土地を個人間で売ることはできる？知り合いへの売却で気をつけることとは

「不動産会社を通さずに、知り合いに土地を売ることはできる？」
「仲介手数料を節約したいけれど、自分で進めるのは不安……」

そんな疑問を持つ方もいるのではないでしょうか。

土地は個人間でも売買できます。不動産会社を介さないため仲介手数料がかからない点が最大のメリットですが、一方で、多くのリスクが伴います。

この記事では、個人間で土地を売却する方法や注意点をわかりやすく解説します。

この記事を読むことで、「自分で売るか、不動産会社に任せるか」を判断するための軸が明確になります。焦らず後悔のない土地売却を目指しましょう。

宅建士・2級FP技能士(AFP)・相続管理士

監修者 逆瀬川勇造さん

• 所属：

  合同会社7pockets

地方銀行、住宅会社勤務を経て住宅や不動産を中心としたライターとして活動。現場で多くのお客様の対応で経験させていただいたことをもとに、専門知識に基づいた分かりやすい記事執筆に取り組んでいます。

個人間での土地売買は可能もリスクあり

自分の土地を個人で売却することは、法律上問題ありません。不動産業として事業的に売買を行う場合は宅地建物取引士などの資格が必要ですが、自己所有の土地を1回限りで売るだけなら資格や免許は不要です。

一般的な土地売却では、不動産会社と契約して買主を探す「売買仲介」が多く利用されます。専門的なサポートがあるため、トラブルを防ぎやすいのが特徴です。

これに対して、不動産会社を通さず売主と買主が直接取引する「個人間売買」という選択肢もあります。個人間売買では仲介手数料が不要で、価格や契約条件を自由に決められるメリットがあります。

ただし、価格設定や契約書の作成、境界確認などをすべて自分で行う必要があり、ミスやトラブルのリスクも高くなります。特に初めて売却する場合は慎重な判断が求められます。

次の章では、個人間で土地を売却する具体的な手順を紹介します。

土地を個人間で売るまでの流れ・手続き

個人間で土地を売却する場合も、必要な手続きは売買仲介と大きく変わりません。ただし、すべてを自分で行う必要があるため、正確な手順を把握しておくことが大切です。

おおまかな流れは以下のとおりです。

1つずつ詳しく解説します。

土地の相場を調べる

売却価格を決めるには、まず土地の相場を把握することが大切です。不動産には「一物五価」と呼ばれる複数の価格が存在しますが、個人が参考にしやすいのは以下の3つです。

売出価格は、交渉や値下げを見越して相場より1割ほど高めに設定するのが一般的ですが、実際の取引価格は売主と買主の交渉次第で自由に決定されるので、相場にとらわれすぎず柔軟に対応しましょう。

参照：不動産情報ライブラリ｜国土交通省

土地の境界を確認し、測量が必要か判断する

土地を売却する際は、隣地との境界が明確であることが重要です。境界が不明確なままだと、面積をめぐって売主と買主の間で誤解が生じたり、買主と隣地所有者との間で紛争が発生したりするおそれがあります。

特に古くから所有している土地では、境界標や杭が失われていることもあり、事前の現地確認が欠かせません。状況によっては、土地家屋調査士による測量が必要となります。

土地家屋調査士の連絡先は、お住まいの地域の土地家屋調査士会のウェブサイトで確認できます。

必要書類を準備（登記簿謄本、公図、測量図など）

不動産の個人間売買では、不動産会社が手続きを代行しないため、売主自身ですべての書類を用意する必要があります。書類の一部は取得に時間がかかる場合もあるため、余裕を持って準備を進めることが大切です。

代表的な必要書類とその用途は以下のとおりです。

登記や税務にかかわる書類も多いため、不明な点があれば早めに司法書士や税理士へ相談しておくと安心です。

買主を探す（親族・知人・広告掲載など）

個人間売買では、不動産会社が買主を探してくれるわけではないため、売主自身が買い手を見つけなければなりません。

親族や知人が購入を検討している場合は比較的スムーズに進みますが、それ以外では自分で広告活動を行う必要があります。

方法としては、チラシの配布や不動産売買サイトへの掲載のほか、SNSを活用するのも一案です。広く情報を発信することで、購入希望者と出会う機会が増えます。

価格や条件を交渉する

買主が見つかったら、価格や支払い条件、引き渡しの時期などを直接交渉する必要があります。個人間売買では不動産会社の仲介がないため、売主と買主が互いに納得できるよう話し合いを重ねることが大切です。

特に価格面では、買主から値下げの希望が出ることもあります。相場やこれまでの準備内容を踏まえ、無理のない範囲で調整することがポイントです。

売買契約書を作成し、双方で合意する

価格や条件の交渉がまとまったら、売買契約書を作成し、当事者同士で署名・押印して合意を交わします。口頭での約束だけでは証拠が残らず、後々のトラブルに発展するおそれがあるため、契約書の作成は不可欠です。

契約書には、以下のような項目を明記します。

特に、土地に関する不利な情報は隠さず記載しておくことが重要です。売却後に問題が判明した場合、契約不適合責任を問われる可能性があります。

契約書の雛形はインターネットでも入手可能ですが、内容に不安がある場合は、有料になりますが不動産会社や司法書士などの専門家に作成や確認を依頼するとより安心です。

手付金の受領（契約の証として）

売買契約を結んだ後は、契約成立の証として買主から手付金を受け取ります。手付金の目安は売買価格の1割程度が一般的です。

この手付金は、単なる前払い金ではなく、契約を解除する際の基準にもなります。買主側の都合で契約を取りやめる場合は、手付金を放棄することで解約できます。

一方、売主の都合で解約する場合は、受け取った手付金の2倍を買主に支払うことで契約を解除することになります。

司法書士を手配し、所有権移転登記を行う

契約が成立したら、法務局で所有権移転登記の手続きを進めます。残金を受け取り、所有権移転登記が完了してはじめて、土地の所有権が正式に買主へ移転されます。

登記の手続きは、司法書士に依頼して代行してもらうのが一般的です。所有権移転の登記にかかる費用は商慣習として買主が負担することが多いですが、事前に取り決めておくと安心です。

もしも、買主が所有権移転登記を怠ると、売主が固定資産税を払い続ける事態となるので、必ず売主自身も登記完了を見届けましょう。

残代金を受領し、領収書を発行する

所有権移転登記と同じタイミングで、買主から残代金を受け取ります。これは、契約金額からすでに受領した手付金を差し引いた金額です。

残代金を受け取った後は、売主が買主に領収書を発行します。領収書には、タイトルや日付、宛名、受領金額、用途を示す但し書き、金額の内訳、発行者の氏名といった基本情報を記載しておきましょう。

なお、土地の売買については消費税が課されません。また、個人が事業として行う取引でなければ、収入印紙も原則不要です。

固定資産税の清算を行う

固定資産税は、毎年1月1日時点の所有者に対して1年分が課税されます。そのため、売却する年の分の固定資産税の納付書は売主のもとに届きますが、実際には売却日を基準に日割りで清算するのが一般的です。

ただし、個人間売買ではこうした不動産取引の慣習を買主が知らないこともあり、清算に同意してもらえない可能性もあります。後々のトラブルを防ぐためにも、事前に買主へ丁寧に説明したうえで、売買契約書に固定資産税の清算について明記しておきましょう。

必要に応じて境界標の引き継ぎを行う

境界標や境界杭がある場合は、売却後に買主へ正確に位置を引き継ぎます。境界に関する認識の違いは、隣地とのトラブルにつながることがあるため、現地での確認や注意点の説明も忘れずに行いましょう。

譲渡所得税の計算・確定申告を行う

土地を売却して利益（譲渡所得）が出た場合、譲渡所得税と住民税の納税が必要です。課税対象となる金額は、以下の式で算出します。 

譲渡所得 = 売却価格 – 取得費 – 譲渡費用 – 特別控除額

そのうえで、所有期間に応じた税率を掛けて税額を計算します。

所有期間が5年以下の場合は39.63％、5年を超える場合は20.315％が適用されます（所得税＋住民税含む）。

譲渡所得がゼロ以下になる場合は、原則として確定申告は不要です。

ただし、自宅の敷地を売却した場合は、「3,000万円の特別控除」をはじめとした特例が利用できるケースがあります。これらの特例を利用するには、税金の有無にかかわらず確定申告が必要です。

また、譲渡所得がマイナスのときに、給与所得などの他の所得と損益通算したり、損益通算してもなお損失が残る場合に翌年以降に繰り越ししたりできる特例もあるため、土地を売却したら確定申告するものと考えておくのがおすすめです。

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買主に土地の管理や注意点を引き継ぐ

売買が完了した後は、買主に対して土地の管理に関する情報や注意点を引き継ぎます。過去のトラブルの有無、境界標の位置、隣地との関係など、将来の紛争につながりかねない事項は正確に伝えておきましょう。

こうした情報共有を怠ると、売却後に説明不足を理由にクレームを受ける可能性もあるため、口頭だけでなく必要に応じて書面で残すと安心です。

土地を個人間で売るときの売買価格の決め方

個人間で土地を売却する場合は、不動産会社の査定がないため、自分で適正な売買価格を判断する必要があります。高すぎる価格は買い手が見つからず、安すぎれば損をするため、適切な相場感を持つことが大切です。

ここでは、価格を決める際の代表的な3つの方法を紹介します。

各方法について順に解説します。

周辺の取引事例を調べる方法

土地の価格を決める際は、近隣でどのような価格で取引されているかを把握することが重要です。現在の市場感をつかむためには、不動産ポータルサイトや公的なデータを活用するとよいでしょう。

ポータルサイトでは、周辺地域で売り出されている物件の価格を確認できます。ただし、これらはあくまで売主の希望価格であり、実際の成約価格とは異なる場合があります。

一方、国土交通省の「不動産情報ライブラリ」では毎年、特定地点の土地の価値を不動産鑑定士などの専門家が調査して算出する公示地価を調べることができます。信頼性のある指標として、価格設定の参考になります。

固定資産税評価額や路線価を活用する方法

ポータルサイトや公示地価で参考になる情報が得られない場合は、固定資産税評価額や路線価を使って実勢価格の目安を算出する方法があります。

固定資産税評価額は、市区町村が公示地価のおおよそ7割を基準に設定しており、評価証明書の取得や納税通知書で確認できます。

この評価額を0.7で割り戻すことで公示地価程度の価格を算出できます。また、公示地価は実勢価格の概ね9割程度に設定されることが多いため、さらに1.1倍程度で補正すると、概算の実勢価格に近づきます。

実勢価格の目安 = 固定資産税評価額 ÷ 0.7 × 1.1

同様に路線価から実勢価格の目安を計算することもできます。ここでいう路線価とは、相続税を算出するための「相続税路線価」を指し、国税庁の財産評価基準書のサイトで確認できます。路線価は公示地価の約8割を基準にしており、こちらも0.8で割り戻し、1.1倍することで実勢価格の目安を出せます。

実勢価格の目安 = 路線価 × 面積 ÷ 0.8 × 1.1

なお、路線価は「路線価 × 土地面積」で計算されます。どちらの指標を使う場合でも、あくまで目安の1つとして捉えることが重要です。

参照：財産評価基準書路線価図・評価倍率表｜国税庁

専門家に査定を依頼する方法

土地の価格に迷ったときは、不動産会社に査定を依頼して価格の目安を把握するのも1つの手段です。特に地域に詳しい会社であれば、周辺の成約事例や需要を踏まえて、現実的な金額を見積もってもらえます。

ナカジツをはじめ、多くの不動産会社では、無料で査定や相談を受け付けているため、気軽に問い合わせることができます。

土地を個人間で売るときにかかる費用や税金

土地を売る際にかかる費用や税金について、複数の視点から考えてみましょう。

売却手続きにかかる費用

売却手続きの場面で発生する費用は次のとおりです。

測量費用は、確定測量を行う場合に、土地家屋調査士への報酬として発生します。

契約書作成費用は、売買契約書を司法書士や行政書士に依頼した場合にかかります。自作すれば不要です。

登記費用には、登録免許税、司法書士報酬、住民票や印鑑証明書などの添付書類の交付費用が含まれます。

税金関係の費用

税金の観点からみると、次の費用が挙げられます。

印紙税は、売買契約書に収入印紙を貼り付ける形で納付します。契約金額により納付額が決定されます。

土地売却時の所有権移転にかかる登録免許税は、固定資産税評価額の2％（軽減税率適用の場合は1.5％）を支払います。

譲渡所得税と住民税は、不動産の売却益にあたる譲渡所得に応じて課税されます。譲渡所得税は確定申告時、住民税は申告年の6月ごろから分割して納付します。所有期間5年以下なら譲渡所得税と住民税合わせて39.63％、5年超なら20.315％課税されます。

参照：
不動産売買契約書の印紙税の軽減措置｜国税庁
No.1440 譲渡所得(土地や建物を譲渡したとき)｜国税庁
No.7191 登録免許税の税額表｜国税庁

その他の費用

そのほかの費用として、次のものが挙げられます。

司法書士報酬は、登記や契約書作成を代行した場合に発生します。自分で行う場合は不要です。

境界確定費用は、土地家屋調査士への支払いのほか、隣地所有者へ立会費用として必要になります。

固定資産税の精算は、売主が1年分支払った固定資産税を買主から日割りで受領します。

税理士費用は、譲渡所得の確定申告を税理士に依頼する場合に発生します。自身で申告する場合は不要です。

土地を個人間で売るときの注意点

個人間での土地売買は、不動産会社のサポートがない分、金銭や契約内容に関するトラブルが発生しやすい傾向があります。後から問題が起きないよう、事前に注意すべき点を把握しておくことが大切です。

ここでは、売主が特に気をつけたい3つのポイントについて解説します。

税金や費用の負担を把握する

土地の売買では、購入代金以外にもさまざまな費用がかかります。登記費用や税金、測量費、清算金など、どの費用を誰が負担するかを事前に確認しておくことが重要です。

特に個人間売買では、費用の分担に関する認識がずれていると、後からトラブルになりやすいため、取引の早い段階で買主に説明し、契約書にも明記しておくと安心です。

買主のローン審査を確認する

買主が住宅ローンを利用する場合は、審査の状況を事前に確認しておくことが重要です。

個人間取引では、不動産会社が作成するような正規の書類がないため、金融機関の審査を通過できず、融資を断られるケースがあります。

売買契約書や重要事項説明書の内容が不十分だと、ローンが否決される可能性があるため、交渉成立後に「資金が足りない」「融資が下りないので解約したい」と取引自体が白紙になることも起こり得ます。

こうしたトラブルを避けるためにも、売買を進める前に、買主のローン審査の有無と進捗状況をしっかり確認しておきましょう。

知り合いへの売却は慎重に進める

「知人同士だから、手間をかけずに進めたい」と考える方も多いかもしれませんが、身近な相手との取引こそ慎重な対応が求められます。

価格設定や条件があいまいなまま進むと、後から誤解が生じやすく、金銭トラブルに発展するリスクが高まります。もしトラブルになれば、取引以上に大切な人間関係に影響を及ぼす可能性もあります。

良好な関係を保つためにも、契約書を作成し、条件を明確にしておくことが不可欠です。知り合いとの取引であっても、形式を整えることが双方の安心につながります。

【FAQ】土地を個人間で売ることに関するよくある質問

ここでは土地の個人間売買でよくある質問に回答していきます。

土地を売りたいときはどこに相談すべき？

個人間で土地を売却したい場合は、各専門団体が設ける無料相談窓口を活用する方法があります。

例えば、宅地建物取引業協会や司法書士会などでは、登記や契約に関する基本的な相談に対応しています。

ただし、売却に関する具体的な手続きや条件交渉など、個別性の高い相談には限界がある場合もあります。そのようなときは、専門知識を持った不動産会社に依頼し、仲介を通じて取引を進めるほうが、安心して手続きを進められるでしょう。

土地を分割して売ることはできる？

土地を一部だけ売却したい場合は、土地を分筆して売買することが可能です。この手続きでは、土地家屋調査士に依頼して測量を行い、法務局で分筆登記を行います。

土地の形状や周辺の状況によっては、登記完了までに時間がかかることもあるため、早めに専門家へ相談することをおすすめします。

掲示板サイトで土地を買いたい個人を探すこともできる？

インターネット掲示板や個人間取引のプラットフォームを利用して、土地の購入希望者を探すことも可能です。ただし、個人情報の取扱いや金銭のやりとりに関してリスクが伴うため、利用には十分な注意が必要です。

中には、経験の浅い売主を狙って不当な契約を持ちかけたり、トラブルに発展したりする事例も報告されています。相手の身元や取引条件を十分に確認し、契約内容を明確にしたうえで慎重に対応しましょう。

個人で土地を売却する期間の目安は？

個人で土地を売却する場合、買主探しから引き渡し完了までにかかる期間は、おおよそ3〜6カ月が目安です。買主が早く見つかれば1カ月以内で完了することもありますが、価格設定や土地の条件によっては長期化するケースもあります。

登記や測量が必要な場合は、さらに時間がかかることもあるため、余裕を持ったスケジュールで進めましょう。

個人間売買と不動産会社を通す売却の違いは？

「個人間売買」と「不動産会社による売買仲介」にはそれぞれにメリット・デメリットがあり、重視するポイントによって向いている方法は異なります。

費用を最小限に抑えたいなら個人間売買、手間やリスクを避けたいなら不動産会社を通す方法が適しています。

まとめ

土地の個人間売買について、手続きの流れや注意点、価格の決め方まで解説してきました。個人で売却を進めることも可能ですが、価格設定、境界の確認、契約書の作成など、専門的な知識が求められる場面も多く、慎重な判断が必要です。

「できるだけ費用を抑えたい」「でも失敗は避けたい」とお考えの方には、不動産会社への相談も選択肢の1つです。

不動産SHOPナカジツでは、年間での売買仲介件数5,000件以上、無料査定件数34,000件以上（2023年実績）と、豊富なノウハウでお客様のご相談に対応しています。

自社での販売ネットワークを活かし、1人ひとりのご要望に合わせた高値売却のご提案も可能です。

個人間売買と仲介、どちらが適しているか迷ったときは、まずはナカジツへお気軽にご相談ください。

逆瀬川勇造さん からのコメント

宅建士・2級FP技能士(AFP)・相続管理士

土地を売却するときは不動産会社を介さず、個人間で取引することも可能です。しかし、土地の取引は大きなお金が動くこともあり、また契約内容次第では売主は売却後も買主に対して責任を負わなければならないことに注意が必要です。場合によっては土地を売却した後に、売却して得られた資金の大半を失う損害賠償責任を負わなければならないこともあります。こうしたトラブルを避けるためにも、少なくとも不動産売買契約書だけでも不動産会社や司法書士などの専門家に作成を依頼するか、最初から不動産会社に仲介に入ってもらうのがおすすめです。特に親族や知人に土地を売却するときに、「取引相手は見つかっているのに仲介手数料を支払いたくない」という理由で個人間売買を選択することがありますが、不動産会社の仲介は「買主を見つける」ことと同じくらい、「売却後のトラブルを避ける」ために利用する価値があるといえます。