古家付き土地の売却について解説！トラブルを避けるための注意点は？

「古い家を売却するなら建物は残すべき？それとも解体すべき？」
「古家付き土地の売却をスムーズに進めたい……」

古い家を売却するなら、「古家付き土地（ふるやつきとち）」として売却するのは有効な手段です。古家付き土地とは、建物を残した状態で土地をメインとして販売する方法です。建物を解体せずに売却できることなど、売主にもメリットがあります。

しかしながら、古家を残して売却するからこそ発生するトラブルもあります。そこで今回は、古家付き土地の売却における要点を解説します。

この記事を読むことで、古家付き土地をスムーズに売るためのヒントがわかります。物件状態をよく確認し、どんなリスクがあるか事前に知っておきましょう。

古家付き土地の売却方法

古家付き土地を売るための主な方法として「売買仲介」と「買取」の2つが挙げられます。

更地売却や不動産引取サービスによる処分など別のアプローチもありますが、この章では、古家を活かしたまま売却する方法に絞って紹介します。

売買仲介

古家付き土地を売る1つ目の方法が売買仲介です。売買仲介は、不動産を売却する際の基本的な手法です。売却の流れとしては、売主が不動産業者に仲介を依頼し、仲介業者が購入希望者と売主を引き合わせることで売買契約に進みます。

売買仲介のメリットは、需要と供給がマッチすることで物件を高く売却できる可能性がある点です。一方、デメリットとしては、売れる時期を予測できないことや、売れ残るリスクが挙げられます。特に古家付き土地の場合、築古建物が敬遠されやすく、売買成立まで時間がかかるため、長期戦になることも少なくありません。

買取

買取とは、不動産業者が購入者となり、売主から直接不動産を買い取る方法です。古家付き土地の場合も同様で、所有権を売主から不動産業者に移転させるのが買取の特徴です。

買取のメリットは、一般の購入希望者が現れるのを待たず、スピーディーに売却が完了する点です。一方でデメリットとして、売却額が安くなることが挙げられます。買取価格は、売買仲介を利用した場合と比較して、一般的に6〜7割程度にとどまります。

以上のように「売買仲介」と「買取」には、それぞれメリットとデメリットがあります。古家の状況や売却の緊急度に応じ、自分にとってベストな方法を選択することが大切です。

ナカジツの「買取保証付き仲介」は、売買仲介活動をしたうえで、売れ残った場合はできる限りの高値で買取いたします。売買仲介にするか買取にするかを決めかねている場合に検討してみてください。

古家付き土地の売却期間と相場

この章では古家があることで、売却完了までの期間や、売却額の相場にどのような影響があるのか解説します。

売却期間は通常の不動産より長くなる傾向がある

古家付き土地の売却期間は、更地や中古物件と比べて長くなる傾向があります。築年数が経過した建物は、資産価値が低いため、買い手にとって精神的・金銭的な負担となるケースが多いからです。

家を建てるための土地を探す人からすると、古家付き土地は解体費用がかかるほか、新築着工がスムーズに行えないデメリットがあることから敬遠されます。

相場は値引き交渉などにより安くなる傾向がある

古家付き土地の売却では、値引き交渉を受けることが多く、値下げを余儀なくされる場合があります。

古家付き土地の買主は、物件購入後に解体や大規模なリフォーム・リノベーションを行うケースが一般的です。これらの工事にかかるコストを少しでも抑えたいと考えるのが買主側の心理です。そのため、仲介会社を通じて値引き交渉を持ちかけられることがよくあります。

値引き交渉に備えるためには、解体費用を事前に調べておくなど、具体的な対策を考えておくとよいでしょう。

古家付き土地の売却で起こり得るトラブルと注意点

古い家とその敷地を売却する場合、以下に関するトラブルに備える必要があります。

古家付きだからこそ気をつけるべき4つの注意点について、順に紹介します。

契約不適合責任に関するトラブル

古家付き土地を売却する際は、契約不適合責任の免責について理解したうえで契約書を作成する必要があります。

契約不適合責任とは土地や建物に欠陥があった場合、買主が売主に行使できる4つの権利です。

解体等が前提となる築古建物なら、ほぼ確実に何かしらの欠陥があると思われます。建物の欠陥に対する責任を問われないためには、免責特約をつけた契約書を作成しなければなりません。

免責特約は、売主が責任を負わないことを明確にする契約条項であり、「現状有姿」条項とは異なります。現状有姿は物件を現状のまま引き渡すことを示しますが、契約不適合責任を免れるものではありません。

不動産会社に相談しながら、自分が不利にならない免責条項を備えた契約書を作成しましょう。

解体費用をめぐるトラブル

古家付き土地の売主のメリットは、自分で建物を取り壊す必要がない点です。その反面、解体費用を負担する買主から値下げを要求されることが多いのも事実です。

過剰な値引き要求に応じないよう、周辺地域の解体相場を事前に把握しておきましょう。

境界線や土地測量に関するトラブル

先祖代々の物件を相続した場合など、取得から長い年月が経過した不動産は、土地の境界や面積の問題を抱えているケースがあります。測量技術が発達していなかったこと、土地の境界に対する意識の違いなどが原因です。

売買手続きを進める中で「書類と面積が違う」「どこからが隣人の土地か分からない」など問題が判明した場合、追加で測量費用が必要となります。測量により引き渡しスケジュールが延びてしまう場合、買い手の心証が悪くなり売買契約が中止してしまうかもしれません。

売却時は適切なタイミングで測量をして、面積や境界を明確にしておくことが大切です。

古家の有害物質に関するトラブル

古家の建材が有害物質である場合、後々トラブルに発展する可能性があります。現代では有害物質として有名な化学物質も、過去には主要な建材だったというケースがあるためです。

その代表的なものが、かつて断熱材として多用されたアスベストです。有害物質を含む際は処理費用が高くなるため、買主と後々トラブルになることがあります。また、免責事項で触れていない場合は、契約不適合責任を追及される可能性もあります。

建物の建材に有害物質が含まれる可能性がある場合、事前に専門業者へ調査を依頼しましょう。

古家付き土地の売却でかかる税金

古家付き土地の売却によって関係する税金について解説します。

税金一覧

古家付き土地を売却する際、関係する税金は次の3つが挙げられます。

印紙税

印紙税は不動産売買契約書に貼り付けて支払う税金で、税額は数百円〜数万円程度です。令和9年3月31日までは軽減税率が適用されます。

参照：不動産売買契約書の印紙税の軽減措置｜国税庁

固定資産税

固定資産税は、毎年1月1日時点の固定資産（土地や家屋）所有者に対して課される税金です。税額は固定資産税の納税通知書や、評価証明書の発行により確認できます。中古物件の売買では、買主が売主に固定資産税を日割りで清算金として支払うのが一般的です。

譲渡所得税（譲渡所得に対する税金）

土地、建物などの資産を譲渡することによって生ずる所得に課される税金で、国に支払う所得税部分（確定申告時に課税）と自治体に支払う住民税部分（売却翌年に課税）から構成されます。

譲渡所得税は次の計算式で計算できます。

税額 = 譲渡所得 × 税率
（所有期間5年以下：税率39.63％、5年超：税率20.315％）

譲渡所得 = 収入金額 – （取得費 ＋ 譲渡費用） – 特別控除額

参照：
No.3252 取得費となるもの｜国税庁
No.3255 譲渡費用となるもの｜国税庁
No.3261 建物の取得費の計算｜国税庁

税金に関する特例

古家付き土地を売却した場合に利用できる可能性がある特別控除の特例を2つ紹介します。

マイホームを売ったときの特別控除は、自分が住んでいた家を売却したときに利用できる特別控除です。住まなくなってから3年を経過する日の属する12月31日まで に売却した場合や、家屋を取り壊して1年以内に譲渡契約が締結された場合に適用を受けられます。

相続した空き家の特別控除は、相続した空き家を売却したときに利用できます。所有者が亡くなり空き家となった物件を、相続開始日から3年を経過する日の属する12月31日までに売却することで適用を受けられます。昭和56年5月31日以前の建築物であることなど、細かい要件がありますが、要件を満たしている場合は利用しましょう。

参照：
No.3302 マイホームを売ったときの特例｜国税庁
No.3306 被相続人の居住用財産（空き家）を売ったときの特例｜国税庁

確定申告について

売却したことで譲渡所得が発生する場合、確定申告が必要です。申告期間は売却翌年の2月16日から3月15日ごろで、必要書類がそろっていればパソコンやスマートフォンでも可能です。

譲渡所得がゼロ円の場合、譲渡所得に対する課税は発生しません。この場合、基本的に確定申告は不要ですが、特別控除を利用する場合は、譲渡所得の有無にかかわらず確定申告が必要となります。

無申告となると無申告加算税が加算される場合があるので、確定申告が必要かどうか、必ず試算しておきましょう。

【事例で比較】古家付き土地で売るべきか更地で売るべきか

ここでは古家付き土地で売却できたケースと、更地渡しで売却したケースについて紹介します。

更地化の一般的なメリットは、不要な建物がないため売却しやすい点、デメリットは売主が解体費用を負担する必要がある点です。実際の売却額は、立地などの条件に大きく左右されます。

以下の事例から、売却イメージを膨らませてみましょう。

古家付き土地の売却事例

この事例では、建物を残して売却することで、購入希望者がリフォームを自由に行える点が評価され、売却が成立しました。販売期間は比較的短期間で済んだ一方、買主が建物の改修費用を負担する必要があったため、100万円の値引き交渉に応じる形で成約しました。築年数が経過した建物でも、リフォーム需要のある買主にとって魅力的な選択肢となる場合があります。

更地での売却事例

この事例では、売主が解体費用を負担したうえで、更地として売却しました。更地は活用の自由度が高く、新築需要のある買主にとっては魅力的な条件となるため、問い合わせが多かったようです。約4カ月で売却が成立しました。解体費用が発生しましたが、売出価格を高めに設定することでそのコストを補填しました。

まとめ

古家付き土地として売却すると建物を解体せずに済む一方、売却期間や売却価格は思い通りにならないことがあります。

また、築年数の経過した古家があることで、下記に関するトラブルの発生が懸念されます。

不動産会社と事前に打ち合わせておき「免責事項を明確にする」「解体相場を調べておく」「必要な測量や検査は事前に済ませておく」などの備えが肝心です。

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古家付き土地の売却を検討しているけれども「売買仲介」と「買取」のどちらがよいかが分からない。「古家付き土地」か「更地」か、どちらで売ればいいか判断できない。そんな方は、一人で悩まず、どうぞお気軽にご相談ください。