不動産を購入する際に発生する費用の中で、特に大きな割合を占める「仲介手数料」。不動産会社に支払う手数料であることは多くの方がご存知かと思いますが、不動産売買においてはその具体的な内容についてはあまり詳しくは知らないという方もいらっしゃるかもしれません。
この記事では、不動産購入時における仲介手数料について、さまざまな視点から詳しく解説していきます。
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目次
不動産購入時にかかる仲介手数料
仲介手数料は、どんなときに支払うもので、どのような内容で請求されるものなのでしょうか。一緒に見ていきましょう。
仲介手数料は買主・売主が不動産会社に支払うもの
不動産取引を行う際、多くの場合、不動産会社を通じて仲介してもらうのが一般的です。個人で直接取引を行うことも可能ですが、豊富な知識がない限り、売主や買主を見つけることから契約の締結、その後の事務手続きまでをすべて抜け漏れなく進めるのは難しいことでしょう。
不動産会社は、買主、売主の希望に基づいて売主と買主双方の契約条件を調整し、契約書の作成や必要な事務手続きを代行します。この一連の業務に対する対価が「仲介手数料」です。
仲介手数料は成功報酬であり、取引が成立しなければ発生しません。契約前に手数料を請求されることは法律で禁じられており、もし求められた場合は支払いを拒否することができます。
契約違反で仲介手数料相当の違約金が発生する場合が
注意が必要なのは、契約違反や解除についてです。
例えば、あなたが不動産会社Aに仲介を依頼し媒介契約の期間中に、別の不動産会社Bで売買契約を行った場合、不動産会社Aは仲介手数料に相当する金額を違約金として請求することができます。これについては、不動産会社との媒介契約（不動産仲介を依頼する契約）の際に交わす「媒介契約書」に明記されていますので、内容をしっかりと理解しておきましょう。
参照：宅地建物取引業法施行規則の規定による標準媒介契約約款(国土交通省)
仲介手数料には消費税もかかる
そもそも消費税とは、所得や財産に関係なく、物やサービスを消費した際に課される税金です。基本的には、以下の条件を満たす取引に対して課税されます。
- 日本国内での取引であること
- 事業者が提供する財やサービスであること
- 対価を伴う取引であること
これらの条件を満たした取引に対して、消費税が発生します。
仲介手数料も上記の条件に当てはまる「不動産会社（事業者）が不動産の仲介というサービスを提供し得る対価」ですので消費税が課されます。
ちなみに媒介契約の違約金には消費税はかかりません。
不動産購入時の仲介手数料相場と計算方法
不動産購入時、仲介手数料の相場というものは無く、多くの不動産屋が宅地建物取引業法の報酬規程で定められた上限価格を仲介手数料としています。
では仲介手数料はどのように決定されるのか、計算方法や上限などを確認していきます。
仲介手数料の上限価格
仲介手数料は、下記のように宅地建物取引業法で上限額が決まっています。
仲介に関わった不動産会社が複数ある場合でも、報酬の上限は変わりません。2社が仲介に入った場合報酬額を2社が分け合う形になります。
| 仲介手数料上限額 |
| 200万円以下の部分 | 不動産売買価格の5%＋消費税 |
| 200万円超400万円以下の部分 |
不動産売買価格の4%＋消費税 |
| 400万円超 | 不動産売買価格の3%＋消費税 |
また、仲介手数料を請求するためには『宅地建物取引業』の免許と営業許可を持っている必要があります。
仲介手数料の計算例（速算式）
実際に仲介手数料を計算してみましょう。
仲介手数料は、下記の『速算式』を使用するとスムーズに計算することができます。
| 速算式 |
| 200万円以下の場合 | 5%＋消費税 |
| 200万円超400万円以下の場合 |
4%＋2万円＋消費税 |
| 400万円超の場合 | 3%＋6万円＋消費税 |
不動産の購入価格は、多くの場合 が400万円以上となりますので、速算式の利用がオススメです。
仲介手数料の相場早見表
ざっくりとした金額をすぐに知りたい、計算している時間すら惜しいなど、忙しい方のために早見表をご用意いたしました。是非ご活用下さい。
| 売買価格 仲介手数料（税込） |
| 100万円 | 5万5,000円 |
| 200万円 | 11万0,000円 |
| 300万円 | 15万4,000円 |
| 400万円 | 19万8,000円 |
| 500万円 | 23万1,000円 |
| 600万円 | 26万4,000円 |
| 700万円 | 29万7,000円 |
| 800万円 | 33万0,000円 |
| 900万円 | 36万3,000円 |
| 1,000万円 | 39万6,000円 |
| 2,000万円 | 72万6,000円 |
| 3,000万円 | 105万6,000円 |
| 4,000万円 | 138万6,000円 |
| 5,000万円 | 171万6,000円 |
| 6,000万円 | 204万6,000円 |
仲介手数料が高くなる、特例「低廉な空き家の仲介手数料」
ご紹介した通り、上限金額が定められている仲介手数料ですが、一部例外があります。
それは「低廉な空き家の仲介手数料」についてです。全国的に問題となっている放置空き家への対策として、不動産会社が売買仲介を積極的に行うよう、条件を満たす空き家の仲介手数料を引き上げてよいという特例が施行されたのです。
お客様からしたら、なんとも勝手な話だとお思いになるでしょう。しかし、それくらいに空き家問題は深刻なのです。2024年現在、全国の空き家は900万戸、空き家率は13.8％と過去最高だそうです。
参照：総務省 令和５年住宅・土地統計調査 住宅数概数集計（速報集計）結果
具体的には、売買価格800万円以下の売買取引が該当し、売主、買主双方の仲介手数料の上限が33万円（税込）に引き上げられます。（令和6年7月1日施行。平成30年の最初の施行時は売主のみ対象、400万円以下の売買が該当、仲介手数料の上限は19万8,000円だったものが範囲が拡大しました。）
ですから例えば400万円の住宅を購入した場合でも、本来なら仲介手数料が19万8,000円（税込）だったところが上限33万円（税込）となるわけです。
| 低廉な空き家（800万円以下）の仲介手数料 | 上限33万円（税込） |
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仲介手数料が無料のケース
仲介手数料は不動産会社の非常に重要な売上金です。先にも述べた通り金額については各会社により異なるため、上限額は宅地建物取引業法で定められています。
仲介手数料は多くの会社が上限額にて金額設定を行っており、下限額については定まっていません。仲介手数料の金額が適切かどうかを判断できるよう、正しい知識を持つとともに、できるだけ諸費用を抑えたい方に仲介手数料が不要となるケースをご紹介します。
売主から直接購入する場合
仲介手数料が無料となる条件は、『不動産をどのように手に入れるか』によって決まります。
まずは、売主が仲介業者を通さずに直接不動産を販売している『売主物件』を購入する場合について。不動産会社による仲介がないため、仲介手数料自体かかりません。取引形態部分が『売主』と表記されているので、インターネットで検索する際にチェックしてみましょう。
例えば、新築マンションや戸建て住宅を建設した不動産会社が販売する物件（建売物件）を購入する場合や、不動産会社が中古マンション購入後、リノベーションして販売している場合も売主物件に当てはまります。
不動産会社を挟まず個人売買をする場合
冒頭の仲介手数料の説明であったように、不動産仲介会社を挟まず売主個人とやりとりをすれば仲介手数料は発生しません。ただし、デメリットも把握しておきましょう。
売主が仲介手数料を負担する
仲介手数料の上限は決まっていますが、不動産会社1社が間に入って仲介を行う「両手仲介」の場合、売主、買主の支払う仲介手数料の割合に定めはありません。つまり売主100％、買主0％でも問題がないのです。売主が仲介手数料を負担してでも売却を希望する場合、買主は仲介手数料の支払いは必要ありません。
仲介手数料が無料の場合のデメリット
仲介手数料が無料となるのは嬉しい反面、タダより高いものはなし？デメリットにもなり得ることも念頭に置いておきましょう。
例えば、仲介を挟まず売主から直接物件を購入する「個人間売買」や「売主物件」の場合。万が一何かトラブルが発生した場合、間に仲介する不動産会社（つまり不動産に詳しい第三者）が入らないため当事者同士での解決が必要となります。
仲介手数料が無料となる最後のケース、売主が100％仲介手数料を支払うこととなると、不動産会社はその売上の利益すべてを売主から受け取ることになります。ですから買主のあなたよりも、売主に対して有利になるよう立ち振る舞うこともあるかもしれません。
不動産購入時にかかる仲介手数料の支払い方法
賃貸の業界では大手不動産業者を中心としてクレジットカード払い が対応可能な会社も少しずつ出てきているようですが、売買においては仲介手数料の支払い方法は現金払い、振込による支払いがまだまだ主流です。
物件購入価格によっては大きな金額になる仲介手数料。支払い方法について詳しく見ていきましょう。
支払いタイミングは決済時、1回または2回が一般的
気になる支払回数ですが、不動産引渡し(決済)の際に一括払いとなる場合と、不動産契約時と不動産引渡し時の2回に分けて支払うという方法に分かれます。
不動産会社によって支払いのタイミングが異なる場合があるため、事前に不動産会社へ確認しておくと良いでしょう。
現金が一般的、振込の場合も
仲介手数料は、現金で支払いを行うのが一般的な流れとなります。
しかしながら、契約時の手付金と一緒に持参しなければならない場合など、多額の現金を持ち歩くことに不安を覚えることもあるでしょう。
手数料は自己負担となることが多いですが、振込での入金対応が可能な不動産会社も少なくありません。(ナカジツでは安全面を考慮し、基本的に仲介手数料は振込、決済時一括払いにてご案内しております)
仲介手数料のクレジットやPayPayなどなどキャッシュレス決済はできる？
近年、経済産業省による需要平準化対策の一環としてキャッシュレス決済、ポイント還元が推奨される流れとなっており、スマートフォン決済やPayPay、Amazon Payなどの決済利用が普及し始めました。ポイント還元率に応じたポイントが返ってくるため、支払いが高額となる不動産購入の場合は非常に魅力的なポイント還元が期待されます。
売買においてはかなり限定された条件において可能となる不動産会社もありますが、まだまだキャッシュレス化は遠いでしょう。利用可能な場合は積極的に使っていきたいサービスですね。
参照：阪急阪神不動産で仲介手数料のJCBカード決済開始（JCB） – Uniquable Partner
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不動産購入時にかかる仲介手数料以外の経費
不動産を購入するにあたって、不動産自体の価格や仲介手数料以外にも必要になる『諸費用』や『税金』。
こうした経費は、一般的に物件価格の10％程度の金額になると言われています。代表的な経費については、下記でご紹介していきます。
印紙税
契約書・領収書などの『課税文書』に発生し、収入印紙を貼って納付する『印紙税』ですが、不動産取引の場面においては、売買契約や住宅ローンなどの契約書1通につき 課税されます。
契約する金額によってかかる印紙代は変わりますが、1000万超、5000万以下の場合は1万円と決まっています。
また、住宅購入にあたり住宅ローンを組む場合も、ローン契約に際し印紙税がかかりますので、注意しましょう。
登記費用
不動産登記とは、土地や建物ごとの権利関係を明らかにし、所有者をはっきりさせるために行う制度のことです。
購入した不動産が新築物件の場合は『所有権保存登記』、中古物件の場合は『所有権移転登記』が必要となります。登記に際し司法書士や土地家屋調査士への代行依頼料および登録免許税が発生します。登記後の情報は法務局の登記記録に保管され、登記内容記載の登記事項証明書の交付も出来るようになります。
火災保険
火災保険の補償内容ですが、実は火災以外にも、水害や落雷、台風などの自然災害に加え、オプションで盗難などの人災にも対応することができる保険となります。
そして火災保険に加入することで、単独で加入ができない地震保険への加入が可能となります。
火災保険への加入は金融機関が住宅ローンの融資条件としているため加入は必須です。
不動産会社で用意している火災保険に加入することもできますが、自分で好きな保険を探して加入することもできます。
補償やオプションの内容、火災保険料などは建物の構造やプラン内容によるため、自分が感じている不安要素を補える内容かどうかしっかりと確認しておきましょう。
住宅ローン関連費用
住宅ローンは、利用する場合手数料が発生し、保証料や事務手数料、先に記述した収入印紙代などがかかります。金額は金融機関によって異なりますが、ローン商品はネット銀行含め多種多様なものが出ており、手数料などが安いプランも。
長い間付き合っていくものとなりますので、少しでも支払総額をおさえたい場合は、住宅ローンに関しても事前調査しておく必要がありそうですね。
不動産取得税
その名の通り、不動産を取得した際に発生するのが『不動産取得税』です。地方税となるため、所属する自治体から課税金額が記載された納税通知書が送付されてきます。納税通知書は不動産購入後半年ほど経過したころに到着する場合が多いです。
税額の計算方法は
| 取得した不動産の価格(課税標準額) × 税率 |
一定の条件を満たしていれば税が軽減され、課税されない場合もあります。
手付金
『手付金』とは、売買契約の際に、買主が売主に対して前もって支払う金銭を指します。この手付金は、契約成立後から決済・引き渡しが完了するまで保管され、残りの代金を支払う際に、その一部として充当されるのが一般的な流れです。
手付金の相場は通常、物件価格の5～10％程度であり、20％を超えてはならないとされています。売主が不動産会社でない場合には、特に制限や決まりは設けられていません。
手付金は、買主は放棄することで、売主は受け取った手付金の2倍を返却することで契約を解除することができるというものです。売主・買主ともに軽率にキャンセルができないよう、ある程度まとまった金額が売主・買主双方合意で設定されます。
まとめ
仲介手数料は、初期費用の面のみを考えると安いに越したことはありません。しかし、金額を抑えたいために偏った判断材料だけで不動産会社を決めてしまうのは大変危険な行為と言えます。
仲介手数料は判断材料の一つと考え、契約内容詳細について詳細な説明をしてもらえたり 、税金関係に詳しく、不明点や疑問点をしっかり解消してもらえたり、といった総合的な観点で不動産会社を選ぶようにしましょう。
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