1LDKマンションが売れないのは嘘！1LDK売却の攻略法を解説

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「1LDKのマンションは売れにくいと聞くけれど、本当？」
「どうすれば資産価値を下げずに1LDKのマンションを売却できる？」

1LDKのマンションは、購入層が比較的限定されるため、売却時には工夫が求められます。戦略を間違えると思った以上に時間がかかってしまうケースもあるのが実情です。

この記事では、1LDKのマンションが売れにくい理由からスムーズに売るためのコツ、気をつけたいポイント、具体的な対策まで、順を追って解説していきます。この記事を読むことで、売れづらい理由を理解し、対策を立てるヒントが得られるはずです。

不動産市場における1LDKマンションの特徴

「1LDKマンションは売れにくい」といった声を聞いたことがある方も多いかもしれません。実際、2LDKや3LDKに比べると、1LDKの取引件数は相対的に少なく、そうした印象を持たれることがあります。しかしながら、市場において1LDKマンションの需要は一定以上あり、決して「売れない物件」というわけではありません。

近年は核家族化や晩婚化、少子化といった社会背景の中で、単身者やDINKs（Double Income No Kids：子どもを持たない共働き世帯）向けの住宅ニーズが高まっています。特に都市部や駅近エリアの1LDKマンションは、購入・賃貸ともに安定した需要を持つ資産として注目されています。

この章では、1LDKマンションの資産価値、主な購入者層、そして市場価格の傾向について解説します。

1LDKマンションの資産価値

1LDKマンションは、比較的コンパクトながら安定した需要を持つことから、資産価値の高い物件の1つとされています。

単身者やDINKsといった少人数世帯のライフスタイルに合った無駄のない間取りは、自己居住用としてだけでなく、賃貸物件としても活用しやすいのが特徴です。

公益財団法人東日本不動産流通機構（レインズ）が公表した2023年度のデータによると、1LDKマンションの平米単価は113.28万円と、ワンルーム（93.02万円）や3LDK（99.60万円）を上回る水準となっています。2LDK（118.65万円）に次ぐ高水準であり、面積あたりの価格では効率性の高い資産といえるでしょう。

一方で、1LDKマンションはライフステージの変化に対応しにくい側面もあります。例えば、購入後に家族が増えた場合、数年以内に住み替えが必要になることも少なくありません。そのため、自宅用として購入する際には、将来的な売却や賃貸活用といった出口戦略も視野に入れておくことが重要です。

1LDKマンションの主要な購入者

少人数世帯に適した住まいとして人気の1LDKマンションですが、実際にどのような層が購入しているのでしょうか。主な購入者は以下のとおりです。

居住用としては、1〜2人で暮らす世帯が中心です。

これらの層は、住まいの広さよりも利便性や立地の良さを重視する傾向があり、特に駅からのアクセスや周辺環境が購入の決め手になることが多く見られます。

コンビニやスーパー、ドラッグストアが徒歩圏内にあるエリアは人気が高く、こうした条件を備えた物件は比較的スムーズに売却できる可能性があります。

また、不動産投資家にとっても1LDKマンションは魅力的な資産です。親元を離れる新社会人や若年層のカップルなど、安定した賃貸ニーズが見込めることから、収益物件として購入されるケースも少なくありません。

1LDKマンションの売却相場

1LDKマンションの高い資産性を確認するため、中古マンションの平均価格を次に示します。

1LDKの中古マンションは平均4,524万円と、ワンルーム（2,376万円）や3LDK（7,382万円）に比べ、価格と専有面積のバランスが良く、平米単価ベースでは高水準に位置することがわかります。

参考までに、国税庁の民間給与実態統計調査によれば、2023年の平均給与は約460万円とされています。一般的に住宅の購入価格は年収の6〜7倍が目安とされることから、共働き世帯や高年収層にとって、1LDKは手の届く価格帯にあるといえるでしょう。

住宅ローンを活用する場合、金利1%、返済期間35年で試算すると、月々の返済額は約12万円前後となります。これは都心部の1LDKの家賃相場と同程度であり、家賃を払い続けるより購入を検討する層が一定数存在する理由の1つといえます。

参照：
レインズデータライブラリー｜公益財団法人東日本不動産流通機構
令和５年分　民間給与実態統計調査｜国税庁

1LDKマンションが売れにくいと言われる理由

前述のとおり、1LDKマンションは少人数世帯を中心に安定した需要があります。それにもかかわらず、「1LDKは売れにくい」といった声が一部で聞かれるのはなぜでしょうか。

その背景には、市場の流通傾向や住まいに対するイメージのギャップなど、複数の要因が絡んでいます。ここでは、データをもとにその誤解の理由をひもといていきます。

契約率は高いが、流通量が少ない

不動産経済研究所が発表した2024年12月時点の新築分譲マンションの間取り別契約率（東京23区）を見ると、1LDKの契約率は79.2%と非常に高く、ほかの間取りと比較してももっとも高い水準にあります。

この数字からは、1LDKマンションが実は高い人気を維持していることが読み取れます。しかし同時に、2LDKや3LDKといったファミリー向け物件に比べて市場に流通している戸数が少ない点も見逃せません。

こうした流通量の差により、売買事例の多い2LDK・3LDKが市場の主流と見なされ、「1LDKは動きが鈍い＝不人気」と誤解される傾向があるのです。

参照：マンション市場動向｜株式会社不動産経済研究所

ファミリー向けではないため、需要が限定的

1LDKマンションは、あくまで1〜2人暮らし向けの間取りであり、家族が増えることを前提としたライフプランには適していません。

そのため、子育て世帯や三世代同居といったファミリー層の購入対象にはなりにくく、需要が特定層に限られることは事実です。

ただし、これは「売れない」ことを意味するのではなく、購入検討層が明確であるため、戦略的にアプローチしやすい物件ともいえます。

賃貸ニーズも強く、「マイホーム向きではない」と見られがち

1LDKマンションは投資用物件としても人気が高く、都市部では賃貸需要が安定しています。そのため、「投資家向けの物件」「自宅用には向かない」といった印象を持たれることもあります。

このようなイメージも、「売れにくい」と誤解される背景の1つです。

実際には、立地が良好であれば自己居住・投資のどちらでも価値が評価されやすいので、流通価格の安定した資産性の高い物件といえるでしょう。

所有する1LDKマンションが売れない場合に考えられる理由

1LDKマンションが売れない理由について、次の5つの要素が挙げられます。

1つずつ詳しくみていきます。

主要なターゲット層が少ないエリアだから

1LDKマンションが売れにくいもっとも典型的なパターンは、需要と立地条件が噛み合っていないケースです。

1LDKの主な購入層は、単身者や子どものいないカップルなどの少人数世帯です。しかし、物件が保育園や小学校が多いエリアに位置している場合、周辺ニーズとのミスマッチが起こりやすくなります。

こうしたエリアでは、子育て世帯に支持される2LDK・3LDK以上のファミリー向け物件が好まれる傾向が強く、1LDKは選ばれにくくなります。

駅から遠く利便性が低いから

駅から遠いマンションは、やはり売れにくくなります。

1LDKマンションの購入層は、立地や生活利便性を重視する傾向が強く、特に駅までの距離は大きな判断材料になります。都市部であっても、駅からのアクセスが悪いと需要は下がり、結果として売却までに時間がかかるケースが多く見られます。

売出価格が市場相場より高いから

売出価格が市場相場とかけ離れていると、買い手は集まりません。これは1LDKマンションに限らず、すべての不動産に当てはまります。

購入検討者は類似物件と比較しながら判断するため、割高な価格設定では敬遠されやすくなります。確実に売りたければ、相場を意識し、やや控えめな価格で設定することが効果的です。

築年数や設備が古いから

築年数が経過していたり、設備が古い1LDKマンションは、将来の修繕費や設備更新コストを懸念され、買い手から敬遠されることがあります。

マンションの修繕積立金の積立方式には「段階増額積立方式」と「均等積立方式」の2種類があります。

段階増額積立方式を採用している物件では、購入直後から高額な修繕積立金が発生する可能性があります。また、給湯器や浴室乾燥機などの設備も、築古の場合は近い将来の交換が前提と見なされがちです。

管理費や修繕積立金が割高だから

マンションでは、購入後も管理費や修繕積立金といったランニングコストが発生します。これらの費用は、区分所有法第14条に基づき、専有面積に応じて按分されるのが一般的です。

ただし、1LDKやワンルームなど小規模なマンションでは、総戸数が少ないことから、1戸あたりの負担が割高に感じられるケースもあります。

1LDKマンションの売却事例

ここでは、不動産仲介歴20年の筆者が遭遇した、1LDKマンションの売却に関する体験談を3つ紹介します。

独身時代に買った1LDKマンション、不動産会社に任せっきりで後悔

Aさんは、独身時代に購入した1LDKマンションに長く住んでいました。立地、広さともにちょうどよかったことから「結婚しても住み続けられる」と考えて選んだ物件です。やがて入籍し、子どもにも恵まれましたが、成長とともに手狭に感じるようになり、息子の小学校入学を機に売却を決意。

しかし、不動産会社に任せっきりにしてしまい、思ったように売れず想定よりも大幅な値下げを提案される結果に……。焦って妥協し、かなり安く売ってしまいました。気になって後で調べたところ、相場よりもかなり安い価格のようでした。もっと事前に市場を調査し、複数の会社に相談すればよかったと後悔しているそうです。

古い1LDKマンション、リフォームをせず売却を焦って後悔

20代のころに1LDKマンションを購入したBさん。駅近で便利な立地でしたが、築30年を超え、設備の老朽化が目立ち始めていたころでした。結婚を機に手放すことを決め、できるだけ早く売却しようと不動産会社に相談をしました。

担当者から「築古で設備の更新もされていないので、このままだと売れにくい」と指摘がありましたが、「買主が購入後、自由にリフォームするのが効率的」と考えて、そのまま売り出すことにしました。

しかし、内見者の反応は厳しく「水回りが古い」「リフォーム前提だと高い」となかなか売却が決まりません。結局、半年以上売れ残り、大幅に値下げしてやっと売却できました。

最初に指摘されたとおり、最低限のリフォームをしておけば、もっと高く早く売れたのかもしれません。焦って売却を進めたことを、今でも後悔しているそうです。

1LDKマンション、戦略的に売却して想定以上の価格で満足

Cさんは、独り身のときに購入した1LDKマンションを所有していましたが、結婚を機に売却を決断。

当初は「1LDKは売れにくい」と聞いていたため、値下げを覚悟していましたが、せっかくなら少しでも高く売りたいと考えて、複数の不動産会社に相談することにしました。

査定額には百万円単位でばらつきがあり、高額査定の会社に飛びつきそうになりましたが、担当者の対応や販売戦略を慎重に比較しました。最終的に、現実的な価格を提示し、販売戦略まで詳しく説明してくれた不動産会社に依頼しました。

担当者のアドバイスをもとに、簡単なリフォームとホームステージングを実施。写真映えする内装に整えたことで、内見希望者が多数訪れてくれました。結果として、想定していた価格よりも高い金額で売却することができました。

1LDKは売れにくいという先入観にとらわれず、戦略的に売却すれば、納得のいく結果が得られることを実感したそうです。

1LDKのマンション売却を成功させるポイント

1LDKマンションの資産価値をできるだけ維持しながら、スムーズに売却するにはどのような点に気をつければよいのでしょうか。

ここでは、不動産仲介の視点から、1LDKマンションの売却を成功に導くための具体的なポイントについて解説します。

誰が買うかを考慮した販売戦略を立てる

1LDKマンションの売却では、想定される購入層を踏まえた販売戦略を立てることが重要です。

前述のとおり、1LDKマンションの主な購入層は、未婚のカップルや若い世代の単身者など。こうしたライフスタイルや価値観を持つ層に対して、適切にアプローチすることが販売成功の鍵となります。

例えば、SNS映えする写真を活用した広告展開や、モデルルームのように家具を配置して内見時の印象を高めるといった工夫が効果的です。

1LDKならではのメリットを訴求する

1LDKはコンパクトに見える反面、1〜2人世帯にとっては無駄がなく、使い勝手の良い間取りです。コストや時間の効率を重視する若い世代の価値観にも合いやすく、実用性の高い物件といえます。

こうした購入層に対しては、以下のようなメリットをしっかり伝えることがポイントです。

1LDKならではの魅力を具体的に示すことで、買い手に安心感を与え、購買意欲を高めることができます。

価格設定を市場に合わせる

1LDKマンションに限らず、不動産売却でもっとも重要なのは価格設定です。

どれだけ条件の良い物件であっても、相場とかけ離れた価格では売却までに時間がかかる傾向があります。値下げしすぎは避けたいところですが、売れ残りを防ぐには、周辺相場より少し低めに設定するのが効果的です。

相場がわからない場合は、「レインズマーケットインフォメーション」や「不動産情報ライブラリ」などを活用すれば、近隣エリアの成約事例を無料で確認できます。

参照：
REINS Market Information｜全国指定流通機構連絡協議会
不動産情報ライブラリ｜国土交通省

実績豊富で信頼できる不動産会社に相談する

多くの人にとって、不動産の売却は一生で何度も経験するものではありません。特に1LDKマンションのように、購入層がある程度限られる物件では、販売戦略や価格設定に迷う場面も出てくるでしょう。

そのようなときは、地域に詳しく、実績のある不動産会社に相談することが大切です。駅からの距離や周辺施設の状況、将来的な開発計画まで含めて、売却活動をトータルでサポートしてくれる会社を選びましょう。

多数の選択肢の中でも、まずは地域密着型の不動産会社に相談するのが安心です。

1LDKのマンションが売れない場合の選択肢

1LDKマンションをはじめとした不動産を売るのなら、売買仲介による売却が基本戦略です。しかし仲介では、いつ売れるかが読めないという不安がつきものです。

ここでは、不動産買取をはじめとした売買仲介以外の選択肢について紹介します。

不動産会社に買い取ってもらう

売買仲介で買い手が見つからない場合、最初に検討すべきなのが不動産買取です。

売買仲介では、不動産会社が売主と買主を仲介して売却を進めますが、買取は不動産会社が直接買主となるため、最短で数週間以内に現金化できるスピード感が魅力です。

ただし、買取価格は売買仲介よりも下がる傾向があります。

不動産会社は物件をリフォームなどで再販するため、その分のコストが価格に反映されるからです。再販力やノウハウは会社ごとに大きな差があり、提示される価格にも幅があります。安く売りすぎないためにも、複数社に見積もりを依頼し、比較検討することが重要です。

なお、確実に売却しつつ、手堅く利益も確保したい方には「買取保証付き仲介」という選択肢もあります。

ナカジツが提供する「買取保証付き仲介」は、一定期間は通常の仲介で売却活動を行い、もし売れなかった場合にはナカジツがあらかじめ提示した価格で物件を買い取る仕組みです。

仲介と買取の“いいとこ取り”ができる柔軟な売却方法なので、お気軽にご相談ください。

賃貸として貸し出す

売却が難しい場合、賃貸に出すという選択肢もあります。

前述のとおり、1LDKは単身者や若年層を中心に賃貸需要が安定しており、空室リスクの少ない間取りの1つです。

家賃収入によって安定した副収入が得られるほか、赤字が出た場合は給与所得と損益通算することで節税効果が期待できる場合もあります。

ただし、空室や設備修繕、入退去の対応など、オーナーとしての管理業務が発生します。将来的に売却を考えている場合でも、一定期間貸し出すことで収益を確保するという運用も可能です。

投資物件として売る

すでに入居者がいる場合や賃貸需要の高いエリアであれば、投資用物件として売却するという選択肢もあります。

この場合、購入希望者は家賃収入とのバランスで利回りを重視します。利回りが高く見える設定ができれば、一般の居住用として売るよりも高値で売却できる可能性があります。

販売戦略の組み立てには専門知識が必要となるため、関心がある方は不動産会社に相談してみるとよいでしょう。

まとめ

1LDKマンションは「売れにくい」と思われがちですが、実際は成約率も高く、少人数世帯を中心に安定した需要があります。売却を成功させるには、ターゲットに合った見せ方と、相場に即した価格設定がポイントです。

売却活動が長引く、価格が決まらないなどの不安を感じたときは、実績豊富な不動産会社に早めに相談することが大切です。

不動産SHOPナカジツは、累計査定依頼件数22万件超、年間売買件数5,000組以上の実績を持つ、東海エリア・福岡エリアを中心とした地域密着型の不動産会社です。

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