この記事のポイント
- 売却理由と時期を把握すれば買ったばかりの家でも損を最小化できる
- 購入価格の1〜2割下落が相場で、諸費用も5〜8%が持ち出しとなる
- 返済が苦しいと感じた段階で早めに動くと任意売却や競売を防げる
「買ったばかりの家を売ることはできる？」
「買ってすぐ売ったら税金で損をする？」
住むために買った不動産は、ある程度の期間保有してから売却されるのが一般的です。しかし、離婚・転勤・ローンの返済困難・近隣トラブルなど、さまざまな理由から築浅や短い所有期間で売却するケースがあり、その場合は、長期保有のときとは異なる問題に直面します。
この記事では、よくある売却理由の実例と、できるだけ損をしないための売却のコツをお伝えします。
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記事の構成
買ったばかりの家を売る理由
購入後まもなく売却を検討する方の理由は、大きく5つのパターンに分けられます。
「やむをえない事情」によるものが多いですが、なかには前向きな判断として早期売却を選ぶケースもあります。
離婚や家族構成の変化
夫婦共有名義で購入した直後に離婚が決まった、というケースは珍しくありません。
ローンが残った家を共有したまま別居・離婚を進めるのは現実的に難しく、売却して現金化してから財産分与する流れを選ぶ方が多くいます。
購入後1〜2年以内での売却相談の中でも、離婚を理由とするものは一定の割合を占めています。
また、子どもの独立や親との同居開始など、家族構成の変化も売却の動機になります。3人家族を想定して購入した家が、直後に4人・5人家族になれば手狭になります。
逆に、50代以降で子どもが独立し、広い家を持て余すようになって住み替えを検討するケースも少なくありません。
転勤・転職などで住めなくなった
会社から突然の転勤辞令が出た、あるいは転職先が遠方になったというケースです。賃貸なら引っ越しで済む問題も、持ち家があると処遇を決めなければなりません。
売却か賃貸に出すかが主な選択肢ですが、転勤期間が不明確な場合や現地への定住が決まった場合は、売却を選ぶ方が多い傾向があります。
新築や購入直後の転勤は本人にとって想定外でも、企業側は社員の住宅事情を考慮しないまま辞令を出すことがあります。結果として「住んだのは数カ月だけ」という状況で売却に踏み切るケースも実際に起こっています。
住宅ローンの返済が厳しくなった
購入時には無理のない返済計画を立てていても、その後の収入減少や支出増加で苦しくなることがあります。配偶者の退職や、病気・けがによる収入の途絶えが典型的な例です。
変動金利を選択していた場合、金利上昇による返済額の増加が家計を圧迫するケースもあるでしょう。
住宅金融支援機構の調査によると、住宅ローン利用者の間で変動型金利を選ぶ割合は高水準で推移しており、金利動向が家計に与える影響は現実的なリスクとなっています。
返済が滞ってから動くと任意売却や競売になりかねないため、返済が苦しくなったと感じた段階で早めに売却を検討するほうが、最終的な損失を抑えられます。
住んでみたら不満・ギャップが大きかった
内覧や図面の段階では分からなかった問題が、実際に住み始めてから浮かび上がるケースです。隣家の生活音や、近隣住民との人間関係のトラブルがその代表例です。
分譲マンションでは共用部の使い方をめぐる住民間の摩擦、戸建てでは隣地の樹木や日照をめぐる問題が起こることがあります。
いったん関係が悪化すると改善は難しく、「住み続けるのがつらい」という判断から売却に踏み切る方は一定数います。
昼間だけの内覧では騒音や通行量を把握しにくく、曜日や時間帯を変えて複数回確認する必要があるのもそのためです。
資産価値が高いうちに売りたいというケースも
不満があるわけではなく、「今売れば利益が出る」という前向きな理由で売却を選ぶケースもあります。
特に都市部のマンションでは購入価格を上回る価格で売れる局面が続いています。国土交通省が公表する不動産価格指数でも、区分所有マンションの価格は継続的な上昇傾向が確認できます。
築1年以内でも条件次第では購入時より高値がつくことがあり、「住みながら資産を増やす感覚」で売却タイミングを測る方もいます。
ただし、所有期間が5年以下の短期譲渡に該当する場合は、譲渡所得に対する税率が高くなる点には注意が必要です。
【事例】買ったばかりの家を売った人のリアル体験談
購入直後に売却を決断した人の声を集めると、前章で挙げた理由が具体的な形で見えてきます。不動産業界に10年以上関わっている著者が実際に見聞きした事例を交えて、紹介します。
買ったばかりの家を売った人の声
Xには、短期間で売却したという投稿が複数見受けられます。近隣トラブルが引き金になったケースや、夫婦関係の破綻や家庭内の問題が背景にあるケースなど、理由はさまざまです。
- ある土地に何軒か新築の家があっという間に建った🏠外から見たらみんな楽しいだろうななんて思うよね！でもね、違って……住んで2年くらいで1軒目旦那の浮気で売却。あと1軒は理由分からないけど売り物件になっていた💦
- 主人は上司のパワハラで鬱病になり住宅ローンは払えなくなり葉山の家は手離す事になった。近年買った時より高値で売却出来たから人生悪い事ばかりでもない
- コツコツ頑張ってても給料の上がり幅なんてたかが知れてる会社が多いから、新築マンション購入して、売却益で戸建てに住み替えは悪くない選択だったな、、😌
【体験談】境界線の生垣と排気口で起きた隣人トラブル
以下は、いわゆる隣人ガチャの典型例です。
| 物件 | 新築分譲一戸建て（購入後11ヶ月で売却） |
|---|---|
| 売却の背景 | 念願のマイホームを購入した30代の共働き夫婦。内見は平日の昼間と土曜の午後に計2回行い、周辺環境も静かで問題ないと判断して契約。 |
入居後、隣家の住人が「超・神経質なクレーマー」だと発覚。
境界線ギリギリにあるこちらの給湯器の排気口の位置にクレームをつけられ、さらには「お宅の車のドアの開閉音がうるさい」と毎週末のようにインターホンを鳴らされるように。
奥様が徐々にノイローゼ気味になり、家にいるだけで動悸がする状態になったそうです。結果として、買ったばかりの家を売却されました。
【体験談】注文住宅にこだわりすぎて、かえって不便に
次は、注文住宅にしたがゆえに、その家での日々の暮らしに納得ができず売却検討した方の失敗談です。
| 物件 | 注文住宅・デザイナーズ（購入後1年半で売却） |
|---|---|
| 売却の背景 | 予算をギリギリまで引き上げ、建築家と何度も打ち合わせを重ねて建てたこだわりのマイホーム。 |
デザイン性を重視しすぎた結果、住んでみたら動線が最悪だったという方です。SNS映えを意識した吹き抜けは、冬場にエアコンが全く効かず電気代が跳ね上がり、おしゃれなアイランドキッチンは収納が少なすぎて常に荷物が溢れる状態になっていたそうです。
さらに、夫婦で意見が分かれた間取りを無理やり形にしたため、毎日のように夫婦喧嘩が勃発。家を見るだけでお互いイライラするようになり、関係修復のために売却を決意。
買ったばかりの家を売るリスクと注意点
売却を決断する前に、財務面での損失構造を正確に把握しておく必要があります。
購入からの期間が短いほど、手元に残る金額が少なくなる仕組みを理解したうえで動くことが重要です。
新築プレミアムの消失と価格下落
新築住宅は、入居した瞬間に中古物件として扱われます。未入居・未使用という希少性に買い手が上乗せして支払う価格分、いわゆる「新築プレミアム」は、一度でも住めば消えます。
結果として、購入価格から1〜2割程度下落した水準が中古としての市場価格となるのが一般的です。
3,000万円で購入した物件であれば、売り出せる価格は2,400〜2,700万円前後が現実的な目安です。築浅であっても、この価格下落からは逃れにくい構造になっています。
購入時諸費用の回収困難
中古物件を買ってすぐ売る場合も含め、購入時に支払った諸費用は売却価格に転嫁できません。
仲介手数料は売買価格が400万円を超える場合、「売買価格×3%+6万円+税」が法律で定める上限です。
これに加えて登録免許税・印紙税・不動産取得税なども発生するため、購入時の諸費用は物件価格の5〜8%前後になることもあります。
つまり3,000万円の物件なら、150〜240万円程度が諸費用として消えた計算になります。売却価格が購入価格と同水準でも、諸費用分はほぼ確実に持ち出しとなります。
オーバーローンによる手出しの発生
売却価格がローン残債を下回る状態を「オーバーローン」と呼びます。
この状態では、売却後も残った債務が残り続け、自己資金で差額を補填しなければ抵当権を抹消できません。抵当権が残ったままでは買い手に所有権を移せないため、売却そのものが成立しません。
購入直後はまだ元本がほとんど減っていないうえ、前述の価格下落も重なるため、オーバーローンに陥るリスクは相対的に高くなります。
買ったばかりの家を売る際の税金と注意点
購入直後の売却で見落としがちなのが税負担の大きさです。
所有期間によって譲渡所得税の税率が大きく変わるため、売却益が出た場合は手取り額への影響を事前に把握しておく必要があります。
土地・建物を売った際に生じる譲渡所得には、所有期間に応じた税率が適用されます。売却した年の1月1日時点で所有期間が5年以下の場合は「短期譲渡所得」となり、税率は所得税30%・住民税9%（復興特別所得税を含めると約39.63%）です。
一方、5年超であれば「長期譲渡所得」として約20.315%に下がります。購入翌年に売却すれば、たとえ実質2年近く保有していても短期扱いになるケースがあります。
ただし、実際に居住していたマイホームを売る場合は、譲渡所得から最高3,000万円を控除できる特例があります。
所有期間の長短は問わないため、購入直後の売却でも適用できる可能性があります。売却益が3,000万円以内に収まれば、税負担はゼロになる計算です。
適用には「居住の用に供していた」ことなど一定の要件があるため、売却前に税理士へ確認してもよいでしょう。
また、売買契約書には印紙税がかかります。契約金額によって税額が異なり、1,000万円超5,000万円以下の契約では1万円（軽減税率適用時）が必要です。諸費用として忘れずに計上しましょう。
買ったばかりの家をすぐ売るメリットは？
注意すべきことがある一方で、以下のようなメリットもあります。
- 将来的な状況悪化や見落とされがちなリスクを回避できる
- ローン滞納前に売却することで、任意売却や競売を避け、信用情報の傷や金銭的損失を最小限に抑えられる
- 築浅のうちに動くことで需要が高く、スムーズに売却できる
早めに動くことで回避できるリスクがある点は、見落とされがちなメリットです。
また、人によって切実なのはローン破綻を防げる点です。
収入の減少や家庭環境の変化によって返済が苦しくなっている場合、滞納が続く前に売却してローンを完済することで、信用情報への傷を最小限に抑えられます。
任意売却や競売になると売却価格も条件も大幅に不利になるため、返済能力に不安を感じた段階で動くことが、結果として損失を小さくします。
このほか、築浅の状態であるほど市場での需要は高く、売れるまでの期間が短くなる傾向があります。
時間をかけることが必ずしも有利に働かない点も、早期売却を検討する理由のひとつといえます。
買ったばかりの家を高く売るためのコツ
築浅物件は売り方次第で成果が大きく変わります。
「中古なのに新築に近い」という強みを最大限に活かすため、状態・説明・価格・不動産会社の選び方それぞれに工夫が必要です。
「ほぼ新築」と感じてもらえる状態を維持する
築浅物件の最大の武器は、中古でありながら新築に近いコンディションにあること。この強みを活かせるかどうかは、内見時の印象で決まります。
- 壁の小さな傷
- 水回りの水垢
- フローリングの汚れ
など、些細な使用感があるだけで「住んだ中古住宅」という印象に変わります。
数万円のハウスクリーニングでも、成約価格や交渉の展開に影響することがあります。
設備の保証書や取扱説明書を一式揃えて内見に備えておくと、買主に手入れの行き届いた物件だと伝わるでしょう。
ポジティブな売却理由を用意しておく
築浅の物件が売りに出ていると、買主は「何か瑕疵（かし）があるのでは？」と警戒します。
国土交通省の調査でも、中古住宅購入をためらう理由として品質・耐久性への不安が上位に挙がっています。
物件自体に問題がないなら、転勤・家族構成の変化・ローンの見直しといった個人的な事情を、シンプルかつ具体的に説明できるよう準備しておきましょう。
理由が明確であるほど買主の警戒心は薄れ、価格交渉でも余計な値引きを求められにくくなります。
新築よりお得に見える価格設計をする
築浅物件の買主候補には、新築を検討していたが予算が足りなかった層が一定数います。
「新築より安く、でも設備・状態は新築と同水準」というポジションを明確にすることが、競合する新築分譲物件との差別化ポイントです。
ただし、安くしすぎると疑念を生むので逆効果になります。
同エリアの新築分譲価格と中古相場の両方を調べたうえで、値下げの根拠を整理してから価格を設定することが大切です。
残置している家具・家電をサービスとして付けるなど、付加価値で「お得感」を演出する方法もあります。
築浅物件の売却実績が豊富な不動産会社に依頼する
築浅物件は一般的な中古物件と売り方が異なります。
新築プレミアム消失を踏まえた価格設定や、買主の疑念を払拭するための告知・説明のノウハウが求められるため、担当する会社の経験値に左右されるといっても過言ではありません。
当社では5,000件以上の仲介・34,000件以上の査定依頼を手がけており、築浅物件の売却にも豊富な対応実績があります。
査定時に売り出し価格の根拠や具体的な販売戦略を説明できる会社かどうかが、依頼先を選ぶ際の判断基準になります。
まとめ
買ったばかりの家を売る理由は、離婚・転勤・ローン返済の困難・近隣トラブルなど、購入前には想定できなかった事情がほとんどです。売却には財務的なリスクが伴いますが、状況によっては早めに動くことで損失を最小限に抑えられます。
税金面では、マイホームの3,000万円特別控除を活用すれば、課税を大幅に軽減できるケースもあります。まずは自分の状況がこの控除の適用条件を満たすかどうか、不動産会社に確認することが先決です。
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