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夢のマイホームを手に入れたいけれど、新築は高すぎる。中古住宅を買っても、前に住んでいた人の生活感が気になる。
そんな方におすすめしたいのが、スケルトンリフォーム。建物の骨組みだけを活かし、内部を自由にアレンジできる改修方法です。
しかし、大掛かりなリフォームとなるため、費用面や工期なども気になるところ。そこで今回はスケルトンリフォームの基礎知識からメリット・デメリット、事例や工事の流れまで解説いたします。
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記事の構成
スケルトンリフォームとは？
スケルトンは「骨組み」のこと。スケルトンリフォームとは、柱や梁などの建物の骨組みを残して大部分を解体し、一から間取りや内装などをつくる大掛かりなリフォームを指します。住まいの表面だけでなく、床下や壁裏に隠れた配管まで工事できるのが特徴です。
では、具体的にどのようなリフォームができるのでしょうか。戸建てかマンションかによってもリフォームできる範囲が変わるため、それぞれ可能な工事をご紹介します。
戸建てのスケルトンリフォーム
戸建て住宅のスケルトンリフォームで解体せずに残すのは、基礎・柱・梁などの構造体のみ。床・壁・天井仕上げや設備配管だけでなく、屋根や外壁まで含めて解体します。
そのため戸建て住宅では、マンションよりも広い範囲のリフォームが可能です。室内だけでなく、外観まで新築同様に替えることができます。
可能なリフォーム例
- 間取り変更
- 内装の一新（壁紙・フローリングなど）
- 水回りの交換や移動（キッチン・トイレ・システムバスなど）
- 屋根や外壁の素材や色の変更
- 耐震性や断熱性の向上
- バリアフリー化
- 設備の完全更新（給排水・電気・ガス配管など）
マンションのスケルトンリフォーム
マンションのスケルトンリフォームでは、床・壁・天井仕上げや専有部の設備配管などを撤去し、コンクリート躯体が見えるところまで内部を解体します。共用部に含まれる外壁・戸境壁・玄関ドア・窓サッシ・パイプシャフト・ベランダなどには、基本的に手を加えることができません。
マンションのスケルトンリフォームでできるのは、専有部分である室内の変更のみ。建物を上下に通る共有部の配管が移動できないため、キッチンやシステムバスなど水回りの移動に制限がかかることもあります。床の遮音等級など、管理規約に合わせた対応も必要です。
可能なリフォーム例
- 間取り変更
- 内装の一新（壁紙・フローリングなど）
- 水回りの交換や移動（キッチン・トイレ・システムバスなど）
- バリアフリー化
- 配管や断熱材の更新
スケルトンリフォームのメリット・デメリット
スケルトンリフォームには、多くのメリットがある反面、いくつかデメリットもあります。
メリット・デメリットをしっかりと理解したうえで、リフォームを検討しましょう。
メリット
間取りやデザインの自由度が高い
住まいの大部分を一から設計できるのがスケルトンリフォームのメリット。リビングとダイニングを繋げて広々としたLDKをつくったり、キッチンの位置を変えて家事動線を改善したりと、現在の暮らしに合わせた住まいがつくれます。
また、壁紙や床材、照明器具などのインテリアも自由自在。北欧風やインダストリアルなど、好みのデザインを全面的に反映できるのも魅力です。
耐震補強や断熱性を高められる
スケルトンリフォームは、耐震性や断熱性を高め、より安全で快適な家をつくることができるリフォームです。内部外部をすべて解体することで、残した躯体や基礎の状態を確認し、必要に応じた補強や補修ができます。
また、一度解体することで壁裏や床下全体に断熱材を入れられるため、部分的な断熱リフォームよりも断熱性を高められます。耐震性や断熱性を高めることで建物の資産価値がアップし、中古市場での評価が高くなる効果も期待できます。
配管等の修繕交換ができる
スケルトンリフォームでは、通常は目に見えない配管や電気設備も全面的に更新できるのもメリットです。例えば、錆びた給水管をステンレス管に交換したり、排水管を耐久性の高い塩ビ管に更新したりできます。
電気配線も最新の規格に適合したものに交換でき、コンセントの増設やLAN配線の敷設も自由自在です。水漏れや停電のリスクを大幅に減らし、快適で安全な住環境を実現できます。
建て替えよりも費用を抑えられる
スケルトンリフォームは既存の躯体を活用するため、建て替えに比べて費用を抑えられるのもメリットです。
ただし、耐震補強の程度や設備のグレードによっては、建て替えと同等かそれ以上の費用がかかることも。建て替えかスケルトンリフォームかで迷ったときは、見積もりを取って比較検討しましょう。
部分的なリフォームに比べて費用がかかる
新築よりも安価なスケルトンリフォームですが、部分リフォームに比べると工事費用が高くなるのがデメリットです。
また、隠れていた劣化や問題が解体時に見つかると、追加の修繕費用がかかる可能性も。スケルトンリフォームを計画する際は、余裕を持った予算計画を立てましょう。
完成するまで長い期間を要する
スケルトンリフォームは、完成まで長い期間が必要です。工事に入る前に、物件選びやリフォーム会社との打ち合わせ、着工準備といった工程を踏むため、リフォームの計画から引き渡しまで6ヶ月〜1年ほどかかります。
住みながらの工事ができない
スケルトンリフォーム中は、2〜6ヶ月程度の仮住まいが必要です。例えば、4ヶ月の工事期間中に家賃8万円のアパートを借りると、合計32万円の費用がかかります。また、引っ越し費用や家具の保管費用なども考慮しなければなりません。
構造によっては間取りが自由に変えられないことがある
スケルトンリフォームは、基本的には大幅な間取りの変更が可能なリフォームです。しかし、すべて希望の間取りに変更できるわけではありません。
建物の構造によっては取り除けない壁があったり、マンションにおいては管理規約で変更を禁止されている部分があったりするため、思い通りの間取りに自由に替えられないことがあります。
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スケルトンリフォームはどのような人に向いている？
ここでは、スケルトンリフォームがどのような方に向いているのかをご紹介します。当てはまる方は、ぜひスケルトンリフォームを検討してみてください。
中古住宅を購入し自分好みの家にしたい人
「希望の場所に中古住宅を見つけたが間取りが気に入らない」
「子どもの成長に合わせて部屋を増やしたい」
「趣味のホームシアターや書斎スペースをつくりたい」
そのような場合には、スケルトンリフォームが最適です。部分的なリフォームより自由度が高く、理想の間取りに近づけられるでしょう。
老朽化した家を安全で住みやすくしたい人
「築50年の実家を相続したが、耐震性に不安がある」
「古い家でエアコンの効きが悪いため、断熱性を高めたい」
「水回りの設備を最新のものにしたい」
家の安全性や快適さに悩んでいる方にも、スケルトンリフォームがおすすめです。内部までリフォームできるため、古くなった給排水管を替えたり、耐震性を向上させたりすることができます。
また、古くなった部分を少しずつリフォームするよりも、スケルトンリフォームでまとめて直した方が費用を抑えられるケースもあります。
スケルトンリフォームの費用相場
マンション・戸建てそれぞれの費用相場をご紹介します。
| 建物 | 費用相場 |
| マンション（60～70㎡） | 600万円～1,000万円 |
| マンション（70～80㎡） | 800万円～2,000万円 |
| 30坪戸建て（内装のみ） | 1,200万円〜1,400万円 |
| 30坪戸建て（内装・外装） | 1,700万円〜2,000万円 |
※金額はあくまで参考値であり、実際の施工単価は会社によって異なります。ナカジツの施工単価とは異なりますので、具体的な見積もりについてはご相談ください。
スケルトンリフォームの費用は、建物の状態や設備や建材のグレードによって大きく変わります。こだわりたい部分が多い場合や、状態が悪く別の問題が見つかった場合など、相場よりも高くなることもあるため注意が必要です。
スケルトンリフォームの事例
細切れだった間取りを、広々としたLDKへ。昔ながらの日本家屋でよく見られる和室の隣の板間「広縁」は残し、窓からたっぷりと光が入る魅力的な空間になりました。キッチンやシステムバスなどの水回りも一新。まるで新築のような心地よい住まいへと生まれ変わりました。
戸建て住宅のスケルトンリフォームの事例
Before
After
細切れだった間取りを、広々としたLDKへ。昔ながらの日本家屋でよく見られる和室の隣の板間「広縁」は残し、窓からたっぷりと光が入る魅力的な空間になりました。キッチンやシステムバスなどの水回りも一新。まるで新築のような心地よい住まいへと生まれ変わりました。
マンションのスケルトンリフォームの事例
Before
After
マンションの一室を、コンクリート躯体が見えるまで解体。高級ホテルのようなシックな空間へとリフォームしました。リビングは白い天井、キッチンは木目の天井で緩やかにゾーニング。テレビ背面のアクセントウォールや、ネイビーの建具もポイントになっています。
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スケルトンリフォームの流れ・期間
スケルトンリフォームは大規模な工事で、通常6ヶ月から1年程度かかります。今回は中古物件購入とスケルトンリフォームを同時に進める場合の流れをご紹介します。計画から引き渡しまでの大まかな流れをおさえて、余裕をもったスケジュールを立てましょう。
①不動産会社・リフォーム会社を探す
中古物件を購入してスケルトンリフォームする場合、まずは物件探しやリフォームを依頼する会社を探しましょう。
このとき物件探しからリフォームまで一貫して対応してくれる「ワンストップサービス」のある会社を探すと、一つの窓口でスムーズに進められます。物件価格とリフォーム価格をトータルで考えられるので、資金計画やリフォームプランが立てやすいのも大きなメリットです。
②物件探し・概算見積もり
希望の住まいの条件（立地・広さなど）を伝えて、不動産会社に中古物件を探してもらいましょう。気に入る物件が見つかれば建物の状態を見て、リフォームの概算見積もりを出してもらいます。この時点では概算なので後から金額が増減する可能性はありますが、全体の予算感を把握するために重要なステップです。
また、物件探しと並行して進めたいのが、ローン選びです。ローンの事前審査にも申し込み、いくら借入ができるか把握しておきます。
③物件購入契約・リフォーム契約
購入したい物件が決まったら、売主との間で価格や引き渡し時期などの条件を交渉します。双方で合意ができたら売買契約を結び、リフォームへと進みます。物件選定時からある程度のリフォームプランは進めている状態なので、打ち合わせを重ねて詳細まで詰めていきましょう。
リフォームの契約も、物件の購入契約と同じタイミングで行うのがおすすめです。ローン本申込の際にリフォームの見積もりを添付できるので、余裕をもって銀行選びができます。
4.リフォーム工事
物件の名義変更が完了したら、工事をスタートできます。着工までに仮住まい先への引っ越しや、近隣へのあいさつをしましょう。工事が完了し、最終確認や清算が終わると引き渡しとなります。
まとめ
自由に間取りやデザインを変更し、注文住宅のようなマイホームを実現できるスケルトンリフォーム。建て替えをしなくても、理想の住まいを手に入れることができます。
しかし注意すべき点もいくつかあるため、しっかりと理解して検討することが必要です。メリット・デメリットを踏まえたうえで、スケルトンリフォームを計画しましょう。
スケルトンリフォームは会社選びも大切です。高い技術をもち、知識や経験が豊富な会社を選び、後悔のないリフォームを行いましょう。
住宅ライター 村田日菜子さん
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