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築年数の経った中古は、魅力的な価格で手に入れられる反面、地震への不安があることも。適切な耐震リフォームで安全性を向上させることで、古い家でも安心して住めるようになります。
しかし、「本当に耐震リフォームが必要なの？」「費用はどのくらいかかるんだろう？」と疑問に思われている方も多いのではないでしょうか。そこで今回は、耐震性能を簡易的にチェックする方法や、具体的な工事内容、費用の目安など、知っておきたい情報をまとめて解説します。
記事の構成
耐震リフォームとは？
耐震リフォームは、地震に対する建物の強さを高めるための工事です。壁や基礎を補強するなどさまざまな方法があり、建物の状態や予算に合わせて実施します。
耐震リフォームを実施することで、地震時の倒壊リスクが低減します。耐震性の高い住宅は不動産市場で高く評価されるため、資産価値が向上するのもメリットです。
耐震リフォームが必要な中古住宅とは？ 簡単セルフチェック
中古住宅の耐震性能は、なかなか外見だけでは判断しづらいもの。しかし、いくつかの特徴から耐震リフォームの必要性を推測できます。
専門家による詳細な耐震診断を受けるか迷っている方は、まず以下の簡単なチェックリストで自己診断してみましょう。これらの項目に当てはまるものがあれば、耐震リフォームを検討する必要があるかもしれません。
新築されたのが2000年5月以前である
日本の建築基準法は、大地震の経験を踏まえて段階的に強化されてきたため、いつ頃建てられた物件なのかによって地震リスクが異なります。建物の完成日ではなく、建築確認済証の発行日で区分されるため気をつけましょう。
| 高← | 耐震リフォームの必要性 | →低 |
| 1950年〜 | 1981年6月〜 | 2000年6月〜 |
| 旧耐震基準 | 新耐震基準 | 現行耐震基準 |
| 大地震で倒壊する危険性が高く、耐震リフォームの必要性が非常に高い。 | 厳密には現行の基準を満たしていない可能性があり、特に接合部や壁の配置バランスに注意が必要。 | 最新の耐震基準を満たしている。 |
1981年6月を境に旧耐震基準と新耐震基準に分けられますが、2000年6月にも重要な改正がありました。1981年以降の建物でも、2000年5月以前のものは「81-00住宅」と呼ばれ、現行基準と比べると耐震性能が劣る可能性があるため、専門家による診断を受けることをおすすめします。
浸水・火災・大地震などに遭ったことがある
- 浸水被害：床下や壁内部の木材が腐食し、構造強度が低下している可能性がある。
- 火災：熱による鉄骨の強度低下や、消火活動による木材の劣化に注意。
- 大地震：目に見えない亀裂や歪みが生じている可能性がある。
建築確認の手続きをせずに増築をした
増築とは、既存の建物の床面積を増やす工事のこと。適切に行われないと、既存部分と増築部分の接合が不十分だったり、建物全体の重量バランスが崩れたりして、耐震性能が低下することもあります。建築計画が法令に適合しているかを役所が確認する「建築確認」という手続きを経ずに増築している場合は要注意です。
平面がL字やT字などの複雑な形をしている
建物の形状も、耐震性能に大きく影響します。自宅の平面図から、どのような形になっているか調べてみましょう。
- 整形な建物（長方形など）：地震の揺れによって建物に加わる力が均等に分散されるため、比較的強い
- 不整形な建物（L字型、T字型など）：地震時に力が集中する部分ができ、弱点になりやすい
イラスト：災害に強い家を建てるためのポイントとは？｜ナカジツの「住まいのお役立ち情報」
凹凸が多いほど、地震により建物がねじれるリスクが高まります。実際の建物は凹凸が多いですが、細かな凹凸や出窓、バルコニーなどは無視して構いません。
耐震壁のバランスが悪い
耐震壁とは、筋交いや構造用合板などで補強されており、地震の揺れに耐える力を持つ壁のこと。古い建物や増改築を重ねた建物では耐震壁のバランスが崩れていることがあり、地震の際に特定の部分に力が集中し、歪みや損傷が生じやすくなります。
上下階のバランス
1階と2階の耐震壁の位置が一致していると、地震の力が1階から2階へ、そして基礎へとスムーズに伝わります。2階の耐震壁の真下に1階の耐震壁がない場合、その部分の床に大きな負担がかかり、大地震時に床から壊れていく危険が高まります。
平面のバランス
建物の四方にバランスよく耐震壁が配置されているのが理想的です。例えば、南側に大きな窓があって壁が少なく、北側に壁が集中しているような場合、地震の揺れで建物全体がねじれやすく、崩壊のリスクを高めます。
瓦など重い屋根材が使われている
瓦屋根は日本の伝統的な屋根材として広く使われていますが、その重量が建物にとって大きな負担となることがあります。屋根が重いと建物の重心が上がるため、地震のときに大きく揺れやすくなるからです。
瓦屋根だからといって必ずしも危険というわけではありませんが、それに対応できる十分な量の耐力壁が必要になるため、壁量が少ない場合や、築年数が古い場合は特に注意しなければなりません。
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耐震リフォームの手順
耐震性に不安がある場合、次のような手順で耐震診断や耐震リフォームを受けましょう。
ステップ1：耐震診断
まずは、専門家が建物の現状を調査し、耐震性能を評価します。多くの自治体で無料や低額の耐震診断サービスを提供しているので、これらを利用するのも良いでしょう。
ステップ2：耐震補強設計
耐震診断で耐震性能が不十分だと判断されたら、弱点を補強するための設計をします。このとき「同時に内装リフォームも実施したい」「開口部を残したい」などの要望があれば伝えましょう。目標となる耐震性能を決め、予算や要望に合わせて耐震リフォームの方法を選択し、構造計算や図面作成などをします。
ステップ3：耐震補強工事
設計に基づいて、実際の補強工事を行います。工事の規模や内容によっては、住みながらの施工も可能です。
耐震リフォームは住みながらできる？
部分的な補強工事であれば、住みながらの施工が可能なケースも少なくありません。ただし、大規模な工事の場合は仮住まいが必要になることもあります。工事の規模や内容、期間について、事前に施工業者とよく相談しましょう。
耐震リフォームの具体的な工事内容・費用
耐震リフォームの費用は、建物の状態や必要な補強の程度によって大きく異なります。
部分的な耐震補強工事の平均的な費用は総額150万円程度ですが、住みながらできる部分的な工事で低コストにて実施されるケースも少なくありません。また、フルリフォームの場合も、工事内容によって金額が大きく変わります。
| 耐震診断 | 約15万円〜 ※自治体の無料耐震診断を利用できる場合もある |
| 部分的な耐震補強工事 | 約150万円 |
| 家全体の耐震補強工事 | 約500万円～ |
※一般的な金額であり、ナカジツの施工単価とは異なります。具体的な見積もりについてはご相談ください。
ここからは、代表的な工事内容ごとの一般的な費用目安を紹介します。ただし、これらの金額はあくまで参考値であり、実際の施工単価は会社によって異なります。
筋交いや耐震パネルを設置する：約5〜60万円/箇所
柱と柱の間に筋交いや耐震パネルなどを設置し、耐力壁の量や配置バランスを改善します。内装リフォームも同時に行う場合は、室内側から工事すると効率的です。屋外側から工事すると、住みながら耐震リフォームが実施できるメリットがあります。
接合部を金物で補強する：約3,000円/箇所
地震によって柱と筋交いや、土台と柱などの接合部が外れてしまうと、倒壊の危険が高まります。
2000年以降の建物では、筋交いの端部に付ける「筋交い金物」や、柱が土台から抜けるのを防ぐ「ホールダウン金物」が義務化されていますが、古い建物には付いていないことが多いため、専用の金物などを使ってしっかりと固定することが大切です。
基礎を増し打ちする：約60万円〜
上部構造が丈夫でも、足元の基礎が強くなければ地震に強い家にはなりません。特に旧耐震基準の建物では、基礎に鉄筋が入っていないコンクリートのみの基礎も多いため注意が必要です。
基礎を丸ごと作り直すのは大変なので、元々ある基礎の隣に鉄筋コンクリート造の基礎を追加して一体化させる「増し打ち」などの方法がよく採用されます。
屋根を軽量化する：約80〜150万円
耐震性能を向上させるために、瓦屋根から軽い屋根材への葺き替えが実施されることも。軽い屋根には化粧スレート、ガルバリウム鋼板、アスファルトシングル、軽量瓦などがあります。
制震ダンパーをプラスする：約50万円〜
制震ダンパーとは、地震の揺れを吸収する装置です。耐震リフォームでしっかりと建物を丈夫にした上で、制震ダンパーをプラスして建物を揺れにくくすることで、さらに建物の損傷が軽減されます。
出典：ナカジツ「物件案内からお引き渡しまでの流れ（耐震補強ver)」
耐震リフォームの費用を抑えるポイント
耐震リフォームは家族の安全を守る大切な投資ですが、費用面で躊躇される方も多いでしょう。しかし、適切な方法を選べば、コストを抑えながら効果的に耐震性能を向上させることができます。
低コストな工法を選ぶ
既存の壁や天井を壊さずに壁の一部を補強したり、屋外側から金属のブレースで補強したりと、比較的低コストで効果が出る工法もあります。ただし、金属のブレースが外から見えてしまうなどのデメリットもあるため、専門家と相談しながら最適な工法を選びましょう。
内外装のリフォームと同時に実施する
壁や床をはがす内装や水回りのリフォームは、耐震リフォームをする絶好の機会です。その他にも外壁を張り替える際に屋外側から壁を補強するなど、まとめて工事することでコストが抑えられるケースがあります。
国や自治体の補助金を活用する
お住まいの地域によっては、耐震リフォームに対する補助金が利用できる場合もあります。予算に上限があり、必ずしも利用できるとは限らないため、早めに情報収集しましょう。
減税制度を活用する
旧耐震基準で建築された住宅に、現行の基準に適合させる耐震リフォームをすると、所得税から一定額まで控除される制度や、固定資産税を減額する制度もあります。適用条件や申請内容などを確認しておきましょう。
まとめ
地震大国である日本において、耐震性の確保は.震災時の命を守る重要なポイントになります。一定の費用はかかりますが、地震で被害を受けると高額な修繕費がかかることも少なくないため、地震が来る前に対策しておきましょう。
中古住宅の購入を検討している方は、物件選びの段階から耐震性能に注目し、必要に応じて耐震リフォームを資金計画に組み込むことをおすすめします。専門家の助言を得ながら、長く安心して暮らせる住まいを手に入れましょう。
住宅ライター 村田 日菜子さん
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