住宅ローンの借入時に多くの人が不安を覚えるのは「審査」ではないでしょうか。審査にパスしなければ住宅ローンの借入はできません。申し込んでも審査パスするかどうかは、申し込み者にとって重要な問題なのです。

• 住宅ローン審査でチェックされることや流れなど基本事項
• 住宅ローン審査に落ちてしまう原因
• 住宅ローン審査に落ちないための対策

この記事では、住宅ローン審査について徹底解説します。

住宅ローン審査の基本

住宅ローンの基本を知っていないと、審査パスは難しくなります。

まずは住宅ローンの基本的なチェックポイントや審査の流れを確認しておきましょう。

住宅ローン審査でチェックされることとは？

住宅ローンは高額の融資になりがちです。銀行側は、返済してもらえないと困ります。また、住宅ローンは長期で返済計画を立てますから、長い目で見て返済可能かどうか厳しい目で見る必要があるのです。

住宅ローンを申し込んだ人が「返済できるか」「この人にお金を貸しても大丈夫か」を銀行側が判断するために、住宅ローン審査では次のようなポイントを確認します。

• 年齢
• 年収などの収入状況
• 借入状況
• 職業
• 勤続年数

住宅ローンは長期返済のローンですから、高齢だと返済が難しいと判断される可能性があります。年齢が若ければ働ける期間が長い、つまりこれから退職まで収入を得られる期間が長くなります。銀行が住宅ローンでお金を貸すときに、年齢は重要な要素です。

年収などの収入状況や職業も重要な要素になります。銀行が融資しても大丈夫かを判断するために審査をおこなうわけですから、返済の基礎になる年収などの収入状況や職業、雇用形態などが重要なポイントになるのです。

一般的に、医師や士業、公務員、大企業の社員などは、収入状況が良好あるいは収入が安定していると見られる可能性が高いため、有利だといわれています。勤続年数が長い人も、そう簡単に離職しない、今後も同じ会社で仕事をする可能性が高いという点で好意的に見られるといわれています。

借入状況も重要なチェックポイントになります。他に借入があれば、収入を別の借入の返済にも回さなければいけません。その分、住宅ローンの返済が苦しくなる可能性があります。また、すでに多額の借入があると、さらに住宅ローンを貸してしまうと返済苦から生活できない可能性もあるはずです。結果、銀行側は「融資しない」と判断することがあります。

住宅ローンの審査では、以上のようなポイントがチェックされます。ただ、審査は銀行によってかなり違うため、どの項目をどれだけ厳しい目で見るかは、銀行によって異なります。

住宅ローン審査の流れ

住宅ローン審査は2回あります。「仮審査（事前審査）」と「本審査」の2回の審査をパスしてはじめて住宅ローンによる融資が受けられる仕組みです。

住宅を購入する段になって住宅ローンを申し込んで審査落ちしてしまうと、住宅を買う人（申込者）だけでなく、不動産会社や工務店など、住宅にまつわる会社や職人なども困ってしまいます。

契約がある程度進んでからだと、契約のために使った費用はどうなるのかなど、トラブルになるかもしれません。住宅ローンに審査が2回あるのは、このような「契約が進んでから借りられなかったという事態を防ぐため」です。

先に仮審査（事前審査）で住宅ローンの申し込み基準を満たしているか判断し、審査結果を出します。仮審査は簡易的な審査になっていることが多いため、日数もさほど要しません。結果が出るまで数日程度という銀行が多いはずです。

仮審査で審査パスしたら、銀行側にさらに必要な書類などを提出し、本審査に臨みます。本審査は仮審査（事前審査）より入念におこなわれますので、その分だけ時間もかかります。審査結果が出るまでの目安としては1週間ほどです。ただ、書類不備や記載ミスなどがあったり、銀行の審査が混雑していたりすると、住宅ローンの審査結果が出るまでにさらに時間を要する可能性があります。

住宅ローンでは仮審査（事前審査）と本審査の2回の審査をパスしなければならないのです。

住宅ローン審査に落ちてしまう原因

住宅ローン審査は銀行によって審査基準が異なります。ただ、住宅ローン審査に落ちる原因はある程度共通しています。住宅ローン審査に落ちる原因は5つです。

個人信用情報

個人信用情報に事故歴が記載されていると、住宅ローン審査で落ちる可能性が高くなります。個人信用情報に異動歴（事故歴）があると「この人に住宅ローンで融資しても返済してもらえないかもしれない」と銀行が危機感を抱くからです。

個人信用情報とは「金融サービスの履歴書」のようなものです。ローンなどを契約すると、管理する個人信用情報機関にその人のサービス利用状況が記録される個人信用情報が作成されます。滞納や債務整理などの異動情報に該当するような事態が起きると、個人信用情報に記載される流れです。記載方法やどのような情報が記載の対象になるかは、個人信用情報機関によって異なります。

銀行は住宅ローンをはじめとしたローン審査のときに個人信用情報を参考にします。個人信用情報の異動歴の有無は重要です。

他からの借入がある

他からの借入があると、住宅ローンの返済が苦しくなります。消費者金融からの借入やリボ払い、自動車ローンなどがあれば、住宅ローン審査に影響する可能性があるのです。

ただし、これらの借入があれば即座に住宅ローン審査で厳しい判断が下るわけではありません。年収に対してどれだけ借入をしているか。さらに住宅ローンを借りて返済できそうかなど、総合的に見て銀行側が判断します。

なお、クレジットカードの一括払いは借入に含まれません。ただし滞納すると個人信用情報に異動歴が記録されます。注意してください。

返済負担率上限までの借入

銀行は内部で「年収〇円に対してはこのくらいの融資ができる」という大よその基準を決めています。すでにいろいろな会社から目いっぱい融資を受けていると、銀行内部の基準を申し込み時点でオーバーしているかもしれません。

また、収入に対して購入予定の不動産が高価だと、収入に対しての返済負担率が大きくなります。たとえば、月収20万円の人が高価な不動産を購入し、住宅ローンの支払いが月19万円になるケースではどうでしょう。これでは明らかに生活できません。

銀行の内部には「年収〇円については、住宅ローンの月あたりの返済額目安はこのくらい」という基準もあります。基準を超えてしまった場合や基準ぎりぎりの場合は、住宅ローン審査パスは厳しいといえます。

融資条件を満たしていない

各銀行は住宅ローンの融資条件を提示しています。融資条件を満たしていない人が申し込みしても、審査落ちしてしまいます。

たとえばみずほ銀行の場合は「満20歳以上満71歳未満で。最終返済時の年齢が満81歳未満」などの条件を設定しています。住宅ローンを借りたいからといって19歳の人や75歳の条件外の人が申し込んでしまうと、審査落ちするわけです。

また、銀行によって住宅の条件が定められています。資産価値の有無に関わってくるため、例えば建築基準法に則っているかどうか、所在地、土地面積などは条件に定められていることがあります。

各銀行は審査基準については一切教えてくれません。しかし、融資条件に付いては、各銀行のホームページなどに掲載しています。申し込みの前に融資条件をしっかり確認しましょう。

未納の税金がある

未納の税金があると、住宅ローン審査に申し込んでも審査で厳しい決定が下される可能性が高くなります。

未納の税金があるかどうかは、源泉徴収票などを見れば即座にわかるのです。銀行は税金が未納だと「税金の方で収入を回収されるかもしれない」という危機感を抱きますので、厳しい目で見て審査で落とす可能性が高くなります。

税金は住宅ローンや通常の債権よりも、優先的な地位にあります。税金の強力な徴収力と優先的地位を考えて、銀行も回収が難しくなるリスクは避けようと考えるのは当然のことかもしれません。

住宅ローン審査に落ちないための対策

住宅ローン審査に落ちても、銀行は基本的に審査落ちの理由を教えてくれません。審査落ちの理由を是正して申し込み直すことが難しいのです。住宅ローンに申し込むとき、あらかじめ審査落ちをしないよう対策を立てて臨む必要があります。

住宅ローン審査に落ちないためには、審査落ちの原因ひとつひとつに対処することが重要です。住宅ローンで審査落ち防止のために、原因に合わせた次のような対処をおこないましょう。

個人信用情報を確認

個人信用情報は信用情報機関から自分で取得することも可能です。住宅ローンの申し込みをする前に、自分の個人信用情報がどうなっているか確認してはいかがでしょう。

個人信用情報を管理する主な信用情報機関は3つあります。

• 株式会社日本信用情報機構（ＪＩＣC）
• 株式会社シー・アイ・シー（ＣＩＣ）
• 全国銀行個人信用情報センター（ＫＳＣ）

たとえばCICの場合、「異動」という文字があったら要注意です。異動とは「過去に滞納などの金融事故がありました」という情報を示しているのです。

信用情報に異動情報が掲載されていても、一定期間で抹消されるルールです。情報を取得してみて、異動情報がどうなっているか確認してみましょう。

なお、異動情報の抹消までの期間は5～10年です。情報の種類や信用情報機関によって異なりますので、疑問があれば信用情報機関や法律の専門家などに確認してみてください。

住宅ローンを申し込むときに異動情報があれば、抹消されてから申し込むこともひとつの方法です。

借入は返済する

住宅ローン審査時に借り入れが多いと、銀行側は住宅ローンの融資に二の足を踏みます。貸しても収入に占める返済比率が大きくなってしまうため、返せないだろうと判断するのです。住宅ローンを申し込むときに借入が多い人は、申し込む前の時点で借入額を減らしておきましょう。

特に優先的に借入額を減らしたいのは消費者金融です。銀行の中には消費者金融からお金を借りているとそれだけで「お金に困っているのだ」と判断し、住宅ローン審査で厳しい対処をすることがあります。消費者金融からの借入は基本的に返済しておきましょう。

自己資金を用意する

住宅ローン審査の対処法としては、自己資金を準備しておくという方法が有効です。住宅ローンで借りる金額が少なければ、その分だけ審査を通す可能性があるからです。

たとえば、自己資金0円で3,600万円の住宅ローン融資を申し込んだ人がいたとします。このパターンでは、銀行は3,600万円返済できるかどうかを判断するわけです。では、自己資金で2,000万円用意し、1,600万円の融資をお願いしたらどうでしょう。こちらのパターンでは、1,600万円の返済について審査します。

皆さんが貸す側だった場合、どちらをより厳しい目で見るでしょうか。金額の大きい前者ではないでしょうか。銀行と個人の貸し借りは基本的に同じです。大きな金額を貸すほど「返せるだろうか」という不安は大きくなり、申込者を厳しい目で見るのです。

自己資金を用意することは、住宅のためにローンで調達しなければならない資金を減らし、結果的に住宅ローン審査対策になるのです。

複数の銀行の住宅ローン審査を受ける

複数の銀行の住宅ローン審査を受けることも、住宅ローン審査落ち対策になります。

住宅ローンを扱っている銀行は一行ではありません。複数の銀行に申し込むことで、それぞれの銀行の審査に対するスタンスが見えてくるはずです。より条件の良い融資を提示してくれる銀行も見つかるはずです。

近くにいつも使っている地銀があるからといって一行に絞ったりせず、いろいろな銀行の条件やスタンス、対応を比較してみてください。

税金を滞納しない

すでにお話ししましたが、税金は私的な借入や住宅ローンなどより優先的な地位にある債権です。税金を滞納していると、税金により申込者の財産を持って行かれるのではないかと銀行側が警戒するため、住宅ローン審査落ちのリスクが高くなります。

税金は滞納しないように注意してください。しっかりと税金の支払いをして、その上で住宅ローンを申し込むことが住宅ローン審査対策になります。

自分に適した銀行を選ぶ

住宅ローンの申し込み条件は銀行によって異なります。

たとえばイオン銀行の場合、借入可能額は200万円～1億円となっています。対してみずほ銀行の場合は、50万円～1億円です。このように、同じ銀行でも借入可能額が異なっています。

また、イオン銀行は契約社員や派遣社員でも申し込みできる旨の記載がありますが、みずほ銀行は安定収入のある人とだけ記載されています。

銀行によって住宅ローンのサービス内容や申し込み条件はかなり違っています。自分の勤務形態や年収、求める住宅ローンの内容に合わせて選ぶことが重要です。

住宅ローン審査は、対策をぬかりなく

住宅ローン審査が厳しいか否かは人によって変わります。

対策をしっかりしている人は住宅ローン審査にあっさりとパスしてしまい「想像していたより厳しいわけではなかった」と思うかもしれません。対策せずに条件すらろくに読まず申し込んでしまうと、審査落ちして「住宅ローン審査は厳しい」と頭を抱える結果になるかもしれません。

住宅ローン審査の基準を銀行は教えてくれません。しかし、住宅ローン審査パスのために有効な対策はある程度決まっています。対策をしっかりおこない、住宅ローン審査に臨みましょう。

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