この記事のポイント
- マンション査定には売却査定、買取査定、賃料査定の3種類があり、目的に応じて選ぶ
- 査定方法には不動産会社への直接依頼、一括査定サイト、AI査定があり、精度や手間が異なる
- 複数の査定結果を比較し、適正価格を見極めることが重要
「マンション査定をしたいけど、具体的な手順が分からない」
「マンション査定にはどんな種類があるのか知りたい」
「マンションを査定したあとの手続きが知りたい……」
上のような疑問をお持ちではありませんか？ マンションの売却を行うにあたって、最初の関門となるのが「査定」です。マンション査定の方法にはいくつかあるので、自分の希望に合ったやり方で進めることが大切です。
この記事では、マンション査定をテーマに依頼方法や流れ、依頼先の不動産会社の選び方、マンション査定の注意点について解説していきます。
記事を読んだ後には、自分に合ったやり方でマンション査定を進めるためのポイントが整理できるでしょう。
売却相場がわからず、悩んでいませんか？
あなたのお家、
想像以上の高値で売れるかも！
- 相談・査定だけでもOK！まずは相場価格をチェック
- 面倒な手続きは不要！プロが丁寧にサポートします
- 高額売却の実績多数！喜びと驚きの声が続いています
＼たった00秒で入力完了／
今すぐ無料で査定額をチェック！※無理な営業は一切行っておりません。個人情報も安心です
地方銀行、住宅会社勤務を経て住宅や不動産を中心としたライターとして活動。現場で多くのお客様の対応で経験させていただいたことをもとに、専門知識に基づいた分かりやすい記事執筆に取り組んでいます。
記事の構成
マンション査定は主に3種類
マンション査定には、いくつかの種類があります。どのように区別するかで分類の仕方は違いますが、ここでは、利用者目線で押さえておきたい「売却査定」「買取査定」「賃料査定」の3つに分けて紹介します。
売却査定（売買仲介）
売却査定は、「マンションを市場で（売買仲介で）売る場合の想定価格」を調べる査定です。
不動産会社が、過去の成約事例や周辺相場をもとに価格を算出し、現時点で売れると考えられる価格帯を提示します。査定額は市場動向や物件の条件によって変動しやすく、扱う不動産会社によって差があります。
実際の売却価格は、査定額を基準に交渉や市場の状況によって決まるため、あくまで「目安」として捉える必要があります。
買取査定
買取査定は、「不動産会社が直接マンションを買い取る場合の価格」を算出する査定です。
売却査定とは異なり、買い手が不動産会社となるため、市場価格ではなく買取基準に基づいた評価が行われます。もちろん、築年数や立地、物件の状態などを基に算出される市場価格も考慮されますが、不動産会社がリスクを負う点を踏まえ、一般的に市場価格よりも低めに査定される傾向があります。
賃料査定
賃料査定は、「マンションを貸し出した場合の家賃相場」を知るための査定です。売却ではなく賃貸運用を検討する際に、どの程度の賃料が見込めるかを確認するために行われます。
不動産会社が周辺の賃貸事例やマンションの条件を考慮し、適正な賃料を算出します。
賃料の設定次第では、空室リスクを高めたり、逆に収益性を下げる可能性があるため、査定結果をもとに適切な家賃設定を考えることが重要です。
【補足】マンションのAI査定
AI査定は、インターネット上でマンションの価格を手軽に確認できる査定方法です。不動産会社に依頼せずに、マンション名や所在地を入力するだけでAIが自動で査定額を算出します。
市場データをもとに計算されるため、短時間で結果が出るのが特徴ですが、物件の具体的な状態（内装やリフォーム歴など）は反映されません。あくまで概算価格の参考として活用するのにおすすめの方法です。
これで得た結果を用いて、AI査定の運営会社に売買仲介や買取、不動産投資などを依頼することもあります。
マンション査定の依頼方法
前述のマンション査定の種類はいずれも、不動産会社が窓口となります。しかし、実際にマンション査定を依頼する際には、いくつかの方法があります。
不動産会社に直接依頼する
あらかじめ相談したい不動産会社が決まっている場合は、直接査定を依頼する方法があります。不動産会社の店舗へ赴いたり、公式サイトから査定を申し込んだりすることで、査定手続きを進められます。
この方法のメリットは、売却を前提とした場合に販売戦略や売却活動の進め方について具体的な相談がしやすく、個別の事情に応じたアドバイスを受けられる点です。また、自分で選んだ会社とだけやり取りをするため、不要な営業電話を避けられます。口コミなどで十分に下調べを行えば、納得感を持って売却活動を進められるでしょう。
一方、デメリットとしては、一社ずつ問い合わせる手間がかかる点が挙げられます。インターネットを利用すれば条件に合う不動産会社を見つけることは比較的容易ですが、査定の依頼は個別に行う必要があるため、複数社に問い合わせるのが負担に感じる方には向いていません。また、不動産会社によって査定額にばらつきが出ることがあるため、他社の査定額と比較することも重要です。
一括査定サイトを利用する
一括査定サイトは、一度の申し込みで複数の不動産会社に査定を依頼できるサイトです。
個別に不動産会社を探して問い合わせる手間が省けるため、効率的に査定額を比較したい人に向いています。
ほとんどのサイトで物件情報や個人情報を入力するだけで、査定が可能な不動産会社が自動で選ばれる仕組みになっており、依頼先の取捨選択も可能です。
一方、複数社の査定額を比較できる点はメリットですが、その分、不動産会社からの連絡が一斉に入るため、想像以上に営業の電話やメールが増えることがあります。まだ売却の意思が固まっていない場合は、「うっとうしい」「迷惑」と感じることもあるでしょう。
なるべく多くの査定額を比較したい場合や、どの不動産会社に相談するか決まっていない方には利用価値があるでしょう。
登録不要のAI査定やシミュレーターを活用する
売却意思がそこまで固まっておらず、マンションの価格だけとりあえず知りたい場合は、AI査定やシミュレーターが便利です。
マンション名や所在地を入力するだけで、市場データをもとに概算の査定額が算出され、匿名で利用できるものもあります。不動産会社とやり取りせずに価格を確認できるため、営業連絡を避けたい人にも向いています。
ただし、過去のデータをもとにしているため、室内の状態やリフォーム歴などの詳細情報は価格に反映されません。より正確な査定額を知るには、不動産会社による査定と併せて活用するのがよいでしょう。
マンション査定の流れ
マンション査定の流れは査定方法や依頼の仕方によって異なります。
ここでは、不動産会社に訪問査定を依頼した場合の流れを、以下の工程に分けて解説します。
- 査定依頼を申し込む
- 不動産会社から連絡が来る
- 訪問査定の日程を決める
- 訪問査定
- 査定結果の説明を受ける
- 査定書を受け取る
査定依頼を申し込む
査定依頼は、不動産会社の公式サイトや一括査定サイトのフォームから簡単に申し込めます。
マンションの基本情報（所在地・間取り・築年数・専有面積など）と個人情報を入力し、訪問査定を希望する場合はその旨を伝えておきましょう。
不動産会社から連絡が来る
査定依頼をすると、不動産会社から確認の連絡が入ります。ここでは、物件の詳細や売却の意向について質問されることが多く、訪問査定の日程調整も行われます。
一括査定サイトを利用した場合は、複数の不動産会社から連絡が来るため、対応できる範囲を考えて依頼する会社を選ぶことが重要です。
まだ売却の意思が固まっていない場合は、「現時点では価格を知る目的での査定」と伝えておくと、過度に営業されるリスクを下げられます。
訪問査定の日程を決める
訪問査定を依頼する場合は、不動産会社と日程を調整し、査定の日を決めます。
訪問査定には、担当者が物件を直接確認するため、所有者または代理人が立ち会う必要があります。複数の不動産会社に依頼している場合は、日程が重ならないように調整しましょう。
訪問査定
訪問査定では、不動産会社の担当者がマンションの状態を確認し、価格を評価します。間取りや築年数だけでなく、日当たりや眺望、リフォームの有無、共用部分の管理状況なども査定額に影響します。
売却の意向がある場合は、売却希望時期や条件についても合わせて相談しておきましょう。
査定結果の説明を受ける
訪問査定の数日後、担当者から査定額の説明を受けます。
査定額の根拠を詳しく聞き、納得のいく説明を受けることが大切です。売却の予定がある場合は、査定額をもとに、どのように売り出すかの相談を進めることもできます。
査定書を受け取る
査定結果の説明後、不動産会社から正式な「査定書」を受け取ります。
査定書には、査定額の根拠や計算方法、市場の動向などが記載されています。査定書を比較することで、より適切な売却価格を判断しやすくなります。
査定額はあくまで参考価格のため、実際の売却価格とは異なる場合がありますが、売却活動を進める上での目安として重要な資料になります。
不動産SHOP ナカジツは、年間の査定依頼件数34,000件以上、仲介件数5,000件以上の実績がございます（2023年度実績）。
仲介による売却のご相談はもちろん、買取やリースバックなどさまざまな形でのご提案をいたしますので、ぜひ、あなたのマンションの価値を最大化するサポートをおまかせください。
マンション査定に用いられる主な項目
マンションの査定額は、複数の要素をもとに総合的に判断されます。
この章では、査定額に影響を与える項目について具体例とともに解説します。
所在地
都心や駅近の人気エリアほど査定額が上がりやすく、地方や郊外では需要によって価格が左右されます。同じエリア内でも、商業施設や公園が近くにあると評価が高まり、逆に騒音や治安の悪さが懸念される地域では査定額が下がる傾向があります。
また、都市開発や再開発エリアにあるマンションは、将来的な資産価値の向上が期待され、査定額が高めに出るケースも多いです。
築年数
築年数が浅いほど査定額は高く、特に築10年以内のマンションは需要が高いため、価格が維持されやすいです。
一方、築20年を超えると建物の老朽化が進み、価格が下がりやすくなります。
ただし、大規模修繕が適切に行われている場合や、築30年以上でも管理状態が良好なマンションは評価が下がりにくいこともあります。また、耐震基準を満たしているかどうかも、査定額に影響を与えます。
専有面積
広い部屋ほど査定額が高くなりやすいですが、エリアごとの需要に合っているかも重要なポイントです。
ファミリー向けのエリアでは70㎡以上の物件が高評価になりやすく、単身者向けのエリアでは30〜50㎡のコンパクトな物件が好まれます。
専有面積が広すぎると、エリアによっては売却しづらくなることもあり、相場より査定額が低くなるケースもあります。
間取り
間取りの使い勝手も査定額に影響します。
リビングが広く、収納が充実している間取りは評価が高く、柱や梁の影響でデッドスペースが多い間取りは敬遠されやすくなります。
また、3LDK以上のファミリー向けは、学校や公園が充実しているエリアで高評価になりやすく、1LDKやワンルームは、駅近や都心部の需要が高い地域で査定額が上がる傾向があります。
階数と方角
高層階で眺望が良い部屋ほど査定額は上がりやすく、特に10階以上で開けた景色が楽しめる場合は評価が高まります。
低層階は利便性が高いものの、日当たりや眺望の影響で査定額が抑えられることがあります。
ただし、1階部分には庭がついているケースもあり、2階以上と比べて高価になることも多いです。
方角では、南向きが最も人気があり、査定額も高くなりやすいです。東向きや西向きは一般的な評価ですが、北向きは日当たりが悪く、査定額が低くなりやすい傾向があります。
リフォーム・リノベーション履歴
最新の設備にリフォームされていると、査定額が上がることがあります。特にキッチンや浴室などの水回りが新しいと、買い手にとって魅力的に映るため評価が高まります。
一方、内装が古いままの場合、買い手がリフォームを前提に考えるため、査定額が低くなりがちです。
なお、個性的なリノベーションを施している場合は、逆に買い手の好みと合わず、査定額に悪い影響を与えることがある点に注意が必要です。
管理費・修繕積立金
管理費や修繕積立金が適正な範囲であれば、査定額への影響は少ないですが、極端に高い場合は買い手の負担が増えるため、査定額が下がる要因となります。
修繕積立金がしっかり積み立てられているマンションは、将来の維持管理が安心できるため、評価が下がりにくいです。
査定時点の修繕積立金の額が低くても、過去にしっかり積み立てられていない場合は将来のリスクと受け取られるケースもあるでしょう。
また、管理が行き届いておらず、建物の老朽化が進んでいる場合は、査定額が低くなります。
最寄駅までの距離
駅から徒歩5分以内のマンションは査定額が高く、特に駅近の物件は人気があるため、資産価値が落ちにくい傾向があります。
徒歩10分を超えると評価が下がりやすく、バス便が必要な立地では査定額が大きく低下することもあります。
ただし、駅から遠くても周辺に大型商業施設があったり、緑が豊かな環境である場合は、評価が安定することもあります。
近隣物件の成約事例
同じエリア内の過去の売却事例は、査定額を決める重要な指標です。
近隣のマンションが高値で取引されていれば、査定額も高くなる傾向があります。逆に、最近の取引事例で値下げが多い場合は、相場が下がっている可能性があるため、査定額にも影響が出ます。
また、新築マンションの供給が多いエリアでは、中古マンションの査定額が下がりやすくなる点にも注意が必要です。
マンション査定の会社の選び方
マンション査定は依頼先の不動産会社選びが重要です。
特に売却を視野に入れている場合は、査定の依頼先の中から仲介してもらう会社を選ぶのが一般的なので、売却活動の結果にも直結します。
ここでは、マンション査定の依頼先となる不動産会社を選ぶときのポイントを紹介します。
地元に強い会社を選ぶ
所有するマンションのエリアに強い不動産会社は、地域の相場や売却の傾向を細かく把握しているため、より現実的な査定額を提示できます。
全国展開の不動産会社は知名度が高く安心感がありますが、地場の不動産会社は、地域の買い手ネットワークや独自の販売ルートを持っていることが多く、成約までのスピードが早い傾向があります。
また、地域ごとの特性を考慮した価格設定や、近隣の取引事例を熟知している点も強みです。査定額の正確さだけでなく、売却のしやすさを考慮するなら、地元の市場に精通した会社を選ぶのがおすすめです。
マンション売却の実績が多い会社を選ぶ
売却実績が豊富な不動産会社は、査定の精度が高く、成約に向けたノウハウを持っています。
特に、マンション売却に特化している会社を選ぶことで、より的確な査定が期待できます。
売却実績の多い会社は、過去のデータや自社の経験をもとに適切な販売戦略を提案できるため、売り出し後の価格変更や販売期間の見通しも的確に立ててくれるでしょう。
不動産会社の実績は公式サイトや口コミなどで確認できます。
担当者の対応や信頼性を重視する
売却のプロセスでは、不動産会社と長期間にわたってやり取りをするため、担当者が信頼できるかどうかが鍵になります。
対応が丁寧で説明が分かりやすい担当者は、売却時の疑問や不安をしっかり解消してくれるため、安心して取引を進められます。逆に、強引に契約を進めようとする担当者や、説明が不十分な場合は、売却後のトラブルにつながる可能性もあります。
査定額の高低だけでなく、売却パートナーとなる担当者の人柄も見極めましょう。
マンション査定の注意点
先述の通り、マンション査定は進め方がさまざまです。
自分の目的に合った選択をしないと、思わぬデメリットが発生することもあります。
この章では、マンション査定を進める際の注意点を解説します。
依頼方法や依頼先によっては強引な営業を受けることがある
査定依頼は、売却活動の1歩目ということであり、不動産会社からすれば依頼者は重要な見込み客です。
そのため、依頼先によっては過度な営業を受ける可能性もあります。
特に一括査定サイトを利用し複数社に依頼を出すと、同時に多くの営業連絡が来る可能性があります。査定依頼後すぐに電話がかかってきたり、売却の意思を固めていないにも関わらず、契約を急かされたりするケースもあります。
対策として、依頼時に連絡方法を「メールのみ」に設定するなどの工夫が有効です。
特に、査定額の提示が異常に高い会社は、契約を取るために相場より高めの価格を伝えている可能性もあるため、慎重に判断しましょう。
また、売却予定がない場合は個人情報の入力が必要ないAI査定や匿名査定を利用することをおすすめします。
査定額と実際の売却額は異なる
査定額はあくまで目安であり、実際の売却額とは異なることが一般的です。
査定額は、不動産会社が過去の取引事例や市場動向をもとに「この価格なら売れる」と考える価格ですが、売却時には買主との交渉などによって、価格が変動します。特に、売り急いでいる場合や、相場より高めに売り出してしまった場合は、当初の査定額より大幅に低い価格で売却することになる可能性があります。
対策として、複数の査定額を比較しつつ、売却期間の目安や値下げ交渉の余地についても事前に確認しておくと、現実的な売却プランを立てやすくなります。
依頼先が1社のみだと適正な査定額が分かりにくい
査定を1社のみに依頼すると、その査定額が適正かどうかを判断する材料が不足し、結果として不利な条件で売却を進めてしまう可能性があります。
不動産会社によって査定の基準が異なるため、同じマンションでも査定額に差が出ることは珍しくありません。特に、売主の関心を引くために査定額を意図的に高めに提示する会社や、逆に短期間での売却を重視して低めの価格を提示する会社もあるため、1社の査定額だけを鵜呑みにするのは危険です。
複数社に依頼し、査定の根拠や価格の違いについて説明を受けることで、より適正な価格を見極めることができます。
【FAQ】マンション査定に関するよくある質問
最後にマンション査定に関するよくある質問に回答していきます。
査定だけでもOK？
マンション査定は、査定だけして媒介契約を結ばなくても問題ありません。
ただし、不動産会社からすると「査定依頼＝売却の見込み客」と認識されるため、依頼後に営業の連絡が来ることが多くなります。
売却をまだ検討中の場合は、匿名で利用できるAI査定や、連絡方法をメールのみに指定できる一括査定サイトを活用するとよいでしょう。
本格的に売却を進めるつもりなら、訪問査定を受け、具体的な売却プランを相談するのがおすすめです。
査定前に掃除やハウスクリーニングはすべき？
大がかりな清掃やハウスクリーニングは必須ではありませんが、簡単な掃除や整理整頓をしておくと印象が良くなります。
特に、訪問査定では室内の状態が評価のポイントになるため、余計な荷物を片付け、室内が明るく見えるようにしておくと査定額に良い影響を与えることがあります。
生活感が出すぎないように、できる範囲で整えておくのが理想的です。
査定前にリフォームはすべき？
リフォームをしてから査定を受ける必要はありません。
築年数が古い物件でも、そのままの状態で査定を依頼するのが一般的です。不動産会社は、リフォームの有無に関わらず適正な査定額を提示し、売却時にリフォームが必要かどうかをアドバイスしてくれます。
また、買主の好みでリフォームすることが多いため、売主側が事前にリフォームしても、その費用を回収できるとは限りません。
費用はかかる？無料？
マンション査定は基本的に無料で行われます。ほとんどの不動産会社が、売却を依頼してもらうことを目的としているため、査定に費用を請求することはありません。
ただし、不動産鑑定士による正式な不動産鑑定は有料です。不動産鑑定は相続や資産評価のために行われることが多いです。通常の売却を目的とした査定なら、訪問査定でも無料で依頼できます。
簡易査定と訪問査定の違いは？
簡易査定と訪問査定の違いを表にまとめました。
| 項目 | 簡易査定（机上査定） | 訪問査定 |
|---|---|---|
| 方法 | ネットや電話で情報を提供し、データをもとに査定 | 実際に担当者が訪問し、物件の状態を確認 |
| 所要時間 | 数時間～数日程度 | 数日～2週間程度 |
| 精度 | 現地の情報が反映されない | 実際の売却価格に近い |
| 向いている人 | 価格を手軽に知りたい人 | 正確な査定額を知りたい人、売却の意思が固まっている人 |
マンション査定に必要な書類は？
査定の段階では、特別な書類は必要ありません。ただし、正確な査定を受けるために、登記簿謄本（全部事項証明書）、管理費・修繕積立金が分かる資料、購入時の契約書などがあるとスムーズです。
売却を進める場合は、権利証（登記識別情報通知）、固定資産税納付書、管理規約なども必要になります。
訪問査定の際に、担当者が必要な書類を案内してくれることが多いので、手元にある資料を準備しておくとよいでしょう。
査定にかかる時間は？
査定にかかる時間は、方法によって異なります。簡易査定（机上査定）は、早ければ数分から数時間、遅くても数日で結果が分かります。訪問査定は、実際の物件確認に30分～1時間程度かかり、その後、数日以内に査定結果が提示されるのが一般的です。
不動産会社によっては、訪問後すぐに概算を伝えてくれることもありますが、正式な査定書の作成には時間を要します。
訪問する日程を調整する必要があることもあり、全体の日数では数日～2週間程度以上かかるケースもある点に注意が必要です。
不動産鑑定士や弁護士にも依頼できる？
不動産鑑定士に依頼すると、公的な「不動産鑑定評価書」を作成できますが、これは売却目的の査定とは異なり、相続や資産評価などで必要になるケースが多いです。
また、相続や離婚などで売却を検討する場合、弁護士が窓口となることもありますが、実際の査定は不動産会社が行います。一般的な売却を目的とした査定なら、不動産会社に依頼するのが通常の流れです。
まとめ
マンション査定は、売却活動 を実施するにあたって欠かせないプロセスです。
査定方法や依頼方法にはさまざまなやり方があるので、目的に応じて使い分けることが大切です。
また、最も大切なのは信頼できる不動産会社を選ぶことです。マンションの売却実績や担当者の人柄を見極め、安心して任せられる不動産会社をパートナーにしましょう。
不動産SHOPナカジツは、30年以上の実績を持つ不動産会社です。年間の査定依頼件数34,000件以上、仲介件数5,000件以上の実績がございますので、より高値での不動産売却をサポートいたします。
査定依頼から成約まで、専任の担当者がきめ細やかにサポートいたしますので、安心してお任せいただけます。
まずは、45秒で入力可能な査定依頼フォームから気軽にご相談くださいね。
逆瀬川勇造さん からのコメント
宅建士・2級FP技能士(AFP)・相続管理士
本記事でご紹介した通り、マンション査定にはいくつかの種類があります。例えば、離婚時にマイホームを売却するような場合、短期間で売却できる買取査定で査定してもらうといった選択をしやすいでしょう。また、仲介査定にせよ買取査定にせよ、実際に売却するのであれば最終的に訪問査定してもらうのが一般的です。このため、査定時点で売却まで考えているのであれば最初から訪問査定を、まずは価格を知りたいのであれば机上査定を選ぶとよいでしょう。もちろん、まずは机上査定で複数の不動産会社に査定依頼をして、査定結果を聞いた後に、気に入った不動産会社だけに訪問査定を依頼するといった流れもおすすめです。