空き家にかかる税金について解説！固定資産税が上がるのはいつから？

「空き家にはどんな税金がかかるのか知りたい」
「空き家の固定資産税が高くなると聞いたけれど、本当？」

2023年12月の法改正により、空き家を放置していると固定資産税の負担が増える可能性があります。

一方で、一定の条件を満たす空き家には税金の優遇措置もありますが、注意点を理解していないと優遇措置が受けられない可能性もあります。

また、空き家を更地にした場合と家屋を残した場合でも税負担は異なってきます。

そこで今回は、空き家にかかる税金の種類や計算方法、優遇措置の活用法、さらには法改正の影響まで解説します。この記事を読むことで、自分の状況にあった最適な対策がわかるはずです。

宅建士・2級FP技能士(AFP)・相続管理士

監修者 逆瀬川勇造さん

• 所属：

  合同会社7pockets

地方銀行、住宅会社勤務を経て住宅や不動産を中心としたライターとして活動。現場で多くのお客様の対応で経験させていただいたことをもとに、専門知識に基づいた分かりやすい記事執筆に取り組んでいます。

【一覧】空き家の所有に関わる税金

空き家を所有していると、人が住んでいなくても毎年税金を納める必要があります。

対象となるのは主に「固定資産税」と「都市計画税」ですが、そのほかにも空き家の売却や贈与など特定の状況でも税金がかかる場合があります。

それぞれの税金について、詳しくみていきましょう。

固定資産税

固定資産税は、毎年1月1日時点で土地や家屋の所有者が、市区町村に納める税金です。空き家に限らず、不動産の所有者に課せられます。

固定資産税の税額は次のとおりに算出します。

固定資産税 = 課税標準額 × 税率（標準税率1.4%）

固定資産税の税率は1.4％が一般的ですが、市町村は必要に応じて1.4％と異なる税率を条例で定めることができます。

なお、同一名義人が所有する土地や家屋について、課税標準額の合計が、土地なら30万円、家屋なら20万円に満たなかった場合は課税されません。

都市計画税

都市計画税は、都市の整備や開発のために設けられた税金です。課税されるかどうかは自治体によって異なります。毎年1月1日時点で、市街化区域内にある土地や家屋の所有者が課税対象です。

市街化区域とは、都市計画法で定められた特別な区域で、すでに市街地を形成している区域および、おおむね10年以内に優先的かつ計画的に市街化を図るべき区域のことです。

都市計画税の税額は次のとおりに算出します。

都市計画税 = 課税標準額 × 税率（上限0.3%）

都市計画税の税率は、課税市町村の条例で決めることができますが、0.3％を超える税率にはできません。

また、都市計画税も固定資産税と同じく、同一名義人が所有する土地や家屋について、課税標準額の合計が土地30万円、家屋20万円未満の場合は課税されません。

参照：
都市計画区域｜国土交通省
都市計画税｜総務省
都市計画税｜総務省

その他

空き家の所有に関連して、特定の状況で発生する税金もあります。

例えば、空き家を売却する場合、譲渡所得税が課されます。

ただし、マイホームが空き家になってから売却するまでの期間が3年以内（住まなくなってから3年を経過する日の属する年の12月31日までに売る場合）であれば、「居住用財産を譲渡した場合の3,000万円の特別控除」（マイホームを売ったときの特例）を利用できます。この制度を使うことで、売却による譲渡所得から最高3,000万円までの控除を受けられます。

また、相続した空き家を売却する場合でも「被相続人の居住用財産（空き家）を売ったときの特例」により、一定の要件を満たせば、譲渡所得から最高3,000万円が控除されます。

ほかにも空き家を相続した場合、相続税が課されることがあります。ただし、相続税は全国でも約1割の方にしか課税されていないといった実態があります。

なぜなら、多くの方の相続財産は基礎控除額以下となっているためです。

基礎控除額は以下のように算出されます。

基礎控除額 = 3,000万円 +（ 600万円 × 法定相続人の数 ）

もちろん、相続する資産の総額が基礎控除額を超える場合は、相続税が課税されます。

参照：
No.3302 マイホームを売ったときの特例｜国税庁
No.3306 被相続人の居住用財産（空き家）を売ったときの特例｜国税庁
親が亡くなりました。遺産を相続する場合にどのような税金がかかるのですか？｜財務省

【税金対策】空き家には固定資産税の優遇措置がある

空き家であっても、一定の条件を満たし適切に管理されている場合は、固定資産税の優遇措置を受けられます。この制度を活用することで、税負担を大幅に軽減できます。

また、自治体によっては空き家対策に関する補助制度を設けている場合もあるので、自分に該当する制度はないか、必ず確認しましょう。

「固定資産税等の住宅用地特例に係る空き家対策上の措置」の概要

固定資産税等の住宅用地特例は、住宅が建っている土地に対して適用される税金の軽減制度です。

土地が住宅用地に該当する場合には、固定資産税等が減額されます。

空き家であっても、家屋が使用可能な状態で適切に管理されていれば、この特例を活用できます。

ただし、下記のような場合は住宅用地に該当しないので、特例を受けることはできません。

参照：固定資産税等の住宅用地特例に係る空き家対策上の措置｜国土交通省

「特定空き家」は減免を受けられない

空き家であっても固定資産税の優遇措置を受けられますが、適切な管理を怠ると「特定空き家」に指定され、優遇措置を受けられない場合もあります。

以下の項目に1つでも該当すると「特定空き家」に指定され、翌年から減免を受けられなくなるので、しっかりと確認しておきましょう。

参照：固定資産税等の住宅用地特例に係る空き家対策上の措置｜国土交通省

空き家の利活用を目的とした自治体の条例等もある

2024年時点で調べてみると、一部の自治体では、空き家対策として過去または現在、独自の支援制度が設けられていることがわかります。

例えば、徳島県鳴門市では、空き家を解体した後も最長10年間にわたって固定資産税の減免措置を受けられます。

墨田区では「老朽危険家屋の除却費等助成制度」を実施しており、管理不全の危険建築物の解体費用を助成しています。この制度では解体後の跡地を区へ10年間無償貸与することを条件として、上限200万円まで助成を受けられます。

また、空き家バンク制度や改修費用の補助金制度を設けている自治体もあります。

このような制度は自治体によって内容が異なるため、お住まいの地域の制度を確認しましょう。

参照：
老朽空き家を取り壊した場合の土地固定資産税の減免について｜鳴門市
老朽危険家屋除却費等助成制度｜墨田区

空き家を撤去し更地にした場合の固定資産税

空き家を更地にすると、住宅用地特例が適用されないので固定資産税が高くなります。しかし、新たな利活用の可能性も広がります。

住宅用地と更地の固定資産税を比較

土地の課税標準額が3,000万円で同じ場合、住宅用地と更地で具体的な税額の違いを比較してみましょう。

なお、住宅用地は小規模住宅用地区分という条件で計算します。

住宅用地の場合
土地：3,000万円 × 1/6 × 1.4% ＝ 7万円
家屋：1,200万円 × 1.4% = 16万8,000円　※家屋の軽減税額の特例未該当
固定資産税：23万8,000円

更地の場合
土地：3,000万円 × 1.4% ＝ 42万円
固定資産税：42万円

このように、更地の場合は住宅用地特例が適用されないため、家屋の固定資産税がないにもかかわらず、土地の固定資産税が高くなります。

ただし、更地のほうが利活用しやすい場合もある

更地にすると税負担は増えますが、更地での売却にはさまざまなメリットもあります。

更地の一番のメリットは流通性の高さです。

買主の視点から、更地は土地の状態が一目で確認できて、購入後すぐに建設が始められます。

また、解体費用を負担する必要がないので、購入につながりやすいです。

売主の視点からも、建物の維持管理費用が不要になることに加え、老朽化した建物に起因する近隣トラブルを避けられるのもメリットです。

なお、更地にする際は時期を考慮するのも重要です。

固定資産税は毎年1月1日時点の所有状況で判断されるため、解体を1月1日以降に行えば、その年の税負担増加を避けられます。

空き家にかかる税金と法改正について

令和5年（2023年）12月に、空き家に対する法律「空家等対策の推進に関する特別措置法」の改正が行われました。

この法改正により、固定資産税が高くなる空き家の対象が拡大されています。

参照：空家等対策の推進に関する特別措置法関連情報｜国土交通省

「空家等対策の推進に関する特別措置法」の概要

「空家等対策の推進に関する特別措置法」の法改正で、管理不全空き家への対応が強化されました。

空家等対策の推進に関する特別措置法の第13条では、管理不全空き家について以下のように明記しています。

「適切な管理が行われていないことによりそのまま放置すれば特定空家等に該当することとなるおそれのある空家等」

今回の法改正により、これまでの固定資産税の優遇措置が受けられない対象である「特定空き家」に加えて、「管理不全空き家」も新たに規制対象となりました。

これにより、各自治体は所有者に対して空き家の状況報告を求めたり、立入調査を行ったりできるようになっています。また、市町村の改善指導に従わない場合や命令に違反した場合は、50万円以下の過料が科される罰則も追加されています。

参照：
空家等対策の推進に関する特別措置法
空家等対策の推進に関する特別措置法の概要｜環境省

いつから法改正？2024年1月以降の税金に注意

「空家等対策の推進に関する特別措置法」の改正は、2024年1月から施行されています。

この改正により、適切に管理されていない空き家が「特定空家等」に指定されると、固定資産税の優遇措置が1月1日時点で適用外となります。

そのため、2024年以降税負担が大幅に増加する可能性があります。

自治体が空き家を調査し、是正命令を出すプロセスには時間がかかりますが、指導・命令を無視した場合、固定資産税の優遇措置が解除され税負担が増えるだけでなく、罰則も科される可能性があります。

空き家の所有者状況や管理状況をもとに、次年度（4月以降）の固定資産税が決定される算定基準日は毎年1月1日です。

現時点で空き家を所有している方は、この日まで修繕や清掃などの適切な管理を済ませ、「特定空き家」に指定されるのを回避するよう努めましょう。

税制や法律の変更に対応しながら、適切な空き家活用を進めるためには、経験豊富な不動産の専門家のサポートが不可欠です。

参照：空家等対策の推進に関する特別措置法

【計算】空き家にかかる固定資産税は6倍（実質4倍）になる

令和5年（2023年）12月の法改正により、空き家が「特定空き家」や「管理不全空き家」として勧告を受けた場合、住宅用地特例が適用されなくなりました。

この場合、土地は非住宅用地として扱われ、固定資産税が増加します。

では、非住宅用地となった場合はどれくらい固定資産税が増えるのでしょうか。優遇措置がある場合とない場合の税額の違いをみていきましょう。

土地の面積と固定資産税評価額は、以下の条件とします。

優遇措置がある場合の固定資産税

2,400万円（固定資産税評価額） × 1/6（減額割合） × 1.4%（標準税率）＝ 5万6,000円
固定資産税：5万6,000円

土地の面積が200平米以下なので、小規模住宅用地の減額割合1/6が適用されます。

特定空き家になった場合の固定資産税

特定空き家に指定されると住宅用地特例が適用されなくなり、土地は非住宅用地として扱われ、固定資産税が大幅に増加します。

非住宅用地の課税標準額は、前年度の課税標準額を当該年度の評価額で割った負担水準に基づいて計算されます。

負担水準 = 前年度課税標準額 ÷ 当該年度の評価額 × 100％

一般的に負担水準は70%を超えるため、課税標準額は評価額の70%となります。これに税率1.4%を掛けて固定資産税が算出されます。

非住宅用地の固定資産税 = 固定資産税評価額 × 70% × 1.4%

先ほどと同じ条件、固定資産税評価額2,400万円、土地の面積130平米で計算すると

2,400万円（固定資産税評価額） × 70％ × 1.4%（標準税率） ＝ 23万5,200円
固定資産税：23万5,200円

非住宅用地は70%評価になる点に注意

シミュレーションした結果、優遇措置の対象外となった場合の固定資産税は5万6,000円から23万5,200円となり、実際の税額増加は6倍ではなく、4.2倍になりました。

これは非住宅用地の評価額が70%になるためです。

このように、「特定空き家」や「管理不全空き家」に指定されても、実質的な税額の増加は4.2倍となる点は理解しておきましょう。

まとめ

空き家にかかる税金は、管理状態や活用方法によって大きく変わってきます。2023年12月の法改正で税負担が増える可能性もあるため、早めの対策が必要です。

不動産SHOPナカジツでは、お客様の状況に合った空き家の税金対策から活用プランまで、具体的な提案をいたします。

空き家の税金や活用方法でお悩みの方は、ぜひお気軽にご相談くださいね。

逆瀬川勇造さん からのコメント

宅建士・2級FP技能士(AFP)・相続管理士

空き家は所有しているだけで毎年固定資産税や都市計画税がかかってしまい、実家を相続したものの活用できていないといった方にとっては、使う予定がないにのも関わらず毎年の負担が大きい、という状況になりやすいです。2023年12月の法改正により、適切に管理できていない場合の措置の対象が拡大することになってしまいましたが、空き家を適切に管理できていないまま放置して、台風などの災害で第三者に被害を与えた場合には、その損害賠償責任を負わなければならないといった問題もあります。特に実家の相続となると心情的な部分は大きいですが、管理が難しくなるようであれば、早い段階で売却を検討するとよいでしょう。