不動産の購入をする際にかかるさまざまな費用のうち、比較的大きな金額を占める『仲介手数料』。
仲介をお願いした不動産会社に 支払う手数料ということは理解していても、詳細までは分からない、という方もいらっしゃるのではないでしょうか。
こちらの記事で、不動産購入時における仲介手数料について、様々な角度から理解していきましょう。

不動産購入時にかかる仲介手数料

仲介手数料は、どんなときに支払うもので、どのような内容で請求されるものなのでしょうか。一緒に見ていきましょう。

購入した人が不動産会社に支払うもの

私たちが不動産を取引するためには、不動産会社を間に入れて仲介してもらうという方法が主流なのではないでしょうか。
個人で全て取引を行うことも可能ではありますが、余程の知識がない限り、売主や買主探しを始め、抜け漏れなく一連の契約を締結、その後の事務手続きなどを行うことはあまり現実的ではありません。

私たちの希望内容を基にして不動産業者が代わりに行った、売主買主双方の契約条件のすり合わせ、契約書などの書類作成や各種事務手続きなどに対する対価が仲介手数料となるのです。
仲介手数料は成功報酬のため、取引未成立の場合は発生せず、契約前の請求は違法となります。もし契約前に支払いを求められるような場合は拒否できますので、念頭に置いておきましょう。
注意しなければならないのは、契約違反による違約解除の場合、仲介手数料は支払わなければならないということ。

金額はケースバイケースですが、契約の成立という目的が達成され、その後に解除されたものとみなされるため、仲介手数料の請求権が発生してしまいます。こちらの内容は、不動産会社に媒介(仲介)を依頼する際に記載する『媒介契約書』に明記されていますので、しっかりと内容を理解しておくことが重要です。

関連記事：宅地建物取引業法施行規則の規定による標準媒介契約約款(国土交通省)

仲介手数料には消費税もかかる

不動産の購入は一生に一度の買い物と言われている程、人生においてトップレベルの支出になることは間違いありません。そして、消費税もその金額に伴って高 額になります。
仲介手数料も、不動産購入に関わる費用の中では多額となることが多い項目ですが、不動産の用途に左右されることなく消費税が発生しますので、注意が必要です。
また、住宅価格の中で土地分の価格に関しては非課税となり、建物の価格のみが課税となります。(売主が個人の中古マンション、戸建ての場合はこれにあたりません)

不動産購入時の仲介手数料相場と計算方法

仲介手数料はどのように決定され、誰が請求できるのでしょうか。計算方法や上限などを確認していきます。

仲介手数料の上限価格

仲介手数料は、下記のように宅地建物取引業法で上限額が決まっています。仲介に関わった不動産会社が複数ある場合でも、報酬の上限は変わりません。

また、仲介手数料を請求するためには『宅地建物取引業』の免許と営業許可を持っている必要があります。

仲介手数料の計算例

実際に仲介手数料を計算してみましょう。
仲介手数料は、下記の『速算式』を使用するとスムーズに計算することができます。

不動産の購入価格は、多くの場合 が400万円以上となりますので、速算式の利用がオススメです。

仲介手数料の相場早見表

ざっくりとした金額をすぐに知りたい、計算している時間すら惜しいなど、忙しい方のために早見表をご用意いたしました。是非ご活用下さい。

仲介手数料が不要なケース

仲介手数料は不動産会社の主となる収入になり、会社の収支に直結する非常に重要な売上金です。
金額については各会社により異なるため、相場というものは存在しませんが、上限額は宅地建物取引業法で定められています。
仲介手数料は多くの会社が上限額にて金額設定を行っており、下限額については定まっていません。仲介手数料の金額が適切かどうかを判断できるよう、正しい知識を持つとともに、できるだけ諸費用を抑えたい方に仲介手数料が不要となるケースをご紹介します。

仲介手数料が不要となる条件は、『不動産をどのように手に入れるか』によって決まります。
まずは、売主が仲介業者を通さずに直接不動産を販売している『売主物件』を購入する場合について。不動産会社による仲介がないため、仲介手数料自体かかることがありません。
取引形態部分が『売主』と表記されているので、インターネットで検索する際にチェックしてみましょう。

次に、新築マンションや戸建て住宅を建設した不動産会社が販売する物件を購入する場合です。不動産会社にて中古マンション購入後、リノベーションして販売している場合も売主物件に当てはまります。
リノベーションされた物件は内装が新しくなるため綺麗に見えますが、構造部分まで確認してから購入することをおすすめします。不安な方は、一度専門家に調査をしてもらうと安心ですね。
このように諸費用を抑える上でメリットの大きい売主物件ですが、デメリットにもなり得ることも念頭に置いておきましょう。万が一何かトラブルが発生した場合、売主物件は間に不動産会社が入らないため当事者同士での解決が必要となります。
選択肢のひとつとしながら、リスクも含め検討してみると良いでしょう。

不動産購入時にかかる仲介手数料以外の経費

不動産を購入するにあたって、不動産自体の価格や仲介手数料以外にも必要になる『諸費用』や『税金』。
こうした経費は、一般的に物件価格の10％程度の金額になると言われています。
代表的な経費については、下記でご紹介していきます。

印紙税

契約書・領収書などの『課税文書』に発生し、収入印紙を貼って納付する『印紙税』ですが、不動産取引の場面においては、売買契約や住宅ローンなどの契約書1通につき 課税されます。
契約する金額によってかかる印紙代は変わりますが、1000万以上5000万以下の場合は1万円と決まっています。
また、住宅購入にあたり住宅ローンを組む場合も、ローン契約に際し印紙税がかかりますので、注意しましょう。

登記費用

不動産登記とは、土地や建物ごとの権利関係を明らかにし、所有者をはっきりさせるために行う制度のことです。
購入した不動産が新築物件の場合は『所有権保存登記』、中古物件の場合は『所有権移転登記』が必要となります。
登記に際し司法書士や土地家屋調査士への代行依頼料および登録免許税が発生します。
登記後の情報は法務局の登記記録に保管され、登記内容記載の登記事項証明書の交付も出来るようになるのです。
もちろん、自分で登記を行う場合登記費用はかかりませんが、登記には手続き期限があることや、専門的な知識が必要になる場合もあるので、心してかかりましょう。

火災保険

火災保険の補償内容ですが、実は火災以外にも、水害や落雷、台風などの自然災害に加え、オプションで盗難などの人災にも対応することができる保険となります。
そして火災保険に加入することで、単独で加入ができない地震保険への加入が可能となるため、補償内容を手厚くしたい場合は要チェック。

不動産会社で用意している火災保険に加入することもできますが、自分で好きな保険を探して加入することもできます。
補償やオプションの内容、火災保険料などは建物の構造やプラン内容によるため、自分が感じている不安要素を補える内容かどうかしっかりと確認しておきましょう。

住宅ローン

住宅ローンは、利用する場合手数料が発生し、保証料や事務手数料、先に記述した収入印紙代などがかかってきます。
金額は金融機関によって異なりますが、ローン商品はネット銀行含め多種多様なものが出ており、手数料などが安いプランも。
長い間付き合っていくものとなりますので、少しでも支払総額をおさえたい場合は、住宅ローンに関しても事前調査しておく必要がありそうですね。

不動産取得税

その名の通り、不動産を取得した際に発生するのが『不動産取得税』です。地方税となるため、所属する自治体から課税金額が記載された納税通知書が送付されてきます。納税通知書は不動産購入後半年ほど経過したころに到着する場合が多いです。
税額の計算方法は

一定の条件を満たしていれば税が軽減され、課税されない場合もあります。

関連記事：不動産取得税はいつ請求がくる？

手付金

『手付金』とは、売買契約時に買主が売主に対して支払うお金のこと。決済・引き渡しの完了まで保管され、手付金を差し引いた残りの代金を受領した際に、物件購入代金の一部となるという流れが一般的となります。手付金の相場は『物件価格の5～10％』と言われていますが、売主が不動産会社以外の場合は制限や決まりは存在しません。
契約後のキャンセルが発生した場合(違約手付)、この手付金がキャンセル代として扱われ返金されません。
売主・買主ともに軽率にキャンセルができないよう、ある程度まとまった金額を設定する場合が多いでしょう。

関連記事：建売住宅を購入する際の諸費用を紹介

不動産購入時にかかる仲介手数料の支払い方法

仲介手数料の支払い方法は現金払い、振込以外にも分割払いや大手不動産業者を中心としてクレジットカード払い が対応可能な会社も少しずつ出てきています。
物件購入価格によっては大きな金額になりがちな仲介手数料。支払い方法について詳しく見ていきましょう。

1回または2回が一般的

気になるお支払回数ですが、不動産引渡し(決済)の際に一括払いとなる場合と、不動産契約時と不動産引渡し時の2回に分けて支払うという方法に分かれます。
不動産会社によって支払いのタイミングが異なる場合があるため、事前に不動産会社へ確認しておくと良いでしょう。

現金が一般的、振込の場合も

仲介手数料は、現金で支払いを行う場合が一般的な流れとなります。
しかしながら、契約時の手付金と一緒に持参しなければならない場合など、100万円に近い現金を持ち歩くことに不安を覚えない方は少なくないはずです。
手数料は自己負担となることが多いですが、振込での入金対応が可能な不動産会社も少なくありません。(ナカジツでは安全面を考慮し、基本的に仲介手数料は振込、決済時一括払いにてご案内しております)
また、最近では経済産業省による需要平準化対策の一環としてキャッシュレス決済、ポイント還元が推奨される流れとなっています。

スマートフォン決済やPayPay、Amazon Payなどの決済利用が普及し始めました。ポイント還元率に応じたポイントが返ってくるため、不動産購入の場合は非常に魅力的なポイント数が期待されます。利用可能な場合は積極的に使っていきたいサービスですね。

まとめ

仲介手数料は、初期費用の面のみを考えると安いに越したことはありません。しかし、金額を抑えたいために偏った判断材料だけで不動産会社を決めてしまうのは大変危険な行為と言えます。
仲介手数料は判断材料の一つと考え、契約内容詳細について詳細な説明をしてもらえたり 、税金関係に詳しく、不明点や疑問点をしっかり解消してもらえたり、といった総合的な観点で不動産会社を選ぶようにしましょう。

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