農地転用って何？
農地を農地以外の使い方にすることだよ！転用するにはフローや決まりごとがいくつかあるんだよ。
勝手に住宅にすることはできないの！？
そうなんだよ。日本の農業生産力を守るための決まりがあるんだ。「農地を相続した」「農業を引退した」など農地の活用や所有方法について悩んでいる方は是非確認しておきたい内容だよ。
農地を相続した、農業を引退した、など農地の活用や所有方法について悩まれている方もいるのではないでしょうか。
農地転用とひとことで言っても、フローや決まりが沢山あります。
ご自身が所有する農地に合わせてベストな方法を見つけてください。
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目次
農地転用とは？
農地転用とは、言葉そのままに「農地を農地以外のもの」にすることです。
たとえば、農家が畑をつぶして自宅を建てる場合を指します。
ここでの農地は、「耕作の用に供されている土地」と定義付けられています。
登記記録の地目は関係なく、現況（見た目）が田畑であれば農地として扱われます。
ただし現在の日本では、日本の農業生産力を守るために農地法という法律が存在し、個人の意思だけで転用することはできません。また、自身が所有する農地を転用する場合や、転用目的で農地を購入する場合では該当する法律が異なるため手続きも異なってきます。
それぞれのパターンに合うフローを把握し、申請手続きの準備を進めていきましょう。
農地転用の費用や手続き方法は？
農地転用のケースごとの費用や必要な手続きについて解説します。
農地転用は農地法第4条・第5条で規定されている
農地転用に必要な手続きが規定されているのが「農地法第4条・第5条」です。
申請書も第4条と第5条で分かれているので、どちらに該当するのか押さえておきましょう。
所有者自身が農地を転用するなら「農地法第4条」
農家や所有者が自らの農地を農地転用する場合は「農地法第4条」に該当します。たとえば、自分の所有している農地に家を建てる場合などです。
無許可・未届で工事を進めた場合、工事停止命令もしくは原状復旧命令が下されます。
売買・賃借を伴う農地転用の場合は「農地法第5条」
転用目的で農地を売ったり買ったりする場合は、「農地法第5条」に該当します。たとえば、不動産会社がマンションの建築を目的に農地を買う場合です。
無許可、未届で工事を進めた場合、売買契約等は「無効」となり、工事停止命令もしくは原状復旧命令が下されます。
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農地転用に必要な手続きは都市計画区域によって変わる
農地転用に必要な手続き内容は、都市計画法における都市計画区域によって変わります。
所有する農地が「市街化区域underline01」「市街化調整区域」のどちらにあるか確認しておきましょう。
市街化区域の農地を転用するなら「届出」を行う
市街化区域とは市街化を推進する地域なので、農地転用のハードルは低めです。
各市町村の農業委員会への「届出」を行い、受理通知書が交付されれば農地を転用できます。
受理されるまでの期間も比較的短く、1週間〜10日ほどで通知が届くことが多いです。
市街化調整区域の農地を転用するなら「許可」が必要
市街化調整区域は市街化を抑制する地域のため、農地転用のハードルは高めです。
農業委員会を経由して申請を行い、都道府県知事からの「許可」が必要となるため、1か月半ほどかかります。
また、対象農地が4ヘクタールを超える場合は、農林水産大臣との協議も必要です。
ただし、市街化区域調整区域内でも、以下の場合は許可が不要とされています。
- 国・都道府県・指定市町村が転用を行う場合
- 土地収用される場合
- 農業中間管理事業の促進に関する法律による場合など
農地転用にかかる費用
届出・許可申請には費用はかかりませんが、提出に必要な書類を揃えるのに手数料がかかります。
専門書類が多いため、行政書士に依頼する場合が多いです。依頼先や案件にもよりますが、届出の場合は3万円～5万円程度、許可の場合は7万円～15万円程度かかります。
行政書士への報酬の他、平面図や立面図、土地利用計画図などの添付書類の作成費用が必要になる場合があります。
なお、農地転用にかかった費用は、買主が負担することが一般的です。
| 農地転用 届出 | 3～5万円 |
| 農地転用 許可 | 7～15万円 |
農地転用許可手続きの流れ
農地転用手続きの流れは自治体によっても異なりますが、ここでは市街化調整区域における一般的な手続きの流れについてご紹介します。
手順1：農業委員会へ相談する
まずは所有している農地を管轄する市区町村の農業委員会の窓口へ行き、必要な手続きや書類について相談しましょう。
このとき不動産登記簿など、農地の住所や面積などの情報がわかる書類を持参するとスムーズです。
手順2：必要書類を揃えて申請をする
必要書類は自治体や農地の条件によっても異なりますが、次のような書類は必須とされることが多いでしょう。
| 必要書類 | 詳細 |
| 農地転用許可申請書 | 地域ごとに書式は異なる。申請人・所在地・地目・面積などの必要事項を記入する。 |
| 土地の登記事項証明書（全部事項証明書） | 法務局で取得し、発行3ヶ月以内のものを提出する。 |
| 土地の位置を示す地図 | 市販の地図などを利用し、対象農地と最寄り駅や役場などの位置関係を示す。 |
| 建物・道路・ ⽤排⽔施設等の図⾯ | 対象農地に建設予定の建物の平面図や立面図、土地利用計画図など。建築事務所やハウスメーカー等へ依頼する。 |
| 資力を証する書類 | 金融機関から発行される預金残高証明書、融資証明書など。資金計画書が求められることもある。 |
また、申請状況によっては、次のような書類を求められることもあります。
| 場合により必要な書類 | 詳細 |
| 定款・寄附⾏為の写し・法⼈の登記事項証明書 | 申請者が法人の場合。 |
| 事業計画書 | 事業を行う場合。事業の内容や、転用が必要な理由など詳細に記入する。 |
| 土地改良区の意見書 | 対象農地が⼟地改良区にある場合。その地域を管轄する土地改良区の事務所で入手できる。 |
| 水利権者等の同意書 | 取水や排水に関して同意を得なければならない場合。 |
| 土地所有者の同意書 | 借地において賃借人が転用する場合。 |
| 賃借人などの同意書 | 借地において土地所有者が転用する場合。 |
| 地積測量図 | 土地の一部を転用する場合。土地家屋調査士へ依頼する。 |
| 相続関係が確認できる書面 | 登記名義人が亡くなっている場合。 |
必 要書類を揃えたら、農業委員会への申請を行います。
1か月半ほど待ち、都道府県知事から許可が下りたら、工事の着工が可能です。
手順3：地目変更登記を行う
農地転用の許可が下り、工事が完了したら、地目変更登記を行います。不動産登記簿の地目を、「宅地」など新しいものに変更する手続きです。土地の所在地を管轄する法務局にて申請できますが、土地家屋調査士に代行申請を依頼することもできます。
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転用できる農地を判断する2つの基準とは？
転用の申請をしても、すべての農地で許可が下りるわけではありません。農地転用の許可基準は「立地基準」「一般基準」の2種類があり、両方を満たす場合に許可されます。
では2つの基準に沿って、許可される場合とされない場合にどのような違いがあるか見ていきましょう。
立地基準
立地基準とは農地を5つに区分し、それに従って転用可否を判断する基準です。
5つの区分は農地の優良性や周辺の市街化状況によって決められます。
区分それぞれに許可要件が定められており、農地転用の可否や難易度が変わってきます。
ただし、原則不許可の農地でも、例外的に許可される場合があるため、農業委員会へ問い合わせてみましょう。
| 区分 | 概要 | 農地転用 |
| 農用地区域内農地 | 農業振興地域に指定された農地 | 原則不許可（ほぼ例外なし） |
| 甲種農地 | 市街化調整区域内の特に良好な営農条件の農地など | 原則不許可（例外あり） |
| 第1種農地 | 土地改良事業が行われた農地など | 原則不許可（例外あり） |
| 第2種農地 | 宅地化した区域の農地、公共投資されていない山間部の農地など | 第3種農地に立地困難な場合などに許可 |
| 第3種農地 | 市街地化が進んだ地域の農地など | 原則許可 |
農用地区域内農地：転用できない
農地の中でも特に高い生産力があり、農業振興地域に指定され、宅地や農業以外の用途に変えるのを厳しく法律で制限されている農地です。
甲種農地：転用できない
市街化調整区域内の農地で、特に良好な営農条件を備えている農地です。
第1種農地：転用できない
約10ヘクタール以上に広がる集団的な農地で、農業公共対象農地であり、生産力の高い農地です。ただし、甲種農地と第1種農地では農業用施設・農業物加工や販売施設等の建築などは許可されることがあります。（農業に関連する事業の場合など）
第2種農地：転用できる
鉄道の駅が500メートル以内にあるなど、近い未来に市街地化が見込まれる農地のことを指します。また、農家ではなく個人で耕しているような小集団の農地です。
農地の未整備で生産力が低く、第3種農地に立地困難な場合に許可されます。※ただし、転用目的が周辺にある他の土地でも実現可能と判断される場合は許可されません。
第3種農地：転用できる
鉄道の駅が300ｍ以内にあるなど、市街地化への見込みが著しい区域にある農地のことを指します。第3種農地の場合は原則許可されます。
一般基準
一般基準とは、転用事業の確実性や周辺農地への影響を考慮するための基準です。主に下記の3つで判断されます。
主に下記の3つで判断されますが、都道府県等によっては他にも特別要件を加えられる場合があります。
- 転用事業の確実性
- 周辺農地への影響
- 一時転用の場合 確実に農地に復元されること
転用事業の確実性
計画通りに農地転用を行うことができるか確認されます。
- 資金計画は妥当であり転用事業を行うための資力がきちんとあるか
- 他法令における許可の見込があるか
- 目的と照らして転用の面積が適正か
- 賃借権など転用の妨げになる権利を有する者の同意があるか
- 農地転用してすぐに申請した目的の通りに利用されることが確実か
などといった点が審査されます。こうしたことを事業計画書などの書類で証明していきます。
被害防除（周辺農地への影響）
周辺農地の営農条件に支障を生ずるおそれが無いか確認されます。農地転用をする場合、周辺に農地があることが容易に想像できるかと思います。そういった農地への被害防除対策をきちんとしなければなりません。
たとえば、
- 転用する土地からの土砂流出などのおそれはないか
- 崩壊など災害発生の危険がないか
- 農業用排水の機能に支障を及ぼす恐れがないか
などがあげられます。事業計画などの中で被害防除策を記載していく必要があります。
一時転用の場合 確実に農地に復元されること
仮設工作物などを一時的に設置する場合など、農地への復元を条件に一時的な転用を認める場合です。ですので、転用終了後に工作できなくなってしまうような場合には許可されません。また、所有権以外の権利設定（賃借権など）であることが必要です。
農地転用に関する注意点は？
農地転用後は固定資産税が高くなる
農地を転用した場合、地目が「農地」から「宅地」に変更されるため固定資産税の評価額が高くなります。
また、固定資産税は1月1日時点での現況で基準が決められますので変更する時期も検討したほうがよいでしょう。
農地転用後に登記地目の変更手続きも必要
まずは農地法の手続きを済ませてから地目変更の手続きを行います。
法務局が現地を訪問したり資料を調査するため、登記簿謄本などの資料が必要となります。
個人で手続きもできますが、専門書類の準備が必要となり時間もかかるため行政書士に依頼したほうが無難です。ただし、農地法の手続きは一般的な不動産手続きとは異なるため農地法手続きも扱っている行政書士かどうか確認するようにしましょう。
違法な農地転用は懲役・罰金の対象となることも
無断で農地に宅地造成などを行った場合、3年以下の懲役または300万円以下の罰金（法人は1億円以下）を科されることがあります。
また、原状復旧に応じない場合は、行政代執行の対象として復旧費用を徴収されることも。違反転用者だけでなく、転用事業を請け負った建設事業者や運搬業者、下請け業者なども違反転用に加担したとして罰則の対象になる可能性があります。
農地転用には一定の期間がかかる
市街化区域内で届け出をする場合、受理通知が届くまで1週間〜10日程度です。都道府県知事の許可が必要な場合は、1か月半程度かかります。
また、土地改良区域内や農業振興区域内などの場合は、除外申請に2週間〜半年程度かかることがあります。
まとめ
届出や許可などの手続きは大変ですが、申請せず工事を進めてしまうと契約自体が白紙になったりとペナルティが発生します。
申請手続きも弊社提携の行政書士と共にしっかりフォローさせていただきますのでご安心ください。
農地転用をお考えの方はお近くの不動産SHOPナカジツへ。
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