土地を買う方法・流れ。失敗しない探し方のコツや注意点を解説

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「土地を買うときって、何から始めればいいの？」
「土地の探し方や契約の流れが分からなくて不安……」

家づくりや資産形成のため土地を購入するとき、どのようなステップを踏めばいいかイメージできますか？人生で何度も経験することではないので、流れや注意点が分からず不安に感じる方も多いと思います。

そこでこの記事では、土地を買うときの基本的な流れや土地探しのコツ、注意点について詳しく解説します。

この記事を読むことで、自分の希望に合った土地の探し方や購入手順が分かり、スムーズな土地購入ができるようになるはずです。

土地を買うまでの流れ

土地購入で後悔しないためには、いくつかのステップを踏む必要があります。建物のように「完成品」を見て選べないため細心の注意が必要です。

次の表は、土地を買うまでの一般的な流れとポイントをまとめたものです。

それぞれのステップについて詳しく解説します。

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1）希望条件や目的の整理

土地を探す前に、土地に求める条件や土地購入の目的を整理しておくことが重要です。立地や広さ、周辺環境などの要素の中で何を優先するのか、どんな希望を実現するために土地を買うのか明確にしておきましょう。

「生涯住むためのマイホームが目的なので、駅近がいい」、「子どもをのびのび育てたいので、静かな住宅街がいい」など、譲れない軸を明確にしておくことで、当初の目的からブレずに土地を選ぶことができます。

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2）土地探し

不動産ポータルサイトで情報収集しつつ、不動産会社にも相談しながら土地を探します。

不動産会社と連携することで、市場に出回る前の未公開情報を紹介されることもあります。地域に根ざした、信頼できる不動産会社を選びましょう。

3）買付申込み・仮押さえ

購入したい土地が見つかったら、「買付証明書」を提出します。これは「この土地をこの条件で購入したい」と意思を示す書類です。

正式な契約ではありませんが、売主が購入希望者を選定する際の重要な判断材料となります。住宅ローンを組む場合は、金融機関への事前審査も同時に進めておきましょう。

4）売買契約の締結

契約前には重要事項説明書の読み合わせが行われます。後々のトラブルを防ぐため、都市計画法や建築基準法による建築制限やインフラの整備状況の確認が必要です。

契約条件に納得できたら売買契約を締結し、手付金を支払います。

5）決済と所有権の移転

契約から数週間〜1カ月程度で、残代金の支払いと所有権の移転登記を同時に行います。このとき、固定資産税の精算や登記費用、司法書士への報酬などの準備が必要です。

不動産会社や司法書士と連携して、段取りを事前に把握しておくと安心です。

土地の探し方

理想の土地に出会うためには、探し方にも工夫が必要です。土地探しの手段によって、閲覧できる土地の情報やサポートにも違いがあります。

ここでは、土地探しの方法ごとの特徴やメリット・デメリットを解説します。

不動産ポータルサイトを利用する

スーモやアットホーム、ホームズなどの不動産ポータルサイトでは、エリアや価格、土地面積などの条件を入力して候補地を絞り込めます。自分のペースで複数の土地を比較できるのが大きなメリットです。

一方で、成約済みの土地が掲載されていることがあったり、情報が簡素で判断しにくかったりすることもあります。また、交渉や現地確認は別途業者に連絡する必要があります。

不動産会社に相談する

不動産会社に相談することで、希望条件に合った土地に出会える可能性が広がります。特に地域に根ざした不動産会社とつながることで、相場観や注意点など幅広いアドバイスを受けることが期待できます。

ただし、不動産会社によって取り扱う物件の得意・不得意があります。土地だけでなく、家づくりのことも見据えて相談したい方は、住宅用地に強い不動産会社を選ぶとよいでしょう。

私たち不動産SHOPナカジツでは、土地探しから建物設計まで一貫してサポートできる体制を整えています。住まい全体のバランスを踏まえたご提案を心がけていますので、お気軽にご相談ください。

ハウスメーカーや工務店に紹介してもらう

ハウスメーカーや工務店は、過去に建築実績のある分譲地や協力関係のある地主の土地を紹介してくれることがあります。その土地で家を建てることを前提に話が進むため、建築プランと土地条件のミスマッチを避けやすいのがメリットです。

ただし「建築条件付き」の土地である場合、建物の自由な設計が制限される点には注意が必要です。もしも建築を依頼したい工務店がほかにある場合は、ハウスメーカーへの相談を慎重に検討する必要があります。

自治体に相談する

自治体によって、空き家バンクや空き地バンクといったポータルサイトを設け、土地情報を提供しているケースがあります。地方での土地探しを考えている方にとっては、有力な情報源です。

注意点として、掲載数が限られていたり、希望エリアが対象になっていなかったりすることが挙げられます。ほかの方法と並行して補助的に活用するのがよいでしょう。

実際に現地を歩いて探す

希望するエリアが絞れている場合、現地を歩くことでインターネットや地図上では分からない空き地や売地を見つけられることがあります。現地で「売地」の看板を見かけたら、直接問い合わせてみるのも有効です。時間と労力がかかるため、候補エリアを厳選して、効率よく調査しましょう。

土地探しのコツ

土地選びは、条件に合うものを探すだけでなく、将来を見越した「目利き」が必要です。同じエリア・同じ価格帯でも、土地の形状や接道状況、周辺環境によって建てられる家の自由度や住み心地は大きく変わります。

土地探しをスムーズに進めるためのコツとして、次のものが挙げられます。

上記を1つずつ確実にチェックすることが、納得のいく土地購入につながります。

最終的な決断においては、現地での印象や雰囲気も大切な判断材料です。机上だけで判断せず、自分の目で確かめることを忘れないようにしましょう。

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土地を買うのにかかる費用・税金

土地の購入には、土地代金だけでなく諸費用や税金がかかります。購入後に「思ったより費用が多かった」とならないように全体像を事前に把握しておきましょう。

費用

土地購入時に発生する主な費用は次のとおりです。

*多くは数千万円台の取引で1,000～2万円程度に収まります

上記の金額はあくまで目安であり、物件や取引条件により異なります。事前に不動産会社や金融機関に確認しておきましょう。

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税金

土地購入に伴ってかかる税金には、以下のようなものがあります。それぞれの内容・支払時期を把握しておくと安心です。

土地購入時に利用できる特例

一定の条件を満たすと、土地購入時にかかる税金が軽減される特例があります。

代表的なものとして以下のものが挙げられます。

参照：
不動産取得税に係る特例措置｜国土交通省
登録免許税に関する資料｜財務省
No.7108 不動産の譲渡、建設工事の請負に関する契約書に係る印紙税の軽減措置｜国税庁

土地を買うときの注意点

土地は1つひとつ異なる性質を持つため、見た目や価格だけで判断すると、あとから思わぬ制限や不都合が見つかることがあります。

契約前に必ず確認しておきたい注意点をみていきましょう。

買わないほうがよい土地は避ける

いくら価格が安くても、活用が難しい土地は購入しないようにしましょう。

以下の条件に当てはまる土地は、特に慎重な判断が必要です。

上記に該当する土地は、後から手間や費用が増える可能性が高く、結果的に総支出額が高くなるおそれがあります。

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用途地域や建築条件を確認する

土地には「用途地域」という都市計画法上の区分が設定されています。用途地域により、建築可能な建物の種類や規模が決まります。例えば、第一種低層住居専用地域では店舗や事務所が原則として建てられません。

住宅用地としてよく問題になるのが「市街化調整区域」です。市街化調整区域では、建物の建築が制限され、農家住宅や自治体の許可を得た場合を除き、建物は原則建築できません。

単に建物を「建てられる」と言われただけで鵜呑みにせず、法的根拠や許可取得の可否を事前に確認しましょう。

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物件情報を調べると目にする「市街化調整区域」という単語。どのような区域かご存知ですか？ 購入を検討されている方もいらっしゃるのではないでしょうか。 本ト...

土地以外にかかる費用も含めて予算を立てる

土地そのものの価格だけでなく、周辺環境や整備状況に応じて発生する追加費用にも注意が必要です。具体的には、以下のような費用が想定されます。

これらは土地によって要否や金額が大きく異なるため、あらかじめ建築予定の住宅会社などと相談し、予算全体をシミュレーションしておくことが大切です。

【売主別】土地を買うときのポイント・注意点

土地を購入する際、多くの場合は不動産会社を介した「売買仲介」での取引が一般的です。

しかし、売主が親や知り合い、地主といった顔の見える相手になると、手続きや注意点にも違いが生じます。売主の属性ごとに、取引の特徴と注意すべき点を解説します。

地主から直接買うケース

ここで紹介するのは、不動産会社を介さず、地主から直接土地を購入するケースです。

仲介手数料がかからない点が大きなメリットである一方で、重要事項説明や境界が明確かどうかの確認、インフラ整備状況、各種法令の確認などを自分で進める必要があり、リスクを伴います。特に境界の不明確な土地では、将来的にトラブルに発展するかもしれません。

また、口約束や不明瞭な合意内容のまま進むと、契約後に「話が違う」と泥沼の争いになるかもしれません。司法書士や土地家屋調査士などの専門家に入ってもらうことを検討しましょう。

親から買うケース・知り合いから買うケース

親や友人、知人から土地を買うケースでは、通常の市場価格よりも安く取引されることが多くなります。一見すると税制上お得に思えますが、贈与税の課税リスクが発生するため注意が必要です。

相場よりも著しく安い価格で売買した場合、差額部分が「みなし贈与」として扱われ、贈与税の課税対象となることがあります。

相続時精算課税制度や住宅取得等資金の贈与の非課税制度を活用すれば、税負担を抑えられる場合もありますが、適用条件や手続きが複雑です。トラブル防止のため、税理士など専門家に確認することが重要です。

また、家族間・友人間でも売買契約書を省略するのは避けましょう。トラブル防止や登記、税務対応のためにも不動産会社など第三者を交えた正式な契約手続きをおすすめします。

参照：
No.4103 相続時精算課税の選択｜国税庁
No.4508 直系尊属から住宅取得等資金の贈与を受けた場合の非課税｜国税庁

【土地の種類別】土地を買うときのポイント・注意点

土地の形状や用途、過去の利用状況によって注意すべきポイントは異なります。

ここでは、特徴的な5つの土地種別ごとに、購入時に押さえておきたい留意点を紹介します。

古屋付きの土地

建物が残っている状態の土地は「古屋付き土地」として売り出されていることがあります。建物を取り壊して新築する前提で購入するケースが多いですが、解体費用が別途かかる点に注意が必要です。

建物の一部が隣地にはみ出していたり、境界があいまいだったりするケースも見られます。解体前に登記や越境状況を調べておくと安心です。

山

山林や傾斜地は、自然豊かな環境に惹かれて購入を検討する方もいますが、造成やインフラ整備に高額な費用がかかる場合があります。特に上下水道の引き込みや、道路との接続が課題になることが多く、住宅地として使うのは困難です。

山林特有の注意事項として、災害リスク（崖崩れ・土砂災害）や樹木の伐採制限があります。どうしても購入するのならハザードマップを確認したり、自治体に問い合わせたりするなどの事前確認が必須です。

畑・農地

農地を住宅地として利用するには、「農地転用」の手続きが必要になります。これは農地法に基づく制度で、用途を宅地などに変更するためには、原則として農業委員会や都道府県知事の許可が必要です。

特に市街化調整区域内の農地では、転用許可が下りにくく、すぐに家を建てられるとは限りません。購入前に土地の種別（地目）と、転用の見通しを行政窓口で確認しておきましょう。

農地転用とは？費用や必要な許可、手続きの流れを詳しく解説

「農地を売りたいけれど、手続きが複雑で何から始めればいいのかわからない」 「親から相続した田畑を活用したいけれど、農地転用のルールが難しくて不安」 農地...

隣の土地

すでに所有している土地の隣が空いている場合、「隣地を購入して敷地を広げたい」と考える方も多いでしょう。隣接地であれば用途も明確で、利用価値は高くなります。

ただし、登記状況や筆界がずれていると、地積更正登記（登記簿の面積を修正する手続き）などの手間が発生することがあります。現地の境界確認や、所有者との合意形成も含め、慎重に進める必要があります。

隣地購入の流れやメリット・デメリットを解説

「隣の土地を買いたい…」もし、隣地が売却に出たならば検討するかも、という方もいらっしゃるのではないでしょうか。 隣地を購入すると面積も増え、利用効率が上がる場...

放棄分譲地

バブル期などに開発され、その後放置されてしまった分譲地には注意が必要です。一見すると区画が整っているようでも、道路が私道で通行・整備に制限があったり、インフラの引き込みが未整備だったりすることがあります。

管理組合などが機能していないケースでは、雑草や不法投棄の管理責任が買主に及ぶ可能性もあるため、過去の経緯や現状の管理体制をよく確認しましょう。

土地購入とローンについて

土地を購入する際、資金計画とあわせて把握しておきたいのがローンの仕組みです。

住宅ローンといえば「家を建てるためのローン」と思われがちですが、土地購入に関しては通常とは異なる取扱いとなるため、あらかじめ仕組みを理解しておきましょう。

土地だけでは住宅ローンが使えない

一般的な住宅ローンは「建物の新規取得」や「土地と建物のセット取得」を前提とした融資商品です。土地だけを先に購入したい場合は、住宅ローンを利用できません。

土地を先行して取得し後から住宅を建築する場合は、自己資金での購入や、次で紹介する「つなぎ融資」など、別の手段で資金を用意する必要があります。

土地だけを先に買いたい場合は「つなぎ融資」も

「まずは土地を押さえておきたいが、建物の契約はこれから」という場合には、つなぎ融資（または土地先行融資）という仕組みを活用する方法があります。

つなぎ融資とは、建物完成前に必要となる土地の購入資金や着工費用を一時的に借りる方法です。建物完成後は、つなぎ融資を一度返済して住宅ローンに切り替えます。

金利がやや高めに設定されることや、最終的な住宅ローン契約が前提になる点には注意が必要です。利用を検討する際は、建築時期や金利、返済方法を含めて事前にしっかり確認しましょう。

ローンの審査は土地＋建物の総額で判断される

金融機関は「住宅としての完成形」に対して担保評価や返済計画を検討するため、建物の請負契約書や間取り図、見積書などの提出が必要です。

また、土地価格が高く建築費用が抑えられるケースでも、総額が収入に対して過大と判断されれば、希望額を満額借りられないこともあります。

【FAQ】土地を買うことに関するよくある質問

ここでは、土地を購入する際によくある質問の中から3つのテーマを取り上げ、分かりやすく解説します。

不動産会社を通さずに土地を買うことはできる？

地主や知人などから直接土地を買うことも可能です。ただし、前述のとおりリスクを伴うため、トラブル防止のため売主・買主双方が主体的に行動することが重要です。

土地を買うのに良いタイミングは？

土地の購入に最適な時期は、景気や金利などの外部環境によっても左右されますが、最終的には「自分の希望条件に合う土地が出たとき」が判断の基準になります。

好立地・好条件の物件は年中を問わず動きが早いのが実情です。建築スケジュールが明確な場合は、設計・施工までの流れを逆算し、余裕をもって土地を確保しておくと安心です。

土地だけを買うメリット・デメリットは？

土地だけを買うことにはいくつかのメリットがあります。不動産価格の上昇が見込まれるエリアであれば、中長期的に資産価値の向上が期待できます。住宅以外にも月極駐車場や貸地、資材置き場といった形での活用も可能です。

デメリットは、固定資産税や都市計画税の負担や、管理コスト、不法投棄のリスクなどが挙げられます。

まとめ

土地の購入には、物件選びだけでなく建築制限、資金計画、将来の使い方など幅広い視点が求められます。土地購入の目的がマイホームでも、投資や資産形成であっても、慎重な判断と信頼できる不動産会社のサポートが欠かせません。

私たちナカジツでは、不動産仲介にとどまらず、建築やリフォーム、住宅ローンのご相談まで一貫してお手伝いできる体制を整えています。土地の特性やご家族のライフプランに合わせたご提案はもちろん、現地案内や内覧も柔軟に対応しています。

「まだ何も決まっていないけれど……」という段階でも大歓迎です。気になる土地がある方も、これから探したい方もまずはお気軽にご相談ください。