1年以上売れない家はどうすればいい？放置リスクと対処法

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「1年以上経っても家が売れなくて不安だ」
「このまま売れ残った場合、家や売却活動はどうなるの？」

売りに出した家がいつまでも売れないと不安ですよね。

売れない家をそのままにすると資産価値が下がったり、管理費がかさんでしまったりするため、何らかの手を打つ必要があります。

そこで今回は、売れない家を持ち続けるリスクと対策について解説します。この記事を読むことで、物件が売れない理由と具体的な解決法がつかめるはずです。

長期にわたって家が売れない場合、売出価格が高すぎる、物件自体に問題があるなどの要因が考えられます。家の価値に見合った価格へ見直す、買取保証を利用するなど対応を考えましょう。

家はずっと売れないとどうなるのか

家を売る際、不動産業者へ仲介を依頼するのが一般的です。売れるまでの目安はおよそ3〜6カ月程度で、買い手が現れて合意へと至れば売却成立となります。

それでは、買い手が現れず長期にわたって家が売れない場合、売り主にはどのような選択肢があるのでしょうか。

家がずっと売れない場合、一般的には以下のいずれかの方法を選択することになります。

• 専門業者による買取
• 寄付または譲渡
• 不動産の有償引取サービス
• 処分せずそのまま放置

専門業者による買取

不動産買取により、売れない家を専門業者に売却するのが1つの選択肢となります。ポイントは、買い手が現れるのを待つことなく家を買い取ってもらえることです。不動産を確実に手放しつつ、迅速に現金化できます。

注意点は、仲介よりも売却額が下がることです。専門業者はあなたから購入した物件をリフォーム等して再販売することで収益を得ますので、買い手が見つかるまでにかかる維持管理費を含むさまざまなコストの分、売主が得られる利益は少なくなります。

寄付または譲渡

売れない家を処分するには、寄付や譲渡という方法もあります。

不動産売却との違いは、家を譲る際に対価（お金）をもらわないことです。ただし利用価値が低い不動産の場合は無償でも引き取ってもらえない可能性が高いので、過度な期待は禁物です。

寄付の場合、一般的な寄付先として自治体が考えられます。しかし、活用目的が明確な不動産などでない場合、基本的には拒否されるため、ダメ元と割り切って臨みましょう。

そもそも、自治体からすれば売れない物件を譲り受けるメリットはありません。固定資産税の税収がなくなるばかりか、管理コストをまかなう必要が発生します。よほど公共性が高い物件でもない限り、寄付は受け入れてもらえないでしょう。

譲渡を考える場合、譲渡先として家の近くに住む個人や法人などが考えられます。譲渡の注意点として、無償譲渡でも税金がかかることが挙げられます。

• 法人相手なら、寄付する側に譲渡所得税が課税される
• 個人相手なら寄付を受ける側に贈与税が課税される場合がある
• 登記時に登録免許税が課税される

税金がかかることを知らないまま譲渡を進めると、譲渡相手と後々トラブルになるかもしれません。専門家に相談するなど、トラブル防止策を徹底する必要があります。

不動産の有償引取サービスの利用

有償引取サービスとは、所有者が費用を支払い不動産を引き取ってもらう方法です。維持管理費用はもちろん、売れない物件を維持し続ける精神的負担などからとにかく解放されたい人には、有力な手段かもしれません。

注意点として、比較的新しいビジネスであるため法規制が弱いことが挙げられます。利用を検討する際は、信頼できる業者を選ぶ必要があります。

処分せずそのまま放置

家を処分できないまま亡くなった場合、不動産の管理は相続人が引き継ぐことになります。

相続人は妻や夫、子どものほか、家庭によっては孫や父母、兄弟姉妹、甥・姪にまで及ぶこともあります。家族や親族に迷惑をかけたくない場合、後回しにせず自分の代で決着をつける必要があります。

1年以上家（中古物件）が売れないことのリスク

売れない家をそのままにするリスクとして、以下が挙げられます。

• 資産価値が下落する
• 管理責任が継続する
• 維持費が生じ続ける

1つずつ掘り下げて解説します。

資産価値が下落する

建物は経年劣化により商品価値が下がっていきます。

国税庁では木造家屋の法定耐用年数は22年としており、実際に20年経過した建物の市場価値は大きく下がります。1つの目安として、築20年以上の家は資産価値が低くなることを覚えておきましょう。

参照：主な減価償却資産の耐用年数表｜国税庁

管理責任が継続する

たとえ住んでいなくても、不動産を所有する限り管理責任が継続します。適切にメンテナンスをしないと、トラブルに発展する可能性があります。

不動産の管理不足は特に、近隣住民とのトラブルの元となることが多いです。

例として、台風で屋根が飛び損害を与えたり、害虫や動物が発生して近隣に迷惑をかけたりすることが挙げられます。最悪の場合、損害賠償責任を問われ民事訴訟に発展することも考えられます。最低限の修繕や草刈りなど、継続的なメンテナンスが必須です。

また、2014年に成立した空家等対策特別措置法により、適正な管理がされていない空き家（特定空家）の所有者に対して、市町村が行政指導ができるようになっています。再三の指導にもかかわらず改善がみられない場合、最終的には「命令」となり、これに背くと50万円以下の罰金が課される可能性があります。

売れない物件が空き家であっても、管理責任を果たさないことはさまざまなリスクとなるのです。

参照：空家等対策の推進に関する特別措置法｜e-GOV法令検索

維持費が生じ続ける

維持費の具体例としては、前述のメンテナンス費のほか固定資産税が挙げられます。固定資産税とは、課税される年の1月1日時点での不動産所有者に課せられる地方税です。

売れない家が空き家状態の場合、メンテナンスを怠ることで固定資産税が高くなることがあります。上述の「特定空家」に認定されることで、住宅用地特例が失効するためです。

住宅用地特例とは、家が建つ土地に対し200平方メートルまでは固定資産税額が1/6、200平方メートルを超える分は1/3に軽減される特例です。失効すると土地の固定資産税額は最大6倍にもなります。固定資産税が高くならないためにも適切にメンテナンスする必要があります。

不動産仲介では、買い手が現れない限りは手放すことはできません。家が売れない状態が続くと、前述のリスクに晒されてしまうため、早く売れるに越したことはありません。

確実に手放したいけれども売却益も欲しいという方には、「買取保証」という方法もあります。買取保証とは売主の希望価格で不動産会社が販売活動を行い、買い手がつかない場合は不動産会社が買い取る仕組みです。

不動産SHOPナカジツの買取保証なら充実した広告宣伝を行いつつ、売れなかった場合でもお客様の利益の最大化を図ります。

経験豊富なスタッフが、お客様に寄り添った対応をいたします。どうぞお気軽にご相談ください。

1年以上家（中古物件）が売れない場合に考えられる理由

もし1年以上も家が売れないなら、物件自体に問題がないか疑うべきタイミングといえます。

ここでは、具体的にどのような問題が考えられるか紹介します。

「駅から遠い」など利便性が悪い

家の状態が良いのに売れない場合、立地の悪さが原因として考えられます。都市部に住む人や車を使用しない人からすると、駅やバス停から遠いなど交通の便が悪い物件は魅力的ではありません。

買い手にもよりますが、交通面以外だと以下の施設が近くにないと利便性が低いと判断されてしまいます。

• 保育園や学校など教育施設
• 病院やクリニックなどの医療機関
• スーパーなど小売店
• コンビニエンスストア

利便性が悪い物件の場合、「閑静な住宅地なので住み心地が良かった」など、実際に住んで感じたメリットをアピールしましょう。

「築年数が古い」など物件の状態が良くない

当然のことながら新築や築浅の物件ほど買い手がつきやすく、古い家ほど売れづらいものです。

• 住み続けるための維持費が高そう
• 耐震基準を満たせず災害に弱そう

上記のような懸念から敬遠されている可能性があります。「築年数は古いけどリフォーム歴がある」など、アピールポイントがあれば発信し、買い手の不安を解消することが求められます。

「高すぎる・安すぎる」など設定価格に妥当性がない

売り出し価格が高すぎると当然、家は売れません。買い手は少しでも安く買いたいと考えているからです。

一方で安すぎる場合も買い手がつきづらい場合があります。相場より大幅に安い場合、事故物件や違法建築、筆界未定などを疑われてしまいます。安くする際も、相場を見ながら適切に価格を決めましょう。

【対策まとめ】1年以上売れない家（中古物件）を売るためにできること

長期間売りに出しても売れない場合、買い手が現れるのを待つだけでなく別の手段も検討しましょう。

値引きする

1年以上経っても売れない場合、売出価格が高すぎる可能性があります。周辺の取引相場を見ながら、割高な場合は値下げを検討しましょう。

ただし、前述のとおり安すぎると逆効果の場合もあります。信頼できる不動産会社や専門家に相談し、妥当なラインを見極めましょう。

建物を解体して土地として売却する

築古物件の場合、建物があることで土地を含む不動産全体の価値が下がっている場合があります。家の解体にはお金がかかるため、不要な上物があると買い手にとってマイナスです。家を解体し更地として売り出すことで、買い手が見つかることがあります。

ただし、注意点として以下2点が挙げられます。

• 解体費用分だけ不動産売却利益が目減りする
• 解体後、土地の固定資産税が高くなる

当然ですが解体には費用がかかり、解体費用が更地の売却額よりも大きいと赤字売却になってしまいます。

また、家の解体後は土地の固定資産税が高くなります。家がある間は適用されていた住宅用地特例が、解体により失効するからです。住居の解体により土地の固定資産税額は、最大で6倍になるおそれがあります。更地化にもリスクがあることを覚えておきましょう。

賃貸として運用する

売れないならば賃貸物件として貸し出し、不動産収入を得たいと考える方もいるでしょう。安定的な収入が期待できるため魅力的に思えますが、運用の難易度は高いため不動産オーナー経験のない方は注意が必要です。

継続的に住んでもらうためには多額の費用がかかります。例えば外壁の塗り替え、設備や内装の更新、広告宣伝などが挙げられます。賃貸運用の際は専門家の意見を聞き、利益が出るか十分に検討しましょう。

自治体のサポートを受ける

自治体では空き家・空き地バンクなどの名称で住宅紹介をしています。登録により自治体ホームページ上で不動産を紹介してもらうことが可能です。注意点は、世間一般的にメジャーな方法ではないため、広告宣伝効果は限定的なところです。

また、自治体は民事不介入ですので、トラブルがあったとしても自治体からの手厚いサポートは望めません。

【FAQ】1年以上売れない家に関するよくある質問

1年以上売れない家についてよくある質問を3つ紹介します。

2024年現在は、家が売れない時代にあるといえる？

2016年から続いた日本銀行のマイナス金利政策が、2024年3月に解除となりました。今後日本では、預金や借入れ等の金融取引にかかる金利が上昇していくことが予想されます。

これに伴い、今後不動産を購入するための借入れについても、金利が高くなる可能性があります。不動産の取得のための借入金は一般にボリュームが大きいことから、数％の金利上昇が返済額を大きく左右します。買い手の購買意欲が下がるため、今後家が売れづらくなる可能性はあるかもしれません。

一方で、首都圏では力強い住宅需要が続いています。マンションや戸建ての人気は高く、マンションの平均価格は1億円を超えています。人口の一極集中や、円安を背景とした海外人気が主な要因です。

長期的に見ると日本全体で家は売れづらくなる可能性はありますが、人が集まる都市部では家が売れやすい状態といえます。

売れない家や土地は放棄できる？

不動産を自分の好きなタイミングで放棄することはできませんが、相続時であれば放棄が可能です。家庭裁判所に相続放棄を申し立てることで放棄することができるほか、相続土地国庫帰属制度を利用することで相続した土地を国に収めることも可能です。

注意点として、相続放棄をすると不要な不動産を別の相続人に押し付ける形になり、親族関係が悪化する可能性がある点が挙げられます。

相続土地国庫帰属制度も審査が厳しく、負担金が必要など利用するハードルが高いという問題があります。不動産は簡単には放棄できないというのが実情です。

建売など新築物件がずっと売れない理由は？

新築物件にもかかわらず売れない場合、価格設定が高い可能性があります。周辺相場と比較して価格が高い場合は見直しを考えましょう。

分譲地などで建売住宅の供給が多い場合も、売れ残りが発生しやすい状態といえます。他の区画の物件と比較したとき、立地やデザインの面で優れていないと売れづらくなります。

まとめ

1年以上の長期にわたって家が売れない場合、売出価格や物件自体に問題があるのかもしれません。買い手が見つかるのを待つだけでなく、売出価格の見直しなど対策を講じる必要があります。

不動産売却で利益を上げつつ確実に手放したい方には、買取保証という方法もあります。

不動産SHOPナカジツの買取保証なら、売れない心配やご不安なく売却活動を進めていただけます。

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