アパートを買取で売るための手続きと業者の選び方を解説

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「買取を利用してアパートを早く売却したい」
「古いアパートの売却相場はいくらなのか知りたい」

古くなった賃貸アパート、売却のタイミングを考えていますか？

築古アパートの管理には、修繕や入居者探しなど多くの費用と手間がかかります。適切な出口戦略を立てておかないと、将来的に自分や家族に大きな負担がのしかかる可能性もあります。特に、売買仲介が難しいケースでは、不動産会社による直接の「買取」が有力な選択肢となるでしょう。

そこで今回は、築古アパートの売却手段として注目される「買取」について詳しく解説します。

この記事を読むことで、買取の仕組みや最適な売却タイミング、注意点を把握でき、スムーズに所有物件を手放すための判断材料が得られるはずです。

築古アパートの出口戦略

築古アパートを所有するオーナーにとって、出口戦略の見極めは重要です。主な不動産の売却手段として「売買仲介」と「買取」がありますが、どちらが適するかは物件によって異なります。

駅近や築浅のアパートであれば、売買仲介を利用することで高値での売却が期待できます。一方で、築年数が古く、人気が低いアパートの場合、買取による売却が現実的な選択肢となります。

1）売買仲介で収益物件として売却

売買仲介とは、不動産会社が買い手を見つけて売却する方法です。

アパート売買仲介のメリット

アパート売買仲介のデメリット

築古アパートは人気が出にくいため、住みたいと思う借り手も、買いたいと思う買い手もなかなか現れにくいのが現状です。

大規模リノベーションによって資産価値を向上させるという選択肢もありますが、高額な費用がかかるうえ、改修後の価格を引き上げるとさらに需要が低下するリスクもあります。そのため、築古アパートの売却においては、売買仲介を利用するのは現実的な手段とは言い難いでしょう。

2）現状のまま買取業者などに売却

築古アパートの売却で有力な選択肢となるのが買取業者への売却です。買取なら売買仲介とは異なり、買い手を探す手間が不要です。

アパート買取のメリット

アパート買取のデメリット

不動産買取は、スピーディーに売却を進められる手段の一つです。売却相手が不動産会社であるため、比較的安心して取引できる点も大きなメリットです。

しかし、買取価格は一般的に仲介での売却よりも低くなる傾向があります。買取業者は、購入後にリフォームや更地化などの手を加えたうえで再販売するため、そのコストを考慮して査定額が決まるからです。

より高く売却するためには、複数の買取業者に見積もりを依頼し、最も高く評価してくれる業者を選ぶことが重要です。これにより、相場よりも低くなりすぎることを防ぎ、できる限り有利な条件で売却できる可能性が高まります。

3）土地活用として売却

もう1つ、別視点からのアプローチとして、土地活用を目的とした売却について紹介します。この方法は、賃貸需要が見込めない物件を更地化して、土地として売却する方法です。

アパートを土地目的で売却するメリット

アパート土地活用目的で売却するデメリット

更地にして売却する場合、解体費用や立ち退き料、税金の負担を考慮する必要があります。これらのコストを踏まえたうえで、最終的な収支がマイナスにならないよう慎重な判断が求められます。

以上の3つの売却手段を比較すると、築古アパートを確実に売却するには買取が有力な選択肢となります。買取なら迅速に現金化できるため、長期間所有することによるリスクから早く解放される点も大きなメリットです。

アパートの買取は、不動産SHOPナカジツまでお気軽にご相談ください。豊富な買取実績を活かして、お客様の大切な物件をしっかり査定し、できるだけ高値で買い取らせていただきます。ご相談から売買完了まで、安全安心のお取引をお約束します。どうぞ、お気軽にご相談ください。

アパートの買取相場の目安

アパートの買取価格は、築年数や地域の地価、建物の構造によって大きく異なります。特に築年数が古くなるほど、建物の評価額は低くなる傾向がありますが、立地の良いエリアでは築古物件でも一定の需要があります。

今回は、以下の4つのエリアに分類し、サンプルエリアのデータをもとに築年数ごとの買取相場の目安を示します。

A: 都心部（主要駅徒歩圏、地価が高いエリア）

今回は、東京都港区をピックアップしました。東京都港区は、国土交通省が発表した2024年の地価順位1位の標準地が位置する自治体であり、全国でも特に地価が高いエリアです。主要駅へのアクセスが良く、投資需要も高いため、買取価格も他エリアと比較して高めになります。

B: 都市近郊（都心から少し離れた住宅地）

今回は、東京都国立市をピックアップしました。東京都国立市は、大東建託の2024年住み心地ランキングで東京都23区外の自治体の中で8位にランクインしており、住環境の良さが評価されています。東京23区よりも価格が抑えられながらも、安定した需要があり、築年数が経過したアパートでも一定の買取価格が期待できます。

C: 地方都市（中核市や地方都市の主要エリア）

今回は、千葉県船橋市をピックアップしました。千葉県船橋市は、全国の中核市の中で人口が最も多く、約65万人が暮らしています。首都圏への通勤・通学圏にあり、不動産市場の流動性も比較的高いため、地方都市の中では買取価格が安定しやすいのが特徴です。

D: 郊外・地方（地価が低め、需要が限られるエリア）

今回は、神奈川県逗子市をピックアップしました。神奈川県逗子市は、関東地方の中でも人口約5.5万人と小規模な自治体で、不動産需要が限定的なエリアです。地価が低めで、築年数の古いアパートは買取価格も抑えられる傾向にありますが、一部のエリアではリゾート地としての需要が見込めることもあります。

築30年～

築30年を超えたアパートは、建物の減価償却が進んでいますが、リノベーションを前提とした投資需要があります。特にRC造の建物は耐用年数が長く、資産価値が比較的維持されやすいのが特徴です。

ポイント

築40年～

築40年を超えると、耐震基準の違いや老朽化により、建物の評価が大きく下がります。特に木造の物件は法定耐用年数（22年）を大幅に超えているため、金融機関の融資が受けにくくなり、買取価格が下がる傾向にあります。

築50年～

築50年以上の物件は、建物の価値がほぼゼロに近づき、土地の価値が重視される傾向にあります。RC造であっても老朽化が進み、修繕よりも建て替えが前提となることが多くなります。

参照：不動産情報ライブラリ｜国土交通省

アパートの買取価格の計算方法について

アパートの買取価格を知りたい場合、不動産会社に査定に出すことが確実です。査定前に大まかな相場を把握したい場合、一般的な計算方法として「収益還元法」があります。

収益還元法の計算式
買取価格 ＝ 1年間の純利益 ÷ 還元利回り

※1年間の純利益 ：年間家賃収入から年間経費を差し引いた金額
※還元利回り：投資額に対する年間の賃料収入の割合（目安：住宅用5％〜8％、事業用7％〜10％）

例えば、年間の家賃収入が500万円、経費が150万円のアパートを売却する場合、還元利回り5％で計算すると、不動産価格は7,000万円と算出できます。

( 500万円 – 150万円 ) ÷ 5％ = 7,000万円

ただし、この数値はあくまでも概算です。実際の売却価格は立地や建物の状態によって大きく変動します。正確な査定額を知りたい場合、複数の買取業者に見積もりを依頼しましょう。

アパート買取の流れ

アパートの買取は、以下のステップで進められます。

それぞれの手順について詳しく解説します。

売却準備

売却活動を始める準備段階として、アパートの状態を確認します。大規模なリフォームはコストがかかりすぎるため禁物ですが、最低限の修繕が必要な場合もあります。

また、スムーズな売却のため、必要書類についても事前に揃えておきましょう。具体的な書類については、後の章で具体的に解説します。

アパートの買取査定

アパートの買取査定を依頼します。買取の場合、基本的に提示された査定額が売却価格となります。できるだけ高値で買い取ってくれる業者を探すことがポイントです。

複数の業者に査定を依頼し価格を比較することで、高値での売却が可能となります。一括査定サイトを利用すれば、短時間で複数の業者から見積もりを取得できます。最終的には現地調査まで行い、詳細な査定額を提示してもらいます。

買取業者の選定・交渉

査定額を比較し、最も条件のいい買取業者を選定します。提示額に納得できない場合は交渉も可能です。価値のある物件なら、多少高くても買取に応じてもらえる可能性があります。物件のメリットを伝えながら、納得できる金額で取引できるように交渉を進めましょう。

売買契約

買取価格や条件に合意できたら、正式に不動産売買契約を締結します。契約時には、手付金が支払われることもあります。契約内容を確認し、納得したうえで契約を交わしましょう。

アパート引き渡し・決済

契約締結後、引き渡しと決済を行います。契約内容を最終確認し、手付金が支払われている場合は残額の決済を行います。賃借人から預かった敷金や固定資産税の清算金など、諸費用の精算を済ませます。

その後、物件の鍵や契約書を含む書類を引き渡し、最後に不動産登記を完了させて取引完了です。

確定申告・納税

売却翌年の 2月16日〜3月15日ごろに申告を行い、譲渡所得税を納めます。住民税は売却翌年の6月ごろから分割して納付します。売却益が大きいと納税額も増えるため、資金計画をしっかり立てておきましょう。

アパート買取の注意点

ここではアパート買取の際の注意点を3つ紹介します。

入居者への対応は適切か

入居者へのオーナー交代の通知は、トラブル防止のため適切なタイミングで行います。

収益不動産の場合、入居者がいても自由な売買が可能です。通知に関する法的な義務もありません。一方で、適切なタイミングで通知をしないと、入居者の不信感を買う可能性があります。入居者が退去してしまうと、賃貸物件としての価値が下がってしまいます。

トラブル防止のため、タイミングや通知内容には気をつけましょう。

必要書類は揃えられるか

アパートの買取の場合、物件の公的書類のほか、賃貸借契約書や設備の検査証など収益物件特有の書類も求められます。必要書類の例として、次のものが挙げられます。

不動産買取は、売却の手続きがスピーディーに進みますが、必要書類が揃わないと手続きが遅れてしまいます。事前に不動産会社へ問い合わせて、紛失した場合は再発行できるか、代替できる書類はあるのか確認しましょう。

契約条件は適切か

買取価格や引き渡し時期、支払条件、手数料、違約金などの契約条件を事前に確認することが重要です。

また、契約不適合責任の免責については、必ずチェックしましょう。免責にしないと、建物や土地の欠陥が見つかった際に損害賠償責任を問われる可能性があります。不動産会社の多くは契約不適合責任の免責に応じてくれるので、必ず確認をします。

入金のタイミングは明確か

円滑な売却を進めるため、入金タイミングも確認しておきましょう。引き渡しから入金・登記までの期間が長い場合は要注意です。登記手続きが遅れると、固定資産税が旧オーナーに課税されてしまうなど、予期せぬトラブルが生じてしまうおそれがあります。

所有権移転登記、物件の引き渡し、代金の支払いは同時履行が理想です。入金・引き渡し・登記のタイミングについて、事前に買取業者と確認しておきましょう。

アパート買取業者の選び方

この章ではアパート買取業者を選ぶときのポイントを3つ紹介します。

買取実績や口コミを確認する

買取業者によって、地域密着型、都市部マンション特化、訳あり物件専門など得意ジャンルがあります。アパートの買取に精通した業者を選ぶことが大切です。

また、買取の場合、基本的に査定額がそのまま売却額となります。買取業者の選定が売却活動の重要な要素となりますので、しっかりと各業者の特徴を検索しましょう。

不動産会社のホームページや比較サイトを閲覧したり、SNSなどで口コミを調べたりすることで、業者の実績や評判を把握できます。

査定額と手数料を出してもらう

査定金額だけでなく、手数料を含めた総額での手残りを比較しましょう。複数の業者に査定を依頼し、適正な価格を判断することが重要です。現地調査を依頼することで、より正確な査定額を把握できます。

買取時期や決済手段を確認する

買取業者の中には悪質な業者も存在します。トラブル防止のため、買取時期や決済手段の確認が必要です。買取時期については、契約・決済・登記が同時に行われるかを確認しましょう。買取業者による土地の持ち逃げや第三者への転売など、万が一の事態を防ぐことができます。

決済手段については、小切手での支払いを提案された場合は要注意です。残高不足の場合、支払いを受けられないおそれがあります。決済手段についても、事前に必ず確認しておきましょう。

【FAQ】アパート買取に関するよくある質問

この章ではアパート買取の際、よくある3つの質問に回答します。

ボロアパートでも買取できる？

築古物件でも買取は可能ですが、価格は低めになり、対応できる業者も限られます。老朽化が進んでいる物件の場合、訳あり物件専門の買取業者に依頼することでスムーズに売却できる可能性が高まります。

一方で、オーナーにとってはボロアパートでも、不動産会社からみればまだまだ活用できるケースも存在します。地元の不動産会社に相談し、買取や活用の可能性について確認しましょう。

賃貸中のアパートでも買取できる？

入居者がいる状態でもアパートは売却可能です。賃貸収益物件として売却する場合、入居者がそのまま住み続ける形で売却するのが通常です。必ずしも、売主が立ち退きを手配する必要はありません。

そもそも普通借家契約の場合、入居者の権利が強いため、オーナー都合での立ち退きは困難です。どうしても立ち退きが必要な場合は、立ち退き料を支払うなどして交渉する必要があります。

アパート買取の適切なタイミングはいつ？

最適な買取タイミングは、オーナーの目的によって異なります。

賃貸業から撤退したい場合は、早めに売却を進めるのが合理的です。節税目的の場合なら、耐用年数終了のタイミングでの売却で、減価償却のメリットを最大限活かせます。

高値で売却したいなら、満室状態や周辺の再開発など、需要が高まるタイミングが狙い目です。

アパートを手放す目的を明確にし、最適なタイミングで買取手続きを進めることが重要です。

まとめ

アパートの買取について解説しました。築古アパートを確実に手放したい場合、買取という選択肢が有効です。

買取の場合、査定価格がそのまま売却価格となるため、業者選びが非常に重要です。複数社に査定を依頼し、買取実績や決済条件をしっかり確認したうえで選定しましょう。

不動産SHOPナカジツでは、アパート売却の相談も大歓迎です。「持ち続けるべきか、売却するべきか」「仲介と買取、どちらがよいか」など迷われている段階でも大丈夫。あなたのアパートに最適な活用方法や出口戦略について、地域密着の強みを活かしてご提案します。どうぞお気軽にご相談ください。