑕疵担保責任」と呼ばれていましたが、法改正により内容が見直され、「契約不適合責任」に変更されました。

不動産取引における契約不適合責任は、売却後に物件の不具合が発見された場合に発生する可能性があります。これには、買主に告知していなかった雨漏り、シロアリの被害、建物の傾き、土壌汚染などが含まれます。これらの不具合が後に判明した場合、売主は補修費の負担や損害賠償請求を受ける可能性があり、場合によっては契約が解除されるリスクもあります。

特に仲介では、個人が買主となることが多いため、売主は契約不適合責任を一定期間負う必要があります。一方、買取業者が買主となる場合は、契約不適合責任を免責とするケースが一般的です。このため、買取の場合、売主は売却後のリスクを軽減し、安心して売却できる可能性が高まります。

ただし、買取でも契約内容によっては契約不適合責任を問われることがあるため、契約書に「契約不適合責任を免責する」旨が明記されているかを確認することが重要です。

買取なら仲介手数料がない

不動産売却時に大きなコストとなるのが、不動産会社に支払う仲介手数料です。売却額が400万円を超える場合、仲介手数料の上限は「売却価額 × 3％ + 6万円 （税抜）」となり、100万円以上の手数料が発生することも珍しくありません。

ただし、仲介手数料がかかるのは仲介による売却の場合に限られます。買取の場合、買取業者が直接買主となるため、仲介手数料は発生しません。

買取では、一般的に仲介よりも売却額が低くなる傾向がありますが、仲介手数料がかからない点を考慮すれば、トータルで見たときに売却額の差がそれほど大きくならないケースもあります。

【早見表あり】不動産売却の仲介手数料って？相場、上限、無料の罠を解説

この記事のポイント 仲介手数料は不動産会社の成功報酬であり、売買契約が成立した場合に支払う費用。 一部の例外を除き、仲介手数料には法...

物件状態の確認が少ない

買取の場合、購入後にリフォームやリノベーションが行われることが多いため、物件の現状はそれほど重視されません。築年数が古い物件や室内の状態が悪い物件でも、買取が成立するケースが多くあります。

一方で、仲介による売却では、物件の状態が非常に重要です。物件の状態が悪いと査定額が低くなる可能性が高く、購入希望者も事前に内覧を行うため、内部の状態が悪い場合、買い手がつきにくくなります。また、状態の悪さを理由に値引き交渉をされる可能性もあります。

事前の確認や手間がかからない点は、買取のメリットといえるでしょう。

不動産買取の流れと各手順における注意点

不動産買取で売却する場合、買取の流れと段階に応じた注意点を把握しておくことが大切です。ここでは、買取の流れとそれぞれの注意点をみていきましょう。

大まかな買取の流れは以下のとおりです。

1）買取の査定依頼に関する注意点

買取を検討する場合、まずは買取業者に査定依頼することになります。

査定依頼時の注意点としては、以下のようなことが挙げられます。

不当に安い価格での売却とならないように、自分でも相場を押さえておくことが大切です。

買取には明確な相場はないため、難しい場合は、不動産会社に話を聞きながら自分の中で納得できる金額感をみつける方法でもよいでしょう。

また、買取では査定額がそのまま買取額となるのが一般的です。そのため、できるだけ高い査定をつける業者を選ぶ必要があります。

査定を受ける段階では、多くの業者に査定してもらい、価格を比較するようにしましょう。

2）買取価格の交渉に関する注意点

買取業者を選んだら、提示された価格を基に価格交渉を行います。基本的には、査定時に提示された価格が基準になりますが、必ずしも交渉ができないわけではないので、確認してみるとよいでしょう。

交渉時には、価格だけでなく、契約の細かい条件もしっかり確認することが重要です。不利な買取条件や不当な手数料が発生しているケースもあるため、注意が必要です。特に、相場よりも極端に高い価格が提示されている場合は、不利な条件や隠れたコストが含まれている可能性が高いので、その理由をしっかり確認しましょう。

全体的に、価格と条件のバランスを慎重に見極めることが、後悔のない取引につながります。

3）合意形成・契約に関する注意点

買取業者との条件に合意できれば、売買契約を締結します。この際、事前に話し合った条件が正確に契約書に反映されているか、再度確認することが重要です。特に以下の項目は必ずチェックしましょう。

買取時に、家具や残置物の処分、引き渡し日などの条件をしっかり確認しておかないと、後々、余計な費用が発生する可能性があります。また、代金の支払いについても、売主と買主の間で認識がずれてトラブルになることも少なくありません。

契約書に一度サインしてしまうと、取り消しは簡単にはできません。契約内容を隅々まで確認し、不明点があれば質問して、解消してから契約するようにしましょう。

4）手付金受領に関する注意点

売買契約が成立すると、不動産会社から手付金が支払われます。手付金額は事前の合意に基づきますが、一般的には売却額の5～10％が目安です。手付金は、「契約成立の証拠」としての役割に加え、「解約手付」として、契約解除の際の補償となる機能を持っています。

一定期間内であれば、売主は手付金の倍額を支払うことで、買主は手付金を放棄することで契約を解除することができます。この手付金解除に関する条件や期限は契約書に詳細が記載されているため、確認しておきましょう。

手付金を受け取っても、契約が解除された際に返金しなければならない可能性があるため、すぐに使ってしまうことは避けるべきです。基本的には、すべての売買代金を受け取り、不動産の引き渡しが完了するまで、手付金には手を付けないようにするのが賢明です。

5）所有権移転登記に関する注意点

所有権移転登記とは、不動産の所有者を売主から買主に変更するための登記手続きです。通常、この登記は代金の支払いと同時に行われますが、代金支払い前に所有権移転登記を行ってしまうと、支払いが遅れる、または支払われないといったトラブルにつながる可能性があるため、注意が必要です。

また、書類の準備にも気を配る必要があります。所有権移転登記には、以下の書類が必要です。

登記手続きは、通常、必要書類を司法書士に渡して進めてもらいます。多くの場合、所有権移転登記における司法書士の手配は買主側が行いますが、手続きの詳細については事前に買取業者と確認することが大切です。

また、売却時に抵当権が設定されている場合、抵当権抹消登記も併せて行う必要があり、そのための書類も準備しなければなりません。必要書類が揃っていないと手続きが中断し、後日再手続きとなる可能性がありますので、事前にすべての書類を入念に確認し、準備することが大切です。

6）代金受領（入金）に関する注意点

所有権移転登記が行われると同時に、買取代金が支払われます。すでに手付金を受け取っている場合は、手付金を差し引いた残額が支払われる仕組みです。支払いは通常、金融機関で行われるため、平日の午前中に設定されることが多いです。事前に支払い日を確認し、スケジュールを調整しておくことが重要です。

代金が支払われた後、物件の引き渡しが行われます。引き渡し前には、契約内容や物件の状態に問題がないか最終確認を行いましょう。引き渡し日までに引っ越しやライフラインの停止手続きを済ませておくことも大切です。

不動産買取は短期間で売却が完了するメリットがありますが、その分、売却までのスケジュールはタイトになることが多いです。買取業者とのスケジュールに遅れが生じないよう、書類の準備や手続きは余裕を持って進めることが成功の鍵です。

不動産買取の悪徳業者の特徴・見極め方

悪徳業者に依頼してしまうと、予期せぬトラブルに巻き込まれる可能性があります。こうした業者を避けるためには、特徴をしっかりと把握しておくことが重要です。以下に、不動産買取の悪徳業者の特徴とその見極め方を解説します。

不動産買取業者の悪質な手口とは？見分け方とトラブル回避策を解説

この記事のポイント 悪質な買取業者は、相場を無視した低価格で即決を迫ったり、契約後に一方的な条件変更や減額を行ったりするなど、売主の知識...

契約を急いでいる

査定段階で契約を急かす買取業者には注意が必要です。不動産買取は高額な取引であり、売主にも慎重に判断する時間が求められます。それにもかかわらず、契約を急かす業者は、何かやましい理由がある可能性があります。

たとえば、冷静に検討されると不利な条件が露見するか、他社と比較されるのを防ぐために焦らせているかもしれません。「今なら高値で買い取れる」といった魅力的な言葉で急かされても、その場で契約を進めず、一度冷静に考えることが大切です。

査定を受けても、その業者と契約する必要はありません。急かされても、その場で決断せず、じっくりと他社とも比較し、納得できるまで検討する時間を確保しましょう。

手付金の支払いが遅い、または手付金が発生しない

手付金の支払いが遅れる、あるいは手付金自体が発生しない買取業者は、支払い能力に不安があると考えられます。手付金が支払われない業者と契約を進めると、残代金の支払いが遅れる、または最悪の場合、支払われないリスクも高まります。

さらに、手付金がない場合、買主がそのまま連絡を絶つケースもあります。通常、手付金が支払われていれば、買主が契約を解除した際に売主は手付金を受け取れますが、手付金がないと売主は何も受け取れないまま契約が無効になる可能性があります。

手付金が支払われない契約は、買主側のリスクが高まることに注意しましょう。

後出しで価格変更がある

査定額が高額であっても、契約後に何らかの理由をつけて代金を下げられるケースは少なくありません。たとえば「物件に不具合が見つかった」といった理由で値下げを強要されることがあります。また、値下げはしなくても、修繕費や手数料、本来は不要なはずの仲介手数料を請求される場合もあるため、契約後の条件変更には注意が必要です。

特に、査定額が相場に比べて明らかに高い場合は、査定額の根拠を確認し、その後の値下げや追加費用請求のリスクがないか慎重にチェックすることが重要です。

悪徳業者を避けるためには、信頼できる不動産会社を選ぶことが肝心です。査定額だけで判断せず、口コミや評判を調べたり、複数の不動産会社に査定依頼を出して比較検討するなど、慎重に選ぶようにしましょう。

訳あり物件の買取について解説。業者の選び方や注意点

この記事のポイント 訳あり物件は売買仲介では売却が難しいことが多く、専門業者による直接買取が現実的かつ迅速な選択肢 買取業者を選ぶ際...

不動産買取で実際にあったトラブル事例3選

不動産買取で予期せぬトラブルに巻き込まれないためには、どのようなトラブルがあるのかを理解しておくことが大切です。

ここでは、金融機関と不動産業界で9年の実務経験がある筆者の経験をもとに、買取で起こりうる悪質なトラブル事例を紹介します。

代金が小切手で支払われ不渡りになったケース

Aさんは、所有していた不動産を買取業者に売却することになり、契約は順調に進んでいました。売買契約が成立し、手付金も無事に受け取ったAさん。しかし、残代金を支払う際に業者から提示された支払い方法は「小切手」でした。業者からは「昔からこの方法で問題なく取引している」と説明され、Aさんはそのまま小切手を受け取ってしまいました。

ところが、いざ小切手を現金に換えようとしたところ、不渡りになってしまい、代金を受け取ることができなかったのです。振出人である買取業者の口座に十分な資金がなかったため、Aさんは全くお金を手にすることができませんでした。

Aさんは結局、代金を受け取ることができないまま、物件の引き渡しを進めてしまっていたため、大きな損失を被ることになりました。後で分かったことですが、現代の不動産取引では、銀行振込が主流であり、小切手での支払いは極めて稀です。Aさんは、業者の言うことを鵜呑みにせず、支払い方法についてしっかり確認するべきだったと後悔しました。

手数料を後から請求されたケース

Bさんは、不動産を買取業者に売却することで手続きを進めていました。買取は仲介手数料がかからないと聞いていたため、手続きがスムーズに進むものだと思っていたBさん。しかし、契約がほぼ完了した段階で、業者から突然「仲介手数料」として費用を請求されました。

驚いたBさんが「買取なのに仲介手数料がかかるのはおかしい」と指摘したところ、業者は「実際には他社の買取会社に仲介する形になっているので、仲介手数料が発生する」と説明してきました。しかし、事前にその説明は一切なく、Bさんは不信感を抱きます。

このケースは、悪質な業者が「買取」と偽り、実際には他社への仲介で手数料を得ようとする手口でした。買取の場合は仲介手数料が発生しないはずです。にもかかわらず、Bさんに事前にその説明をせずに契約を進めようとした業者の行為は非常に悪質です。

契約後に高額な費用を請求されたケース

Cさんは、不動産の買取を検討していた際、査定時に他社よりも高い金額を提示してくれた業者に売却を決めました。しかし、契約後に業者から突然「測量費」や「修繕費」として高額な費用を請求され、Cさんは困惑します。

業者の説明によると、物件の正確な広さを把握するために測量が必要だとか、物件の一部に修繕が必要だという理由でした。一見正当な理由に思えたため、Cさんは支払うべきか迷います。しかし、調べてみると、これらの費用は通常査定時に考慮されるものであり、契約後に請求されることはほとんどありません。また、提示された費用は相場よりも明らかに高額で、業者が不当な金額を請求している可能性が高いことがわかりました。

このようなケースでは、業者が高額な査定額を提示し、契約後に「後出し」で費用を請求して利益を得る手口が使われることがあります。Cさんは、契約前にしっかりと費用について確認せず、査定額だけに惑わされてしまった結果、後で高額な請求を受ける羽目になったのです。

【FAQ】不動産買取に関するよくある質問

最後に、不動産買取に関するよくある質問をみていきましょう。

不動産買取では、物件の種類によって違いがある？

買取業者によって得意とする物件の種類や対応範囲は異なります。たとえば、マンションの買取を得意とする業者に戸建ての売却を依頼しても、期待した高値がつかない可能性があります。したがって、買取を依頼する際には、単にその業者が対応しているかどうかを確認するだけでなく、実際に売却を検討している不動産に対する取扱実績も確認することが重要です。

不動産買取でトラブルが起きたときの相談先は？

不動産買取では、価格や契約内容をめぐってトラブルになることもあります。

業者との直接交渉が難しい場合は、第三者機関に相談するのが現実的です。

以下に代表的な相談先をまとめました。それぞれ特徴や相談できる内容が異なるため、状況に応じて使い分けましょう。

まとめ

不動産買取には、市場価格よりも安くなることや、即時現金化の際にリスクが伴うといったデメリットがあります。また、悪徳業者が紛れ込んでいることもあるため、信頼できる不動産会社を選ぶことが非常に重要です。

これらのデメリットや注意点をしっかり把握し、信頼できる業者を見極められれば、短期間での売却や仲介手数料が不要といった買取のメリットを最大限に活かすことができます。

最終的に満足のいく売却ができるかどうかは、どの買取業者を選ぶかに大きく左右されます。査定額だけにとらわれず、買取実績や評判を確認し、安心して取引できる業者を選ぶことが大切です。