3種類の「不動産査定書」の記載内容と読み方を解説

「不動産の査定書がほしいけれど、費用はかかるのだろうか」
「不動産会社にもらった査定書の内容がよくわからない」

実は、査定書にはいくつかの種類があり、目的によって使い分けられています。不動産の査定書について理解していなければ、余計なお金をかけて、本来は必要ない査定書を作成してしまうこともあります。

そこで本記事では、不動産査定書の種類や費用、記載されている内容やその見方について詳しく解説します。

宅建士・2級FP技能士(AFP)・相続管理士

監修者 逆瀬川勇造さん

• 所属：

  合同会社7pockets

地方銀行、住宅会社勤務を経て住宅や不動産を中心としたライターとして活動。現場で多くのお客様の対応で経験させていただいたことをもとに、専門知識に基づいた分かりやすい記事執筆に取り組んでいます。

不動産査定書とは

不動産査定書とは、不動産の価格を調査した結果が記載されている書面です。

ただし、不動産査定書といっても費用面から見ると有料のものと無料のものとの2つに分けられます。

有料の不動産査定書と無料の不動産査定書について、それぞれ詳しく解説します。

有料の不動産査定書

有料の不動産査定書とは、通常、不動産鑑定士が作成するものをいいます。

不動産鑑定士は、国家試験に合格し、実務修習の修了について国土交通大臣の確認を受け、国土交通省の不動産鑑定士名簿に登録された国家資格者です。

特に「不動産鑑定評価書」と呼ばれるものは、不動産鑑定士にしか作成できません。

不動産鑑定士は、国土交通省が定めた不動産評価基準に基づいて不動産を評価します。

不動産鑑定評価書は国家資格者が不動産の価格を評価したものなので信用性が高く、以下のような場面で用いられています。

参照：不動産の鑑定評価に関する法律｜e-GOV 法令検索

不動産鑑定評価書の作成を依頼する費用は高額です。場合によっては20万円以上かかることもあります。

無料の不動産査定書

不動産鑑定士ではなく、不動産会社が作成する査定書は無料です。不動産会社は、売却しようとする方の依頼に応じ、無料で不動産を査定して査定書を交付します。

無料の理由は、不動産会社が売却不動産の売買価格について意見を述べる（査定する）際、根拠の明示は法律上の義務だからです。国土交通省も以下の解釈を示しています。

根拠の明示は、法律上の義務であるので、そのために行った価額の査定等に要した費用は、依頼者に請求できないものであること。

出典：宅地建物取引業法の解釈・運用の考え方19頁｜国土交通省

また、他人の求めに応じ報酬を得て、不動産の経済価値を判定した結果を価額に表示することを業として行うには不動産鑑定業者の登録が必要です。不動産会社が報酬を得ながら査定すると、この法律に違反するおそれもあります。

参照：不動産の鑑定評価に関する法律第33条｜e-GOV 法令検索

不動産の査定が無料である理由は以下の記事で詳しく確認できるので、ぜひあわせてご覧ください。

不動産査定はなぜ無料？無料査定の背景と「鑑定」との違いを解説

この記事のポイント 不動産査定が無料なのは、売買契約が成立した際の仲介手数料で収益を得る仕組みだから 無料査定にはリスクもあり、高す...

以降、本記事では「不動産会社による無料の査定書」を前提に解説を進めます。

不動産査定書は大きく分けて3種類

不動産査定書には有料のものと無料のものがあることを紹介してきましたが、査定の対象・目的をみると以下の3種類があります。

不動産の何を知りたいのかで必要な査定書や依頼すべき不動産会社は異なるので、違いを把握しておきましょう。

売買仲介の査定書

売買仲介の査定書は、「不動産がいくらで売れそうか」といった価額を評価した査定書です。不動産を売却する際、いくらで売り出そうかを検討する際の参考として利用します。

売買仲介の査定書を依頼すべき不動産会社は、不動産の売買を仲介している会社（不動産仲介会社）です。多くの不動産売買をサポートして培ったノウハウに基づく査定を期待できます。

なお、売買仲介の査定方法には机上査定（簡易査定）と訪問査定（詳細査定）の2つがあることは把握しておきましょう。

机上査定は不動産の現物を見ずに、書類などから把握できる所在地や面積、形状などの情報から簡便に評価する査定方法です。訪問査定と比べて結果が出るのは早いものの、精度は劣ります。

訪問査定は、不動産の現物を見たうえで詳細に評価する査定方法です。机上査定と比べて結果が出るのは遅いものの、精度は高めです。

売却を相談する不動産会社を絞り込めていない段階では机上査定、絞ったら詳細査定のように使い分ける方法もあります。

机上査定とは？訪問査定との差やデメリットについて解説

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買取の査定書

買取の査定書は、不動産会社が「不動産をいくらで買うか」を評価した査定書です。仲介は不特定多数から買主を探す売り方ですが、買取は買主が決まっています。

買取の査定書を依頼すべき不動産会社は、不動産の買主となる不動産会社（不動産買取会社）です。実際に不動産を買おうとする相手が提示する金額なので、仲介の査定書よりも実際の売買金額に影響します。

なお、仲介と買取のどちらも対応する不動産会社も少なくありません。

ただし、買取の査定書は実際の買取額より安くなることもあるので注意しておきましょう。

不動産買取ならではの注意点。トラブル回避、損しないための対策を解説

この記事のポイント 不動産買取は仲介より早く売却できるが、価格は市場価格の7〜8割程度になることが多い 不当に安い価格で売...

収益物件の賃料査定書

収益物件の賃料査定書は、「不動産を他人に貸すときの賃料をいくらにすべきか」を評価した査定書です。不動産のオーナー（大家さん・経営者）が、入居者を募集する際の賃料を決める際の参考にします。

収益物件の賃料査定書は、売買ではないので不動産仲介会社や不動産買取会社ではなく、不動産管理会社などに依頼します。

不動産査定書の記載項目と見方

不動産査定書に決まった様式はないため、記載項目や見方は不動産会社によって異なります。したがって、不動産査定書の内容を理解するための基本は、不動産会社からの説明です。

ただし、公益財団法人不動産流通推進センターの価格査定マニュアルを使う不動産会社も少なくありません。そこで本記事では、価格査定マニュアルで作成された査定書の記載項目と見方を紹介します。

不動産売却時の参考になる重要な情報なので、漏れなく把握しましょう。

参照：既存住宅価格査定マニュアル利用の手引き｜公益財団法人不動産流通推進センター

査定不動産の概要

査定の前提となった情報が記載されます。

【土地】

【建物】

上記の情報は査定結果に影響を及ぼすので、誤りがないか確認することが大切です。また、不動産会社が訪問した場合は、外観写真などが掲載されることもあります。

査定条件表

以下のような査定項目に対し、それぞれどのように評価されたかをまとめた表です。

戸建住宅の建物は、おおよそ、新耐震基準に適合し、グレード・仕様が高く評価されると査定価格は高くなります。また、以下のポイントも査定価格に影響します。

査定条件表では、不動産会社に伝え忘れている情報がないか、評価されたグレード・仕様が適切かどうかを確認しましょう。

また、たとえば屋根や外壁の状態は「良好/やや良好/普通/やや劣る/劣る」の5段階評価をするなど、主観的な評価項目もあります。不動産会社によって差が出る部分なので、なぜこの評価になったのかといった理由を聞くことも大切です。

査定結果

査定結果では、戸建て住宅であれば土地と建物の価格に流通性比率（流動性比率）を乗じた査定価格を確認できます。

流通性比率とは、市場での売れやすさを考慮するためのものです。売れやすければプラス、売れにくければマイナス評価します。

たとえば、日照・通風が良好で人気のある間取り・仕様の場合はプラス評価されやすいでしょう。

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売出価格の提案

査定価格をもとに売出価格の提案もあります。仮に査定価格が2,000万円なら、下限は1,800万円、上限は2,200万円といった具合です。

不動産会社によって異なりますが、提案される売出価格帯の目安は以下のとおりです。

査定結果や売出価格の提案をもとに、販売戦略を検討しましょう。

【不動産の種類別】査定書の特徴

以下3つの不動産の種類ごとに、査定書の特徴を紹介します。

ご自身が売却する予定の不動産に応じて、確認していきましょう。

マンションの査定書

マンションの査定書では、査定価格が事例比較法で査定することが多い点が特徴です。

事例比較法では、査定するマンションと事例マンションの各項目を比較しながら、査定価格を算出します。たとえば、同様のマンション取引事例と比べて、査定マンションのほうが築年数が浅く立地が良い場合は、査定価格を高くするといった査定方法です。

査定条件表も、グレードの評価ではなく事例マンションとの比較情報がメインになります。

また、一戸建てと異なり、以下のような要素も査定価格に影響するのがマンション査定の特徴です。

マンションの査定書は事例との比較がメインとなるため、比較事例が適切かどうかの確認が重要です。不動産会社に対して、なぜその事例を選定したのかを確認するとよいでしょう。

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一戸建ての査定書

一戸建ての査定書には、土地の査定結果と建物の査定結果が含まれていることが特徴です。

なお、マンションは事例比較法である一方、一戸建ての建物は「同じ建物を現時点で新築すると費用はいくらかかるか」といった原価法で査定されるのが一般的です。

そのため、査定条件表では、事例との比較ではなく建物のグレードなどを段階別に評価しています。

土地の査定書

土地の査定書では、マンションと同様に事例比較法で査定した結果が記載されるのが一般的です。

たとえば、事例地と比べて地価が安く、建築制限も厳しい場合などは、事例地よりも安く査定される可能性があります。

一般的な土地の査定項目の例は以下のとおりです。

マンションと同様、査定書は事例との比較がメインとなるため、比較事例が適切かどうかの確認が重要です。

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不動産の査定書を作成してもらう際に必要な書類

不動産の査定書を作成してもらう際、不動産会社に提示するとよい書類は以下のとおりです。

上記の書類があると査定項目の調査が効率的に進むほか、書類の保管状況が良好であること自体が加点評価の原因になることもあります。

【FAQ】不動産の査定書に関するよくある質問

不動産の査定書に関する質問にお答えします。

不動産会社が査定書作成に用いるのはどのような情報？

不動産会社によって異なりますが、一般的には以下の情報を使って不動産を査定します

詳細を把握したい場合は、査定を依頼する不動産会社に問い合わせましょう。

不動産会社によって査定書の作り方は異なる？

不動産会社の査定書は共通項目こそあるものの、実際の構成や強調するポイントは会社によって大きく異なります。独自のテンプレートを使うケースもあれば、全日本不動産協会（全日）のフォーマットを参考にしている会社もあります。

また近年は、有料の査定書作成ツールを導入する会社も増えています。売却事例や市場データを自動で反映し、グラフやレポート形式にまとめてくれるため、一定の品質を保ちやすい点が特徴です。

さらに、AIを活用した査定書サービス も登場しています。AIが成約データや価格推移、需要の傾向を分析し、「類似物件の成約期間」や「価格予測」などの情報を自動生成するもので、担当者の経験では拾いきれない分析を補ってくれます。

不動産のAI査定とは？おすすめツールや精度について解説

「AIの不動産査定は信用できる？」 「個人情報を入力しなくてもよいのはありがたいけど、デメリットはない？」 AIが既存のデータを用いて不動産の暫定価格を...

査定書にテンプレートやひな型はある？

不動産の査定書に、決まったテンプレートやひな形はありません。そのため、不動産会社によっては査定書の記載項目が異なることは把握しておきましょう。

ただし、不動産会社が独自にテンプレートやひな形を準備しているほか、公益財団法人不動産流通推進センターの価格査定マニュアルでは、査定書（エクセルファイル）が自動で出力されます。

不動産の査定書はどこでもらえる？

不動産の査定書は、依頼した不動産会社から受け取るのが一般的です。

受け取り方は会社や依頼方法によって異なり、もっとも多いのはメールでPDFデータを送ってもらうパターンです。そのほか、紙の査定書を郵送してくれる会社や、訪問査定の際に担当者が直接手渡してくれるケースもあります。

一括査定サイトを利用した場合は、各社がそれぞれ個別に査定書を作成し、メールや郵送で連絡してくれる流れが一般的です。

簡易査定書とは？

簡易査定書とは、不動産鑑定士や不動産会社が簡易的に不動産の価格を評価する際に作成する査定書です。

不動産鑑定士の簡易査定書では、鑑定評価書よりも作成にかかる費用を抑えられます。

不動産会社の簡易査定書は、現物を見て詳細に査定する訪問査定と比べると精度は低めです。

机上査定とは？訪問査定との差やデメリットについて解説

この記事のポイント 机上査定は、物件の基本情報と周辺データのみで算出される簡易な査定方法で、訪問や立ち会いは不要。相場観を知る初期段階に...

まとめ

不動産査定書の種類や記載項目と見方、提出したほうがよい書類について紹介しました。

不動産査定書といっても、不動産鑑定士が作成する有料のものや、不動産会社が作成する無料のものがあります。

また、不動産を仲介で売るとき、買い取ってもらうとき、他人に貸すときでは必要な査定書が異なることも紹介しました。

査定書の内容は不動産会社によって異なるので、査定評価の根拠などを聞くことで不動産会社の比較もできます。

評価の根拠を聞いて、わかりやすく妥当性のある説明をしてくれる不動産会社なら、売主・買主ともに信頼できるでしょう。

逆瀬川勇造さん からのコメント

宅建士・2級FP技能士(AFP)・相続管理士

不動産の価値を知るための書類には、不動産査定書や不動産鑑定書があります。不動産鑑定書は数十万円の費用がかかることもあり、精度が高いものと思われがちですが、不動産を売却することを目的と考えるのであれば、必ずしもそうとは限りません。不動産鑑定書は裁判などでも公的な書類として認められる書類です。一方、不動産会社の作成する査定書は、不動案取引のプロである不動産会社が「いくらで売れるか」を調べて提示する書類です。そこには近隣の相場や街頭エリアの最近の動向、そのエリアで長く取引しているからこそ発揮できる勘所などもあるでしょう。不動産の売却を考えるのであれば、信頼できる不動産会社に査定書の作成を依頼すれば問題ありません。