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専任媒介とは?一般媒介契約との違いとメリットデメリットを紹介

専任媒介とは?一般媒介契約との違いとメリットデメリットを紹介

掲載日:2023.08.10

不動産を売却するには、不動産業者と媒介契約を結ぶ必要があります。この媒介契約はモノを売ったり買ったりする売買契約とはさまざまな点で異なる契約です。そもそも媒介契約を締結することは人生の中で何度もありません。今回は不動産を売却する場合の媒介契約、その中でもよく使われる専任媒介契約に関して説明します。

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専任媒介契約とは媒介契約の一つ

専任媒介契約とは、媒介契約のひとつ。媒介とは不動産売買や賃貸の際にその当事者と不動産業者が締結する契約です。この媒介契約は複数の種類があり、それぞれ効果や制限が違います。ここでは媒介契約の基本的な説明や専任媒介契約と他の契約との相違点をみていきます。

媒介契約とは

媒介契約は不動産業者に媒介を依頼する契約です。「媒介」はあまりなじみのない言葉ですが、仲介といえばわかりやすいでしょう。不動産業者のことを仲介業者ということもあります。売買や賃貸の相手を探してもらったり、売買や賃貸が円滑に進むように段取りをしてもらったりと、不動産取引全般をスムーズに進むよう依頼する契約ともいえます。

媒介契約は3種類ある

媒介契約には次の3種類があります。

  • 専属専任媒介契約
  • 専任媒介契約
  • 一般媒介契約

主な違いが以下の通りになります。それぞれの契約内容についてみていきましょう。

  複数社との契約 自己発見取引 指定流通機構への登録 売主への業務報告義務 契約期間
専任専属媒介 × ×

5営業日以内(※1)

1週間に1回以上 3カ月以内
専任媒介 × 7営業日以内 2週間に1回以上 3カ月以内
一般媒介 任意 任意 制限なし(※2)

※1 媒介契約締結日翌日から起算
※2 標準契約約款では3カ月以内

専任媒介契約と一般媒介の違いについて

専任媒介契約と一般媒介契約の大きな違いは複数社との契約の可否、売主への報告義務の有無の2点。複数の業者に依頼できるのは依頼者にとってはメリットです。その反面で不動産業者側からするとお客を取られる危険性があります。取引成立の可能性が高い物件の場合は、不動産業者は専任媒介契約を希望することが多いでしょう。

専任媒介契約と専属専任媒介の違いについて

専任媒介契約と専属専任媒介契約の主な違いは売主への報告義務の頻度、そして自己発見取引の可否です。報告頻度が高いことは不動産業者にとっては業務の負担です。また、専属専任媒介契約は自己発見取引ができないことから売主にとっても制約が厳しくなっています。こうした理由もあり、専属専任媒介契約は専任媒介契約ほど利用されていません。

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専任媒介契約のメリット

専任媒介契約は不動産業者、売主双方にとってメリットの多い契約です。売主にとっての専任媒介契約のメリットは次のようになります。

  1. 買主が早くに見つかりやすい
  2. 自分で買主を見つけることもできる
  3. 窓口を一つにできるのでやりとりが楽になる

それぞれみていきましょう。

メリット1.買主が早くに見つかりやすい

専任媒介契約だと買主が早くに見つかることがあります。専任媒介契約は1社としか締結できない契約です。そのため、契約した不動産業者が買い手を見つけさえすれば取引成立まで持っていくことができ、確実に仲介手数料を得られます。専任媒介契約は売却活動を積極的に行ってもらいやすい契約なのです。

メリット2.自分で買主を見つけることもできる

専任媒介契約では自分で買主を見つける自己発見取引も可能です。もちろん、「買主なんて簡単に見つからないのでは」と考える人もいます。ですが、隣の人や近所の人が購入してくれることも意外と多いのです。近所付き合いや地元のつながりの中で買主が見つかることもあります。こうした自己発見取引ができるのも専任媒介契約の特徴のひとつです。

メリット3.窓口を一つにできるのでやりとりが楽になる

窓口を一本化できるのも魅力のひとつ。不動産売却は自分の仕事や家事と並行して行います。複数の業者から連絡があるとその対応だけでも大変です。単なる連絡だけでなく打ち合わせ、価格の相談なども依頼した業者の数だけ行います。専任媒介契約は1社のみとの契約。多くの業者のやり取りに困ることはありません。

専任媒介契約のデメリット

一方、専任媒介契約にもデメリットは存在します。

  1. 営業担当者の腕によって売却が長引くことも
  2. 囲い込みをされると、売却に時間がかかってしまう可能性がある

ひとつずつみていきましょう。

デメリット1. 営業担当者の腕によって売却が長引くことも

不動産取引は営業担当者の力量によるところもあります。運悪く手腕のない担当者にあたってしまうと、専任媒介契約といえども売却が長期化します。

しかも1社にしか依頼できない制約があるため、契約期間中は他社への依頼もできません。こうした場合は担当者の変更を求めるか、契約期間満了後に他社への変更を検討しましょう。

デメリット2. 囲い込みをされると、売却に時間がかかってしまう可能性がある

囲い込みとは、他社に契約されるのを妨げる行為のこと。買主からも仲介手数料を受け取る「両手仲介」を狙う場合にも利用されます。他社から物件の照会があっても「商談中です」といって情報提供を断ってしまうのです。

これは自社の利益を優先して売主の利益を害する行為。罰則の強化もされていますが、把握がしづらいのが現状です。

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専任媒介契約がおすすめのケース

多くのメリットがある専任媒介契約。専任媒介契約をおすすめするケースを考えてみましょう。

まず信頼できる不動産業者がある場合です。任せても大丈夫、と思える不動産業者がいれば専任媒介契約も問題ありません。また、専任媒介契約はレインズへの登録や依頼者への報告義務など早期売却の手助けになるような制度です。早期売却を目指すなら専任媒介契約をおすすめします。

専任媒介についてのよくある質問

ここで専任媒介についてよくある質問をまとめてみました。質問事項は以下のとおりです。

  • 専任媒介の解約はできる?
  • 不動産を買う側のときにも媒介契約がいる?
  • 専任媒介の仲介手数料の値引きはできる?

見慣れない契約は不安なもの。ここで不安を解消しておきましょう。

専任媒介の解約はできる?

専任媒介契約は契約期間が3カ月とされており、期間内は原則として解除できません。

売主側の都合や契約違反で中途解約となると、違約金や契約期間中にかかった費用の償還を求められます。違約金の上限額は約定報酬額とされており、400万円超の物件では物件価格の3%プラス6万円、および消費税です。

なお、不動産業者側の落ち度によって契約を解除する場合には売主側に違約金は発生しません。

不動産を買う側のときにも媒介契約がいる?

不動産を買う側、買主であっても不動産業者との媒介契約は必要です。不動産業者にとって媒介契約は仲介手数料を受け取る根拠となる契約。結んでおかないとタダ働きになるおそれもあります。ただし、買主側の場合は多くの不動産業者に声をかける必要があることから、一般媒介契約を結ぶのが一般的です。

専任媒介の仲介手数料の値引きはできる?

どの媒介契約を結んだとしても、報酬額は約定報酬(仲介手数料)が上限です。「専任媒介契約は仲介手数料の値引きはできない」旨の法律や規則はありません。このことから、専任媒介契約の仲介手数料の値引きは可能です。もちろん不動産業者側でも利益を確保したい気持ちがありますから、あとは不動産業者側との折衝になります。

まとめ

専任媒介契約は不動産取引ではよく使われている契約です。とはいえ日常的に不動産取引を経験している不動産業者と違って、売主は不動産取引に明るくありません。それは媒介契約全般についても同じです。専任媒介契約はきちんと制度を理解すればとても有効な契約。媒介契約の仕組みをしっかりと押さえて契約に臨みましょう。

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