中古住宅の購入を検討している人にとって、住宅ローンの審査は気になる点ではないでしょうか。中古住宅は新築と比べて基本的な取得価格は下がるものの、リフォームやリノベーションなどの費用を含めると融資金額は新築と同等程度になる場合もあります。住宅ローンの審査に通るかどうか心配されているのではないでしょうか。

この記事では、中古住宅を検討している方向けに住宅ローンの審査について解説します。

中古住宅の住宅ローン審査

中古住宅の住宅ローン審査の流れや審査に必要な書類、審査される項目について解説します。住宅ローンの審査内容は原則公開されませんが、金融機関の公式サイトや各種調査結果などから、審査内容を知ることができます。

審査の流れ

中古住宅を購入する場合も新築同様、住宅ローンの審査があり、仮審査（事前審査）と本審査を通過しなければなりません。希望する住宅が見つかったら、金融機関に仮審査や本審査の申し込みをしておき、正式に購入が決まったらローン契約をする流れが一般的です。

　＜審査の流れ＞

　※審査期間は目安で、金融機関によって異なります。

審査に必要な書類

住宅ローンの審査にはさまざまな書類が必要です。ローン申込書など金融機関から受け取る書類は問題ないとして、自分で用意しなければならない書類があります。ここでは、公的機関など入手先が金融機関以外となる書類をまとめます。

※必要書類は金融機関や中古・新築・戸建ての種別によっても異なる。

上記に加え、金融機関から受け取る書類をあわせると、多くの書類が必要であることがわかります。住宅探しをしていると、様々な資料を受け取ると思いますので、物件ごとにまとめておくと、住宅ローンの審査申込時にも、あわてずに対応できるでしょう。

審査で見られる点

ここでは具体的にどのような点を審査されるか紹介します。家計の状況によっては審査に通るために家計の見直しが必要となるかもしれません。

中古住宅の住宅ローン審査は新築の場合とほとんど同じです。収入面では、借入金が年収にふさわしい額になっているかどうかが確認されます。年収500万円で年間返済額が100万円なら返済負担率は20％（500万円÷100万円）です。この返済負担率が収入面のおもな審査基準となります。過去にクレジットカードやローンに滞納がないかなども審査項目になります。

人物審査として、返済負担率のほかに、勤め先、勤続年数、健康状態などが審査されます。勤め先や勤続年数については現在の年収が完済するまで見込めるかどうか、健康状態については病気で働けなくなる可能性はないか、などがみられます。

次に物件審査として、住宅の担保価値が鑑定されます。住宅の価値に見合う融資額になっているかどうかが判断されます。新築なら担保価値と取得価格の差は問題になりませんが、中古住宅の場合、担保価値の割に取得価格が高いと、希望通りの融資がされない可能性があります。

たとえば担保価値2000万円、取得価格2400万円の場合、融資額が2000万円となると、残りの400万円は自分で準備しなければなりません。この点は新築と異なる点と言えるでしょう。

中古住宅で住宅ローンを組むためのポイント

住宅ローンの審査を不安なく通過させ、融資を受けるためにはいくつかポイントがあります。審査の結果は、「不可」だけでなく「条件付き」となることも考えられますので、できれば審査前に対策をしておき、スムーズに融資を受けたいものです。

審査のポイントとなるのが、返済能力があるかどうかの判断です。返済能力を高めることが対策の中心となります。返済能力は年収と返済額で判断されますが、年収を短期間で上げるのは難しいため、返済額、つまり支出面で対策をしておきます。おもな対策は次のとおりです。

〇ほかの借入金を返済する

審査では、ほかの借入金があるかどうかも影響しますので、自動車ローンやキャッシングなどの返済はできる限り完済します。

〇頭金（自己資金）を増やす

借入金額が少なくなれば審査に通りやすくなるため、頭金を準備して、少しでも借入金額を減らす方法が考えられます。ただし、貯蓄のほとんどを頭金にしてしまうと、緊急用資金が不足してしまいますので、家計の状況を考慮して頭金の額を決める必要があります。

〇借入やクレジットカードで滞納しない

一定期間以上滞納すると、その履歴が信用情報機関に記録され、金融機関が閲覧できるようになります。信用情報機関の記録は、「契約期間中および契約終了後5年以内」など一定期間を過ぎると自動的に抹消されますが、完済すれば記録が抹消されるわけではありません。そのため、普段から滞納しないこと、使用しないクレジットカードは契約しないことなどに留意しておきましょう。

これらは、何もしないで審査に申し込むと、「ほかのローンを完済すること」などの条件付き承認になりがちな項目です。事前に対策しておくことで、希望通りの融資額を受けられる可能性が上がります。

〇複数銀行に審査を申し込む

事前に対策をしていたとしても、金融機関によって審査項目や審査基準は異なるため、希望通りの金融機関から融資を受けられるかどうかわかりません。借入先の候補となる金融機関を２～３行選び、審査に申し込みます。本審査に通った金融機関から最も条件がいい金融機関を選びます。

〇審査中に新たに借入をしない

審査に申し込んでから、少なくとも契約するまでは、ほかのローンは利用しない方がいいでしょう。たとえば、仮審査でいい結果が出たとしても、ローンを利用してしまうと本審査で結果が変わることがあります。

〇ローン審査に時間の余裕を持つ

住宅ローンの審査では複数の金融機関に申し込むことが前提ですので、書類の準備などを考えると時間に余裕が必要です。また、不動産の売買契約（請負契約）と並行してローン契約を進めていきますので、手続きをスムーズに進めるためにも時間の余裕を持つことが大切です。

住宅ローン審査に落ちてしまったらどうする？

住宅ローンの審査に落ちてしまった場合、審査に通らなかった理由によって対処方法は異なりますが、基本的には返済負担率がポイントになると思います。また不動産会社を経由した場合や金融機関で対面相談した場合は、担当者の言動から審査に落ちた原因がわかる可能性があります。原則、審査結果の詳細は教えてくれませんが、対面相談であれば推測しやすいでしょう。

年収に対する融資額が高いなど返済負担率を改善するか、頭金を準備するかなどで対応が可能です。転職したばかりなど勤続年数が短い場合は、一定期間待つ必要があります。以前に滞納した経験があり、信用情報機関に記録されている場合は、ローンを完済し、クレジットカードを解約するなどして記録から抹消されるのを待たなければなりません。

ただ、審査を申し込んだ金融機関の金利が低いところばかりだと、審査基準が厳しい可能性があります。返済できることが前提ですが、金利や保証料が少し高い金融機関であれば審査に通るかもしれません。

中古住宅の住宅ローン審査に関するよくある質問

中古住宅の住宅ローン審査に関するよくある質問とその回答をまとめておきます。

Q1.本審査で落ちることはあるか。

本審査で落ちることはあります。仮審査でも返済負担率や物件の確認を行っていますので、仮審査が通れば本審査も通ることは多いですが、仮審査で提出した書類に誤りがあったり、仮審査通過後にほかのローンを組んで返済負担率が悪化したりすると、本審査に影響します。最終的な融資は、本審査通過後に契約を交わしてからとなりますので、最後まで油断しないようにしましょう。

Q２.自営業は審査が通りにくいか。

収入が安定せず、事業年度によっては返済負担率が基準を満たさない場合は「条件付き」になるかもしれません。金融機関によって「安定した収入」の判断基準は異なります。収入の変動がおこりやすい業種の場合は、会社員や公務員など毎月一定額が支払われる人よりは通りにくいと言えるでしょう。

Q３.転職後は審査が通りにくいか。

審査項目に勤務年数が挙げられていますので、転職すると少なからず影響するでしょう。住宅取得と転職を考えている場合は、住宅を取得してから転職した方が安心です。転職後で審査に通るか心配な場合は、対面相談などで直接状況を説明し感触を確かめてみましょう。頭金の有無や借入金額などほかの条件にもよりますので、転職したことだけで判断されるわけではありません。

Q４.審査が緩やかな銀行はあるか。

一般的には金利が低く、手数料が割安な金融機関ほど審査基準は厳しくなります。金融機関ごとに審査基準は異なりますので、なかには審査が緩やかな金融機関もあるでしょう。借入先の候補として、金利の低い金融機関ばかりとするのではなく、金利は少し高くても相談にのってくれる金融機関など幅広く選ぶといいでしょう。

Q５.頭金がなくても審査は通るか。

頭金の有無だけで審査に通らないことはありませんが、返済負担率が基準ギリギリの場合など、頭金を準備しなければならない状況はあります。近年の金融機関では、頭金が多いほど金利が低くなる商品も多く、審査に通るかどうかだけではなく、借入条件にも頭金の有無が影響します。

理想の住宅を取得するためには早めに準備をしましょう

中古住宅を選ぶ理由は人それぞれですが、新築住宅と異なり、立地条件の割に手頃な価格で取得できることや自分好みの住宅にしやすいことなどが挙げられます。理想の住宅に住むために少し背を伸ばした資金が必要となることがあり、家計の見直しから始めなければならないことがあります。１年後、２年後など住宅取得時期に余裕があるほど考える時間が増えますので、十分な準備期間を設けましょう。