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セットバックの基礎知識~メリット・デメリット、注意点は?~

セットバックの基礎知識~メリット・デメリット、注意点は?~

掲載日: 2020.05.26

土地や住宅など、不動産物件を探していると耳にすることがある「セットバック」とは何なのでしょう。また、セットバックをすることのメリット、デメリットもご紹介します。

詳細を知らずに急いで土地の購入契約したら、「要セットバック」の土地だったため想定していた家を建てられない、などという恐ろしいことも起こりえます。不動産は大きな買い物ですから、あらかじめきちんと知識を身に付けましょう。

狭い道路に接する民家の街並み

※画像はイメージです

セットバックの基礎知識

まずは、セットバックについての基本的な説明です。

セットバックの概要

セットバックとは英語で「後退」を意味し、不動産業界や建築業界では敷地や建物を道路や隣地などの境界線から離す(後退させる)ことをいいます。

セットバックの目的

セットバックは建物を後退して建築することですが、なぜそんな必要があるのでしょうか。

道幅の確保

まず道路幅の確保が目的のケースを解説します。これには、建築基準法という国民の生命や健康、財産を守ることを目的として最低限の基準を定めた法律が関わっています。その中には建築物の「接道義務」について規定がされており、道路に2m以上接した土地でなければ建物を建ててはいけない決まりになっているのです。(43条)

加えて、建築基準法では道路についても規定があり、建築基準法で道路と認められるには基本的に4m以上の幅員が必要です。(42条)この法律ができる以前からある、規定に満たない幅員1.8m以上の道路を「みなし道路」として既存の建築物は容認されています。42条2項に書かれていることから「2項道路」とも呼びます。こうした「みなし道路」が接道になっている場合、建て替えや新築を行う際、4mの幅員を確保するため敷地を公共の道路として提供するため、接道から敷地を後退させるセットバックが必要となるのです。

このような理由で敷地全体を後退させることから道路の幅員を確保するためのセットバックを「敷地のセットバック」とも呼びます。同義として「私道負担」とも言います。自己の土地を道路(私道)として一部、または全幅負担するから私道負担です。

※地域によっては6mの幅員が必要な場合もあります。

道路の幅員を確保するための敷地のセットバック

斜線制限緩和

その他の目的として、建物の高さを確保するためセットバックを行う場合があります。

日当たりや風通しの確保するため、建物には隣地や道路境界線からの距離によって高さを制限する規制があります。道路斜線制限は道路の境界線から伸ばした斜線(図を参照)よりも高く建ててはいけない規制です。このように建物自体、または2階部分のセットバックを行うことで、道路斜線制限に掛からず建築可能な空間を広げる方法があります。

こちらは「建物のセットバック」とも呼び、道幅の確保のためのセットバックとは違う性質のものです。

土地の価値確保

自分の土地なのに、建築物を建てないなんて損だ、と思われるかもしれません。しかし、幅の狭い道路は、住民として毎日の通勤やこどもの送り迎えで車の出し入れや他の車とのすれ違いで不便なだけでなく、万が一火事があった場合にも緊急車両が入れないという事態が発生してしまいます。各住民が敷地のセットバックを行い接道の幅員確保に協力することで防災や防犯、景観の点からも地域の価値を高めることができると言えます。

セットバックの幅

接道義務に関するセットバックの例をご紹介します。

一般的な場合

道路の両側に家が立ち並んでいる場合、道路の中心からそれぞれ等しく必要な幅を分担することになります。例えば道路の幅が3mであった場合、1mの不足を道路の両脇の土地の所有者で50cmずつ負担することになります。

水路がある場合

道路の片側に水路や崖などがある場合は、そちら側に道路幅を広げることはできないため、水路や崖側の道路境界線から4m確保して敷地を後退させなければなりません。

広場、私道に面する場合

そもそも敷地が建築基準法上の道路に接していなくても建築物の建築ができる場合があります。敷地の周囲に広場や公園など広い空き地がある、農道や道に通ずる通路に面していることが条件です。第43条第2項第2号(旧43条第1項ただしがき)にて規定されており、特定行政庁による許可が必要です。

セットバックやその土地に関するポイント

狭い道路沿いの古い町並み

※写真はイメージです

メリット

車を出し入れしやすい

狭い道路よりも車の出し入れがしやすくなります。道路の幅が4mあれば、他の車とのすれ違いも楽々行えます。

防災

万が一火災があった場合などに、道路幅が狭いと緊急車両が入れないことがあります。

家と家の間が適度に離れていることで延焼のリスクも低くなります。

防犯

道幅が広く、見通しがよくなることで防犯にも繋がります。

デメリット

セットバック分の費用も支払う

要セットバックの土地を購入する際は、建築物を建てられない敷地も含めて購入しなくてはなりません。さらに、大手のポータルサイトなどであっても物件情報にセットバックが必要であることが記載されていない場合があるため購入を検討する際は土地の詳細についてよく確認することが必要です。

しかし、公衆用道路に面するセットバック分の敷地は固定資産税・都市計画税は非課税になるなど各自治体によって減免措置がとられています。減免を受けるには申請や立ち合いでの確認が必要である場合があるため、各自治体のホームページや窓口で確認をしましょう。

セットバック部分の土地は私的に使えず、門や塀も建てられない

建物を建てられないなら塀や門を建てたり花壇にしたりしてもいいか、というと、もちろんそれらも許されません。

個人の土地を公共の道路として使う規制のため、セットバックした敷地は私用に使ってはならないのです。

注意点

容積率や建蔽率を計算するときに、敷地面積から除外する

容積率や建蔽率とは敷地に対してどの程度建物が占めているかを示す値です。建築基準法によって容積率、建蔽率の上限を定めることで敷地に対して建物の大きさを制限し、周辺の日射や風通しを確保しているのです。

接道義務を満たすためのセットバックなのですから、ゆくゆくは私道負担部分が公共の道路になるということです。セットバックを行った敷地を容積率・建蔽率に含めていたら将来違法建築になってしまうため、建築許可がおりず、そもそも建物が建てられません。

セットバックは拒否できない

自分の土地を道路として使用する形になるセットバックに反感を抱く方もいらっしゃるかもしれません。しかし、セットバックを拒否して家を建てることはできません。そもそも建物は市区町村に『建築確認』といって、建築基準法に則った建物であることを申請し建築許可をもらう必要があります。セットバックが必要であるのになされていなければ、建築の許可が与えられないのです。

セットバック部分には駐車できない

セットバックした敷地は建築基準法上の道路として扱われます。そのため、駐車場にして車を駐車することはできないのです。

「セットバック済」の物件が本当かどうかを調べる

物件の購入を検討する際は、接道義務が守られている土地であるかを確認しましょう。もし、「要セットバック」とある物件であれば、将来建て替えをする際は現状よりも狭い敷地で建てなければならなくなります。

また、現状は建物が建っている敷地であっても接道義務を満たしていなければ将来建て替えができない可能性があり、家が建てられなければ非常に価値の出にくい土地になってしまいます。このように、再建築不可物件ではないかなど他にもチェックすべき箇所があります。

まとめ

いかがだったでしょうか。セットバックという不動産用語から、いくつかの建築基準法の規則が見えてきました。不動産広告にはセットバック(私道負担)の有無、またその面積についても掲載しなければならない規定があります。まずは注意して見てみましょう。

不動産物件はひとつひとつ価格も条件も違い、購入は早いもの勝ちの部分があるため冷静な判断ができなくなってしまうことがあります。不動産会社にしっかりと希望条件を共有し、加えて物件探しを人任せにしすぎず、物件への申し込みの前に詳細をしっかり確認しましょう。思い入れがある分、希望の土地や家を購入した際の喜びは大きくなるのではないでしょうか。

土地探し、物件探しには不動産の知識が欠かせません。専門家と一緒に、効率よくおうち探しを進めましょう。不動産、資金計画のわからないこと、不安なことに丁寧にお答えします。
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