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中古マンションをリノベーションして住むの、流行ってるよね。
かっこいいリノベーション、ぼくもやりたいな！
間取りもガラッと変えられるスケルトンリフォームなら、
注文住宅のように好みの家に仕上げることができるね。
でも、内装やデザインは変えられるけど、構造や資産価値ってどうなのかな？
それにリノベーション費用って住宅ローンに入れられるの？わからないことばっかり！
中古一戸建てだと耐震性や構造、中古マンションでは管理状態、
そしてやっぱり重要なお金について。購入時に注意したいことは色々ある。順に解説するよ。
中古住宅購入のメリットデメリットをおさらい
ウッドショック以後も原材料費の高騰を受け、新築住宅の値上がりが起きています。そこで注目されているのが中古住宅です。中古住宅のメリットデメリットを知って、賢くマイホームを取得しましょう。
メリット
中古住宅のメリットといえば、まず思い浮かぶのは価格面でのメリット。そのほかにも気付きにくいポイントがあるんです。
価格が安い
新築住宅に比べ価格が安いことが大きなメリットとして挙げられます。新築住宅は住宅と土地の価格に加え、不動産会社などの利益も含まれているため割高だと言われます。
とくに木造住宅は建物自体の資産価値の値下がりが早く、築20年程度で建物の価値はほぼなくなってしまいます。しかし、それは資産価値の話であり、建物自体の状態は加味されにくいため、お得に一戸建てを購入することが可能になるのです。新築住宅では価格が高く手に入らないエリアであっても中古住宅であれば購入が可能になる場合があります。
選択肢が広がる
住宅探しを始められた皆さんは、売買物件が思ったより多くはないことに気づかれていることでしょう。人気エリアは利便性が良く、すでに多くの住宅が建っています。人気エリアであればある程、希望のエリア内で注文住宅用の土地、分譲・建売住宅を（しかも希望の大きさ、価格であってほしいですよね）見つけることは難しいものです。そこで、土地や分譲・建売住宅に絞らず中古住宅も含めれば選択肢を多くすることが可能になります。これは一戸建てに限らずマンションでも同様です。
住むイメージがわきやすい
当たり前のことですが、中古住宅は現物を見て購入することができます。日差しや風通しの具合はどうか、外の音はどれくらい聞こえてくるのか、部屋の広さはどれくらいか…。注文住宅ではこの確認ができません。なぜならば、契約を結んだ時点で、まだ建っていないのですから。これは完成前に完売してしまう人気エリアの分譲住宅にも言えることです。それが中古住宅であれば実際に建物を確認することができます。
デメリット
次にデメリットをご紹介します。
中古住宅は耐震性や品質についての不安がある…という意見もあるかと思います。しかし、その点は次の項目で紹介する注意点やホームインスペクション（建物状況調査）や既存住宅売買瑕疵保険に加入することで軽減することができます。不安はわからないことから生まれるものであり、知識をつけ対策を講じれば軽減されます。この章ではそれ以外のデメリットについてご紹介します。
初期費用が高い
住宅の価格を安く抑えられても、住宅を購入する際に必要となる費用はあまり変わらないものです。そのため、新築住宅に比べ住宅購入にかかる費用のうち初期費用の割合が大きくなり、初期費用が高い、と感じるのです。
諸費用にどんなものがあり、どれくらいの費用が必要かをあらかじめ把握して、現金が足りなくなってしまった、などということのないようにしましょう。
住宅購入時に必要となる費用は以下のようなものです。
- 仲介手数料
仲介手数料は売主から直接購入しない場合、間を取り持った不動産会社に支払うものです。宅建業法によって定められた仲介手数料の上限金額は物件の売買価格によって変わり、以下の計算式で求められます。
（売買価格×3％＋6万円）＋消費税
2400万円の住宅を購入した場合78万円の仲介手数料を不動産会社に支払います。 - 登録免許税、司法書士報酬
購入した不動産を自分の名義に変更し登記します。住宅ローンの抵当権も設定が行われます。手続きを司法書士に依頼する場合は報酬が必要です。 - 各種税金（固定資産税、都市計画税、不動産取得税、印紙税）
固定資産税は売主との間でその年の所有期間で計算し清算します。印紙税は契約書に貼付するものです。 - 住宅ローン保証金、事務手数料
- 火災保険 など
諸費用は現金で支払いが必要になるケースが多いですが、諸費用もまとめて組み込める住宅ローン商品も出ています。資金計画は十分に調べて行いましょう。
修繕費用が高い
修繕費用、またはリフォーム・リノベーション費用です。中古住宅は築年数や使われ方によって適宜修繕やリフォームが必要となります。賃貸住宅と違い、自己で住宅を所有する上では必要な費用です。
一戸建てでは新築から30年経るまでに400～500万円のメンテナンス費用が必要と言われるため、中古住宅を購入する際には屋根や外壁、設備などに傷みはないか、メンテナンスはいつされたのかを確認し、将来的にかかる費用も検討しておきましょう。
マンションは外壁や通路、エレベーターなどの共有部分の修繕費用は修繕積立金として毎月支払いますが、内装、キッチンや浴室などの設備は自分でのリフォームが必要です。
住宅ローン控除が受けられないことがある
住宅ローンを組んだのならぜひ利用したいのが住宅ローン控除（住宅ローン減税）です。住宅ローン控除が適用されると、納めた所得税から中古住宅の場合10年間にわたって住宅ローン残高の0.7％（住宅のタイプによって金額上限あり）が還元されます。
中古住宅の場合、1982年以降に建築された（新耐震基準である）ことが適用要件であり、1981年以前に建てられた住宅には住宅ローン控除が適用されません。
住宅ローン融資が希望額通りに出ないことがある
住宅ローンは住宅を担保に貸し出されます。新築時は販売価格イコール担保の金額とされますが、資産価値は年々目減りしていきます。そのため、購入する中古住宅に、担保としての価値が少ないと判断されれば（例えば売買価格が数百万円程度の物件など）思った通りの金額を借り入れることができないことも。そうなると、不足分は現金で支払い、リノベーション費用はリフォームローンを利用する必要があります。
中古住宅を購入する時の注意点
中古住宅は新築住宅と違い、出来上がってから年数が経過していれば老朽化が進んでいる箇所がある可能性もあります。どんなところに注意し購入を進めたらよいのでしょうか。
費用について確認
中古住宅を購入する際は同時にリフォーム、リノベーションを行うことを考えている方は多いのではないでしょうか。住宅ローンにリフォーム、リノベーション費用を組み込む場合は住宅購入の決済までに工事の請負契約を結ばなくてはならず、スムーズな契約のためには住宅購入の金額とリフォームにかける金額を決めて資金計画をする必要があります。
この場合の決め手は、どんなリフォームをどれくらいの費用でできるかのプラン提案をスムーズにしてもらえるかどうかです。あらかじめ全体の流れを把握しておきましょう。
建物の構造に問題がないか
マンションの場合、構造を居住者個人がどうこうすることはできませんが、中古一戸建てにおいては重要な要素です。後述する耐震性や住宅ローン融資に影響する建築基準法に関わる問題もあるため、しっかり確認しましょう。
建物の構造で特に注意したいのが耐震性。耐震性は建築後の劣化で低下します。シロアリや雨漏り、壁内結露、地盤の影響によるゆがみが生じて耐震性の低下に繋がります。このチェックは床下や屋根裏の点検や、専門知識が必要となるためホームインスペクションを利用すると安心ですね。
その他注意するポイントとして、木造住宅の場合は部屋を区切る壁が構造の一部を担い家の重さを支えている場合もあります。その場合壁を取り去ることが難しいため、間取り変更を予定している際は事前に建物の構造がわかる工務店や建築会社のスタッフと図面や現地を確認しておきましょう。
室内設備の確認
構造が重要、といった後で設備の話が出てくるのか、とお思いかもしれません。もちろん、キッチンや風呂はリフォームして交換することが可能です。（費用はその分かかってしまいますが。）問題は“現在ある設備が交換可能かどうか”です。
給湯設備が電気温水器だったため光熱費が高くなって後悔した…なんてことも。オール電化にしたい、と思っても中古マンションでは置くスペースや重さがネックとなり交換ができない場合があります。また、同じく中古マンションでの中には排水管が細く、一定以上の排水があると溢れかえってしまう、という物件も。気づきにくい点ですが、チェック項目の一つに加えておくとよいでしょう。
耐震基準について確認
まず、一戸建て・マンションの区分なく建物全体にかかわる耐震基準について解説します。よく言われる旧耐震基準、新耐震基準というのは1981年（この時点で建築申請をしているかが基準となるため、竣工年ではない）を境とします。それ以降の建築確認申請では震度6強から7に達する程度の大規模地震でも倒壊は免れる構造であることが定められています。
また、2000年に定められた品確法によって地震に対する強さを等級で表すことのできる制度が定められました。例えば建築基準法で定められている最低限度の耐震性が耐震等級1、その1.25倍の耐震性を持つのが耐震等級2、さらに1.25倍が耐震等級3となります。あくまで建てられた当時の耐震性のため、その後のメンテナンスや劣化具合に左右されますが目安として知っておくとよいでしょう。
次に、一戸建てに多い木造住宅について。上記の新耐震基準に加え、木造住宅において2000ともいわれる耐震基準に関する法改正がなされました。これは阪神・淡路大震災の教訓を生かしたもので、地盤に応じた基礎の設計、基礎と柱の接合部の金具、耐力壁の配置などについての変更が行われました。
ではマンションはどうなのかというと2005年に発生した耐震強度偽装事件、いわゆる「姉歯事件」に関する法改正があります。耐震強度の偽装を防ぐため2007年に建築基準法が改正され、マンションのような大きな建物の設計は資格保有者が行うか、資格保有者が適応性の確認を行うことが義務付けられることとなりました。
以上のような法改正があったことを知っておけば、どの耐震基準や制度上で作られているかがわかります。参考にしてみてください。
水回りの劣化について確認
構造や劣化のチェックが重要、と言いましたが、キッチンや風呂の交換にも費用がかかるもの。綺麗であればそのまま使用できますからリフォーム予算を見積もるためにも水回りのチェックはかかせません。
特に一戸建てではユニットバスでない、いわゆる昔ながらの在来工法の風呂は水漏れが起きている可能性もあり、比較的大きな工事になることも。
築年数の確認
築年数は建物の古さだけでなく、法改正が行われたタイミングや建築業界のトレンドを知ることで性能や設備などの目安になります。例えば先に紹介した耐震基準や、シックハウス症候群がもとで2003年に開始した計画換気のための換気システムがあります。住宅の断熱に関しては1989年住宅金融公庫（現住宅金融支援機構）が断熱材の使用を義務付けましたが、それ以前のものでは断熱が足りない、されていない無断熱の住宅も当然にあるのです。ちなみに、現在も建築基準法では最低限の基準は設けられていません（2022年2月現在）。
また、デメリットでご紹介した通り、住宅ローンを組むのであれば活用したい住宅ローン控除の適用条件には築年数があり、中古住宅は昭和57年（1982年）以降に建築されたものとされています。（2022年改定）
違法建築の場合は住宅ローンが通らないことも
平成の始めのなどの一戸建て物件は違法に増築などをして建築基準法に適合しない「違法建築」である場合があります。住むには問題ないのでは？と思われるかもしれませんが、問題は住宅ローン融資です。
住宅ローンの中には基準が厳格に決まっており違法建築では融資が下りないものがあります。フラット35がそれにあたります。検査済証（竣工後に現地で検査し建築基準法に適合が確認されたことで交付される）があれば入手するようにしましょう。
再建築不可でないか確認
違法建築物の一つが再建築不可物件です。建物が建ったのちに建築基準法が改訂され、現状の建築基準法にある接道の条件を満たしておらず、建物を建ててはいけない土地となっているものを再建築不可物件といいます。リノベーションは可能なため、見た目は新しくすることができますが、新しく建て替えることはできません。相場よりも土地が安くなる傾向がありますが、売却が難しいという面も。
良い中古住宅を購入するためのポイント
中古住宅を購入する際の注意点を読んで、中古住宅の購入って難しそう、と思われたかもしれません。どんなものを買うにしても、自分の目で状態を確かめるのは大切です。
住宅は一生に何度も買うものではありませんが、だからこそポイントを押さえて臨みましょう。
ホームインスペクションを受ける
ホームインスペクションとは、既存住宅状況調査とも言い、売買時点の住宅の状態を調査し、把握できるものです。
2018年の宅建業法の改正によって、仲介を行う不動産業者は買主に対してホームインスペクション業者のあっせんについての書面を交付する決まりになりました。また、ホームインスペクションをしてある場合は重要事項として買主に説明をする義務があります。
買い主の意向によって購入前にホームインスペクションを行うことは難しいかもしれませんが、購入後であっても必要なメンテナンスがわかるだけでなく、早期に雨漏りやシロアリ被害などを発見し売主に修繕を要求できるため行うメリットは大きいと言えるでしょう。また、既定のホームインスペクションを受けることで次に紹介する既存住宅瑕疵保険への加入が可能となります。
既存住宅売買瑕疵保険について知る
既存住宅売買瑕疵保険とは、中古住宅を購入した際に雨漏りや構造躯体などの重要な箇所に瑕疵（隠れた傷）があった際に保険金を受けとることのできる保険制度です。保険料は資格を保有する建築士が行う検査料を含め6～10万円程度。不動産会社が売主の物件ではこの瑕疵保険が付帯している物件もあるため、気になる方は確認してみてはいかがでしょうか。
この既存住宅売買瑕疵保険の付保証明書は、2021年まで住宅ローン控除の適用条件の一つでしたが、前出の通り建築年数のみに条件が変更となりました。
中古住宅購入は注意点を押さえてのぞみましょう
中古住宅を安心して購入するため不動産業界の法改正が行われていますが、実際にはなかなか浸透しておらず、業界自体も変われていないのが現状です。
せっかくマイホームを購入するのですから、ホームインスペクションを活用するなど賢い消費者となって、安心して中古住宅を購入できるようにしましょう。
中古住宅の購入なら、不動産ＳＨＯＰナカジツまでご相談下さい。
