この記事のポイント
- 中古住宅リノベーションは、物件価格を抑えつつ、間取りや性能を暮らしに合わせて整えられる点が大きな魅力
- 費用は工事範囲や建物状態で大きく変わり、見えない劣化や追加工事による予算超過が失敗につながりやすい
- 新築と迷う場合は、自由度・予算配分・将来の維持費を基準に、自分たちの暮らし方に合うかで判断することが重要
「中古住宅を買って、自分の暮らしに合う間取りへ作り替えたいけれど、どれほど費用がかかるのだろうか」
「おしゃれなリノベ済物件にも惹かれるけれど、新築とどちらがよいか悩んでいる」
中古住宅をリノベーションする魅力は、既存の建物を活かしつつ、自分の好みや生活動線に合わせた空間へ整えられるところにあります。
ただ、物件の状態や工事の範囲によって、必要な知識や判断ポイントが変わるため、検討段階で迷いやすい場面もあります。最初に押さえておくべき基準が見えてくると、選択の幅が広がり、暮らし方のイメージも描きやすくなるはずです。
この記事では、中古住宅リノベーションのメリット、費用、注意点などを順に解説していきます。
地方銀行、住宅会社勤務を経て住宅や不動産を中心としたライターとして活動。現場で多くのお客様の対応で経験させていただいたことをもとに、専門知識に基づいた分かりやすい記事執筆に取り組んでいます。
記事の構成
中古住宅をリノベーションするメリット・デメリット
中古住宅を自分好みに整えるリノベーションは、住まい探しの幅を広げたい人にとって魅力的な選択肢です。
ただし、自由度が高い一方で、事前の確認不足によって想定外の費用や手間が発生することもあります。
ここでは主なメリット・デメリットについて解説します。
メリット
- 購入時、物件価格を抑えやすい
- 好みのデザインや間取りに近づけやすい
- 建物の性能を引き上げる余地がある
中古住宅は新築より購入価格を抑えやすく、予算をリノベーション部分に回しやすい点が魅力です。間取りや内装を変える余地も多く、生活動線に合わせた空間づくりがしやすくなります。
また、断熱や耐震といった性能面も、工事で改善できる場合があるため、暮らし心地を高めたい人にも向いています。
デメリット
- 目に見えない劣化や追加工事のリスクがある
- 希望どおりの間取り変更ができない物件もある
- 工事期間が必要で、入居まで時間がかかる
中古住宅は築年数や管理状況によって内部の劣化具合が異なり、解体後に補強が必要となるケースがあります。その結果、当初の予算を超える可能性も考えておく必要があります。
また、構造上の理由で大幅な間取り変更が難しい物件もあり、希望のプランが実現しないこともあります。工事期間が必要な点も、新築やリノベ済物件との大きな違いです。
中古住宅のリノベーションの種類
中古住宅のリノベーションには、工事の範囲や目的によって複数の種類があります。内装だけ整える方法もあれば、建物の骨組み以外をほぼ作り替える方法もあり、どれが適しているかは物件の状態や暮らし方によって変わります。
ここでは代表的な方法と、それぞれに向いているケースを紹介します。
| 種類 | 概要 | 例 | 建物の種類 | 工数・費用感 |
|---|---|---|---|---|
| フルリノベーション | 構造体のみ残して全体を刷新 | スケルトン化、配管交換、全面バリアフリー化 | 戸建・マンション | ★★★★☆ |
| 部分リノベーション | 範囲を絞って改修 | キッチン交換、ガレージ増設、床材変更 | 主に戸建・築浅マンション | ★★☆☆☆ |
| 間取り変更リノベーション | 壁を動かし空間構成を再設計 | 和室とLDKの一体化、収納増設 | 戸建・一部マンション | ★★★☆☆ |
| 性能向上リノベーション | 断熱・耐震・設備の強化 | 断熱材追加、耐震補強、窓交換 | 戸建中心・一部マンション | ★★★★☆ |
フルリノベーション
建物の骨組みだけを残し、それ以外を大幅に作り替える方法です。
築年数が30年以上の戸建や、マンションの設備が全体的に古い物件で検討されることが多く、配管・電気配線の更新まで一体的に行います。
バリアフリー化や広いLDKづくりなど、暮らしに合わせた設計がしやすい点が特徴です。状態が悪い住宅を選ぶ場合は、この方法が候補に入りやすくなります。
部分リノベーション
住まいの一部だけを改修する方法で、工期と費用を抑えやすい点が特徴です。
設備交換やガレージの拡張など、使い勝手が気になる場所に絞って手を加えられます。
築浅の中古住宅や、全体の状態が比較的良い物件で選ばれやすい方法です。
間取り変更リノベーション
壁を動かして空間を再構成する工事です。
例えば、和室をつなげて広いリビングをつくる、ウォークインクローゼットを追加するなど、暮らし方に合わせた調整ができます。
ただし、戸建では柔軟度が高い一方、マンションは構造上動かせない壁があるため、事前の確認が必須です。
性能向上リノベーション（断熱・耐震・設備更新）
建物の性能そのものを改善する工事で、築古の戸建では特に検討が重要なポイントです。
断熱材の追加や窓交換は室内環境を整え、給湯器や換気設備の更新は日常の快適さにつながります。
耐震補強では、耐力壁の設置や金物補強を行い、地震に備えた強さを高めます。見た目よりも安全性や安心感を重視したい人に向いている方法です。
中古住宅のリノベーションにかかる費用について
リノベーション費用は、工事の範囲や築年数、建物の状態によって大きく変わります。
国土交通省が示す費用データをもとに、代表的な価格帯と施工内容を整理しました。想定しているのは戸建・マンションどちらも含む一般的なリフォームの目安です。
| 価格範囲 | 主な施工内容（例） | この価格範囲で該当する工事の目安 |
|---|---|---|
| 0〜20万円 | ・温水洗浄便座の設置 ・壁クロスの貼り替え ・畳交換 ・手すり設置 ・火災報知器の追加 ・モニタ付インターホン設置 |
小規模な設備交換や安全性向上が中心。部分的な改修が多く、戸建・マンションともに実施しやすい価格範囲。 |
| 20〜50万円 | ・洗面化粧台交換 ・タンク式トイレ改装 ・IHコンロ交換 ・ガス給湯器交換 ・廊下補修 ・屋根の軽微な塗り替え（戸建） |
水まわり設備や生活設備の更新が主。給湯器交換など、単体設備の入れ替えがこの価格範囲に収まるケースが多い。 |
| 50〜100万円 | ・システムキッチン交換（I型） ・2部屋を1部屋へ ・床暖房敷設 ・バルコニー改修 ・和室→洋室 ・耐震補強（金物使用・戸建） |
部屋用途の変更や快適性向上を目的とした改修が可能。戸建では金物を用いた軽度な耐震補強が該当する。 |
| 100〜300万円 | ・キッチンの大規模改修（対面型へ変更） ・戸建のシステムバス交換 ・金属屋根の重ね葺き ・玄関改装 ・基礎からの耐震補強 ・リビング全体の改修 |
戸建住宅を中心に、性能向上や間取り改善を含む工事が増える価格範囲。耐震・断熱など機能面の見直しも行われやすい。 |
| 300〜500万円 | ・アイランドキッチン ・自然素材中心の内装 ・増築（小規模） ・ホームシアター設置 |
デザイン性や空間価値の向上を目的とした改修が中心。暮らし方の質を高めるリフォームが該当する。 |
| 500〜1,000万円 | ・躯体以外の全面リフォーム ・建物の一部を賃貸部屋に改修 |
フルリノベーションに近い工事内容。自宅の一部を賃貸化するなど、用途変更を伴う改修も含まれる。 |
| 1,000万円超 （〜2,000万円程度） |
・二世帯住宅化 ・減築 ・古民家再生 ・移築 |
戸建住宅を中心とした大規模工事。構造そのものを見直し、建物の役割や住まい方を再設計するケースが多い。 |
中古の戸建では、給排水管の交換や下地補修が追加されやすく、見積額が想定より高くなることがあります。
また、キッチンを対面型にするなど水まわりを移動する工事は、配管の引き直しが必要になるため費用がかさみやすい点も押さえておきたいところです。
戸建は屋根や外壁、耐震補強など選べる工事の幅が広い一方、マンションでは共用部との関係で内容に制限があります。
中古住宅のリノベーションで失敗・後悔しやすいポイント
中古住宅のリノベーションでは、完成後の満足度に影響する落とし穴がいくつかあります。
図面だけではわからない部分が多く、工事が始まってから予想外のトラブルが見つかることもあります。
ここでは、後悔しやすい代表的なポイントと、その対策を具体的な事例とあわせて紹介します。
目に見えない劣化の確認不足
中古住宅では、壁や床の内部で劣化が進んでいることがあります。
たとえば、床下の湿気が原因で土台が傷んでいたものの気付かずに着工し、解体後に追加の補強が必要になるケースなどです。配管のサビや断熱材の欠損も代表例です。
対策としては、購入前にホームインスペクション（建物状況調査）を依頼し、基礎や配管の状態を確認しておくことが有効です。
見積もり不足により追加費用が膨らむ
当初の見積もりが工事内容を十分にカバーしておらず、結果として費用が増えてしまうケースもあります。
例えば、キッチンを移動する工事を想定していなかったために配管の延長費が発生したり、古い電気配線の交換が必要になったりと、細かな項目が積み重なることがあります。
対策としては、複数の事業者から見積もりを取り、工事範囲と費用の内訳を比較しておくことです。曖昧な項目がある場合は、そのままにせず説明を求めましょう。
見た目にこだわった結果、生活しにくい
デザイン重視で進めた結果、暮らしにくさが残ってしまうケースもあります。
たとえば、冬に冷えやすい大開口の窓を採用したり、収納を削って広い空間をつくったものの日常の片付けが難しくなったりと、生活のしやすさとのバランスが崩れるなどです。
見た目だけでなく断熱性能や動線といった実用面もあわせて検討することが大切です。設計段階で生活シーンを細かくイメージし、使い勝手を複数パターンで比べておくと後悔しにくくなるでしょう。
中古住宅のリノベーション事例
ここでは、ナカジツが公開している事例から、マンションと戸建てのリノベーションをそれぞれ紹介します。
マンションリノベーションの事例
<物件データ>
- 建物種別：マンション
- 築年数：16年
- 構造：RC造
- 間取り：3LDK
- 専有面積：86.37㎡
- テイスト：西海岸 × アメリカン
独立感のある間取りを、より開放的で過ごしやすい空間へ整えた事例です。
ベランダにはウッドデッキを施工し、リビングと一体感をもたせて「海を感じる」雰囲気を演出。床にはヘリンボーンを採用し、古材やアクセントタイルを組み合わせることで、デザイン性の高い住まいへ生まれ変わりました。
マンションでも素材選びや仕上げ方によって大きく印象が変わることがわかる事例です。
戸建てリノベーションの事例
<物件データ>
- 建物種別：中古戸建
- 建築年：30年
- 間取り：5LDK
- 専有面積：187.00㎡（56.56坪）
- 構造：軽量鉄骨造
- テイスト：大人シンプル
高台の立地を活かし、大きな開口部を設けて外の眺望を取り込んだ住まいです。
リビングから続くウッドデッキは、外とのつながりを感じられる居心地の良いスペースに。外壁はガルバリウム鋼板へ張り替え、屋根は瓦に変更し、断熱の見直しも実施。
デザイン性と性能向上の両方をバランスよく整えた、戸建てならではの魅力が詰まった事例です。
ナカジツでは、中古住宅の購入からリノベーションまで一貫して相談でき、理想の住まいづくりを丁寧にサポートしています。具体的な事例をみながら検討したい人にも、安心して相談できる体制が整っています。
中古住宅の購入とリノベーションに関する住宅ローンについて
中古住宅を購入し、あわせてリノベーションを行う場合は、費用を一本化して借りられる住宅ローンを検討できます。
物件価格と工事費を同時に組み込めるため、自己資金を大きく使わずに計画を進めやすい点が特徴です。金融機関によっては、リノベーションの内容が住宅の価値向上につながるかどうかを重視する傾向があり、工事の計画書や見積書の提出を求められることがあります。
気を付けたいのは、工事完了までの資金の流れです。
工事費を分割で支払う場合、着工時・中間・完了など複数回の支払いが発生することがあります。ローンの実行タイミングとズレると一時的に資金が不足する可能性があるため、事前に金融機関とスケジュールを確認しておくことが大切です。
また、工事内容が大きく変更されると再審査が必要になるケースもあるため、計画はできるだけ早い段階で固めておくと安心です。
中古住宅のリノベーションに使える補助金
中古住宅のリノベーションでは、目的に応じて複数の補助金を利用できます。国の制度だけでなく自治体独自の支援もあるため、対象工事に合う制度を確認しておくと費用を抑えやすくなるでしょう。
| 制度名 | 概要 | 対象となる主な工事 | 補助額・受けられる恩恵 | 主な条件 |
|---|---|---|---|---|
| 先進的窓リノベ2026事業 | 高性能な窓・ドアへの改修を支援 | 樹脂窓、内窓、断熱ドアの設置・交換 | ・最大10万円／戸 ・開口部ごとに定額補助 |
・窓リノベ事業者と工事請負契約を締結し、窓のリフォーム工事をする ・着工前の申請 |
| 給湯省エネ2026事業 | 高効率給湯器の導入を支援 | エコキュート、高効率ガス給湯器の設置 | ・エコキュート：定額7万円／台 | ・対象機器の性能基準を満たす必要あり ・戸建て住宅は2台、共同住宅は1台まで |
| みらいエコ住宅2026事業 | 特に高い省エネ性能等を有する「GX志向型住宅」の新築及び省エネ改修等への支援を実施 | 耐震補強、基礎補強、外壁断熱、バリアフリー、劣化対策 | ・義務基準に相当する工事 80万円～100万円／戸 ・次世代省エネ基準に相当する工事40～50万円／戸 |
・みらいエコ住宅事業者と工事請負契約等を締結し、リフォーム工事をする ・施工後に性能基準を満たす必要あり |
| 自治体独自のリフォーム補助金 | 自治体が独自に行う支援制度 | 耐震改修、断熱改修、雨漏り修繕、バリアフリー | ・数万円〜100万円前後と幅広い ・国制度と併用できる場合も |
・各自治体で要件が異なる ・所得制限・施工業者指定などの条件あり |
補助金を利用する際に押さえておきたいのは、着工前の申請が原則という点です。申請が遅れると対象外になるため、工事時期との調整が必須です。
また、制度ごとに対象となる工事が異なり、断熱・耐震・バリアフリーなど分野別に条件が細かく設定されています。複数制度を併用できる場合もありますが、補助額や要件に制限があるため、計画段階で適切な制度を見極めることが大切です。
加えて、制度は年度ごとに内容が変わることがあるため、最新情報を確認しつつ、自治体独自の助成金もあわせて検討しておきましょう。
参照：
先進的窓リノベ2026事業
給湯省エネ2026事業
みらいエコ住宅2026事業
地方公共団体における住宅リフォーム支援制度検索サイト｜住宅リフォーム推進協議会
中古住宅のリノベーションと税金について
中古住宅のリノベーションでは、工事費だけでなく税金との関係も押さえておきたいポイントです。
ここでは、主に3つの観点から解説します。
リノベ費用も住宅ローンに組み込めば、減税の対象になる
中古住宅の購入費とリノベーション費用をまとめて住宅ローンに組み込む場合、一定の条件を満たせば住宅ローン控除の対象となります。
床面積や居住開始日、登記簿上の築年数（または耐震基準適合証明書の取得）などの要件を確認しておくことが大切です。
控除額は年末ローン残高の一定割合で計算されるため、リノベ費用を含めた借入額が控除の基礎となります。
省エネ基準を満たす住宅では控除額が拡充される制度が設定される年もあり、最新情報の確認が必要です。
参照：住宅をリフォームした場合に使える減税制度について｜国土交通省
建物の固定資産税は、工事内容で上がることがある
リノベーションの内容によっては、固定資産税の課税対象となる建物の評価額が上がる場合があります。
たとえば「増築」「性能向上を伴う大規模な工事」「設備グレードの大幅な引き上げ」などが代表例です。
一方で、中古住宅では珍しいものの、住宅耐震改修特別控除により所得税が軽減されるケースがあります。一定の耐震改修を行った場合、所得税額から控除が受けられる制度で、対象工事や要件が詳細に定められています。
参照：No.1222 耐震改修工事をした場合（住宅耐震改修特別控除）｜国税庁
原則、自宅のリノベ費用は経費にはならない
自宅のリノベーション費用は、日常生活に使用する資産への支出とみなされるため、原則として所得税の経費には計上できません。
ただし、将来売却する際には「取得費」として扱われ、売却益の計算に組み込める場合があります。具体的には、リノベで建物価値が実際に増加したと認められる工事が該当し、領収書などの証拠書類を残しておくことが重要です。
新築か中古リノベか迷ったときの判断基準
新築と中古リノベのどちらが自分たちの暮らしに合うのかは、複数の観点から考えると判断しやすくなります。
最後に3つの判断ポイントを解説します。
暮らし方の自由度をどれだけ求めるか
理想の間取りを一から考えたい場合や、生活動線に合わせて細かく設計したい場合は新築が向いています。構造上の制約が少なく、設備や素材も自由に選べるからです。
一方、中古リノベは既存の骨組みや共用部分の制限を踏まえつつ、必要な範囲で調整していく考え方です。
すべてをゼロから作るのではなく「今あるものを生かしながら整える」イメージに近く、自由度よりも実現したいポイントが明確な人に合っています。
予算の使い方
建物と立地のどちらを重視するかで最適な選択が変わります。
新築は建物性能や仕様への投資がしやすい一方、土地条件によって価格が大きく変動します。希望エリアの土地価格が高い場合、建物にかけられる予算が限られることもあります。
中古リノベは物件価格を抑えやすく、立地にこだわりながら住まいを整えられる点が特徴です。限られた予算の中で優先順位を決めることが判断の軸になります。
将来の維持費
どちらを選ぶ場合でも、長期的な維持費を見据えておくことが重要です。
新築は初期性能が高く、当面の修繕費が抑えられる傾向がありますが、将来的なメンテナンスは必ず発生します。
中古リノベでは、購入時に性能改善を行うことで維持費の予測が立てやすくなるものの、築年数に応じた交換サイクルを把握しておく必要があります。
まとめ
中古住宅のリノベーションは、既存の建物を生かしながら、自分たちの暮らしに合う住まいへ整えられる方法です。工事の種類や費用、住宅ローンや補助金、税金との関係をあらかじめ整理しておくと、どの選択肢が自分たちに合っているのか判断しやすくなります。
不動産SHOPナカジツでは、中古住宅の購入とリノベーションをワンストップでサポートしています。物件探しの段階から、お客様の暮らし方や将来のイメージを伺い、どの物件なら希望のリノベーションが実現できるのかを一緒に考えていきます。
中古住宅を自分らしい暮らしのベースにしたい方は、どんな暮らしを叶えたいのかぜひお聞かせください。
物件とリノベーションを両方扱う立場から、納得感のある住まいづくりを丁寧にお手伝いします。
逆瀬川勇造さん からのコメント
宅建士・2級FP技能士（AFP）・相続管理士
資材の高騰などを背景に、新築住宅の価格が上昇傾向にある中、中古住宅をリノベーションして購入したいと考えている方もいらっしゃるでしょう。リノベーションは既存住宅に手を加えていく必要があることから、新築住宅を建てるのより難度が高くなることがあります。対象の住宅の基礎や躯体の状況などの理解、また実施する工事の理解など求められるため、実際にリノベーション住宅を多く扱った経験のある不動産会社の担当者のアドバイスを受けながら進めるのがおすすめです。